Перейти до публікації
Пошук в
  • Додатково...
Шукати результати, які містять...
Шукати результати в...

Доходный дом ... выгодно ли???!!!

misha-putrovka

Рекомендовані повідомлення

Мысли вслух ...

 

А что если построить доходный дом??!!

 

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000

ИТОГО 600 000

Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)

 

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000

ИТОГО 440 000

Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)

 

 

Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....

зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!

:)

 

Как Вам идея??!!

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Сама мечтаю сдать дом в аренду к Евро 2012. Время есть. Это хороший бизнес.
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

тож думаю над этим

 

что смушает:

1. риски

2. процент больше чем арендная плата

3. евро не панацея (конкуренты не дремлют, государство через пару лет тоже проснеться)

4. интересный вариант - общагу выкупить в пригороде, отремонтировать

5. большой срок окупаемости

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Мысли вслух ...

 

А что если построить доходный дом??!!

 

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000

ИТОГО 600 000

Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)

 

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000

ИТОГО 440 000

Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)

 

 

Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....

зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!

:)

 

Как Вам идея??!!

 

Вы хотите все без уплаты налогов провернуть, по-черному? :)

Слишком велики обьемы - незаметно не получится :)

Напонмю, что в нашем гос-ве НДС 20%, налог на прибыль 25% , подоходный налог 15% А также до купы: коммунальный налог, налог на землю.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Идея очень даже ничего, но надо ее хорошенько просчитывать: промониторить рынок на предмет наличия арендаторов, просчитать затраты на обслуживание дома и территории, уборку, оплату охраны и страховку. Боюсь, может получится в результате намного меньше 10% годовых.

И насчет кредита: я, например, считаю, что кредит можно брать либо в потребительских целях (т.е. для приобретения чего-то нужного для жизни или для самоудовлетворения, будь то предметы первой необходимости или предметы роскоши), либо в бизнес-целях, т.е. когда подразумевается, что взятые в кредит деньги будут приносить доход. Так вот, во втором случае кредит стоит брать только тогда, когда % доходности этих средств будет превышать %%, выплачиваемые по кредиту. Иначе весь проект становится невыгодным.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Относительно налогов. Вы регистрируетесь в районной налоговой как частный предприниматель (15 минут времени) и ежемесячно платите 200 гривен, отчитываясь перед налоговой. Это же райские условия!
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Вы хотите все без уплаты налогов провернуть, по-черному? :)

Слишком велики обьемы - незаметно не получится :)

Напонмю, что в нашем гос-ве НДС 20%, налог на прибыль 25% , подоходный налог 15% А также до купы: коммунальный налог, налог на землю.

Можно зарегистрироваться ЧП-шником на едином налоге и платить 200 грн./мес.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Сама мечтаю сдать дом в аренду к Евро 2012. Время есть. Это хороший бизнес.

ИМХО, это хреновый бизнес. Ну сдадите вы свой дом разово, на время проведениея ЕВРО-2012. А дальше что? Опять выгребете из дома кучу поломанной мебели?

Что касается доходного дома, Айрин права. Надо считать со всеми сопутствующими затратами. Только она еще амортизацию забыла включить.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Ярик, мы с Вами во всех ветках встречаемся по вопросам аренды:lol::lol:

У нас место отличное для сдачи дома под офис: 1500 метров от метро и Проспекта Бажана, возле Южного моста, подъезд асфальтированный, машины паркуются как под забором 3 штуки, так и во дворе. На нашем заборе сейчас висит объявление: "Сниму дом под офис за 10.000 долларов в месяц" Я не ошиблась -- сумма именно такая. Даже если половина этого -- меня устроит. Все соседи домов на берегу (они видны хорошо с моста) уже давно сдают под офисы и даже сумму не называют, так много. Напротив сдается термодом на 200 метров за 4 тысячи под жилье. Жильцы там одни уезжают, другие в тот же день въезжают. А Вы говорите невыгодно!!! Кому как!

А я согласна жить после болельщиков без ремонта, ведь после строителей я живу в совершенно убитом летнем домике!!! Я нетребовательная! Нужно меньше обращать внимание на внешний комфорт, и тогда все будет удачно!

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Я амортизацию включила в понятие "обслуживание дома", в смысле побелить/покрасить, но Jarik, конечно, прав, - есть еще такие амортизационные затраты, которые дешевле просто вычесть из общей стоимости, чем пытаться восстанавливать или обновлять амортизируемый объект.

И еще насчет идеи доходного дома: в нашей стране, в отличие от той же Америки, абсолютно отсутствует культура долгосрочной аренды. Наши люди склонны арендовать что-либо только временно, пока своим не разживутся. И, имея для этого хотя бы минимальные возможности, предпочитают долгосрочные кредиты аренде.

