Строим Дом

Перезагрузить страницу

Есть ли у форумчан интерес к постройке доходных домов ?

Ответ
 
Опции темы
Старый 05.03.2010, 15:21   #1
GeorgeWashington
Новичок
 
Регистрация: 05.03.2010
Адрес: Чернигов
Пол: Мужской
Сообщений: 17
Вы сказали Спасибо: 16
Поблагодарили 6 раз(а) в 6 сообщениях
Отправить сообщение для GeorgeWashington с помощью AIM
Question Есть ли у форумчан интерес к постройке доходных домов ?

Доброго времени суток всем.
Ищу единомышленников, застройщиков-любителей, для постройки и содержания жилья, на долевой основе, с целью сдачи в аренду.

Несколько соображений:
1 Для получения дохода от этого занятия, каждому участнику нужно
вкладывать некоторый капитал, а также уметь какуюнибуть строительную "специальность", и принимать участие в ремонтах.
Если при постройке использовать 100% наемного труда - никто не получит прибыль.
2 Такой заработок подходит далеко не каждому, нужно много свободно времени и сил.
3 Каждый участник, на всех этапах постройки и эксплуатации недвижимости, будет нести некоторый риск. Обращение в страховые компании, нахожу пока что разорительным.
GeorgeWashington вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Этот пользователь сказал Спасибо GeorgeWashington за это полезное сообщение:
Старый 05.03.2010, 15:31   #2
Вомбат
Moderator
Аватар для Вомбат
 
Регистрация: 15.09.2009
Пол: Мужской
Сообщений: 4,996
Вы сказали Спасибо: 7,749
Поблагодарили 5,754 раз(а) в 1,558 сообщениях
По умолчанию

ИМХО, скоро квартиры будут сдавать за стоимость коммунальных платежей. Во всяком случае, у меня в регионе...
Вомбат вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Эти 2 пользователя(ей) сказали Спасибо Вомбат за это полезное сообщение:
12val12 (11.01.2013), Бездомный (17.05.2010)
Старый 05.03.2010, 15:37   #3
GeorgeWashington
Новичок
 
Регистрация: 05.03.2010
Адрес: Чернигов
Пол: Мужской
Сообщений: 17
Вы сказали Спасибо: 16
Поблагодарили 6 раз(а) в 6 сообщениях
Отправить сообщение для GeorgeWashington с помощью AIM
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Вомбат Посмотреть сообщение
ИМХО, скоро квартиры будут сдавать за стоимость коммунальных платежей. Во всяком случае, у меня в регионе...
Планируется постройка, только в Киевской области и возможно курортных зонах.
GeorgeWashington вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Этот пользователь сказал Спасибо GeorgeWashington за это полезное сообщение:
Старый 06.03.2010, 08:33   #4
Starper
Старожил форума
Аватар для Starper
 
Регистрация: 22.06.2009
Пол: Не указан
Сообщений: 5,322
Вы сказали Спасибо: 4,113
Поблагодарили 16,276 раз(а) в 3,891 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от GeorgeWashington Посмотреть сообщение
Ищу единомышленников, застройщиков-любителей, для постройки и содержания жилья, на долевой основе, с целью сдачи в аренду.
Являюсь вашим единомышленником, но частично.
Считаю доходные дома неплохой темой.
Но любые совместные проекты, по-моему, заранее обречены на провал.
Стараюсь придерживаться принципа:
-Сам начальник, сам дурак.
Starper вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Эти 9 пользователя(ей) сказали Спасибо Starper за это полезное сообщение:
Arpanx (11.03.2010), DDK (06.03.2010), Edalmas (06.03.2010), Mendeleev (06.03.2010), Moroz (06.07.2010), Бездомный (06.03.2010), Мистецкий Влад (18.05.2010), МОНТАЖНИК (08.04.2010), Шарманщик (06.03.2010)
Старый 06.03.2010, 08:39   #5
Starper
Старожил форума
Аватар для Starper
 
Регистрация: 22.06.2009
Пол: Не указан
Сообщений: 5,322
Вы сказали Спасибо: 4,113
Поблагодарили 16,276 раз(а) в 3,891 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Вомбат Посмотреть сообщение
Во всяком случае, у меня в регионе...
Не в тему.
То Вомбат. А Черкасский "Азот" работает нынче или "лежит"?
Вроде и Порошенко открыл автозавод в Черкассах.
Неужели всё так плохо?
Starper вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Этот пользователь сказал Спасибо Starper за это полезное сообщение:
Бездомный (06.03.2010)
Старый 06.03.2010, 12:39   #6
GeorgeWashington
Новичок
 
Регистрация: 05.03.2010
Адрес: Чернигов
Пол: Мужской
Сообщений: 17
Вы сказали Спасибо: 16
Поблагодарили 6 раз(а) в 6 сообщениях
Отправить сообщение для GeorgeWashington с помощью AIM
По умолчанию

Starper, я вижу вы крепко стоите на ногах
А вот я немогу на хорошие земли выйти Максимум что могу самостоятельно потянуть - любительские, летне-осенние пристройки в такой себе зоне... Поиск партнеров в моем случае, частично вынужденный шаг.

