Чем чревата покупка квартиры в доме на частной земле?

Вопрос такой.

Есть малоэтажный дом 4 этажа с квартирами.

Дом строится на земле под застройку компанией-юридическим лицом, у которой есть договор суперфиция с хозяином земли.

Эта же компания продает квартиры в доме, и будет обслуживающей компанией.

Договора с РЭСом, на холодную воду и канализацию у жильцов планируются прямые, на отопление и горячую воду - с этой компанией (они ставят тепловой насос).

Какие риски у такой схемы, нормальная ли она?

1)Сможет ли владелец земли или компания в будущем например снести дом, или обрезать свет жильцам по какой либо причине?

2) теоретически возможна ли продажа земли другой компании вместе с построенным домом и жильцами? Какие вообще права у хозяина земли?

3)Можно ли в этой схеме как-то контролировать /ограничивать количество предлагаемых услуг? Например я хочу подключиться у другого провайдера к Интернету, а мне скажут : а мы не разрешаем ему тянуть кабель внутри дома, пользуйтесь только провайдером Х за 2000 грн/мес!

Буду очень благодарен за советы/разъяснения.

....

Какие риски у такой схемы, нормальная ли она?

Схема обычная, под Киевом, например, очень много таких строек(если не все). Нормальная - Х.З. - время покажет. Какие риски- не видя всех документов- разговор ни о чём.

....1)Сможет ли владелец земли или компания в будущем например снести дом, или обрезать свет жильцам по какой либо причине?

Смотря , что написано в договоре суперфиция. Смотрим Глава 34

ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ

zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page8

Согласно Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Как видите, можно требовать даже сноса. Повторю, нужно видеть документы. Что и как прописано в договоре!! Если эта компания поставщик ээ- можно развернуть ситуацию по всякому, если у вас прямой договор- не имеют права отключить.

....2) теоретически возможна ли продажа земли другой компании вместе с построенным домом и жильцами? Какие вообще права у хозяина земли?

Мы же не в рабовладельческом строе живём, чтобы с жильцами что-то продать. Крепостное право , давно, отменили . А землю продать можно- права собственника земли регламентирует Стаття 414. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови

1. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

...3)Можно ли в этой схеме как-то контролировать /ограничивать количество предлагаемых услуг? Например я хочу подключиться у другого провайдера к Интернету, а мне скажут : а мы не разрешаем ему тянуть кабель внутри дома, пользуйтесь только провайдером Х за 2000 грн/мес!

Теоретически нельзя Вас контролировать, а на практике могут быть варианты. Квартира ваша собственность, а "всё остальное"спільна сумісна власність спільного майна багатоквартирного будинку Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності

1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

2. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

То же самое говорит ЗУ Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку zakon5.rada.gov.ua/laws/show/417-19

Стаття 4. Суб’єкти права власності у багатоквартирному будинку

2. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Стаття 6. Права співвласників багатоквартирного будинку

1. Співвласники мають право:

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;

Исходя из вышеизложенного ВЫ главные, ВЫ решаете как и кто управляет вашей собственностью- Стаття 10. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників

1. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.2.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоква

Стаття 11. Управління багатоквартирним будинком управителем

1. Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

2. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.

3. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

4. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

1) перелік послуг;

2) права і обов’язки сторін;

3) ціна на послуги;

4) строк дії договору.

Как получится у Вас, на практике, не видя документов нельзя анализировать ситуацию. Нужно изучать документы, репутацию застройщика и т.д. и т.п

Чтобы вас совсем не испугать , отмечу, что в ЦКУ упоминается "Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом" zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page8

Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Если возникнет ситуация со сносом, то Вам есть от чего оттолкнуться, а вот за что зацепиться вопрос...Про памятники культурного наследия есть специальный закон, Про охорону культурної спадщини zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1805-14

Р о з д і л V ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ОХОРОНИ ПАМ'ЯТОК

Стаття 22. Заборона знесення, зміни, заміни пам'яток та порядок їх переміщення (перенесення)

Пам'ятки, їхні частини, пов'язане з ними рухоме та нерухоме майно забороняється зносити, змінювати, замінювати, переміщувати (переносити) на інші місця.

От такая ерунда выходит ... Нужно смотреть документы,думать, анализировать Всё в ваших руках

Схема обычная, под Киевом, например, очень много таких строек(если не все). Нормальная - Х.З. - время покажет.

Спасибо большое, я понял что надо затребовать договор суперфиция.

Наверно нужно еще стройпаспорт посмотреть, т.к. в "повідомленні" для ДАБІ никакоц инфы.

Меня еще смущает что земля под ИНДИВИДУАЛЬНУЮ застройку, а дом-то многоквартирным 4 этажа.

Можно ли дом на такой земле считаться многоквартирным по закону?

Спасибо большое, я понял что надо затребовать договор суперфиция.

Наверно нужно еще стройпаспорт посмотреть, т.к. в "повідомленні" для ДАБІ никакоц инфы.

 

Меня еще смущает что земля под ИНДИВИДУАЛЬНУЮ застройку, а дом-то многоквартирным 4 этажа.

Можно ли дом на такой земле считаться многоквартирным по закону?

требуйте ВСЕ документы!! 4 этажа строить можно, без проблем. Согласно

Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень

ДБН 360-92** kga.gov.ua/files/doc/normy-derjavy/dbn/Mistobuduvannja-Planuvannja-i-zabudova-miskyh-i-silskyh-poselen-DBN-360-92.pdf

3.19* Площа території, яку відводять під садибну забудову, повинна забезпечити розміщення обсягів будівництва і формування планувальних одиниць у погодженні з планувальною структурою міста і системою громадських центрів.

Район садибної забудови може бути сформований окремими житловими чи блокованими будинками з присадибними (приквартирними) ділянками з господарськими будівлями або без них. Забудова цих районів не повинна перевищувати 4-х поверхів.

Поверховість забудови, граничні розміри житлових будинків, площа забудови, вимоги до господарських будівель, їх складу, огорожі ділянок, благоустрою території встановлюються місцевими правилами забудови в залежності від розміру ділянок, умов інженерного обладнання, інсоляції будинків та територій, інших нормативних вимог, регіональних традицій

Посмотрите местные правила застройки, они, обычно, дублируют ДБН 360 92, но на всякий случай изучите!! Чтобы не было сюрприза

Подскажите, возможно ли после сдачи частного дома переоформить его под многоквартирный?

Есть такой нюанс. Застройщик сказал, что по документам строится жилой дом, частный (4 этажа) (целевое участка -под инд.застройку). Ну так оно и есть по документам- проект, обмеження...

Но, мол, на этапе обмеров БТИ, это будет многоквартирный дом. Т.е. инвесторы получат не доли в доме, а именно свои квартиры.

Как это будет сделано, это проблема застройщика, не инвесторов. При этом застройщик добавляет, что целевое земли меняться не будет.

Вопрос , это действительно возможно - такая схема, о которой рассказывает застройщик?