Перейти до публікації
Пошук в
  • Додатково...
Шукати результати, які містять...
Шукати результати в...

Метод облегчения кредитного "ярма" путем добровольной реализации залога

Joe

Рекомендовані повідомлення

Предположим, кредит на данный момент - 100 тыс.

Стоимость квартиры, к примеру, 90 тыс. (неважно, больше или меньше, здесь я описываю сам принцип).

 

Вариант 1. Тянем кредит из последних сил. Выплачиваем в 2-3 раза больше (с учетом процентов), за квартиру, которая подешевела раза в 2-3 минимум. Если на каком то этапе «тянуть» нет возможности, то квартиру все равно забирают, а к тому моменту за нее, возможно, уже выплатили ее стоимость (по текущей цене), да еще остались должны еще одну-две стоимости.

 

Вариант 2. Продаем квартиру, все деньги отдаем банку. Остаемся должны 10 тыс. Те деньги, которые отдавали бы банку копим и через год покупаем точно такую же квартиру.

 

Суть крайне проста: если должник имеет возможность выплачивать кредит, то, при определенной динамике падения цены на недвижимость ему выгоднее отдать квартиру и купить чуть позже новую. Как минимум он сэкономит на процентах.

Если должник не может выплачивать кредит в полном объеме, но имеет определенный доход, то ему это не просто выгодно, а просто необходимо сделать, чтобы не надорваться подкармливая банк из последних сил, а потом все равно лишится квартиры. Таких примеров, когда доходы должника упали, гораздо больше, чем когда исчезли совсем. «Протянув» лишний год, такой человек может лишиться квартиры все равно, а отдав сразу может за этот год заработать на другую квартиру.

 

Разумеется, весь вопрос упирается в эту самую динамику падения цены. Не думаю, что сейчас остался кто-то, верящий в скорое «дно» или возобновление роста. Кроме, разумеется, девелоперов и нанятых ими пиарщиков (ухохатываюсь, читая их заказные статьи). Исходя из прогноза макроэкономической ситуации «просадка» в 3-4 раза – очень оптимистичная оценка. Исходя из себестоимости, а следовательно прибыльности нового строительства, - тоже. Я покупал новую квартиру по менее чем 300 долларов за метр. причем у застройщика был крайне цветущий вид. Разумеется, с тех пор сильно выросли зарплаты и стоимости материалов, но все это может также и вернуться обратно. Наконец, главное, - психологический фактор. Нет никого ревностнее в религии, чем новообращенный из другой веры. Непоколебимая уверенность в постоянном росте рынка недвижимости до самого коммунизма была ничем иным, чем верой. Теперь вектор поменялся и множество людей втайне чувствуют себя «лохами» (извините за термин, это не эпитет, а токмо для точной передачи состояния души). А уж логических аргументов в пользу этого нового вектора хоть отбавляй, так что придется полстраны нанять в пиарщики, чтобы убедить вторые полстраны, что «вот –вот, еще чуть-чуть».

 

Мне интересны лишь технические детали. А именно.

1. Как самому продать залоговую квартиру, чтобы быть уверенным, что за нее получена рыночная цена? Можно ли, например, заключить договор с банком, по которому продаешь сам и вся сумма до копеечки напрямую уходит банку?

2. Если стоимости квартиры не хватит для погашения всего кредита, что сделает банк, когда ему эту квартиру отдадут? Заключит новый кредитный договор на этот остаток? А собственно, что ему еще останется делать, если у должника другого имущества нет…

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Если народ начнет погашать кредиты таким или какимто другим способов, то там недолго и до нового кредитования. Банкам деньги в сейфах не нужны, они должны работать. И тут то и прощай мечта о дешевой квартире. А вообще продать не сложно вам только рады будут. Но проблема что реальная покупательная способность находится гдето в 20-40% от летней цены.
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Если народ начнет погашать кредиты таким или какимто другим способов, то там недолго и до нового кредитования. Банкам деньги в сейфах не нужны, они должны работать. И тут то и прощай мечта о дешевой квартире. А вообще продать не сложно вам только рады будут. Но проблема что реальная покупательная способность находится гдето в 20-40% от летней цены.

 

Корреляция между возвратом кредитов и началом нового кредитования далеко не настолько прямая. Еще более неоднозначны отношения будут между банками и потенциальными заемщиками (бывшими должниками и их ближними и дальними, кто радовался, что их пронесла чаша сия). Что же касается рыночной цены (термин "покупательная способность" конечно красив, но неправилен в данном контексте), то у Вас есть реальные и статистически достоверные данные или это так, по единичному примеру, методу ОБС (одна бабка сказала) или еще как? В определении рыночной цены и состоит главная сложность. Про застройщиков все понятно, риэлтор - синоним слова "брехун" (стоит только позвонить по "Авизо"), всякие разные эксперты вызывают иронию даже у непосвященных. Вот статья: news.finance.ua/ru/toplist/~/2/2/149073. Если приведенные там данные о фактических сделках не высосаны из пальца, то еще пока не 20-40%.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Мне интересны лишь технические детали. А именно.

1. Как самому продать залоговую квартиру, чтобы быть уверенным, что за нее получена рыночная цена? Можно ли, например, заключить договор с банком, по которому продаешь сам и вся сумма до копеечки напрямую уходит банку?