Но все же у меня есть некоторые сомнения, относительно выгодности использования только капитала и полностью наемного труда, или вы умеете привлекать более дешовую рабочую силу ? (эксплуататор)

Я делом аренды занимаюсь 5 лет, пока как любитель эстстно, но чего уже только не было...
Берешь человека на квартиру, через 4 месяца выволакиваешь заросшего пьяницу, с полтарамесячной задолженностью. А одна особа, после нахождения сумок со шмотками на пороге грозилась в налоговую заявить. Уже заметил некоторую закономерность - в устном разговоре сьемщики завышают свои доходы, как результат серьезные проблемы с проплатой. Пользуясь разрозненностью арендодателей, злостные непплательщики бегают из городка в городок, повсеместно оставляя долг за месяц-полтора. Но я думаю с помощью интернета когда-нибуть можно будет с этим покончить, раз и навсегда.
GeorgeWashington вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Этот пользователь сказал Спасибо GeorgeWashington за это полезное сообщение:
Старый 06.03.2010, 14:25   #7
Starper
Старожил форума
Аватар для Starper
 
Регистрация: 22.06.2009
Пол: Не указан
Сообщений: 5,322
Вы сказали Спасибо: 4,113
Поблагодарили 16,276 раз(а) в 3,891 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от GeorgeWashington Посмотреть сообщение
... я вижу вы крепко стоите на ногах.....
А вот я немогу на хорошие земли выйти....
Поверьте на слово (хотя я на все 100 % уверен, что не поверите), что партнёры вас или оставят без штанов, или закопают поглубже в землю.
Я не верил этому так же, как и вы.
За всю жизнь не виде НИ ОДНОГО совместного проекта, который бы мирно закончился. Обычно недовольны ВСЕ стороны.
Хотя это к теме топика не относится....
Starper вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Эти 9 пользователя(ей) сказали Спасибо Starper за это полезное сообщение:
DDK (06.03.2010), Doran (06.03.2010), Mendeleev (06.03.2010), nado (10.03.2010), Бездомный (06.03.2010), МОНТАЖНИК (08.04.2010), Стас (06.03.2010), Шарманщик (06.03.2010)
Старый 06.03.2010, 15:50   #8
Бездомный
Супер старожил форума
 
Регистрация: 13.05.2009
Адрес: Днепр
Пол: Мужской
Сообщений: 10,323
Вы сказали Спасибо: 74,971
Поблагодарили 22,404 раз(а) в 7,148 сообщениях
Отправить сообщение для Бездомный с помощью AIM
Нарушение: Спам
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Starper Посмотреть сообщение
Поверьте на слово (хотя я на все 100 % уверен, что не поверите), что партнёры вас или оставят без штанов, или закопают поглубже в землю.
Я не верил этому так же, как и вы.
За всю жизнь не виде НИ ОДНОГО совместного проекта, который бы мирно закончился. Обычно недовольны ВСЕ стороны.
Хотя это к теме топика не относится....
Как говорил мне один старший товарищ , с которым у меня не было дел , вероятность того , что вы найдёте порядочного партнёра , примерно равна тому , что вы найдёте на дороге чемодан правильных денег .
Бездомный вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 06.03.2010, 16:15   #9
alyak
Супер старожил форума
 
Регистрация: 17.03.2007
Пол: Не указан
Сообщений: 19,355
Вы сказали Спасибо: 457
Поблагодарили 26,722 раз(а) в 7,193 сообщениях
По умолчанию

Сдача жилья в аренду в серднем стоит 5-6% годовых от ТЕКУЩЕЙ рыночной стоимости . Банк дает 10-13 % . Сейчас рыночная стоимость падает , а стоимость постройки стабилизировалась . Вообщем - хороший способ просрать свои деньги . Еще могут ввести налог на недвижимость и будет вообще ж..а . Вооще подымите мой топик на тему о налоге на недвижимость .

