Покупка дома под ипотекой

Думаю, сейчас стала (становиться) актуальной тема покупки дома/дачи/участка, находящихся в ипотечном кредите. Нормальный ход, когда люди строившие домик и немного не рассчитавшие свои силы сейчас захотят от такой недвижимости избавиться. Если находится покупатель, готовый заплатить - то почему нет?

Интересен вопрос - какие "подводные камни" могут оказаться на пути такой сделки? На что надо обращать внимание покупателю, какие нюансы договора смотреть, как обезопасить от себя от различных неприятных моментов. Должен-ли в сделке каким-то образом присутствовать банк, выдавший кредит, и если да - то каким? Деньги покупателем передаются продавцу или прямо в банк? и.т.д.

Какие советы на данный вариант покупки могут дать юристы и остальные опытные форумчане?

пакет документов стандартный, только одно отличие - сделка занимает часов 5-6 и проходит в течении 1 дня на территории банка, куда и приезжает нотариус.

Спасибо, вот только 5-6 часов - это включая банкет по случаю продажи? ї

А если серьезно - такой вопрос - денежку я перевожу покупателю, или сразу банку? И с кем у меня будет договор купли-продажи, с банком или с бывшим владельцем?

Вопрос не праздный. Если покупатель ставит цену в долларах, то очевидно и кредит его выглядит также. В случае наличия на руках другой валюты, например ЕВРО, возникает проблема ее конвертации валюту кредита. Думаю, если работать прямо с банком, то он будет использовать кросс курс (ну может с минимальным процентом, а возможно и вовсе нет). А вот если проблема такой конвертации достанется поупателю или продавцу - тогда цена может "вдруг" оказаться на процентов 5 а то и больше дороже, если учитывать, какая сегодня маржа в обменках.

Спасибо, вот только 5-6 часов - это включая банкет по случаю продажи? ї

А если серьезно - такой вопрос - денежку я перевожу покупателю, или сразу банку? И с кем у меня будет договор купли-продажи, с банком или с бывшим владельцем?

Вопрос не праздный. Если покупатель ставит цену в долларах, то очевидно и кредит его выглядит также. В случае наличия на руках другой валюты, например ЕВРО, возникает проблема ее конвертации валюту кредита. Думаю, если работать прямо с банком, то он будет использовать кросс курс (ну может с минимальным процентом, а возможно и вовсе нет). А вот если проблема такой конвертации достанется поупателю или продавцу - тогда цена может "вдруг" оказаться на процентов 5 а то и больше дороже, если учитывать, какая сегодня маржа в обменках.

 

не банкет, а бумажки они туда-сюда носят , выглядит это так - покупатель платит бабло в кассу, бабло - это сумма кредита, сотрудник банка делает снимает заборону на продаж в реестре, нотариус уже есть и он делает сразу вытяг из реестра об отсутствии обмеження/обтяжання - после этого все стандартно, как при обычной сделке.

 

кросс курсы и тп - банки не любят, этот вопрос нужно обсуждать с продавцом на приемлемых для обоих условиях

Источник.

 

Покупка квартиры, находящейся в банковском залоге по кредиту, может быть весьма выгодной сделкой.

Когда человеку нужно срочно возвращать займ финучреждению, а денег нет, то он становится весьма сговорчивым в плане цены на жилье.

 

Поскольку подобные сделки в условиях кризиса не редкость, то банки разработали несколько абсолютно легальных схем купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка.

 

Имущество, находящееся в залоге, остается в пользовании должника, а отчуждаться может лишь с согласия залогодержателя, либо после снятия с имущества обременения. Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения такого имущества, необходимо убедиться - есть ли у вас выбор. Это зависит от решения банка, в залоге у которого находится купленная квартира.

 

Безопасный вариант

 

Первый вариант приобретения такой квартиры - желание банка сопровождать сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку и связывается с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги для погашения кредита в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры - во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. По мнению Надежды Волоховой, заместителя генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", это самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры.

 

После проведения сделки и прохождения государственной регистрации банк получит остаток долга по кредиту, а продавец разницу между ценой продажи и остатком долга. Такая сделка безопасна как для продавца/покупателя, так и для банковского учреждения. Покупатель закладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудником только после регистрации на его имя права собственности на объект, а банк точно знает, что денежные средства будут получены, так как закладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе.

 

Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя, уточняет Надежда Волохова. Однако с наступлением кризиса и увеличением числа дефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на подобные варианты. При этом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет обеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницы продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.

 

Предварительный договор

 

Второй вариант продажи квартиры, которая находится в залоге, предполагает заключение предварительного договора с покупателем. Для этого необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита и определить конкретную сумму на определенную дату. Далее покупатель перечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залоге у которой находится квартира. После погашения кредита на руках у продавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности, который позволяет зарегистрировать снятие обременения. Далее необходимо лишь зарегистрировать договор купли-продажи и с помощью депозитарной ячейки выплатить продавцу оставшуюся разницу между суммой невыплаченного кредита и стоимостью квартиры.

 

По словам Надежды Волоховой, при проведении такой сделки в большей степени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50% до 90% от стоимости объекта.

 

Единственным плюсом в данном случае является отсутствие необходимости согласования продажи с банком, ведь продавец фактически прекращает с ним все взаимоотношения по кредитным обязательствам еще до заключения официального договора с покупателем. Давать согласие на такую сделку стоит только в случае, если остаток по кредиту, а значит и сумма аванса не являются значительными, и банк отказался от каких-либо иных вариантов отчуждения объекта.