2. Если стоимости квартиры не хватит для погашения всего кредита, что сделает банк, когда ему эту квартиру отдадут? Заключит новый кредитный договор на этот остаток? А собственно, что ему еще останется делать, если у должника другого имущества нет…

 

1. Продать, ИМХО, достаточно просто. Сделка осуществляется в банке. Нотариус составляет договор купли-продажи, стороны его подписывают, покупатель гасит кредит, банк дает нотариусу письмо о выводе из залога квартиры, нотариус выводит из залога квартиру, заверяет договор купли-продажи. Все довольны.

2. Если денег от продажи не хватит на погашение всего кредита, то или продавец должен доплатить, или сделка не состоится - банк не выведет квартиру из под залога, пока кредит не будет погашен полностью.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

2. Если денег от продажи не хватит на погашение всего кредита, то или продавец должен доплатить, или сделка не состоится - банк не выведет квартиру из под залога, пока кредит не будет погашен полностью.

Нелогично как-то. Банку предлагают погасить 90% кредита, причем остальные 10% будут погашаться и далее с процентами, а банк упирается, чтобы в конечном итоге получить ту же квартиру, но еще подешевевшую и, возможно, с полностью ушедшим в отказ должником.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

методу ОБС (одна бабка сказала) или еще как? В определении рыночной цены и состоит главная сложность. .

У меня есть большое количество друзей и товарищей моряков, у которых еще жива фраза рейс-квартира:D

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Вариант 2. Продаем квартиру, все деньги отдаем банку. Остаемся должны 10 тыс. Те деньги, которые отдавали бы банку копим и через год покупаем точно такую же квартиру.

 

Если такое явление станет массовым, то это приведет к ускорению обвала стоимости. И в конечном счете будет невыгодно тем, кто не успеет убежать.

 

Массовость такого явления фактически уничтожить рынок. Потому как квартиры начнут реализовываться дешевле, чем стоит их построить. А это уничтожит строительные рынок Украины надолго.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

В первом приближении Вы правы. По большому счету, правда, меня не интересует судьба строительного рынка Украины. Но если уж отклоняться от практической направленности темы, то, во втором приближении, еще большего обвала не произойдет. Потому что банки покочевряжатся да одумаются - выгоднее иметь полбублика, чем дырку от него. А за ними могут одуматься и "государственные" мужи. Не потому что озаботятся теми, кто не успел убежать, упаси господи. А потому что те же банки и застройщики заставят.
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Нелогично как-то. Банку предлагают погасить 90% кредита, причем остальные 10% будут погашаться и далее с процентами, а банк упирается, чтобы в конечном итоге получить ту же квартиру, но еще подешевевшую и, возможно, с полностью ушедшим в отказ должником.

 

Банки работают по утвержденным процедурам, а не согласно логике. Как правило, особой гибкости в их работе нет. Поэтому в 99 случаях из 100 заемщику откажут снять отягощение с предмета ипотеки до полного погашения кредита.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

толку то, я вот пытаюсь и продать свой залог... тиииишина...
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

толку то, я вот пытаюсь и продать свой залог... тиииишина...

 

видимо, цена высоковата...

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

видимо, цена высоковата...

 

проблема в том, что понятие "высоковата" очень относительно сейчас :-), без цены объявы даю

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

проблема в том, что понятие "высоковата" очень относительно сейчас :-), без цены объявы даю

ну прорекламируй тут: что, по чем, условия кредита (может уступку можно будет сделать), сколько стоила квартира на момент кредитования?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

ну прорекламируй тут: что, по чем, условия кредита (может уступку можно будет сделать), сколько стоила квартира на момент кредитования?

 

 

185 К + 30 К в ремонте :p:crazy::-P

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

185 К + 30 К в ремонте

дай полный расклад - может кто из местных заинтересуется, все равно ж продаешь - чем больше рекламы, тем лучше.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

А вот интересно много ли у нас людей имеющих на руках 90 тыс. долларов и желающих купить кредитную панельку на периодически пованивающих Позняках? Разве что чтобы деньги под подушкой не лежали и не нервничали каждые 2 минуты за их сохранность.

сам сидел полгода назад и просчитывал возможность взятия квартиры в кредит, но платить 1к в месяц за 1-комнатную 20 лет при нестабильных доходах как-то было стремно. Теперь не жалею, то что стоило 85к летом вчера смотрел за 38к. Вот такой результат.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

проблема в том, что понятие "высоковата" очень относительно сейчас :-), без цены объявы даю

 

Ничего личного. Но практически никогда не звоню по объяве, в которой нет цены. Зачем? Вероятность попасть на цену, которая тебя не устроит - достаточно высока. Если я могу в неделю сделать 5-10 звонков - зачем понижать шанс на успех?

Правда, я искал (и продолжаю неспешно искать) домик в деревне, но думаю многие также поступают и при поиске квартиры. Тем более сенйчас, когда перевес в игре переходит на сторону покупателя.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Ничего личного. Но практически никогда не звоню по объяве, в которой нет цены.

+1. И это касается не только квартир. Почти всегда неуказанная цена - высокая цена.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Створіть акаунт або увійдіть у нього для коментування

Ви маєте бути користувачем, щоб залишити коментар

Створити акаунт

Зареєструйтеся для отримання акаунта. Це просто!

Зареєструвати акаунт

Увійти

Вже зареєстровані? Увійдіть тут.

Увійти зараз
×
×
  • Створити...