Поэтому если цель топикстартера не разворовать деньги партнеров , то лишено практического смысла .
alyak вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Эти 7 пользователя(ей) сказали Спасибо alyak за это полезное сообщение:
12val12 (11.01.2013), bora-b (04.07.2010), dobr (06.03.2010), Grover (08.03.2010), octan (07.03.2010), Бездомный (06.03.2010), Мистецкий Влад (18.05.2010)
Старый 06.03.2010, 17:47   #10
Starper
Старожил форума
Аватар для Starper
 
Регистрация: 22.06.2009
Пол: Не указан
Сообщений: 5,322
Вы сказали Спасибо: 4,113
Поблагодарили 16,276 раз(а) в 3,891 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от alyak Посмотреть сообщение

Поэтому если цель топикстартера не разворовать деньги партнеров , то лишено практического смысла .
Не соглашусь категорически.
В моем понимании доходный дом это и магазины, встроеные в здание, которые арендуются, и подземный паркинг с мойкой и шиномонтажом, и обслуживание дома (ЖЭК), и этаж офисов, и, может быть, склады в подвале небольшие. Нельзя только производство там размещать.

Доходность дома нельзя составить лишь из "порядочной семьи без детей и животных" и "чистоту и порядок гарантируем".
Это обычный бизнес, который предварительно просчитывается.
Кроме того само строение является активом, со всеми вытекающими плюсами.
Starper вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Эти 4 пользователя(ей) сказали Спасибо Starper за это полезное сообщение:
Мистецкий Влад (18.05.2010), Потапапапа (25.09.2013), ЮРА С (06.03.2010)
Старый 06.03.2010, 18:08   #11
alyak
Супер старожил форума
 
Регистрация: 17.03.2007
Пол: Не указан
Сообщений: 19,355
Вы сказали Спасибо: 457
Поблагодарили 26,722 раз(а) в 7,193 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Starper Посмотреть сообщение
Не соглашусь категорически.
В моем понимании доходный дом это и магазины, встроеные в здание, которые арендуются, и подземный паркинг с мойкой и шиномонтажом, и обслуживание дома (ЖЭК), и этаж офисов, и, может быть, склады в подвале небольшие. Нельзя только производство там размещать.
шиномонтажи , магазины и паркинги - это называется "торговый центр" . Зачем там еще жильцорв содержать корторые приносят менее депозитной ставки без вычета расходов на содержание .

Цитата:
Сообщение от Starper Посмотреть сообщение
Это обычный бизнес, который предварительно просчитывается.
Ну так просчитайте .

Цитата:
Сообщение от Starper Посмотреть сообщение
Кроме того само строение является активом, со всеми вытекающими плюсами.
У любого актива не бывает только плюсов . А еще и минуса - это старение здания , это в текущих условиях снижение его рыночной стоимости , это необходимость обслуживания и замены коммуникаций , это возможные бока при разработке и строительстве . Вложение денег нужно сегодня , а доходы будут появляться после , этот разрыв тоже чего-то стоит . так же провалы на том что нельзя использовать 100% квартир , будет всегда вакантные не приносящие дохода .

Идея может чуть чуть улучшить свою экономику при условии дешевых технологий строительства , и разлива в минимальные площади , ибо ценность аренды квартиры , выше ценности аренды комнаты .

Но в целом идея провальная . Я думаю именно по этой причине в этот бизнес не вкладывают .
alyak вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 06.03.2010, 19:00   #12
Starper
Старожил форума
Аватар для Starper
 
Регистрация: 22.06.2009
Пол: Не указан
Сообщений: 5,322
Вы сказали Спасибо: 4,113
Поблагодарили 16,276 раз(а) в 3,891 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от alyak Посмотреть сообщение

Но в целом идея провальная . Я думаю именно по этой причине в этот бизнес не вкладывают .
Господа модераторы, пошел я флудить, простите великодушно.

Моё глубочайшее ИМХО:
Не вкладывают потому, что всем нужна сверхприбыль сегодня и сейчас.
Потому и сады не сажают, и морковь везём из других стран, и подсолнухом землю истощаем, и производство любое в глубоком анусе.
Следует отметить ещё нашу законодательную базу и налоги.
P.S. Один из моих знакомых "выиграл" тендер и организовал частный ЖЭК.
Это- 10ть хрущевок. Во время очередных посиделок он шептал мне на ухо:
-Бросай всё, возьми на обслуживание хотя бы один дом.
При нынешних тарифах ЖКХ тебе хватит пожизненно.
Я ему верю... Вижу, как живет...
Starper вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 06.03.2010, 19:02   #13
Бездомный
Супер старожил форума
 