А при краткосрочной аренде амортизация увеличивается многократно, тем самым снижая доходы.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Ежедневно читаю аналитику по рассылкам. Замечена тенденция отказа от непомерных ипотечных кредитов и переход в долгосрочную аренду. Это значительно выгоднее для арендатора. Люди десятилетиями снимают квартиры -- это выгоднее кредитов по ипотеке. Моя приятельница уже 18 лет живет в одной и той же съемной квартире. Уже ремонты трижды делала сама. Хозяева берут с нее плату -- одну из наиболее низких в Киеве. Фантастически низкую. Покупать квартиру в кредит она и не собирается.
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Ярик, мы с Вами во всех ветках встречаемся по вопросам аренды:lol::lol:

У нас место отличное для сдачи дома под офис: 1500 метров от метро и Проспекта Бажана, возле Южного моста, подъезд асфальтированный, машины паркуются как под забором 3 штуки, так и во дворе. На нашем заборе сейчас висит объявление: "Сниму дом под офис за 10.000 долларов в месяц" Я не ошиблась -- сумма именно такая. Даже если половина этого -- меня устроит.

Да и на здоровье. Только причем тут ЕВРО-20012? Выгоните арендатора, чтобы на три месяца сдать по 6?:ROFL:

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Мысли вслух ...

А что если построить доходный дом??!!

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000

ИТОГО 600 000

Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000

ИТОГО 440 000

Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)

Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....

зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!

:)

Как Вам идея??!!

 

Жизнеспособна в том случае, если большинство средств "не кредит". Т.к. если этот проект реализовать - тогда необходимо заниматься только этим.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Да и на здоровье. Только причем тут ЕВРО-20012? Выгоните арендатора, чтобы на три месяца сдать по 6?:ROFL:

 

На момент проведения действительно можно выгнать арендатора. Или как минимум предложить ему заплатить то, что предположительно заплатили бы на Евро 2012, ну или чуть меньше.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Ежедневно читаю аналитику по рассылкам. Замечена тенденция отказа от непомерных ипотечных кредитов и переход в долгосрочную аренду. Это значительно выгоднее для арендатора.

 

Абсурд, ИМХО

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Люди десятилетиями снимают квартиры -- это выгоднее кредитов по ипотеке.

 

Снимать квартиру по определению не может быть выгоднее, может быть только дешевле или удобнее. Но "дешевле" и "выгоднее" далеко не одно и тоже.

Выгоднее, это когда чере n-нное количество лет, выплатив кредит, человек имеет собственную квартиру и не имеет долгов.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

На момент проведения действительно можно выгнать арендатора. Или как минимум предложить ему заплатить то, что предположительно заплатили бы на Евро 2012, ну или чуть меньше.

Т.е. имеем два варианта.

1. Выгнать. При этом мы потеряем минимум 2 недели на поиск нового арендатора и пр. временные технологические перерывы. Вполне вероятно попадем на деньги для ремонта после выезда старого арендатора. и вся наша выгода - коту под хвост + риск того, что мы потеряем больше, если не уложимся в две недели.

2. Поднять временно арендную плату. А если арендатор не согласиться? Вернемся к варианту 1? Или утремся?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Т.е. имеем два варианта.

1. Выгнать. При этом мы потеряем минимум 2 недели на поиск нового арендатора и пр. временные технологические перерывы. Вполне вероятно попадем на деньги для ремонта после выезда старого арендатора. и вся наша выгода - коту под хвост + риск того, что мы потеряем больше, если не уложимся в две недели.

2. Поднять временно арендную плату. А если арендатор не согласиться? Вернемся к варианту 1? Или утремся?

 

Это слишком индивидуально. Каждый решает для себя сам, что для него важнее.

Можно сначала найти арендатора, а после выгнать старого. И ничего не потеряем и никуда не попадем.

Но опять же не стоит руководствоваться выгодой только в денежном выражении.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Это слишком индивидуально. Каждый решает для себя сам, что для него важнее.

Можно сначала найти арендатора, а после выгнать старого. И ничего не потеряем и никуда не попадем.

Ага, приводим нового арендатора посмотреть объект аренды, когда там еще старый сидит и ни о чем пока еще не подозреват. :lol:

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Вот тут-то и видно, что это разговор непрофессиналов. Теперь слушайте, как поступает профи, над которым тут издеваетесь, а напрасно -- стариков слушать надо, как говаривал незабвенный Ружинский.

