Нововведения при продаже недвижимости – оценка.

Рекомендую прочитать всем, кто, хоть когда-нибудь, будет продавать/покупать недвижимое имущество - квартиры, дома, земельные участки, офисы, магазины, подвалы, склады… в общем, любую недвижимость, а также объекты незавершенного строительства (недострои).

Предупреждаю: многабукф.

 

Итак, всем известна ситуация покупки/продажи недвижимости, при которой две стороны решают кто будет платить «за оформление сделки» и тот, на кого сваливается такое «счастье» дрожащими руками калькулирует свои потери… А, поскольку такие затраты определяются как % от суммы сделки, то в 90% случаев оформление осуществлялось не по реальной стоимости, а по стоимости, которую указывало БТИ (бюро технической инвентаризации) в документах, которые требует на сделку нотариус. Конечно же, стоимость квартиры в Киеве по документам БТИ может быть и 50 тыс. грн. и 200 тыс. грн., хотя все прекрасно понимают, что за такие деньги квартиру площадью 90 квадратов не купишь…

В моей практике были такие контрастные цифры как 600(!!!) грн. (по БТИ) при реальной стоимости в 40 тыс. у.е.

С таким положением вещей наше государство мириться не захотело и придумало способ, как заставить всех прописывать в договорах реальные цифры. На самом деле, мотив прост – это еще один (новый) источник наполнения опустошающегося бюджета. Но, не спешите критиковать – в этом есть и положительные моменты.

Так вот, совсем недавно вступило в силу действие Постановления Кабмина №1103*, согласно которому все договора купли-продажи (обмена) физлицами своей недвижимости должны облагаться налогом, который рассчитывается исходя из цены такого договора, но не меньше РЫНОЧНОЙ стоимости.

Что это значит для «простых» людей?

А то, что теперь надо оценить свою недвижимость перед продажей и заплатить налог от суммы, которую укажете в договоре, но, как было сказано выше, не менее суммы, в которую оценит вашу недвижимость оценщик.

Положительные стороны нововведений:

- народ (со временем) перестанет крутить руки себе, покупателю/продавцу, нотариусу, оценщику, а привыкнет все сделки заключать по честной – рыночной стоимости. Но это будет очень нескоро;

- в некоторой степени это нововведение защищает покупателя, ибо, в случае отмены сделки, он получит назад свои честно указанные в договоре деньги, а не сумму в 2-3-5, а то и 10 раз меньше;

- при «чтении» всех документов ни у кого из читающих не возникнет лишних вопросов, т.е., например, квартиру/дом купили по «договоренности» за 1000 грн., а через год под нее берут кредит в 100 000 у.е., естественно банкир обратит внимание, даже зная систему изнутри. Доверия такой разброс цифр не прибавляет;

- это может помочь тем, у кого распалась семья, и они не знают, как поделить имущество. Простой пример – квартира куплена до брака по заниженной (по договору) цене, заключен брачный контракт, по которому все нажитое до брака имущество становится общим, устанавливается пропорция кто сколько «внес в общий котел», а при разводе делится по такой же пропорции (случай из жизни). Очень сильно потерял супруг, внесший в этот общий котел более 90%, а по документам получилось - меньше половины…

Отрицательные стороны нововведений:

- однозначно увеличение затрат на сделку в части госпошлин и иных платежей у нотариуса;

- добавляется еще один обязательный документ, который необходимо сделать перед сделкой, и, соответственно, потратиться на него – это отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества, которое будет отчуждаться.