Регистрация: 13.05.2009
Адрес: Днепр
Пол: Мужской
Сообщений: 10,323
Вы сказали Спасибо: 74,971
Поблагодарили 22,404 раз(а) в 7,148 сообщениях
Отправить сообщение для Бездомный с помощью AIM
Нарушение: Спам
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от alyak Посмотреть сообщение
именно по этой причине в этот бизнес не вкладывают .
А сейчас вокруг вообще не видно , в какой бизнес вкладывать
За какую идею ни схватись - все провальные
Бездомный вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 06.03.2010, 19:19   #14
Mendeleev
Старожил форума
 
Регистрация: 15.11.2007
Адрес: Донецк
Пол: Мужской
Сообщений: 4,835
Вы сказали Спасибо: 2,152
Поблагодарили 3,660 раз(а) в 1,469 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Starper Посмотреть сообщение
Следует отметить ещё нашу законодательную базу и налоги.
Так ведь это только подтвержает, что этот бизнес слишком рискованный. Учитывая что тепло и энергия для населения дотируется, повышение тарифов за электроэнергию и газ, это вопрос лишь времени, при этом цену за аренду поднять будет проблематично, так как доходы населения снижаются.

alyak уже отметил налоги, точнее возможное введение налога на недвижимость, так в Латвии, правительство решило решить проблеммы одних бедных за счёт других бедных и ввело такой налог.

Добавьте ещё риск, что цены на недвижимость продалжают пусть медленно, но верно падать, поэтому вкладывать в такой актив сейчас не очень то благоразумно. Стоимость строительства может выйти сейчас дороже, чем если просто подождать и купить готовую недвижимость через 2-3 года.
Mendeleev вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Этот пользователь сказал Спасибо Mendeleev за это полезное сообщение:
Бездомный (06.03.2010)
Старый 06.03.2010, 19:32   #15
Юлия_дизайнер
Опытный форумчанин
Аватар для Юлия_дизайнер
 
Регистрация: 14.05.2009
Адрес: Киев
Пол: Женский
Сообщений: 983
Вы сказали Спасибо: 351
Поблагодарили 492 раз(а) в 254 сообщениях
По умолчанию

где-то на просторах интернета встречала уже эту тему...

интересует, исследовали ли Вы свой контингент? кто Ваш клиент, его портрет?
срок окупаемости до момента начала прибыли? (у меня получалось от 7 лет...это при оптимистическом прогнозе, а не на падающем рынке...)
ценовой диапазон в котором планируете работать?
чем отличаетесь от конкурентов? чем будете привлекать/удивлять?
что делать с огромной конкуренцией уже построинных домов, которые пустуют, и чтобы не простаивали, их сдают в аренду? (при этом, у них, в отличии от вас, уже есть готовое здание и участок и в них вкладывать и их окупать вроде как не нужно, они вроде как сразу начинают приносить прибыть, минус амортизация и коммунальные)
какие районы той же киевской области рассматриваете? есть ли уже земля?
какой порядок цифр требуется от инвестора?

почему долевое участие? можно ведь порезать участок условно по 6 с и на них каждому из участников построить дом и быть его владельцем ? или вы планируете таунхаусы?
продумывали ли вы как будете выходить из проекта, в случае форс-мажора?
и т.д...
пока обрисованый вами проект очень туманный, уточните, возможно, тогда станут яснее многие вопросы и кто-то заинтересуется.

не критикую, просто сама задавала себе эти вопросы, пока читала тему...
Юлия_дизайнер вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Этот пользователь сказал Спасибо Юлия_дизайнер за это полезное сообщение:
Бездомный (06.03.2010)
Старый 06.03.2010, 19:42   #16
atis-ukraine
Форумчанин
 
Регистрация: 05.01.2010
Пол: Мужской
Сообщений: 272
Вы сказали Спасибо: 238
Поблагодарили 118 раз(а) в 61 сообщениях
Smile

Интересно, а если доходный дом будет бизнес-центром на левом берегу (коих не хватает вроде)...это поменяет ситуацию?
atis-ukraine вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 06.03.2010, 19:54   #17
Edalmas
Старожил форума
 
Регистрация: 18.01.2008
Адрес: Kiev
Пол: Мужской
Сообщений: 2,330
Вы сказали Спасибо: 8,581
Поблагодарили 3,061 раз(а) в 1,174 сообщениях
Нарушение: Бан
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от atis-ukraine Посмотреть сообщение
Интересно, а если доходный дом будет бизнес-центром на левом берегу (коих не хватает вроде)...это поменяет ситуацию?
Заполняемость бизнес-центров по Киеву сейчас 80-85%. На себе проверено. А дальше как будет??
Edalmas вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 06.03.2010, 19:58   #18
Юлия_дизайнер
Опытный форумчанин
Аватар для Юлия_дизайнер
 
Регистрация: 14.05.2009
Адрес: Киев
Пол: Женский
Сообщений: 983
Вы сказали Спасибо: 351
Поблагодарили 492 раз(а) в 254 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от GeorgeWashington Посмотреть сообщение
Starper,

А вот я немогу на хорошие земли выйти Максимум что могу самостоятельно потянуть - любительские, летне-осенние пристройки в такой себе зоне... Поиск партнеров в моем случае, частично вынужденный шаг. .
может тогда попробовать запустить проект в миниатюре? т.е. 1-2 дома, поработать несколько сезонов и посмотреть результат, а дальше уже решать, продолжать ли этот бизнес.

