Строим Дом

Партнер раздела: UNIGROUP
Перезагрузить страницу

Метод облегчения кредитного "ярма" путем добровольной реализации залога

Старый 18.01.2009, 20:43   #1
Joe
Форумчанин
 
Регистрация: 15.08.2007
Пол: Мужской
Сообщений: 496
Вы сказали Спасибо: 9
Поблагодарили 84 раз(а) в 41 сообщениях
По умолчанию Метод облегчения кредитного "ярма" путем добровольной реализации залога

Предположим, кредит на данный момент - 100 тыс.
Стоимость квартиры, к примеру, 90 тыс. (неважно, больше или меньше, здесь я описываю сам принцип).

Вариант 1. Тянем кредит из последних сил. Выплачиваем в 2-3 раза больше (с учетом процентов), за квартиру, которая подешевела раза в 2-3 минимум. Если на каком то этапе «тянуть» нет возможности, то квартиру все равно забирают, а к тому моменту за нее, возможно, уже выплатили ее стоимость (по текущей цене), да еще остались должны еще одну-две стоимости.

Вариант 2. Продаем квартиру, все деньги отдаем банку. Остаемся должны 10 тыс. Те деньги, которые отдавали бы банку копим и через год покупаем точно такую же квартиру.

Суть крайне проста: если должник имеет возможность выплачивать кредит, то, при определенной динамике падения цены на недвижимость ему выгоднее отдать квартиру и купить чуть позже новую. Как минимум он сэкономит на процентах.
Если должник не может выплачивать кредит в полном объеме, но имеет определенный доход, то ему это не просто выгодно, а просто необходимо сделать, чтобы не надорваться подкармливая банк из последних сил, а потом все равно лишится квартиры. Таких примеров, когда доходы должника упали, гораздо больше, чем когда исчезли совсем. «Протянув» лишний год, такой человек может лишиться квартиры все равно, а отдав сразу может за этот год заработать на другую квартиру.

Разумеется, весь вопрос упирается в эту самую динамику падения цены. Не думаю, что сейчас остался кто-то, верящий в скорое «дно» или возобновление роста. Кроме, разумеется, девелоперов и нанятых ими пиарщиков (ухохатываюсь, читая их заказные статьи). Исходя из прогноза макроэкономической ситуации «просадка» в 3-4 раза – очень оптимистичная оценка. Исходя из себестоимости, а следовательно прибыльности нового строительства, - тоже. Я покупал новую квартиру по менее чем 300 долларов за метр. причем у застройщика был крайне цветущий вид. Разумеется, с тех пор сильно выросли зарплаты и стоимости материалов, но все это может также и вернуться обратно. Наконец, главное, - психологический фактор. Нет никого ревностнее в религии, чем новообращенный из другой веры. Непоколебимая уверенность в постоянном росте рынка недвижимости до самого коммунизма была ничем иным, чем верой. Теперь вектор поменялся и множество людей втайне чувствуют себя «лохами» (извините за термин, это не эпитет, а токмо для точной передачи состояния души). А уж логических аргументов в пользу этого нового вектора хоть отбавляй, так что придется полстраны нанять в пиарщики, чтобы убедить вторые полстраны, что «вот –вот, еще чуть-чуть».

Мне интересны лишь технические детали. А именно.
1. Как самому продать залоговую квартиру, чтобы быть уверенным, что за нее получена рыночная цена? Можно ли, например, заключить договор с банком, по которому продаешь сам и вся сумма до копеечки напрямую уходит банку?
2. Если стоимости квартиры не хватит для погашения всего кредита, что сделает банк, когда ему эту квартиру отдадут? Заключит новый кредитный договор на этот остаток? А собственно, что ему еще останется делать, если у должника другого имущества нет…
Joe вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 18.01.2009, 23:51   #2
МАКАР
Старожил форума
Аватар для МАКАР
 
Регистрация: 11.05.2007
Адрес: Одесса
Пол: Не указан
Сообщений: 1,144
Вы сказали Спасибо: 782
Поблагодарили 161 раз(а) в 84 сообщениях
По умолчанию

Если народ начнет погашать кредиты таким или какимто другим способов, то там недолго и до нового кредитования. Банкам деньги в сейфах не нужны, они должны работать. И тут то и прощай мечта о дешевой квартире. А вообще продать не сложно вам только рады будут. Но проблема что реальная покупательная способность находится гдето в 20-40% от летней цены.
МАКАР вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 00:47   #3
Joe
Форумчанин
 