Советы (как специалиста) по выбору оценщика:

- оценщика, как и любую другую услугу (товар) выбирайте не по цене, а по рекомендации тех, кто уже пользовался такими услугами, если же опыта такого ни у вас, ни у ваших знакомых нет, то интернет вам в помощь, но:

- не ведитесь на рассказы что вам выдадут готовый документ в течение 1 часа. Не спешите и не торопите оценщика, отчет требует времени, как минимум 4-5 часов (при простом типичном объекте), а вообще в среднем 1-3 дня для подготовки качественного отчета по 1 объекту;

- попросите показать хотя бы «на пальцах» что вы получите за свои деньги. Нормальный отчет по оценке квартиры (участка, дома) НЕ МОЖЕТ быть на 2-3 страницах. Пункт 56 Национального стандарта №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» гласит, что отчет должен содержать кучу пунктов, которые (при шрифте 10-12) можно, только со скрипом, всунуть в 10-15 страниц, но, как правило, это растягивается на 25-40 страниц + приложения, которые прибавляют еще 10-15 страниц. Итого, нормальный отчет это 20-60-ти страничная «книжка». А если вам предлагают 1 листик и за 10 минут – бегите от такого оценщика. К нему рано или поздно придет «дядя в погонах» и будет ему «счастье»… А вам будет счастье, если документов по вашей недвижимости, у такого оценщика, эти «дяди в погонах» не найдут;

- не ловитесь на «извращенцев», которые квартиру считают с помощью методов высшей математики, используя свои познания теории вероятности, с привлечением астрологов и перечитыванием центурий Нострадамуса… только переплатите за работу, которую 95% оценщиков выполнят проще, быстрее, дешевле, но не менее качественно;

- громкое имя оценщика тоже надо не всегда, т.е. если вы решили переоценить свой «маленький свечной заводик» (по типу Криворожсталь), то, конечно же, ищите опытного оценщика, а если предполагается оценка жилого дома, квартиры и прочей мелочи, то именитый оценщик только возьмёт с вас 300 у.е. вместо 100у.е.;

- дайте возможность каждому заниматься своим делом, в т.ч. оценщику, постарайтесь не озвучивать ВООБЩЕ своих пожеланий по результату оценки. Объясняю почему – во-первых, некоторые оценщики очень честолюбивы и ваши «познания рынка недвижимости» могут воспринять как оскорбление в свой адрес и, тогда вы узнаете, что клиент не всегда прав и может быть послан по всем известному адресу; во-вторых, каждый мало-мальски опытный оценщик прекрасно понимает, что если отчет для продажи, то заказчику «надо подешевле», а если для залога – то «подороже» и, инстинктивно так и сделает, только в рамках разумного; в-третьих, как уже говорилось, в ваших же интересах получить качественную работу, а не слепленную как попало, несоответствующую законам и стандартам бумажку…

Советы как человека:

- ну, если уж совсем бюджет ограничен / жаба давит / привычка торговаться / нежелание кормить нотариуса (нужное подчеркнуть), то идите и ищите оценщика, который вам «нарисует» стоимость в 10 раз ниже, да еще и возьмет с вас 200 грн. и сделает все за полчаса. Уверен, вы найдете такого. Но, только потом, пеняйте на себя в случае срабатывания поговорки про жадного, который, как известно, платит дважды. Скажу вам как оценщик – НИ ОДИН ОЦЕНЩИК НЕ СМОЖЕТ ОБОСНОВАТЬ ЗАНИЖЕНИЕ НОРМАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В ДВА РАЗА (про в 3, в 4… в 10 раз я вообще молчу). Т.е. документ, который вам выдадут, будет изначально ПОДДЕЛЬНЫМ, НЕДОСТОВЕРНЫМ и может повлечь за собой отмену всей цепочки (сделки), чего никому не желаю испытать на своей шкуре.

 

Если будут вопросы, пишите, по возможности буду отвечать.

 

* - кому интересно почитать документ, то милости просим на сайт Верховного Совета Украины - zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1103-2011-%EF Постанова КМУ від 26 жовтня 2011 р. N 1103 «Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)», собственно говоря, документ для оценщиков.

В соседней теме возникли вопросы:

Добрый вечер, форумчане,

скажите, плз, какие могут быть нюансы если указывать в договоре купли продажи стоимость БТИ?

последствия для покупателя и продавца?

Если продавец захочет отменить сделку, покупателю вернут деньги, которые указаны в договоре. И будет очень хорошо, если продавец имеет совесть и вернет не только стоимость по БТИ...

