Строим Дом

Партнер раздела: DreamDim
Перезагрузить страницу

Покупка дома под ипотекой

Старый 05.08.2009, 10:47   #1
dms
Старожил форума
 
Регистрация: 23.07.2008
Адрес: Киев/В.Дубечня
Пол: Мужской
Сообщений: 3,901
Вы сказали Спасибо: 3,104
Поблагодарили 4,500 раз(а) в 1,671 сообщениях
По умолчанию Покупка дома под ипотекой

Думаю, сейчас стала (становиться) актуальной тема покупки дома/дачи/участка, находящихся в ипотечном кредите. Нормальный ход, когда люди строившие домик и немного не рассчитавшие свои силы сейчас захотят от такой недвижимости избавиться. Если находится покупатель, готовый заплатить - то почему нет?
Интересен вопрос - какие "подводные камни" могут оказаться на пути такой сделки? На что надо обращать внимание покупателю, какие нюансы договора смотреть, как обезопасить от себя от различных неприятных моментов. Должен-ли в сделке каким-то образом присутствовать банк, выдавший кредит, и если да - то каким? Деньги покупателем передаются продавцу или прямо в банк? и.т.д.
Какие советы на данный вариант покупки могут дать юристы и остальные опытные форумчане?
dms вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 05.08.2009, 11:40   #2
Татьяна5
Moderator
Аватар для Татьяна5
 
Регистрация: 13.06.2007
Адрес: Киев-Малютянка
Пол: Женский
Сообщений: 36,046
Вы сказали Спасибо: 21,533
Поблагодарили 35,504 раз(а) в 13,182 сообщениях
По умолчанию

пакет документов стандартный, только одно отличие - сделка занимает часов 5-6 и проходит в течении 1 дня на территории банка, куда и приезжает нотариус.
Татьяна5 вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 05.08.2009, 14:17   #3
dms
Старожил форума
 
Регистрация: 23.07.2008
Адрес: Киев/В.Дубечня
Пол: Мужской
Сообщений: 3,901
Вы сказали Спасибо: 3,104
Поблагодарили 4,500 раз(а) в 1,671 сообщениях
По умолчанию

Спасибо, вот только 5-6 часов - это включая банкет по случаю продажи? ї
А если серьезно - такой вопрос - денежку я перевожу покупателю, или сразу банку? И с кем у меня будет договор купли-продажи, с банком или с бывшим владельцем?
Вопрос не праздный. Если покупатель ставит цену в долларах, то очевидно и кредит его выглядит также. В случае наличия на руках другой валюты, например ЕВРО, возникает проблема ее конвертации валюту кредита. Думаю, если работать прямо с банком, то он будет использовать кросс курс (ну может с минимальным процентом, а возможно и вовсе нет). А вот если проблема такой конвертации достанется поупателю или продавцу - тогда цена может "вдруг" оказаться на процентов 5 а то и больше дороже, если учитывать, какая сегодня маржа в обменках.
dms вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 05.08.2009, 14:31   #4
Татьяна5
Moderator
Аватар для Татьяна5
 
Регистрация: 13.06.2007
Адрес: Киев-Малютянка
Пол: Женский
Сообщений: 36,046
Вы сказали Спасибо: 21,533
Поблагодарили 35,504 раз(а) в 13,182 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от dms Посмотреть сообщение
Спасибо, вот только 5-6 часов - это включая банкет по случаю продажи? ї
А если серьезно - такой вопрос - денежку я перевожу покупателю, или сразу банку? И с кем у меня будет договор купли-продажи, с банком или с бывшим владельцем?
Вопрос не праздный. Если покупатель ставит цену в долларах, то очевидно и кредит его выглядит также. В случае наличия на руках другой валюты, например ЕВРО, возникает проблема ее конвертации валюту кредита. Думаю, если работать прямо с банком, то он будет использовать кросс курс (ну может с минимальным процентом, а возможно и вовсе нет). А вот если проблема такой конвертации достанется поупателю или продавцу - тогда цена может "вдруг" оказаться на процентов 5 а то и больше дороже, если учитывать, какая сегодня маржа в обменках.
не банкет, а бумажки они туда-сюда носят , выглядит это так - покупатель платит бабло в кассу, бабло - это сумма кредита, сотрудник банка делает снимает заборону на продаж в реестре, нотариус уже есть и он делает сразу вытяг из реестра об отсутствии обмеження/обтяжання - после этого все стандартно, как при обычной сделке.

