Мой дом на участке соседа. Что делать?

Уважаемые форумчане,

Получилось так, что мой новопостроенный дом стоит частично на соседнем участке. Причины достаточно запутанные: участок в натуру мне выносила землеустроительная компания, которая разбивала весь даный микрорайон. Как оказалось сейчас, в момент вынесения участка они специально сместили его на 4 метра относительно реальных координат, в известность меня не поставив, толи по просьбе сель-совета толи по просьбе продавца всех этих участков (чтобы все сходилось с другими участками). Потом же вышло так, что все-равно все не сходится. Тем временем, соседи через участок от меня повыносили свои участки в соответствии с реальными координатами и получилось что тому участку, что находится между нами, не хватает 4 метра. Этот участок будет продаваться. В результате дискуссии между мной, сель-советом и продавцом "пострадавшего" участка (кстати он же и продавец остальных участков микрорайона, в том числе моего) была достигнута договоренность о возможности смещения всех участков в линии на 2 метра за счет уменьшения дороги. Это позволит моему дому стоять впритык к забору, не вылазя на соседский участок. Дальше смещать участки некуда, поскольку дорогу меньше не сделать.

Однако таким образом получится что мои окна будут выходить прямо в забор между мной и соседом (расстояние между краем дома и забором будет меньше 0.5 метра). Поэтому договоренности я пока не подписываю.

Веду дискуссию с продавцом соседнего участка про то чтобы купить у него 2 метра его участка, однако поскольку его участок имеет ширину всего 18 метров, он пока не соглашается, ссылаясь на сложность последующей продажи узкого участка. Давит на меня тем, что если я быстро не соглашусь на условия со сдвигом в 2 метра, то по решению суда мой дом вообще снесут..

Подскажите пожалуйста:

1) Может ли реально суд постановить снести дом если он вылазит на чужой участок?

2) Если нет, какие решения типично принимает суд в подобных ситуациях?

3) Может ли смещение моего и соседских участков на 2 метра в сторону (закрепленное подписями всех соседей) принести в будующем какие-либо проблемы?

Прилагаю картинку, где красной линией изображены контуры участка, как он вынесен в натуру, а зеленой - контуры дома.

Причины достаточно запутанные:

Причина проста - пардон, но Ваша халатность. Вынос в натуру до постройки дома всегда делать самостоятельно.

1) Может ли реально суд постановить снести дом если он вылазит на чужой участок?

Вы самовольно построили строение на чужой земле. Еще как снесут

Веду дискуссию с продавцом соседнего участка про то чтобы купить у него 2 метра его участка,

Вы бы начали вести дискуссию о покупке всего участка, отрежете свои 2 метра и продадите ненужное. Потери будут меньше.

3) Может ли смещение моего и соседских участков на 2 метра в сторону (закрепленное подписями всех соседей) принести в будующем какие-либо проблемы?

может. Скажем так - Вы предлагаете вариант удобный только Вам.

Причина проста - пардон, но Ваша халатность. Вынос в натуру до постройки дома всегда делать самостоятельно.

Таня, тут ты не права.

Что изменилось бы, если бы заказчик заказал вынос в натуру, а его вынесли (по сговору с продавцом) точно также, как сейчас?

ИМХО, если сельсовет пошел на подлог - то не все там чисто у продавца при получении земли. И последнее, что сделает продавец - это пойдет в суд. Т.к. стройка производилась по актам выноса продавца. Смещение 4-ре метра - не только у ТС, но и у целого массива. За такое у землеустроительной организации лицензию отбирают.

Если согласитесь на какие либо предложения продавца "там отрезать, там добавить" - то только через внесение изменений в акт. Иначе потом будете локти кусать.

Таня, тут ты не права

не права в чем?

покупаю участок в поле, заказать самостоятельный вынос в натуру (200-250 грн точка) и сравнить с выносом владельца. Это нормальный шаг.

1) Может ли реально суд постановить снести дом если он вылазит на чужой участок?

Может. Но примет во внимание то, что продавец совершил мошеннические действия. И все затраты может положить на него.

