Перейти до публікації
Пошук в
  • Додатково...
Шукати результати, які містять...
Шукати результати в...

Новострой, Батуми (Грузия), студия с видом на море.

fikysss

Рекомендовані повідомлення

Итак, после длительного перерыва,

1. попробую описать что произошло на рынке недвижимости в Батуми. Субъективный взгляд.

1.1 Типы недвижимости как и цены глобально не изменились. Подробно описывал в 1-м посте. Меня эта ситуация не обрадовала. Я надеялся на рост %30-40% в год. В итоге +10% за 2,5 года.

1.2. Стало качественно больше новостроев. На любой кошелек. Как с обслуживанием так и без. Как возле моря так и минут 15 пешком (по Батумским меркам очень далеко). Спрос и предложение выравнялись впервые в конце этого года. До этого было очень мало хороших предложений (это было не связано с стоимостью), просто хорошие квартиры (высокий этаж, хорошая планировка, красивый вид) покупались не для перепродажи и\или сдачи в аренду, а для себя.

1.3. Улучшилось качество работы "агентств" недвижимости (вторичный рынок). Но ситуация напоминает 2005 год в Киеве. Хамство, попытка обмануть в мелочах осталась. Но по крайней мере есть что-то подобие 1-й базы данных из которой агентства выбирают объекты. Появились нормально говорящие по английски маклера

1.4. Комиссионные платит продавец. Размер 5%.

1.5. Появился в городе 1-й недострой "небоскреб Трампа". Насколько я понял связано это не с экономическими а политическими причинами. Много тут не буду писать. Кому интересно можно погуглить.

1.6. Изменилась система налогообложения при купле-продаже. Если интересно опишу отдельным постом.

1.7. Закрылась возможность - купил недвижимость на 120.000 долларов - автоматически получил гражданство. Но есть схема как получить гражданство. Стала длинная долгая процедура.

2. Как сдавать жилье в Батуми (глазами арендодателя).

Есть 5 типов сдачи в аренду (посуточно, помесячно, годовая, сдача в управление компании, откупной). Все типы сдачи идут официально - договор, регистрация в юстиции, акт сдачи-приемки квартиры. Вид деятельности (если у тебя в собственности меньше 7 квартир), безналоговый.

2.1. Посуточно - 1-й вариант не в сезон живет местные, в сезон перебираются к родственникам подальше от моря, а жилье сдают. Не говорят по англиски, плохо говорят по русски. Интересы представляют маклера. Канал продвижения - ФБ,ВК, одноклассники, цыганская реклама. Уровень ремонта разный, могут прийти посмотреть как ты живешь вообщем все напоминает эпоху начала, середины 90-х в Киеве. Как повезет с хозяевами.

Посуточно 2-й вариант Владелец (знаю таких порядка 20-ти) массы квартир. Тут варианты либо Грузин поработавший и заработавший денег за пределами страны, либо Украинец, Русский - переехал жить в страну и имеет такой бизнес. Канал продвижения - агенства недвижимости местные букинг, айренби и т д. Напоминает Чехию, Словакию, Болгарию - апартаменты в наши дни.

2.2. Помесячно. Оплата помесячно. (Залог в размере месяца). Тут ситуация такая - есть 2 стоимости сдачи. 1-я Октябрь-май (вне сезона) стоимость аналогична Киевской сейчас (200-500 долларов в месяц). 2-я стоимость Май-Октябрь (сезон) снять очень тяжело все хотят посуточно. Стоимость в месяц растет в 2-3 раза (600 долларов минимум). В стоимость аренды не включено: счетчики, сборы на дом, оплата лифтов (они платные каждый подъем)

2.3. Годовая аренда. Оплата сразу за год вперед. Стоимость 4000 долларов минимум. Тут думаю, все понятно). В стоимость аренды не включено: счетчики, сборы на дом, оплата лифтов (они платные каждый подъем)

2.4. Сдача в управление компании. Оплата раз в квартал. Компания сдает посуточно за тебя. Берет за это комиссию в размере 20-30% от стоимости сдачи. Основная проблема – отсутствие контроля сколько людей и какой срок жили. Есть доказанные факты такого мошенничества. Имхо это худшая схема сдачи. Ремонт убивается быстро, денег мало.

2.5. Откупной. С таким столкнулся 1-й раз в Грузии. Попробую описать своими словами. Допустим есть квартира стоимостью 50.000 долларов. Есть собственник. Собственнику Платят чуть меньше рынка обычный дисконт 15-20%. Собственник отдает квартиру в пользование, обычно год. Спустя год собственник отдает сумму ту что брал. Или не отдает. Тогда лишается квартиры.

 

3. Как я делаю ремонт, покупаю мебель и бытовую технику в Батуми (опыт 2,5х лет).