 

Что касается ответственности, то, по идее никакой ответственности быть не может и не должно, а вот почему:

Вы можете продать свое имущество хоть за 1 гривну, если чужих интересов не задеваете, НО налоги Вы должны заплатить от дохода (!!!), а согласно ст.172.3. Налогового Кодекса Ваш доход, с которого будут исчисляться налоги, не должен быть ниже оценочной стоимости. Статья 172.3. гласит:

"Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону."

 

А вот что может быть при занижении стоимости оценщиком:

Оценщики должны отчитываться перед Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) по результатам проведенных оценок для этих целей, соответственно если будут существенные "прыжки" стоимостей в пределах одного района или даже дома, то такой отчет отправят на проверку в Наблюдательный совет, который увидев явное занижение, может лишить оценщика права работать на этом рынке.

Но это не все Учитывая занижение и уход от уплаты налогов (сборов, пошлин) ПРОДАВЦОМ и, как следствие, нанесение убытков государству, к нему тоже могут прийти люди в погонах. Поэтому, дешевле будет сделать все честно. А если Вы, как продавец, думаете что вся ответственность будет на оценщике, а Вы круто сэкономите, то, очень Вас прошу, не подставляйте оценщика, толкая его на преступление, ведь из-за 200-1000 грн., которые он от Вас получит, он может сесть лет эдак на 5.

В связи с выходом этого временного постановления, некоторые нотариусы сказали что совсем прекращают сделки купли продажи недвижимости до получения разяснений, другое говорят что сделки будут проводить только если есть оценка независимая, любая, третьи что ничего не слышали и продолжают работать как и ранее.

Что касается нотариусов - не судите их строго

В данном случае они заложники нашей "умной" бюрократической машины, которая обязала всех участников сделки что-то делать (в данном случае - оценку), но при этом забыла предупредить об этом того, кто эту сделку проводит и заверяет - нотариусов. Которые, в свою очередь, ведут себя достаточно культурно – съезжаются на общие собрания и на них решают как правильнее поступать в этой ситуации, до выхода официальных пояснений и инструкций.

Соответственно одни решили оценку требовать и прикрывать ею свое мягкое место, другие как и раньше проводят сделки по стоимости БТИ. Последние, на мой взгляд не правы, но не потому что я оценщик.

Нуу, все временное как правило постоянное. Новый развод граждан. Теперь надо будет договариваться с независимым оценщиком, что-бы он занизил стоимость участка. Потому, что все хотят платить меньше налогов от оценочной суммы при продаже и покупке.

А кто будет контролировать оценщиков в таком случае?

 

Как я уже писал выше – оценщика контролирует Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ) - он является регулятором в этой области. Этот Фонд может запросто проверить отчет оценщика и лишить его личного сертификата (квалификационного свидетельства) и/или лишить сертификата фирму, в которой этот оценщик «прописан». Думаю достаточный повод для оценщика, чтобы отказать в занижении стоимости, поскольку несколько сот гривен за оценку никак не будут равноценной компенсацией потере рабочего места раз и на всю жизнь.

понятно. А как проверить самого оценщика? Должен быть какой то гос.реестр, тех, кому выдана лицензия, как нотариусам например или...? Как понять что это не "левый" человек которого мне пытается напарить посредник в качестве оценщика.

Напомню, я выступаю в качестве покупателя.

понятно. А как проверить самого оценщика? Должен быть какой то гос.реестр, тех, кому выдана лицензия, как нотариусам например или...? Как понять что это не "левый" человек которого мне пытается напарить посредник в качестве оценщика.

Напомню, я выступаю в качестве покупателя.

Да, действительно, есть такой реестр, но это реестр не самих оценщиков, а (ссылка устарела)

Разница в том, что отдельный оценщик, как физлицо (не предприниматель, не субъект оценочной деятельности (СОД)) не имеет права выдать оценку от своего имени.

Поскольку действительно были случаи выдачи отчетов людьми не имеющими соответствующих документов или с просроченными документами, то Вы можете попросить любого оценщика показать Вам такие документы:

1 - именной сертификат оценщика, позже их отменили и ввели квалификационное свидетельство, отличий нет, только название; вкратце о документе:

- в этом документе указаны направления, по которым оценщик имеет право выполнять работы по оценке, таких направлений много, поэтому, если Вы заказываете оценку самолета, а соответствующего направления в документе не указано, то оценщик не имеет права его выполнять.