Но Вы же знаете наши суды

Добавлено через 1 минуту

Но есть и хороший момент - за принятие "правильного" решения судья запросит с истца столько, что ему дешевле будет подарить Вам два-четыре метра участка.

Может. Но примет во внимание то, что продавец совершил мошеннические действия.

какие? показал не на те колышки?

какие? показал не на те колышки?

Такое прошло бы, если бы только один участок был сдвинут. Но весь массив - владельцы других участков подтвердят.

Такое прошло бы, если бы только один участок был сдвинут. Но весь массив - владельцы других участков подтвердят.

у нас половина Киевской области сдвинута и это нормально. Вот только вынос в натуру показал бы, что надо отойти от забора на 6 метров, а не на 4 - и ситуации небыло бы. Я, собственно, именно об этом и писала в первом посте

дом - самострой или официально построен? какие есть документы?

Дом построен официально. Есть:

1) Госакт на старого владельца с отметкой про переход собственности ко мне

2) Стройпасспорт

3) Уведомление в ДАБИ

Дом построен официально. Есть:

но я так понимаю, что разрешительные организации типа архитектуры и даби отталкивались от правильных координат (по госакту), а вы отталкивались от колышков на местности. Таким образом, и архитектура и даби считают, что ваш дом стоит правильно, а вы его расположили по колышкам продавца, то есть уже на местности поставили дом неправильно. Таким образом и уведомление и стройпаспорт до одного места. Это всё равно, что я бы получил стройпаспорт и после отъезда инспектора архитектуры начал строится на дороге.

Какая ширина дороги у вас сейчас? Если вы сделаете дорогу более узкой, то потом могут быть проблемы у вас и у всех собственников более узкого участка. Нас, например, обязали наоборот расширить дорогу. Иначе не давали разрешение на строительство. Ширина дороги регулирутеся нормами, а не вашими желаниями.

Татьяна5, InSAn, спасибо за Ваши ответы. Очень жаль что суд действительно может такие решения принимать. Где-то слышал что суд обращает внимание на стоимость строения и исходя от этого обязует виноватого купить участок пострадавшего, или часть участка..

Однако думаю что InSAn прав, что судья запросит с "продавца" определенную компенсацию. И это конечно позитивный момент. Вопрос только в том, будет ли "продавец" давить до конца, зная что для меня последствия в случае суда будут гораздо хуже.

1. Вынос я делал самостоятельно, причем 2 раза (когда покупал и когда закладывал ф-нт) и не бесплатно. Моей ошибкой было то, что этот вынос я заказал у той землеустроительной компании, которая разбивала микрорайон, а не у независимой. К сожалению на тот момент я не увидел в этом риска, а надо было.
   
2. Покупка всего участка с последующей отрезкой нужного + продажей оставшегося может рассматриваться как вариант. Спасибо за этот совет. Однако, не очень хотелось бы "замораживать" до неизвестных времен соответствующую суму. Да и нету ее пока на руках. Все-таки лучше бы продавца убедить самому продавать оставшийся кусок.
   
3. Еще одной моей очевидно ошибкой (опять же по незнанию) было то, что при выносе в натру мне не дали официальной бумажки про это. Все что я получил от землеустроительной копании это листочек А3 со схемой микрорайона и координатами точек (уже со смещением 4 м), в том числе моего участка. По этому листочку они делали вынос. Однако на самом листочке нету реквизитов и подписей компании. Поэтому доказать наличие мошеннических действий на бумаге вероятно не получится. Единственное что у меня есть - соседи, которые в курсе всего этого и могут подтвердить что слышали в разговорах с продавцом, сель-советом и землеустроителями, что вынос со смещение имел место. Могут ли такие соседские показания в суде быть мне полезными?
   
4. Смещение массива на 4 метра по сути негативно коснулось только меня, поскольку другие еще не начали строиться.
   
5. "Отрезать / добавить" будем делать через изменения в акте. Спасибо InSAn за совет.
   