кросс курсы и тп - банки не любят, этот вопрос нужно обсуждать с продавцом на приемлемых для обоих условиях
Татьяна5 вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 05.08.2009, 16:47   #5
baton1976
Опытный форумчанин
Аватар для baton1976
 
Регистрация: 11.01.2009
Адрес: Днепр
Пол: Мужской
Сообщений: 749
Вы сказали Спасибо: 6,109
Поблагодарили 453 раз(а) в 191 сообщениях
По умолчанию Два варианта покупки заложенной квартиры

Источник.

Покупка квартиры, находящейся в банковском залоге по кредиту, может быть весьма выгодной сделкой.
Когда человеку нужно срочно возвращать займ финучреждению, а денег нет, то он становится весьма сговорчивым в плане цены на жилье.

Поскольку подобные сделки в условиях кризиса не редкость, то банки разработали несколько абсолютно легальных схем купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Имущество, находящееся в залоге, остается в пользовании должника, а отчуждаться может лишь с согласия залогодержателя, либо после снятия с имущества обременения. Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения такого имущества, необходимо убедиться - есть ли у вас выбор. Это зависит от решения банка, в залоге у которого находится купленная квартира.

Безопасный вариант

Первый вариант приобретения такой квартиры - желание банка сопровождать сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку и связывается с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги для погашения кредита в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры - во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. По мнению Надежды Волоховой, заместителя генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", это самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры.

После проведения сделки и прохождения государственной регистрации банк получит остаток долга по кредиту, а продавец разницу между ценой продажи и остатком долга. Такая сделка безопасна как для продавца/покупателя, так и для банковского учреждения. Покупатель закладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудником только после регистрации на его имя права собственности на объект, а банк точно знает, что денежные средства будут получены, так как закладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе.

Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя, уточняет Надежда Волохова. Однако с наступлением кризиса и увеличением числа дефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на подобные варианты. При этом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет обеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницы продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.

Предварительный договор

Второй вариант продажи квартиры, которая находится в залоге, предполагает заключение предварительного договора с покупателем. Для этого необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита и определить конкретную сумму на определенную дату. Далее покупатель перечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залоге у которой находится квартира. После погашения кредита на руках у продавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности, который позволяет зарегистрировать снятие обременения. Далее необходимо лишь зарегистрировать договор купли-продажи и с помощью депозитарной ячейки выплатить продавцу оставшуюся разницу между суммой невыплаченного кредита и стоимостью квартиры.

По словам Надежды Волоховой, при проведении такой сделки в большей степени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50% до 90% от стоимости объекта.

Единственным плюсом в данном случае является отсутствие необходимости согласования продажи с банком, ведь продавец фактически прекращает с ним все взаимоотношения по кредитным обязательствам еще до заключения официального договора с покупателем. Давать согласие на такую сделку стоит только в случае, если остаток по кредиту, а значит и сумма аванса не являются значительными, и банк отказался от каких-либо иных вариантов отчуждения объекта.
baton1976 вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Эти 2 пользователя(ей) сказали Спасибо baton1976 за это полезное сообщение:
dms (06.08.2009)

Текущее время: 16:48. Часовой пояс GMT +2.

Если Вы пользователь

Вы можете зарегистрироваться как пользователь и использовать весь функционал форума.
В любой момент Вы можете изменить свой статус с пользователя на компанию зайдя в личный кабинет.

Регистрация пользователя

Если Вы компания

Вы можете зарегистрироваться как компания и вести свою деятельность на нашем сайте.
Вы также можете создавать темы и отвечать в форуме.

Регистрация компании