 

Допустим, вы хотите сдать очень дорого на время этого чертова Евро. Поселяя очередной раз предыдущих жильцов, вы обычно заключаете договор на полгода с предоплатой два месяца -- первый и последний. Так делается всегда. При этом вы оговариваете, что последние две недели срока по договоренности с жильцами будете приводить на просмотры новых претендентов в удобное для старых арендаторов время. Количество посещений тоже оговаривается и записывается в договоре. За месяц до истечения полугода Вы предупреждаете, что будете сдавать только до Евро. Если их это устраивает, или если они согласны платить безумные деньги, как идиоты-болельщики, договор продлевается на очередные полгода по вашим условиям. Если нет, то за месяц они ищут другую квартиру, а последние две недели по договору вы приводите на просмотры. И волки сыты, и овцы целы. Ведь первоначальный договор был только на полгода! А полгода -- это стандартный срок для таких договоров, поэтому и плату повышаем раз в полгода. Наши последние жильцы по моему настоянию подписали договор не на полгода, а на год -- нестандартно. Мне это нужно было для того, чтобы весной строить дом,а не заниматься поисками жильцов, что достаточно хлопотно. Я проиграла в том, что не могу повысить плату, несмотря на инфляцию.Но я выиграла время жизни и собственное здоровье, что, поверьте, стОит лишних 50 долларов в месяц.

 

Вот вам все очень цивилизованно. Учитесь у профи!!!!!!!!!!!!:lol::lol::lol:

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Ага, приводим нового арендатора посмотреть объект аренды, когда там еще старый сидит и ни о чем пока еще не подозреват. :lol:

 

Ярик - это бесполезный спор.

В целом идея жизнеспособна. Вопрос как отселить арендатора и стоит ли его отселять на проведения Евро 2012 слишком локальный. На данный момент никто точно не просчитает насколько это выгодно или не выгодно. А даже если просчитает то вполне может получиться совсем не так. Потому как действительно может получиться так как описываете Вы (что одного отселим, а другого не найдем). А может получиться и наоборот - этого сейчас никто не просчитает.

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Мысли вслух ...

А что если построить доходный дом??!!

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000

ИТОГО 600 000

Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000

ИТОГО 440 000

Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)

Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....

зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!

:)

Как Вам идея??!!

 

Может имеет смысл построить мини гостиницу? Или не мини?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Здесь на форуме есть люди, котрые уже строят минигостиницу. На Броварской трассе.
Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Здесь на форуме есть люди, котрые уже строят минигостиницу. На Броварской трассе.

Не могу найти.

Есть ссылка?

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

VIP бизнес: Покупка загородного дома для сдачи в аренду

 

Как известно доходность инвестиций вложенных в недвижимость может составить от 60% до 100%. Динамично набирает обороты еще одно инвестиционное направление загородного рынка - приобретение дома для сдачи в аренду.

Покупая коттедж с целью его дальнейшей сдачи в аренду, нужно понимать, что критерии при покупке дома как бизнеса и дома для личного проживания - разные. Что нужно знать при приобретении загородного дома для дальнейшей сдачи в аренду мы постараемся выяснить в этой статье.

 

В каком направлении покупать загородной дом

Перед принятием решения о приобретении загородного дома следует обратить внимание на направление его расположения. Одинаковые загородные дома, в разных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя. В настоящий момент вне конкуренции по популярности по-прежнему остается Обуховское направление, особенно район Кончи Заспы и Козына, - причина: престиж, элитность, история, репутация, традиции. Дальше идут Житомирское и Вышгородское направления. За ними Васильковское и Броварское направления. Не пользуется высокой популярностью Бориспольский район, хотя это не означает, что он вообще не интересен.

Определять удобное месторасположение будущей покупки необходимо с учетом возможных пробок по ходу движения потенциального клиента: вряд ли будет интересный загородный дом в Васильковском направлении человеку, офис которого находиться на севере Киева, потому как это потребует поездок через весь город, что увеличивает шансы застоя в пробках.

Следует убедиться, есть ли в покупаемом доме все необходимые коммуникации, предусмотрен удобный подъезд к дому и наличие возможности добраться до места на общественном транспорте. Расстояние населенного пункта от шоссе оптимально 1-1,5 км, иначе трасса будет слышна. Обязательно обратите внимание на состояние дороги, особенно в зимний период, так как в это время самый трудны проезд.

 

Арендатор загородной недвижимости

Правильное определение целевого клиента это - основа успеха, и одна из самых серьезных проблем сдачи в аренду загородного дома. Самая частая ошибка, которую может совершить будущий арендодатель, - покупка жилья "под себя", которая обычно приводит к неправильному выбору потенциального клиента. Не всегда у потребителя и у собственника совпадают вкусы.