Какие именно все-таки могут быть последствия в будующем если мы все дружно (вместе с соседями) сместим весь массив на 2 метра в сторону без изменения актов (поменять 7 атов будет по цене равноценно трети стоимости участка)?

Добавлено через 2 минуты

а акт выноса в натуру? на чье имя? чьи там подписи?

Акта выноса в натуру нету (смотрите мой длинный пост несколько минут назад). Моя ошибка.

Добавлено через 2 минуты

но я так понимаю, что разрешительные организации типа архитектуры и даби отталкивались от правильных координат (по госакту), а вы отталкивались от колышков на местности. Таким образом, и архитектура и даби считают, что ваш дом стоит правильно, а вы его расположили по колышкам продавца, то есть уже на местности поставили дом неправильно. Таким образом и уведомление и стройпаспорт до одного места. Это всё равно, что я бы получил стройпаспорт и после отъезда инспектора архитектуры начал строится на дороге.

 

Какая ширина дороги у вас сейчас? Если вы сделаете дорогу более узкой, то потом могут быть проблемы у вас и у всех собственников более узкого участка. Нас, например, обязали наоборот расширить дорогу. Иначе не давали разрешение на строительство. Ширина дороги регулирутеся нормами, а не вашими желаниями.

Ширина дороги сейчас 10.5 метров. Если сдвинем на 2 метра - будет 8.5 метров. Сель-совет готов подписаться на бумаге где написано что дорога будет 8.5 м ("продавец" договорился).

Если сдвинем на 2 метра - будет 8.5 метров.

От нас районная архитектура требовала дорогу 12 метров. Стройпаспорта отказывалась оформлять. После долгих прений они согласились на 9 метров, то есть все участки потеряли метра по полтора. А сельсовет вообще в этом деле практически не участвовал, ведь стройпаспорта они не оформляют, генпланы не создают. Что это, инетересно, за бумага, на которой они "готовы подписаться на бумаге где написано что дорога будет 8.5 м". Сельсовет в явном сговоре с продавцом, поэтому особо не верьте их словам. Сейчас вы поверите, потом появятся остальные владельцы участков и будет масса проблем. Я, как человек не построившийся и не имеющий ваших проблем никогда бы в здравом рассудке не соглался на "мы все дружно (вместе с соседями) сместим весь массив на 2 метра в сторону без изменения актов".

ИМХО путь наименьшего сопротивления это покупка вами "проблемного" участка. Кстати как продавец теперь собирается его продать кому то другому? Ведь когда он приводит покупаетелей, они явно видят ваш дом Новые покупатели, если у них есть глаза, уже видят что участок очень узкий. Ведь от вашего дома им придется еще отступать!

От нас районная архитектура требовала дорогу 12 метров. Стройпаспорта отказывалась оформлять. После долгих прений они согласились на 9 метров, то есть все участки потеряли метра по полтора. А сельсовет вообще в этом деле практически не участвовал, ведь стройпаспорта они не оформляют, генпланы не создают. Что это, инетересно, за бумага, на которой они "готовы подписаться на бумаге где написано что дорога будет 8.5 м". Сельсовет в явном сговоре с продавцом, поэтому особо не верьте их словам. Сейчас вы поверите, потом появятся остальные владельцы участков и будет масса проблем. Я, как человек не построившийся и не имеющий ваших проблем никогда бы в здравом рассудке не соглался на "мы все дружно (вместе с соседями) сместим весь массив на 2 метра в сторону без изменения актов".

ИМХО путь наименьшего сопротивления это покупка вами "проблемного" участка.

Согласен, здравая мысль.

Кстати как продавец теперь собирается его продать кому то другому? Ведь когда он приводит покупаетелей, они явно видят ваш дом Новые покупатели, если у них есть глаза, уже видят что участок очень узкий. Ведь от вашего дома им придется еще отступать!

Угрожает что подаст на меня в суд, а суд постановит снести дом. Очевидно что когда дома не будет - не будет и проблеммы.

Собственно меня и волнует воспрос о практической реалистичности такого сценария. Если практически такой сценарий маловероятен, то "продавец" будет более сговорчив со мной, в том числе относительно цены продажи "проблемного" участка, если мы будем договариваться о покупке.