3.1. Сдружился с бригадой Украинцев. Они и делают мне ремонты. Прошли уже больше 10-ти квартир. Они четко понимают что я хочу. Я понимаю стоимость их работ. Крайние 2 ремонта делали без моего участия. Мне только фото отправляли еженедельно.

Не советую делать ремонт с помощью грузин. Пытался 2-3 раза. Надо контролировать каждый шаг. Пытаются украсть, обмануть на всем. Постоянные опоздания, недоделки, переносы и т д.

Нашел еще бригаду турков. Делают лучше наших. Дороже. Требуют проект ремонта. Делают исключительно по нему.

3.2. Строительные материалы.

Нашел схему как удешевить процесс на 15-20%. Заказываю все (вплоть до саморезов, краски) в Трабзоне (Турция). Плачу там на счет. Через 20 суток. Привозят в квартиру. Четко по количеству и качеству. Минус надо четко понимать сколько и что именно тебе нужно. Не получится по нашему – того не хватило, этот цвет поменять в последнюю секунду.

Красивые вещи (элементы дизайна) – покупаю на амазоне. Удобно, дешево. Минус едет долго.

Мебель встроенная – дизайн-проект с размерами входит в проект. Под Тбилиси нашел цех (аля ЭльМастер в Киеве), туда на емейл проект, оттуда дерево через 1 месяц. Фурнитура на Горького (не нашел дешевле). А из Турции дороже. Сборка – не смог пока найти нормального. Крутит 1 спец из Украины. Очередь к нему 3-4 месяца. Молодой парень. Лет 25. 2 Подмастерья из Батуми.

Кровать – сборка по принципу встройки. Матрас – ортопедический, индивидуальный заказ Батуми (Работает на их изготовлении семья Венгров) качественно, дешево, долго ждать 2,5-3 месяца.

Электрика – Кабеля, автоматы, фурнитура, подрозетники, гофра – Трабзон. Щиток, автоматы, УЗО, концевики для сбора Щитка – Киев.

Сантех приборы – Нашел магазин в Тбилиси – представитель аполо в Грузии. Под заказ под дверь. По их каталогу.

Плитка на пол, стены, фартук на кухне – Нашел маленький магазин Батуми. Под заказ Италия.

Меж комнатные двери. Самая большая проблема на этом этапе. Перебрал аж 3 фирмы которые представлены на рынке. Редкое гамно. Дорого, некачественно, не в сроки.

Проект: Делает девочка из Киева. Полный набор, с мебелью, электрикой, ОВ, количеством материалов. Дорого, быстро, устраивает меня с точки зрения дизайна.

Кондиционирование (отопление) - Ставлю Купер инвентор. Под заказ у представителя в Тбилиси. Так дешевле. Долго ждать 1,5=2 месяца.

Бытовая техника - ставлю все Бош. Под заказ Тбилиси - представитель по стране.

  • Лайк 10
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Спасибо!

 

1.6. Изменилась система налогообложения при купле-продаже. Если интересно опишу отдельным постом.
Интересно :)
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Спасибо!

 

Интересно :)

Окей.

Только завтра. Ибо помогаю жене на кухне готовить стол на завтра. Будем гулять семьей дома. 1-й Раз за последние 7 лет. Стареем наверное.

  • Лайк 6
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

  • 3 тижні потому...
Отдельный абзац про лифты.

На 25 этажей 11 лифтов.

Все лифты работают на все этажи.

Стоимость проезда вверх 20 тетри. Вниз бесплатно. Оплата происходит карточкой. Той же что и ключ от квартиры.

Есть 12-й лифт - служебный. Для полиции скорой помощи, обслуживающего персонала. В этом лифте есть краник для подключения аппарата искусственной вентиляции легких и сам аппарат.

Это Вы об Орби Резиденс написали? Мы были в декабре 2016 года - можно было подниматься бесплатно, но как раз в середине декабря начали устанавливать считыватели карт (входных дверей) в лифтах. Как я понимаю готовятся к платному подъему. Вопрос к fikysss - как обстоят дела на сегодня - подъем на лифте платный или нет? А также - что входит в стоимость 35 дол коммунальных платежей?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Спасибо!

 

Интересно :)

Нет у меня ответа. С Нового Года вступили новые правила игры.

Надо идти в юстицию узнавать точно. А я пока в Украине.

До НГ было так:

1 вариант в собственности более 3-х лет. Налогов нет. (платежи в юстицию не считаю там в сумме около 50 лари)

2 вариант в собственности менее 3-х лет. Разница между стоимостью покупки и продажей налогооблагается. Но все писали одинаковую сумму.