- документ не имеет срока действия, т.е. выдается раз и навсегда, за исключением тех случаев, когда оценщика лишают права заниматься оценочной деятельностью.

2 - свидетельство о регистрации в государственном реестре оценщиков. Открытого доступа к этому реестру нет, хотя на сайте Фонда госимущества раздел "на стадии разработки" и разрабатывается частная база оценщиков, которая как раз будет служить на пользу заказчикам, но, пока-что ее увидеть тоже нельзя.

- в этом документе в более удобной форме, чем в предыдущем, указаны ВСЕ направления, по которым возможна оценка и "крестиком в квадратике" зачеркнуты те, которые НЕ открыты у данного оценщика, т.е. напротив "пустых квадратиков" как раз те, по которым оценщик вправе работать.

- документ может меняться и выдаваться несколько раз в связи с добавлением или с уменьшением количества направлений по которым оценщик получил квалификационное свидетельство.

3 - сертификат субъекта оценочной деятельности (СОД). Его в обязательном порядке получает юрлицо или ФОП, если собирается заниматься оценочной деятельностью.

- поскольку в компании может работать несколько оценщиков с разными направлениями оценки, то в этом документе указываются ВСЕ направления, по которым работает данный СОД.

- сертификат СОД выдается сроком на 3 года и выдается заново на следующие 3 года, если компания подала все необходимые документы и в Фонде госимущества не увидят никаких несоответствий. Срок действия (до...) указывается в документе.

- документ может выдаваться и раньше истечения срока при внесении изменений в направлениях, в адресе, в названии и т.п.

- документ выданный (условно) три дня назад нисколько не говорит об опыте компании на рынке оценки, например, мой выдан меньше года назад, но в оценке я с 2003 года.

4 - свидетельство о повышении квалификации оценщика - достаточно важный документ, потому что по закону оценщик должен проходить повышение квалификации раз в 2 года (по каждому направлению на которое он выучился). Т.е. даже при наличии всех вышеуказанных документов, если оценщик (физлицо) не прошел повышение квалификации, то он не имеет права подписывать отчет. В данном случае считают 2 года от получения квалификационного свидетельства, потом 2 года от последнего повышения квалификации. Свежий пример - я . Вчера было ровно 2 года после последнего повышения квалификации по направлению "оценка земли", а "повышаться" я буду только 2-го числа, т.е. в этот период оценку земли или рецензию на такую оценку я делать НЕ ИМЕЮ ПРАВА. Благо я не один и есть кому подписать .

Оценка земли в нашем государстве лицензируется совсем другим органом - Держземагентством, что нелепо и смешно. Для оценки земельных участков у компании должны быть такие документы:

- квалификационное свидетельство оценщика земельных участков - "похоже" на предыдущее, но только по земле и все;

- свидетельство о повышении квалификации оценщика земельных участков - тоже прохождение повышения раз в 2 года;

- лицензия на проведение землеОЦЕНОЧНЫХ работ (есть еще землеустроительные, но для оценки они не нужны) - ранее выдавались на 5 лет. Срок действия (до...) указан в документе. Недавно начали выдавать безсрочные.

На сайте Держземагентства есть - (ссылка устарела)

и есть - (ссылка устарела)

НО, хочу Вас предупредить - деятельность оценщиков регулируется бюрократами, госструктурами, которые, пока что не научились работать нормально, поэтому в реестрах могут быть ошибки в фамилиях, названиях (пропуски букв) и даже городах, т.е. оценщики им подают измененные данные, а они их туда "забывают" вносить ГОДАМИ.

А два года назад я, и еще несколько десятков оценщиков прошедших повышение квалификации, "висели" в реестре как несдавшие, не говоря уже о том что сами свидетельства (документы) мы получили через 2-3 месяца после сдачи, а в это время всем клииентам на пальцах объясняли что мы прошли повышение, только нам его не дали

Сорри, что вклиниваюсь: теперь еще и налоговая хочет контролировать оценщиков.