определите сами, какую сумму за участок можете ему предложить

и предложите на выбор, либо он идет в суд (а Вы уже собирайте свид.показания от соседей, на видео, например), либо продает за Вашу сумму

если продавец не глупый, выберет синицу в руке...

имхо

Угрожает что подаст на меня в суд, а суд постановит снести дом.

Если полюбовно договориться не удастся, то тогда, конечно, к юристу. На первый взгляд явное мошенничество - владелец продал земли на 4м больше, чем было у него по акту. Так что перенос дома, - за его счет. И объяснить, что при любом решении суда, он соседний участок не продаст: Вы всегда снабдите потенциальных покупателей информацией о том, что участок вынесен неправильно и вопрос рассматривается в суде. Вряд ли кто-то захочет в это ввязываться. Особенно, если узнает, что был снос дома - такие вещи не прощают.

Все договоры о сдвигах должны сопровождаться официальными изменениями в документах: когда владельцу крайнего участка запретят строиться из-за малой ширины дороги, он, естественно, все эти договоры пошлет... Да и у других тоже самое: сейчас вы договариваетесь, а сколько раз эти участки будут менять хозяев... В принципе, эта история всем можете основательно жизнь испортить, так что виновник ее - продавец участка, должен быть заинтересован в ее мирном разрешении.

у a.s.t., как я понимаю, нет никаких документальных подтверждений фактов мошенничества со стороны продавца, землеустроительной организации и даже, возможно, сельсовета. Автор всем поверил на слово, поэтому я не понимаю что он может предъявить в суде. Показания соседей? Оно им даром не надо, у них нет таких проблем. Так что всё таки даже если продавец берет на понт судом, у него всё равно козырей больше. Я бы пытался договорится полюбовно. Землеустроители, сельсовет и подавец явно в сговоре, в суде они явно тоже найдут нужные концы.

Продавец, конечно, возможно только пугает судом. Эти участки недавно нарезанные? Госакты выданы первично? На кого? Возможно родственников главы сельсовета? Или это продавец со своей семьей владеет всеми участками? Тогда нет резона из за одного участка поднимать суды. Но и вы же рискуя своим домом не хотите проверять подаст он в суд или нет? Просите весомой скидки, просите рассрочки, тоже попугайте судом...

Большое спасибо всем за советы.

Если полюбовно договориться не удастся, то тогда, конечно, к юристу. На первый взгляд явное мошенничество - владелец продал земли на 4м больше, чем было у него по акту.

Да нет, не совсем так. Продал он не больше чем в акте. Просто вынесли ее со смещением на 4 метра (сохраняя геометрические пропорции).

И объяснить, что при любом решении суда, он соседний участок не продаст: Вы всегда снабдите потенциальных покупателей информацией о том, что участок вынесен неправильно и вопрос рассматривается в суде. Вряд ли кто-то захочет в это ввязываться. Особенно, если узнает, что был снос дома - такие вещи не прощают.

Попробую этот аргумент исспользовать.

у a.s.t., как я понимаю, нет никаких документальных подтверждений фактов мошенничества со стороны продавца, землеустроительной организации и даже, возможно, сельсовета. Автор всем поверил на слово, поэтому я не понимаю что он может предъявить в суде

Верно.

Показания соседей? Оно им даром не надо, у них нет таких проблем.

Есть недежда на то что хорошие отношения с соседями сыграют роль, с соседями мне в целом повезло.

Так что всё таки даже если продавец берет на понт судом, у него всё равно козырей больше. Я бы пытался договорится полюбовно. Землеустроители, сельсовет и подавец явно в сговоре, в суде они явно тоже найдут нужные концы.

Ну вот есть надежда на то, что в суде таки им все-равно нужно будет доплатить немалую копеечку за правильное решение. Но в целом - да, думаю будет тяжело.