 

Добавлено через 6 минут

Это Вы об Орби Резиденс написали? Мы были в декабре 2016 года - можно было подниматься бесплатно, но как раз в середине декабря начали устанавливать считыватели карт (входных дверей) в лифтах. Как я понимаю готовятся к платному подъему. Вопрос к fikysss - как обстоят дела на сегодня - подъем на лифте платный или нет? А также - что входит в стоимость 35 дол коммунальных платежей?

1. Я не являюсь работником Орби групп.

2. Писал о обьектах орби. Если Вы обратили внимание то фото рецепции с орби плаза.

3. По состоянию на 02.01.17 в Резиденс сделали платные лифты. В Плаза уже 2 года платные. В башнях - в некотрых платные, в некотрых безплатные.

3. Стоимость 35 (20 если за год платишь вперед) входит масса всего. Я опишу то чем я пользовался:

3.1. Уборка на этажах.

3.2. Наладка интернета (24\7)

3.3. Электрик (24\7) менял мне автомат в квартирном щитке.

3.4. Замена ЛЭД ламп освещения на этаже.

3.5. Рецепция (вызов такси, поднятие багажа)

3.6. Глажка и стирка (в плаза за доп плату)

3.7. Покупка и распечатка мне билета на поезд Батуми-Тбилисси.

3.8. Охрана 24\7 - просил угомонить ремонтников в районе 7 утра начали сверлить.

 

Добавлено через 9 минут

И еще добавлю:

1. Я ничего не продаю и не продавал в Батуми.

2. Я не продвигаю (рекламирую) строителей.

3. Я просто делюсь опытом как и что.

  • Лайк 8
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Не строительное:

 

1. Сегодня на пленарном заседании европарламент проголосовал об предоставлении Грузии безвизового режима.

Теперь ее граждане свободно могут посещать страны Шенгенской зоны.

2. Окно с получением грузинского паспорта через покупку квартиры закрылось 31.12.2016.

3. Идет обсуждение о введении виз для граждан Украины. Плохой сигнал для меня.

Змінено користувачем fikysss
  • Лайк 6
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Добрый день. Скажите, последние события каким то образом отразились на стоимости недвижки?

Спасибо.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Добрый день. Скажите, последние события каким то образом отразились на стоимости недвижки?

Спасибо.

Доброго времени суток.

Субьективную точку зрения относительно стоимости опишу отдельным постом.

Имхо тут другие факторы.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

  • 1 місяць потому...
Здравствуйте. Тоже купили квартиру в Бич Тауэр. Спасибо за столько полезной информации. По наивности думали после сдачи дома поедем на 2-3 дня, организуем ремонт и будем контролировать из Украины. Теперь прозреваю. Даже строительных маркетов нету. Как же люди местные там выживают без материалов? Если ваши строители заняты, может подскажите контакты других нормальных, которые в Батуми смогут за ремонт взяться. У нас одна небольшая квартира и полное отсутствие опыта в ремонтах в Грузии (хотя дома это основной вид деятельности).
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

  • 3 тижні потому...
Здравствуйте. Тоже купили квартиру в Бич Тауэр. Спасибо за столько полезной информации. По наивности думали после сдачи дома поедем на 2-3 дня, организуем ремонт и будем контролировать из Украины. Теперь прозреваю. Даже строительных маркетов нету. Как же люди местные там выживают без материалов? Если ваши строители заняты, может подскажите контакты других нормальных, которые в Батуми смогут за ремонт взяться. У нас одна небольшая квартира и полное отсутствие опыта в ремонтах в Грузии (хотя дома это основной вид деятельности).

Ответил в личку. сразу после вопроса).

По налогообложению остался только такой вариант: Разница между стоимостью покупки и продажей налогооблагается. Но все писали одинаковую сумму. Мой хороший знакомый продавал после НГ. Пошел по этому пути.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Ответил в личку. сразу после вопроса).

По налогообложению остался только такой вариант: Разница между стоимостью покупки и продажей налогооблагается. Но все писали одинаковую сумму. Мой хороший знакомый продавал после НГ. Пошел по этому пути.

А можно и мне в личку то же самое?

Вопрос такой же по Бич Тауэру.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

  • 4 тижні потому...

Добрый день.

Подскажите знающие, сейчас Орби груп предлагает квартиры уже под ключ. Стоит ли вестись или лучше делать ремонт самому?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Добрый день.

Подскажите знающие, сейчас Орби груп предлагает квартиры уже под ключ. Стоит ли вестись или лучше делать ремонт самому?

Это надо в 2010 зарегистрироваться на форуме и только через 7 лет написать первое сообщение.....

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Добрый день.

Подскажите знающие, сейчас Орби груп предлагает квартиры уже под ключ. Стоит ли вестись или лучше делать ремонт самому?

У Вас нет права выбора.