В Верховной Раде Украины зарегистрирован (ссылка устарела) инициированный народным депутатом от Партии регионов Андреем Пинчуком о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно регулирования некоторых вопросов налогообложения имущества, наделяющий ГНС полномочиями контролировать сделки купли-продажи имущества граждан.

 

"Суб’єкти оціночної діяльності, включені до Переліку суб’єктів оціночної діяльності, несуть відповідальність за свою діяльність з визначення оціночної вартості, за результатами якої замовнику оцінки (платнику податку), податковому агенту, державі було нанесено матеріальну шкоду (збитки), у тому числі у вигляді нарахованого відповідно до цього Кодексу податкового боргу, а також штрафних (фінансових) санкцій (штрафів) та/або пені, застосованих за порушення законів з питань оподаткування та іншого законодавства."

...

"Державне мито за вчинення нотаріальних дій з посвідчення угод про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, справляється у встановлених цією статтею розмірах, виходячи з їх вартості (суми договору), але не нижче оціночної вартості майна, що відчужується або заставляється, визначеної відповідно до законодавства з питань оціночної діяльності, з урахуванням положень статті 39-1 розділу 1 Податкового кодексу України."

теперь еще и налоговая хочет контролировать оценщиков.

да, так и есть

но этот "инициатор" уже пробовал внести такой же законопроект про "налоговых оценщиков", но что-то не сложилось, теперь опять хочет...

поживем-увидим.

Постанова КМ незаконна. Кодекс четко ссылается на Закон, а КМ решил его подменить своей постановой "до законодательного урегулирования"

Объясните мне, как можно оспорить отчет об оценке в суде? Это же экспертное мнение, которое у разных экспертов может отличаться.

...Объясните мне, как можно оспорить отчет об оценке в суде? Это же экспертное мнение, которое у разных экспертов может отличаться.

Вы абсолютно правы, но ведь есть методика, закон, стандарты, согласно которых и выполняется отчет, он должен им соответствовать, как правило оспаривают находя "блох"

а что касается "экспертного мнения", то оно должно быть подтверждено соответствующими расчетами, если их нет или они выполнены некорректно - то тоже есть о чем спорить...

Вы абсолютно правы, но ведь есть методика, закон, стандарты, согласно которых и выполняется отчет, он должен им соответствовать, как правило оспаривают находя "блох"

а что касается "экспертного мнения", то оно должно быть подтверждено соответствующими расчетами, если их нет или они выполнены некорректно - то тоже есть о чем спорить...

Единственный вариант оспорить оценку в суде - это заказывать рецензирование отчета. В свою очередь в рецензии ни слова не будет сказано о самой стоимости обьекта, а только указано соответствие его действующим нормам, законам и положениям, и уже, непосредственно судья, будет рассматривать вопрос о том, принимать ли данный отчет СОДа к рассмотрению в определенном деле

Вы абсолютно правы, но ведь есть методика, закон, стандарты, согласно которых и выполняется отчет, он должен им соответствовать, как правило оспаривают находя "блох"

а что касается "экспертного мнения", то оно должно быть подтверждено соответствующими расчетами, если их нет или они выполнены некорректно - то тоже есть о чем спорить...

Любой оценщик вам без труда подтвердит, что даже при отсутствии "блох", разброс в оценке в 10-15% считается нормальным. По любому методу можно такое насчитать....%) и все будет в пределах...

Единственный вариант оспорить оценку в суде - это заказывать рецензирование отчета. В свою очередь в рецензии ни слова не будет сказано о самой стоимости обьекта, а только указано соответствие его действующим нормам, законам и положениям, и уже, непосредственно судья, будет рассматривать вопрос о том, принимать ли данный отчет СОДа к рассмотрению в определенном деле

А теперь применим эту ситуацию к конкретному прикладному примеру: например, вам надо продать частный дом, построенный пару лет назад самостроем. Надо ли говорить, что метод восстановительной стоимости вам даст абсолютно другие цифры, чем те, которые вы реально потратили на строительство. И зачем продавцу весь этот геморой? А если еще учесть, что строили вы его на свои кровные, после налогообложения?

