Внимание! Вы находитесь в архиве сайта StroimDom.com.ua, рекомендуем Вам перейти на более удобную, полную версию сайта.

PDA

Просмотр полной версии : Предварительный договор


Pooha
21.05.2007, 23:25
Добрый вечер!
Сегодня оформляла задаток на покупку земли у нотариуса.
Заплатила 10000 у.е. задатка, 1% госпошлины (505 грн.) + 350 грн. за сам договор и доверенность от мужа. Нотариус отметила, что эти 1% госпошлины нигде при дальнейших расчетах не учитываются и невзаимозачитываются. Это что получается, при окончательном расчете всё равно платить 1% госпошлины с общей суммы или с остаточной??? Нотариус внятно не объяснила!
И еще по налогам и платежам.
-услуги натариуса
-1% от оценочной стоимости - Госпошлина
-5% от оценочной стоимости - НДФЛ. Кстати продавець требует от меня оплаты всей суммы. Можно как-то объяснить ему своё нежелание платить за него налог в полной сумме?

И еще подскажите плиз... Видела акт на право собственности с "малюночком" участка, размерами и т.д. но без соседей. Эт нормально? И вообще на участке нет колышков и др. опознавательных знаков.

Diku
22.05.2007, 09:37
Нехилый задаток....

Когда я покупал участок договорился с продавцом, что суммы налогов платим пополам. Можете попробовать склонить его к этому же...

Малюночек на госакте обозначает ваш участок - участков соседей там нет, но должен быть их список в углу госакта (по крайней мере у меня так).

После получения Вами нового госакта, сделайте вынос участка в натуру - Вам приедут и забьют колышки. Мне это обошлось в 500 грн. и 30 минут времени, но все зависит от района.

Freebird
22.05.2007, 10:19
М-да, задаток действительно заоблачный...
Я когда покупал договорился, что налоги пополам (это лучше оговаривать заранее), а нотариальное оформление с меня.
По поводу госакта под планом должен быть раздел ОПИС МЕЖ, где расшифровывается каждая грань схемы участка. Во всяком случае так было во всех ГА, которые я видел.

Freebird
22.05.2007, 10:21
Посмотрите картинку в теме (ссылка устарела) У вас такого образца госакт?

Jarik
22.05.2007, 10:27
Предварительный договор не требует обязательного нотариального оформления. Можете конечно возразить, что "так спокойнее" (хотя на самом деле это предрассудки), но тогда и 1% госпошлины - плата за "спокойствие".
Вынос участка в натуру можно сделать в любой момент (в т.ч. и до подписания договора купли-продажи дабы убедится,что покупаете именно этот участок). Платите деньги - и вперед: приедут и забьют колышки.

IrokeZZ
22.05.2007, 10:54
Предварительный договор не требует обязательного нотариального оформления.

Ст. 635 ЦКУ "Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі".
Да, бытует мнение, что нотариальная форма - это не форма. а есть только письменная и устная. Но это редкое мнение и все в основном придерживаются мнения. что нотариальная форма - это форма договора.
Поэтому, исходя из того, что договор купли-продажи земли подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор доолжен быть удостоверен нотариально.

Можете конечно возразить, что "так спокойнее" (хотя на самом деле это предрассудки), но тогда и 1% госпошлины - плата за "спокойствие".

Лишних денег тут скорее всего нет. Нотариус просто взял денег за оформление конкретно этого предварительного договора. А за тот договор - платить придецца отдельно.

Jarik
22.05.2007, 11:13
Это не "редкое мнение", а нормальная практика (в т.ч. и выдержавшая проверку судебными прецедентами). И если уж вы затронули ЦК, то вот вам подтверждение:

Стаття 205. Форма правочину. Способи волевиявлення

1. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 209. Нотаріальне посвідчення правочину

1. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Так что это не мнение, а прямая норма закона.

levoved
22.05.2007, 14:33
Практика такая есть?

Pooha
22.05.2007, 17:06
Добрый день всем!
Спасибо за информацию.
Задаток действительно не хилый... но на такой сумме настаивал продавец. Мол, цены на землю растут, участок продает он мне по шикарной цене (правда в чем шикарность я до сих пор не поняла, стандартная цена на такие участки...) и чем больше задаток, тем увереней он и серьезней в плане покупки я. Мой брокер тоже самое пыталась мне объяснить. Вообщем я сдалась! И заплатила!

Акт (ссылка устарела) очень похож на мой малюночек. Спасибо.

Насчет налогов. Я знаю, что по закону НДФЛ должен платить продавець, но мой упирается. Никаких пополамов, никаких нотариальных затрат, хочу получить в свои руки такую-то сумму и всё!