Сейчас продают только под ключ.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Это надо в 2010 зарегистрироваться на форуме и только через 7 лет написать первое сообщение.....

 

Лучше поздно чем никогда :)

А как обстоят дела со сдачей квартир? А то смотрю как то особо люди довольны :(

заранее благодарен.

 

Добавлено через 55 секунд

"не особо довольны"

хотел написать.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Продам свой апартамент в новом комплексе "Tween Tower" в Батуми площадью 25 м2 за 26 тыс.у.е., покупала за 27. Сдается в состоянии "под ключ" 22 этаж, вид гор и моря, первая линия. Причина продажи-личные отношения. Цена ниже чем у застройщика, решились вложить инвестиции-звоните. Ольга 0954666590
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Всем привет! Я тоже "вложился" в Батуми) Очень понравился город, климат и т.д... Нашел лояльные условия - нулевой первый взнос, рассрочка 3 года! Взял две квартиры. Ежемесячный платеж за каждую - 475 баксов. сейчас ситуация у меня поменялась и платить стало сложно. Хочу продать одну, если кому интересно... 40,5 кв.м. по 500 у.е.. Грубо говоря, квартира стоит 20000. 10000 мне на руки и 10000 рассрочка до конца 2018г. Может будем потом соседями и вместе сделаем ремонт). Квартиру уже можно регистрировать в Юстиции. Отдельное спасибо fikysss за все подробности и описание того, с чем придется столкнуться в будущем)
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Что требовали из бумажек при нулевом первом взносе? Кредит именно в долларах или в лари?

Это не кредит. Это рассрочка от застройщика. Платить надо в долларах.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

  • 2 тижні потому...
У Вас нет права выбора.

Сейчас продают только под ключ.

а какого качества при этом ремонт? Сносно или вполне ничего? Переделывать много придется?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Добрый день!

 

Серьезно раздумываю над покупкой квартиры в Твинс от Орби груп.

 

Кто раньше покупал, нет ли проблем?

 

На ФБ из негативных отзывов, что не строят инфраструктуру для уже построенных объектов.

 

Добавлено через 1 минуту

Всем привет! Я тоже "вложился" в Батуми) Очень понравился город, климат и т.д... Нашел лояльные условия - нулевой первый взнос, рассрочка 3 года! Взял две квартиры. Ежемесячный платеж за каждую - 475 баксов. сейчас ситуация у меня поменялась и платить стало сложно. Хочу продать одну, если кому интересно... 40,5 кв.м. по 500 у.е.. Грубо говоря, квартира стоит 20000. 10000 мне на руки и 10000 рассрочка до конца 2018г. Может будем потом соседями и вместе сделаем ремонт). Квартиру уже можно регистрировать в Юстиции. Отдельное спасибо fikysss за все подробности и описание того, с чем придется столкнуться в будущем)

 

это что за компания, Дар?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

ООчень интересно и познавательно. Спасибо.

Была мысль приобрести квартирку... теперь вижу не все так сладенько:(

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

а какого качества при этом ремонт? Сносно или вполне ничего? Переделывать много придется?

А кто ж его готовый видел?

Только прорисовки. На картинках выглядит не плохо.

Дизайн аппартаментов однотипный.

Мебель (по заверениям) изготовлена в Италии.

Номер комплектуется техникой:вся сантехника, плита, холодильник, телевизор.Въезжай и живи...

Можете получить проспект по запросу от менеджеров.

ЗЫ: к продажам и рекламе не имею никакого отношения. просто сам интересовался в конце прошлого года.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Добрый день!

 

Серьезно раздумываю над покупкой квартиры в Твинс от Орби груп.

 

Кто раньше покупал, нет ли проблем?

 

На ФБ из негативных отзывов, что не строят инфраструктуру для уже построенных объектов.

 

Добавлено через 1 минуту

 

 

это что за компания, Дар?

 

Нет. Это DS GROUP

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

А кто ж его готовый видел?

Только прорисовки. На картинках выглядит не плохо.

Дизайн аппартаментов однотипный.

Мебель (по заверениям) изготовлена в Италии.

Номер комплектуется техникой:вся сантехника, плита, холодильник, телевизор.Въезжай и живи...

Можете получить проспект по запросу от менеджеров.

ЗЫ: к продажам и рекламе не имею никакого отношения. просто сам интересовался в конце прошлого года.

 

Итальянская мебель будет стоить дороже их квартиры! :)

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Створіть акаунт або увійдіть у нього для коментування

Ви маєте бути користувачем, щоб залишити коментар

Створити акаунт

Зареєструйтеся для отримання акаунта. Це просто!

Зареєструвати акаунт

Увійти

Вже зареєстровані? Увійдіть тут.

Увійти зараз
×
×
  • Створити...