 

Зато скучавшие до этого оценщики получать еще одно большущее и практически бездонное корыто.

Змінено 22 грудня 2011 користувачем Jarik

...Зато скучавшие до этого оценщики получать еще одно большущее и практически бездонное корыто.

ну, не скажите, если дойдет законопроект про "налоговых" оценщиков, то выберут "гос"контору, которая будет шлепать по "нормативным" цифрам и на этом все корыто закончится, а сейчас, пока нет этих налоговых новшеств в оценке, то все уходят искать того кто нарисует цифру приблизительно равную БТИшной...

лично у меня по новой постанове был аж 1 заказ на оценку 1-комн. квартиры, остальные были либо посланы в сад либо ушли "думать"...

Палка о двух концах... я так понимаю что Вы тоже имеете отношение к оценке и знаете про метод подходы к оценке. Соответственно, данные полученные сравнительныи затратным подходом могут значительно отличаться в зависимости от месторасположения. Затратным посчитали - дом в городе стоит 10 грн, сравнительным 20 грн. ; дом в селе (такой же как в городе) затратным - 10 грн, сравнительным - 15 грн. Так от чего отталкиваться при налогооблажении??? Тем более что (как ранее было сказано) дом постоен на свои кровные, налоги уплачены и не раз. Вообще я сам смутно представляю что это будет

Палка о двух концах... я так понимаю что Вы тоже имеете отношение к оценке и знаете про метод подходы к оценке. Соответственно, данные полученные сравнительныи затратным подходом могут значительно отличаться в зависимости от месторасположения. Затратным посчитали - дом в городе стоит 10 грн, сравнительным 20 грн. ; дом в селе (такой же как в городе) затратным - 10 грн, сравнительным - 15 грн. Так от чего отталкиваться при налогооблажении??? Тем более что (как ранее было сказано) дом постоен на свои кровные, налоги уплачены и не раз. Вообще я сам смутно представляю что это будет

Я специально даже не упоминал сравнительного метода, т.к. там вообще полный пипец:

- рынка нет, как такового;

- хотелки продавцов на аналогичные объекты могут отличаться на порядок;

- реальные продажные цены от хотелок тоже могут очень сильно и существенно отличается. При этом в отличие от хотелок они недоступны в масштабах, необходимых для оценки

- чтобы не говорили "риэлтеры" и пр. заинтересованные лица рынок сильно падает и вчерашняя оценка сегодня уже неактуальна (грубо)

Палка о двух концах... я так понимаю что Вы тоже имеете отношение к оценке и знаете про метод подходы к оценке. Соответственно, данные полученные сравнительныи затратным подходом могут значительно отличаться в зависимости от месторасположения. Затратным посчитали - дом в городе стоит 10 грн, сравнительным 20 грн. ; дом в селе (такой же как в городе) затратным - 10 грн, сравнительным - 15 грн. Так от чего отталкиваться при налогооблажении??? Тем более что (как ранее было сказано) дом постоен на свои кровные, налоги уплачены и не раз. Вообще я сам смутно представляю что это будет

да, я - оценщик

Что касается Ваших размышлений, то, по Стандартам, прежде всего надо отталкиваться от наличия информации для того или иного подхода. Затратный используется при наличии достоверной информации о строительстве в современных условиях, т.е. это смета на строительство+стоимость земли+прибыль застройщика, в итоге это вполне может быть равно той цене по которой продают подобные дома (сравнительный подход)...

а много Вы видели оценок с реальными сметами? ;)

ну, не скажите, если дойдет законопроект про "налоговых" оценщиков, то выберут "гос"контору, которая будет шлепать по "нормативным" цифрам и на этом все корыто закончится,

Маловероятно. Равноправие всех форм собственности по Конституции, монополизация рынка и все такое....

а сейчас, пока нет этих налоговых новшеств в оценке, то все уходят искать того кто нарисует цифру приблизительно равную БТИшной...