Видать мне "повезло" или очень жадный или очень вредный попался.

А чтобы вынос участка в натуру сделать, нужно я так понимаю в местную сельраду на поклон идти? Или есть какие-то специально обученные службы?

И еще подскажите какая принципиальная разница в договоре купли-продажи и дарении? Мне продавец дарение предлагает. Наверняка здесь тоже есть свои нюансы!

Jarik
22.05.2007, 17:57
Разница принципиальная. Сэкономите на налоге (НДФЛ), но в случае признания договора недействительным (а такой риск полностью исключить нельзя) - не сможете вернуть деньги.

Телесистемы
22.05.2007, 19:18
Разница принципиальная. Сэкономите на налоге (НДФЛ), но в случае признания договора недействительным (а такой риск полностью исключить нельзя) - не сможете вернуть деньги.

Хм.. Саша, в чем же экономия,по-моему разницы никакой.
А недействительным можно признать любой договор, как то купли-продажи, дарения,обмена

Телесистемы
23.05.2007, 12:38
Уточню:

при договоре дарения сразу уплачивается 1% от нормативной оценки,
но в ежегодной декларации в налоговую, продавцу необходимо будет указать доход и заплатить с него 5%

при договоре купли-продажи уплачивается сразу 2-5% от экспертной оценки. Конкретное значение зависит от нотариуса.

Игорь-Одесса
23.05.2007, 14:47
//////
но в ежегодной декларации в налоговую, продавцу необходимо будет указать доход и заплатить с него 5%
///////
Что-то я не понял. Если продавец подарил, то какой доход он должен указывать в декларации? Онже "даритель" по договору

Jarik
23.05.2007, 15:13
Вот в этом и состоит "экономия": при купле-продаже зем. участка уплачивается НДФЛ по ставке 5% + нот. услуги (назовем это так для краткости, если будет надо - отдельно расшифрую) в момент заключения договора и исходя из суммы договора не ниже оценочной.
При дарении НДФЛ будет по той же ставке, но уже у одариваемого (покупателя), который должен будет включить стоимость дара в совокупный годовой налогооблагаемый доход (СГНД). При этом непосредственно в момент подписания договора уплачиваются только те же % за нот.услуги. Но (тут возникают нюансы):
1. СГНД может быть уменьшен за счет налогового кредита (для особо продвинутых плательщиков).
2. В отношении оценки дара нет такого жесткого требования не ниже оценочной стоимости поэтому в договоре можно занизить стоимость дара.

Что касается признания договора недействительным, то следствием этого является реституция, т.е. обязанность сторон вернуть все полученное по договору. По купле-продаже продавец возвращает деньги, полученные им согласно договору, признанному недействительным, а покупатель - землю. А при дарении кто вернет фактически уплаченные деньги?

Телесистемы
23.05.2007, 15:15
//////
но в ежегодной декларации в налоговую, продавцу необходимо будет указать доход и заплатить с него 5%
///////
Что-то я не понял. Если продавец подарил, то какой доход он должен указывать в декларации? Онже "даритель" по договору

Перепутал. Конечно же "одаренный"

Jarik
23.05.2007, 15:22
//////
но в ежегодной декларации в налоговую, продавцу необходимо будет указать доход и заплатить с него 5%
///////
Что-то я не понял. Если продавец подарил, то какой доход он должен указывать в декларации? Онже "даритель" по договору

Перепутал. Конечно же "одаренный"
Опять перепутал: - "одариваемый". "Одаренный" - это несколько из другой оперы (синоним - талантливый) :roll:

IrokeZZ
25.05.2007, 20:33
Это не "редкое мнение", а нормальная практика (в т.ч. и выдержавшая проверку судебными прецедентами). И если уж вы затронули ЦК, то вот вам подтверждение:

Стаття 205. Форма правочину. Способи волевиявлення

1. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 209. Нотаріальне посвідчення правочину

1. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Так что это не мнение, а прямая норма закона.

Я про это и говорил.
А "редкость" заключается в том, что не часто стороны согласны рисковать, если разница всего 200 грн. (стоимость услуг нотариуса при подписании предварительного договора).
И я бы не рисковал, так как практика НЕОДНОЗНАЧНА.

Jarik
25.05.2007, 23:03
Я всегда оформляю предварит.договор в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение - это не форма договора, а дополн ительное действие. Такое же, как и государственная регистрация сделки. К тому же автор темы заплатила свыше 800 грн. бесполезных расходов, а не 200, как вы уверяете.

IrokeZZ
25.05.2007, 23:40
Я всегда оформляю предварит.договор в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение - это не форма договора, а дополн ительное действие. Такое же, как и государственная регистрация сделки.