Будущий арендодатель должен четко представлять своего потенциального клиента (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без и т. д.) и на какой срок (на летний сезон или круглогодично) он будет сдавать загородный дом. Нужно также учесть, что арендатору нужно: хорошая экология или красивый вид, какой у него образ жизни, его место работы и т. д.

Есть люди, которые снимают коттедж для круглогодичного проживания, поэтому они выбирают поселки, расположенные на небольшом удалении от Киева - в пределах 15-20 км. Те клиенты, которые снимают коттедж для сезонного проживания, отдают предпочтение более отдаленным и тихим поселкам, расположенным на расстоянии 25-30 км от города и даже дальше. Они меняют длинную дорогу на отличную природу и действительно чистый воздух.

 

Инфраструктура и окружение загородного дома

Неправильно выбранное окружение дома может привести к не менее плачевным последствиям, нежели ошибка в определении целевого арендатора. Наибольшей привлекательностью для сдачи в аренду считается дом в коттеджном поселке. Арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры - на все то, что делает проживание и отдых в доме комфортным и безопасным. Естественно, чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата.

Не сильно подходят для сдачи в аренду стародачные места и дома, граничащие с ветхими селами, которые только одним своим видом отпугивают клиента. В них, возможно, есть романтика, они расположены в прекрасном месте, но они не могут обеспечить жильцам ни комфорта, ни безопасности, ни престижности.

Следует не забывать, что лесные массивы, озера, водохранилища, реки, чистый воздух - это то, ради чего люди арендуют недвижимость за городом, по этому они готовы платить за это дополнительные тысячи долларов. Перед тем как купить дом возле водоема надо хорошо подумать, так как это имеет две стороны. С одной это очень красиво и живописно. С другой - вода в "приятном" ее состоянии бывает в условиях нашего климата буквально несколько месяцев в году. Все остальное время - не плавательный сезон и обилие комаров (особенно в лесу).

 

Характеристика домовладения

Неудачное планировочное решение самого загородного дома – это один из важнейших факторов возможного его простоя в будущем. Нередко приходится наблюдать картину, когда дом неграмотно спроектирован, единственный санузел находится на первом этаже, из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Это может быт решающим фактором в сторону отказа от аренды. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью. Поэтому перед тем, как купить этот дом, необходимо представить идеальное жилье, его параметры и вариации, которые целиком и полностью удовлетворяют ожиданиям клиента.

Как показывает практика, коттедж, сдаваемый в аренду, должен иметь не более трех этажей, не менее трех спален, несколько просторных комнат и минимум по одному санузлу на каждом этаже, - это как на меня, важнейший фактор. Не нужно обделять вниманием лестницы, их удобство и безопасность, здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и прочего, что может быть очень небезопасно для детей. Безусловным преимуществом считаеться наличие бани и гаража на несколько автомобилей. Увеличивает, также, ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток с авторским ландшафтным дизайном.

 

Документы и их оформление

Одна из самых существенных проблем, которая возникает при приобретении загородного дома для последующей сдачи его в аренду это неправильное оформление документов на сам дом и землю. Конечно, идеальный вариант – это когда и те и те документы правильно оформлены и находится в собственности у одного лица.

Довольно-таки часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть - в долгосрочной аренде, что опять-таки повышает риски.

Следует также узнать у продавца, проводились ли на участке геодезические работы. Если да, то именно по этому документу можно проверить допустимость постройки на участке и какие могут быль с ним проблемы в будущем.

 

Стоимость аренды загородного дома

Понятно, что во многом нюансы выбора дома определяются финансовыми возможностями арендатора. Поэтому перед покупкой загородного дома нужно осведомиться о цене аренды в том поселке, где расположен дом, а также соответствие всех параметров данного имения предпочтениям целевого сегмента будущих арендаторов.

Принадлежность к определенному ценовому сегменту и, соответственно, последующей арендной ставки зависит от расположения участка: в стародачных или коттеджных городках, VIP-поселках или в районе стихийной застройки. Причем основным различием ценовых категорий является степень развития инфраструктуры и способ осуществления охраны.

Автор : Строительный портал Инфобуд

Источник :

www.ibud.com.ua

Посилання на коментар
Поділитися на інших сайтах

Створіть акаунт або увійдіть у нього для коментування

Ви маєте бути користувачем, щоб залишити коментар

Створити акаунт

Зареєструйтеся для отримання акаунта. Це просто!

Зареєструвати акаунт

Увійти

Вже зареєстровані? Увійдіть тут.

Увійти зараз
×
×
  • Створити...