Продавец, конечно, возможно только пугает судом. Эти участки недавно нарезанные? Госакты выданы первично? На кого? Возможно родственников главы сельсовета? Или это продавец со своей семьей владеет всеми участками? Тогда нет резона из за одного участка поднимать суды. Но и вы же рискуя своим домом не хотите проверять подаст он в суд или нет? Просите весомой скидки, просите рассрочки, тоже попугайте судом...

Недавно нарезанные. Раньше на этом месте было какое-то гос. учереждение. Его приватизировали, разбили на участки и продают. Участки зарегистрированы на разных, подставных, не связанных между собой, людей.

Итак:

1. В начеле следующей недели пойду к юристу, попробую найти специализирующегося на подобных вопросах и четко идентифицировать свои шансы на различные исходы.
   
2. Если юрист ничего нового не скажет, буду пробовать договариваться о покупке соседнего участка полюбовно.
   

Добавлено через 27 минут

Вспомнил одну штуку: у меня осталась геодезическая съёмка, которую мне делала та же землеустроительная компания, которая выносила участок. На ней видно что участок смещен ими относительно реальных координат (т.е. на этой съёмке весь массив сдвинут на эти злополучные 4 метра). Там есть и подписи и печати.

Может мне это как-то помочь?

Встречался с представителем земле-устроительной компании и узнал интересную точку зрения: в момент когда они мне выносили участок, координаты в кадастре соответствовали тому что они мне вынесли, но потом сель-совет попросил землеустроительную компания пододвинуть весь массив на 4 метра и они написали заявление про изменение координат всех участков в ДКЗ. И именно поэтому сейчас мой участок в натуре не соответствует координатам в кадастре.

Вообще такое реально - брать и менять координаты после того как участки уже вынесены? Выглядит как фантастика, но с другой стороны понимаю в какой стране я живу

Однако, если координаты были изменены после выноса в натуру и в ДКЗ сохранилась история изменений, то выходит что моей вины здесь нету и я могу "продавца" спокойно посылать с его притензиями?

Вообще такое реально - брать и менять координаты после того как участки уже вынесены? Выглядит как фантастика, но с другой стороны понимаю в какой стране я живу

это нормальная практика

Добавлено через 30 секунд

после выноса в натуру

осталось доказать, что вынос в натуру был и был по другим координатам

это нормальная практика

Тань, нормальная она тогда, когда есть согласие владельца участка.

Тань, нормальная она тогда, когда есть согласие владельца участка.

нет, Андрей, все несколько сложнее

Встречался с представителем земле-устроительной компании и узнал интересную точку зрения: в момент когда они мне выносили участок, координаты в кадастре соответствовали тому что они мне вынесли, но потом сель-совет попросил землеустроительную компания пододвинуть весь массив на 4 метра и они написали заявление про изменение координат всех участков в ДКЗ. И именно поэтому сейчас мой участок в натуре не соответствует координатам в кадастре.

 

Вообще такое реально - брать и менять координаты после того как участки уже вынесены? Выглядит как фантастика, но с другой стороны понимаю в какой стране я живу

 

Однако, если координаты были изменены после выноса в натуру и в ДКЗ сохранилась история изменений, то выходит что моей вины здесь нету и я могу "продавца" спокойно посылать с его притензиями?

Все Ваши посты в этой теме напоминают разговор на лавочке возле подъезда.)))

Кто-то кому-то чего-то сказал.

Изъясняйтесь, пожалуйста, юридически точно, и со ссылкой на документы и даты, если хотите получить корректный ответ.

А так - гадание на кофейной гуще.

Когда Вы получили на свое имя ГосАкт, или отметку на чужом ГосАкте, до выноса границ участка в натуру, или нет?

И вообще, участок оформлен на Ваше имя?

Участок имеет кадастровый номер?

Если вынос границ участка в натуру делали после регистрации участка на себя, и участок имеет кадастровый номер, то по каким координатам делался вынос? По координатам на момент уже зарегистрированного на Ваше имя участка?

Что за документ у Вас имеется, выложите его, пожалуйста, закрыв персональные данные.

По идее должен быть Акт выноса границ участка в натуру, и Абрис с технической информацией выноса.

Естественно, с указанием исполнителя, и печатью.