Вам повезло, что вы не столкнулись с такой проблемой, но это не показатель. Я знаю обратные примеры.

К тому же автор темы заплатила свыше 800 грн. бесполезных расходов, а не 200, как вы уверяете.

Ну, это тоже не показатель ))) Больше 150-200 грн. за предварительный договор давать = себя не любить )))
Я так могу привести пример, когда вчера один Киевский нотариус затребовала 500 грн. за простую доверенность :shock: Но я же теперь не утверждаю, что 500 грн. это актуальная цена для доверенности )))[/quote]

-PVA-
13.12.2010, 17:19
Подскажите пожалуйста!
Ситуация следующая: нашли объявление с участком через риэлтора, приехали на выходные посмотрели без риэлтора (по телефону риэлтор консультировал, искали местонахождение участка), понравился, сказали что согласны встретится и посмотреть документы, риэлтор предложил в понедельник на 20:00 встретиться в офисе у АН (т.е. у риэлтора), после перезвонила и сказала, что место встречи переносится к хозяину участка (сообщила адрес). Сказали также, что будет хозяин участка с актом. Нам сказали взять с собой паспорта (мой и супруги), ИК и свидетельство о браке. Задаток = 1 тыс. уе. Кроме этого, риэлтор будет составлять предварительный договор (ну или возьмет уже заготовку).

Вопросы:
1. Как проконтролировать правильность составления этого предварительного договора?
(начитался тут на форуме всего, также рассмотрел разные формы предварительных договоров, но вот сможем ли мы изменить договор, т.к. я понимаю, что там уже готовая форма, и вряд ли кто-то будет её менять под наши условия.

2. Стоит ли с собой взять юриста/адвоката (нанять где нить, т.к. своего нет) для чистоты сделки?
Сначала думал за нотариуса. Позвонил нотариусу (нашел объявление в инете), так вот она сказала что если нужно предварительный договор - то у нее есть свои, правильно написанные (по закону правильные) и если там риэлтор предлагает свой договор, то нотариус так не согласна, иначе ей нужно время на ознакомление и т.д., а мы хотели чтобы нотариус подъехал с нашей стороны для контроля. Нотариус посоветовала взять с собой юриста/адвоката.

Заранее спасибо за ответы.

InSAn
13.12.2010, 17:34
Нотариус посоветовала взять с собой юриста/адвоката.

Нотариус Вам правильно посоветовала.

apxitektop
13.12.2010, 22:50
Подскажите пожалуйста!...
Вопросы:
1. Как проконтролировать правильность составления этого предварительного договора?
(начитался тут на форуме всего, также рассмотрел разные формы предварительных договоров, но вот сможем ли мы изменить договор, т.к. я понимаю, что там уже готовая форма, и вряд ли кто-то будет её менять под наши условия.

2. Стоит ли с собой взять юриста/адвоката (нанять где нить, т.к. своего нет) для чистоты сделки?
... Нотариус посоветовала взять с собой юриста/адвоката.

Заранее спасибо за ответы.

1. Не можете, а должны, ИМХО. Перед тем, как куда-то ехать, а тем более давать задаток, попросите копию акта, как минимум.
Потом советую сделать вынос, и только после этого думать, а давать ли задаток.
2. Пишите в ЛС.

-PVA-
14.12.2010, 13:29
1. Не можете, а должны, ИМХО. Перед тем, как куда-то ехать, а тем более давать задаток, попросите копию акта, как минимум.
Потом советую сделать вынос, и только после этого думать, а давать ли задаток.

Копию акта риэлтор обязывалась выдать после задатка, а т.е. мне акт (оригинал) показали, также показали все копии документов хозяина (паспорт, код и т.д.). Кроме этого риэлтор будет оформлять предварительный договор, вот его экземпляр:
82885 82886

Кроме этого риэлтор не против нотариального оформления предварительного договора, но говорит (а также это прописано в этом самом предварительном договоре) что эта услуга за мой счет осуществляется (ну т.е. 1% + услуги нотариуса).

Еще, выяснилось такое условие, что задаток не передается конечному заказчику, а остается у риэлтора до окончания сделки.

Еще один момент: консультации по участку проводила обычный рядовой риэлтор, как дошло дело до договоров - передали все на директора АН, поэтому все дела касательно документов мы уже обсуждаем с директором.

Вопрос:
1. На основе всего этого подскажите пожалуйста стоит все таки привлекать нотариуса/юриста/адвоката, или все же на проблемную ситуацию эта история не походит?
2. Правильно ли составлен предварительный договор? Стоит ли что либо еще добавлять/вносить?