Очень хочется плюнуть в рожу тому автору, который не моргнув глазом в обоснование необходимости введения оценки начал рассказывать, что в БТИ цены по 5 копееек. На самом деле БТИ рисует цены по последней сделке. И по многим объектам, по которым были сделки, если там стояла реальная цена, то и оценка БТИ вполне реальная. А если учесть, что реально цены после кризиса упали в среднем в два раза, то стоимостьпо БТи в некоторых случаях может быть даже выше текущей рыночной.

лично у меня по новой постанове был аж 1 заказ на оценку 1-комн. квартиры, остальные были либо посланы в сад либо ушли "думать"...

Свято место пусто не бывает. Не все такие честные.

да, я - оценщик

Что касается Ваших размышлений, то, по Стандартам, прежде всего надо отталкиваться от наличия информации для того или иного подхода. Затратный используется при наличии достоверной информации о строительстве в современных условиях, т.е. это смета на строительство+стоимость земли+прибыль застройщика, в итоге это вполне может быть равно той цене по которой продают подобные дома (сравнительный подход)...

а много Вы видели оценок с реальными сметами? ;)

Как тогда оценивать? По хотелкам продавцов? А если заказчик, желая оспорить оценку, принесет в суд несколько "Авизо" с теми же объектами, но с диаметрально противоположными хотелками (например: май 2008-го, декабрь 2008-го, март 2009-го, декабрь 2009-го и т.п.). Как будет выглядеть тогда оценщик и чем он будет отличаться от гадалки?

Маловероятно. Равноправие всех форм собственности по Конституции, монополизация рынка и все такое....

Вы, наверное, в работе (на практике) не сталкивались с нашим законодательством, потому что все о чем Вы говорите, об этом мы можем только мечтать... такое как с "налоговыми" оценщиками уже было, например, тендерная палата... и еще будет, к сожалению

 

Очень хочется плюнуть в рожу тому автору, который не моргнув глазом в обоснование необходимости введения оценки начал рассказывать, что в БТИ цены по 5 копееек. На самом деле БТИ рисует цены по последней сделке. И по многим объектам, по которым были сделки, если там стояла реальная цена, то и оценка БТИ вполне реальная. А если учесть, что реально цены после кризиса упали в среднем в два раза, то стоимостьпо БТи в некоторых случаях может быть даже выше текущей рыночной.

Я скажу так - оценка нужна, на самом деле. А БТИшная оценка - это нормативная оценка, оценка строительства и потом вычитания нормативного износа, она ничего общего с рынком не имеет. А там где она была равна рыночной, то это БТИ оценивали так же как и оценщики, т.е. получив сертификат СОДа.

Как тогда оценивать? По хотелкам продавцов? А если заказчик, желая оспорить оценку, принесет в суд несколько "Авизо" с теми же объектами, но с диаметрально противоположными хотелками (например: май 2008-го, декабрь 2008-го, март 2009-го, декабрь 2009-го и т.п.). Как будет выглядеть тогда оценщик и чем он будет отличаться от гадалки?

В суде он не сможет махать просроченными газетами, поскольку оценка выполняется на определенную дату, т.е. например, на 22 декабря и все. Соответственно в суде будут смотреть авизо только до этой даты, причем не за полгода, а за неделю-две.

На сегодняшний день мы действительно "гадалки" потому что оцениваем как Вы говорите по хотелкам, но и корректируем на торг обычно гораздо больше чем на самом деле торгуются. Просто у нас нет цивилизованного рынка недвижимости, как например, за рубежом, там есть базы РЕАЛЬНЫХ сделок, а не хотелок...

Вы, наверное, в работе (на практике) не сталкивались с нашим законодательством, потому что все о чем Вы говорите, об этом мы можем только мечтать... такое как с "налоговыми" оценщиками уже было, например, тендерная палата... и еще будет, к сожалению .

Я сталкиваюсь с этим каждый день. "Было" и не такое, и где оно сейчас? Рано или поздно субъекты рынка поднимают вполне оправданный вой и это все быстро отменяется. Та же Тендерная палата, к примеру.