А что у Вас? Пока не понятно.

Добавлено через 1 минуту

нет, Андрей, все несколько сложнее

Сегодня попробую проконсультироваться в ЦДЗК, и написать, как это делается.

Черт бы побрал эти настройки форума.

Написал длинный пост, нажал "Отправить", а вылезло сообщение :

Ваш запрос не может быть обработан, так как маркер безопасности устарел.

 

Пожалуйста, нажмите кнопку "Назад" и обновите предыдущее окно.

В итоге все написанное утеряно.

Добавлено через 22 минуты

Второй раз чуть не произошло точно такое же.

Слава Богу, что сохранил текст прежде, чем нажать кнопку "Отправить".

1. Встречался с представителем земле-устроительной компании и узнал интересную точку зрения: в момент когда они мне выносили участок, координаты в кадастре соответствовали тому что они мне вынесли, но потом сель-совет попросил землеустроительную компания пододвинуть весь массив на 4 метра и они написали заявление про изменение координат всех участков в ДКЗ. И именно поэтому сейчас мой участок в натуре не соответствует координатам в кадастре.

 

2. Вообще такое реально - брать и менять координаты после того как участки уже вынесены? Выглядит как фантастика, но с другой стороны понимаю в какой стране я живу

 

3. Однако, если координаты были изменены после выноса в натуру и в ДКЗ сохранилась история изменений, то выходит что моей вины здесь нету и я могу "продавца" спокойно посылать с его притензиями?

1. Ваша местная "земельная мафия" в лице сельсовета, землеустроительной фирмы, и владельца земельных участков, теоретически могли сменить координаты участка/участков.

При первичном оформлении документов для приватизации составляется первичная техническая документация (техничка).

Потом, при изменении собственников, или других данных, в техничку вносятся изменения.

Как правило, владельцы земли не имеют копий технички.

Да и координаты участков обычному человеку иметь нельзя и по закону, поскольку координаты имеют гриф ДСП (Для Служебного Пользования), и без сообветствующей группы допуска к ним доступа нет.

Копии технички должны быть или в земресурсах, или в ДЗК.

Сельсовет не может после приватизации участков официально "просить" чего-либо сделать с частными участками, вроде изменения их координат.

Но в коррупционной стране возможно все.

В частности, коррупция позволяла внести в базу ЦДЗК новые электронные данные, изменяющие координаты участков.

Возможны 2 варианта:

мягкий вариант - когда к примеру, координаты участка менялись только в ЦДЗК, в электронном виде, а бумажная техничка не менялась;

беспредельный вариант - когда подменялась и бумажная техничка, и электронные данные в ЦДЗК.

Второй вариант требовал задействования, кроме ЦДЗК, еще и/или земресурсов/ДЗК.

2. Отсюда ответ на Ваш вопрос.

Координаты могли сменить без Вашего ведома.

3. Доказательств того, что координаты сменили, причем в ущерб Вам, у Вас нет.

Тем более, если "местная земельная мафия" шла по "беспредельному" варианту, нагло и цинично заменив бумажную "первичку", то доказать что-либо будет трудно.

Показания соседей, на которые Вы так рассчитываете, навряд ли добавят ясности.

При вынесении в натуру забиваются обычные колышки.

Актов вынесения, как я понял, у Вас нет.

Кто и как может доказать, куда и кто когда-то вбил колышки?

Были несколько лет назад попытки нормативно обязать при вынесении границ участков в натуру устанавливать специальные "фирменные" колышки, да еще и с "ЧИПами".

Если бы тогда опять же всеукраинская коррупция не попыталась на этом "срубить" миллиард гривен, хорошее дело и прижилось бы.

Но, как всегда в Украине, "жадность фраера сгубила".)))

Если бы при вынесении участков в натуру, устанавливались правильные колышки правильным способом - это было бы хоть каким-то доказательством, естественно, при наличии документов (Акт, Абрис, Договор, и т.п.).

А так, показания соседей, которые, к примеру, даже не смогут выговорить слова "кадастровый номер", в таком деле - бесполезны.

Все ИМХО