Заранее спасибо за ответы.

P.S. Сегодня утром ездили еще раз на участок, но уже с риэлтором, которая конкретно показала что и где. Кстати участок в с. Даниловка, Васильковского района. Кроме этого риэлтор сказала, что у них в этом селе даже есть офис свой, а также что этот самый риэлтор (которая нам показывала) знакома лично с головой сельсовета, и что у данного головы также есть участок, который граничит с тем, на который мы засматриваемся. Также, дала совет касательно прочих местных условий...
Также сообщила, что даст контакт человека, который занимался выносом в натуру, что бы, если мы хотим, они еще раз проверили точки, и правильно вбили колышки, т.к. на данный момент некоторые колышки почему то выбиты и просто валяются рядом с местом, где они должны были якобы быть.

Prosto Puh
14.12.2010, 14:04
Еще, выяснилось такое условие, что задаток не передается конечному заказчику, а остается у риэлтора до окончания сделки.

Это обычная практика.

Вопрос:
1. На основе всего этого подскажите пожалуйста стоит все таки привлекать нотариуса/юриста/адвоката, или все же на проблемную ситуацию эта история не походит?

Для этого и нужен юрист, чтобы максимально исключить возникновение проблем в будущем. Не привлекая юриста, вы играете в лотерею.

P.S. Сегодня утром ездили еще раз на участок, но уже с риэлтором, которая конкретно показала что и где. Кстати участок в с. Даниловка, Васильковского района.

Пообщайтесь с соседями (если таковые есть), они расскажут намного больше, чем риэлтор заинтересованный в продаже участка. Узнайте стоимость коммуникаций, они могут вас приятно удивить. Я бы подъехал к голове сельсовета, тем более, что вы возможно станете его будущим соседом (если верить вашему брокеру).

Также сообщила, что даст контакт человека, который занимался выносом, что бы, если мы хотим, они еще раз проверили точки, и правильно вбили колышки, т.к. на данный момент некоторые колышки почему то выбиты и просто валяются рядом с местом, где они должны были якобы быть.
Вынос нужен вам для того, чтобы вы убедились, что покупаете именно тот участок и в тех границах, которые вам показывают. Вынос лучше делать у компаний, которые на этом специализируются. Для этого вам нужен кадастровый номер вашего участка.

-PVA-
14.12.2010, 18:29
Пообщайтесь с соседями (если таковые есть), они расскажут намного больше, чем риэлтор заинтересованный в продаже участка. Узнайте стоимость коммуникаций, они могут вас приятно удивить.

Я бы подъехал к голове сельсовета, тем более, что вы возможно станете его будущим соседом (если верить вашему брокеру).

Вынос нужен вам для того, чтобы вы убедились, что покупаете именно тот участок и в тех границах, которые вам показывают. Вынос лучше делать у компаний, которые на этом специализируются. Для этого вам нужен кадастровый номер вашего участка.

Спасибо еще раз за советы.
С соседями уже общались, и даже нашли хозяина трансформатора, который огласил нам стоимость и условия подвода кВт (как оказалось условия довольно приемлемые для нас). Вот, кроме этого соседи рассказали, что знают этого риэлтора, а также участки которые мы смотрим. И вроде все отзываются нормально.

Голова сельсовета на данный момент отсутствует, где он на каких-то курсах повышения квалификации для сельских голов :)

Вынос в натуру делать будем.

-PVA-
15.12.2010, 15:36
Вчера, 14.12.2010, подписали предварительный договор и отдали задаток 1 тыс. уе. В замен получили копии документов по участку (копию паспорта хозяина, копию акта, копию плана границ участка) и копии документов по агентству недвижимости (копия свидетельства о регистрации АН, копия плательщика налогов, копию паспорта и кода директора АН).
Кстати, в акте уже вписана улица и номер дома, хотя участок находится пока в поле (ну по внешнему виду). Риэлтор говорит, что они долго требовали с сельсовета, чтобы получить эту саму. улицу и номер дома и теперь этим сильно гордятся (ну по крайнем мере так показалось).

-PVA-
17.12.2010, 12:57
Подскажите пожалуйста как узнать что у хозяина участка нет родственников, которые также могут претендовать на данный участок?

Хозяин заявляет, что жены у него нет. Но, вот могла же быть когда он участок получал.

Павлухан
17.12.2010, 14:25
Подскажите пожалуйста как узнать что у хозяина участка нет родственников, которые также могут претендовать на данный участок?

Хозяин заявляет, что жены у него нет. Но, вот могла же быть когда он участок получал.
если продавец получал участок по приватизации -то это его единоличная собственность