Цитата:
Сообщение от GeorgeWashington Посмотреть сообщение
Starper, Я делом аренды занимаюсь 5 лет, пока как любитель эстстно, но чего уже только не было...
Берешь человека на квартиру, через 4 месяца выволакиваешь заросшего пьяницу, с полтарамесячной задолженностью. А одна особа, после нахождения сумок со шмотками на пороге грозилась в налоговую заявить. Уже заметил некоторую закономерность - в устном разговоре сьемщики завышают свои доходы, как результат серьезные проблемы с проплатой. Пользуясь разрозненностью арендодателей, злостные непплательщики бегают из городка в городок, повсеместно оставляя долг за месяц-полтора. Но я думаю с помощью интернета когда-нибуть можно будет с этим покончить, раз и навсегда.
полностью с вами согластна - это непростой бизнес
обычно описанные вами недобросовестные арендаторы встречаются при аренде квартир совсем эконом класса. по моим наблюдениям, чем успешней человек, тем более он бережлив и чистоплотен, хоть и не без исключений...
дело в том, что и в аренде есть своя хитрость, тоже по ряду причин последние 5-6 лет связана косвенно с арендой, и скажу, что не вас должны выбирать квартиранты, а вы их!
но не все так просто, чтобы был такой выбор у вас, вам нужно давать чуть больше, чем брать!
т.е. я предлагаю чуть лучше условия, чем у других, при этом рекомендую ставить цену чуть ниже, чем у других. результат: много желающих. и здесь уже задействуем всю наблюдательность и интуицию, чтобы выбрать порядочного клиента тьху-тьху-тьху... еще не подводило.

и еще.
я стараюсь так сделать квартиру, все заранее просчитав семь раз, чтобы даже в кризис квартира не упала ниже расчетной стоимости, вот в чем соль... чего и вам желаю в вашем проекте!
Юлия_дизайнер вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Эти 2 пользователя(ей) сказали Спасибо Юлия_дизайнер за это полезное сообщение:
Бездомный (06.03.2010), Мистецкий Влад (18.05.2010)
Старый 06.03.2010, 20:24   #19
atis-ukraine
Форумчанин
 
Регистрация: 05.01.2010
Пол: Мужской
Сообщений: 272
Вы сказали Спасибо: 238
Поблагодарили 118 раз(а) в 61 сообщениях
Smile

Цитата:
Сообщение от Edalmas Посмотреть сообщение
Заполняемость бизнес-центров по Киеву сейчас 80-85%. На себе проверено. А дальше как будет??
Сейчас согласен. Но ведь данная идея является как раз долгосрочным инвест.проектом... Должно же в конце-концов что-то поменяться в лучшую сторону?
atis-ukraine вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 06.03.2010, 20:43   #20
alyak
Супер старожил форума
 
Регистрация: 17.03.2007
Пол: Не указан
Сообщений: 19,355
Вы сказали Спасибо: 457
Поблагодарили 26,722 раз(а) в 7,193 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от atis-ukraine Посмотреть сообщение
Сейчас согласен. Но ведь данная идея является как раз долгосрочным инвест.проектом... Должно же в конце-концов что-то поменяться в лучшую сторону?
когда она поменяется будет 6% от ТЕКУЩЕЙ рыночной стоимости минус коммуналка . Рыночная стоимость скорее упадет чем возрастет . Т.е. вкладываясь сегодня вы получите убыток по стоимости актива в будующем .
alyak вне форума   Ответить с цитированием Вверх

Текущее время: 11:30. Часовой пояс GMT +2.

Если Вы пользователь

Вы можете зарегистрироваться как пользователь и использовать весь функционал форума.
В любой момент Вы можете изменить свой статус с пользователя на компанию зайдя в личный кабинет.

Регистрация пользователя

Если Вы компания

Вы можете зарегистрироваться как компания и вести свою деятельность на нашем сайте.
Вы также можете создавать темы и отвечать в форуме.

Регистрация компании