 

Я скажу так - оценка нужна, на самом деле. А БТИшная оценка - это нормативная оценка, оценка строительства и потом вычитания нормативного износа, она ничего общего с рынком не имеет. А там где она была равна рыночной, то это БТИ оценивали так же как и оценщики, т.е. получив сертификат СОДа.

БТИ использовало нормативную оценку только по объектам, по которым не было сделок. Первая же сделка фиксирует новую оценку в БТИ, согласно договора. По крайней мере в Киеве именно так. БТИ даже с сертификатом СОД и наличием в штате сертифицированных оценщиков, не может провести самостоятельно оценку без договора с заказчиком (читаем внимательно закон). А необходимость при регистрации сделки в БТИ или при получении вытяга предоставлять оценку ничем не предусмотрена.

В суде он не сможет махать просроченными газетами, поскольку оценка выполняется на определенную дату, т.е. например, на 22 декабря и все. Соответственно в суде будут смотреть авизо только до этой даты, причем не за полгода, а за неделю-две....

Это вы так думаете. А если брать закон, то я могу предоставить на рассмотрение суда любые доказательства (хоть трехлетней давности) и уже суд будет решать вопрос их допустимости. И если мне надо будет доказать, что оценка оценщика методом аналога продаж по хотелкам таки филькина грамота, то это будет вполне допустимым доказательством. Можно ли всерьез опираться на такую хотелку, если она каждые полгода падает чуть ли не на 50%/? Сколько времени оценка сохраняет актуальность? 6 месяцев?;)

На сегодняшний день мы действительно "гадалки" потому что оцениваем как Вы говорите по хотелкам, но и корректируем на торг обычно гораздо больше чем на самом деле торгуются. Просто у нас нет цивилизованного рынка недвижимости, как например, за рубежом, там есть базы РЕАЛЬНЫХ сделок, а не хотелок...

Браво. Вот Вы сами и признались, что метод аналогов в наших условиях недопустим, если честно руководствоваться стандартами и этикой. И что же остается?

Доброе утро! Я такой же оценщик как и Вы так что более менее знаком с ситуацией. но приносить Авизо за май 2009 года при оформлениии сделки декабрем 2011 просто глупо. Любой отчет имеет срок использования. Что касается нашей ситуации по моему все проще - мы не привыкли платить налоги. Но, увы, платить за оценку дома 1500 грн бабушке у которой пенсия 800 грн просто идиотизм... До для любого из нас просто выложить сейчас такую сумму думаю будет не так уж и просто+заплатить от этой суммы определенный процент. А то что оценка должна быть это 100% и приведенная к одному знаменателю, а не БТИшная, нормативная и т.п.

Доброе утро! Я такой же оценщик как и Вы так что более менее знаком с ситуацией. но приносить Авизо за май 2009 года при оформлениии сделки декабрем 2011 просто глупо. Любой отчет имеет срок использования. .

Вы не поняли. Я ж не предлагаю просто принести одну газету трехлетней давности. Я предлагаю показать "цену" этим хотелкам. И по хронологии это легко проверить: сколько времени продается такой "аналог" и как он падал по стоимости. А сразу встанет и вопрос: а можно ли его вообще использовать в качестве аналога?

 

Что касается нашей ситуации по моему все проще - мы не привыкли платить налоги. Но, увы, платить за оценку дома 1500 грн бабушке у которой пенсия 800 грн просто идиотизм... До для любого из нас просто выложить сейчас такую сумму думаю будет не так уж и просто+заплатить от этой суммы определенный процент. А то что оценка должна быть это 100% и приведенная к одному знаменателю, а не БТИшная, нормативная и т.п.

Налоги должны нести не только фискальную функцию (открываем ст. 4 НК), тогда (при условии еще и отсутствия коррупции) можно приучить народ их платить. А как в таком подходе к налогообложению можно увидеть социальную справедливость или равенство? Почему, имея активы в виде денег, лежащих на депозите, налогоплательщик освобожден от уплаты каких-либо налогов, а имея эквивалентные активы в виде недвижимости имеет геморрой?