Регистрация: 15.08.2007
Пол: Мужской
Сообщений: 496
Вы сказали Спасибо: 9
Поблагодарили 84 раз(а) в 41 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от МАКАР Посмотреть сообщение
Если народ начнет погашать кредиты таким или какимто другим способов, то там недолго и до нового кредитования. Банкам деньги в сейфах не нужны, они должны работать. И тут то и прощай мечта о дешевой квартире. А вообще продать не сложно вам только рады будут. Но проблема что реальная покупательная способность находится гдето в 20-40% от летней цены.
Корреляция между возвратом кредитов и началом нового кредитования далеко не настолько прямая. Еще более неоднозначны отношения будут между банками и потенциальными заемщиками (бывшими должниками и их ближними и дальними, кто радовался, что их пронесла чаша сия). Что же касается рыночной цены (термин "покупательная способность" конечно красив, но неправилен в данном контексте), то у Вас есть реальные и статистически достоверные данные или это так, по единичному примеру, методу ОБС (одна бабка сказала) или еще как? В определении рыночной цены и состоит главная сложность. Про застройщиков все понятно, риэлтор - синоним слова "брехун" (стоит только позвонить по "Авизо"), всякие разные эксперты вызывают иронию даже у непосвященных. Вот статья: news.finance.ua/ru/toplist/~/2/2/149073. Если приведенные там данные о фактических сделках не высосаны из пальца, то еще пока не 20-40%.
Joe вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 09:05   #4
Сын
Опытный форумчанин
 
Регистрация: 24.05.2006
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 513
Вы сказали Спасибо: 22
Поблагодарили 98 раз(а) в 53 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Joe Посмотреть сообщение
Мне интересны лишь технические детали. А именно.
1. Как самому продать залоговую квартиру, чтобы быть уверенным, что за нее получена рыночная цена? Можно ли, например, заключить договор с банком, по которому продаешь сам и вся сумма до копеечки напрямую уходит банку?
2. Если стоимости квартиры не хватит для погашения всего кредита, что сделает банк, когда ему эту квартиру отдадут? Заключит новый кредитный договор на этот остаток? А собственно, что ему еще останется делать, если у должника другого имущества нет…
1. Продать, ИМХО, достаточно просто. Сделка осуществляется в банке. Нотариус составляет договор купли-продажи, стороны его подписывают, покупатель гасит кредит, банк дает нотариусу письмо о выводе из залога квартиры, нотариус выводит из залога квартиру, заверяет договор купли-продажи. Все довольны.
2. Если денег от продажи не хватит на погашение всего кредита, то или продавец должен доплатить, или сделка не состоится - банк не выведет квартиру из под залога, пока кредит не будет погашен полностью.
Сын вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 10:49   #5
Joe
Форумчанин
 
Регистрация: 15.08.2007
Пол: Мужской
Сообщений: 496
Вы сказали Спасибо: 9
Поблагодарили 84 раз(а) в 41 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Сын Посмотреть сообщение
2. Если денег от продажи не хватит на погашение всего кредита, то или продавец должен доплатить, или сделка не состоится - банк не выведет квартиру из под залога, пока кредит не будет погашен полностью.
Нелогично как-то. Банку предлагают погасить 90% кредита, причем остальные 10% будут погашаться и далее с процентами, а банк упирается, чтобы в конечном итоге получить ту же квартиру, но еще подешевевшую и, возможно, с полностью ушедшим в отказ должником.
Joe вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 10:50   #6
МАКАР
Старожил форума
Аватар для МАКАР
 
Регистрация: 11.05.2007
Адрес: Одесса
Пол: Не указан
Сообщений: 1,144
Вы сказали Спасибо: 782
Поблагодарили 161 раз(а) в 84 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Joe Посмотреть сообщение
методу ОБС (одна бабка сказала) или еще как? В определении рыночной цены и состоит главная сложность. .
У меня есть большое количество друзей и товарищей моряков, у которых еще жива фраза рейс-квартира
МАКАР вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 11:07   #7
Masipula
Старожил форума
Аватар для Masipula
 
Регистрация: 18.10.2006
Адрес: Zanzibar, Tanzania
Пол: Мужской
Сообщений: 1,583
Вы сказали Спасибо: 707
Поблагодарили 644 раз(а) в 225 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Joe Посмотреть сообщение
Вариант 2. Продаем квартиру, все деньги отдаем банку. Остаемся должны 10 тыс. Те деньги, которые отдавали бы банку копим и через год покупаем точно такую же квартиру.
Если такое явление станет массовым, то это приведет к ускорению обвала стоимости. И в конечном счете будет невыгодно тем, кто не успеет убежать.

Массовость такого явления фактически уничтожить рынок. Потому как квартиры начнут реализовываться дешевле, чем стоит их построить. А это уничтожит строительные рынок Украины надолго.
Masipula вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 12:40   #8
Joe
Форумчанин
 
Регистрация: 15.08.2007
Пол: Мужской
Сообщений: 496
Вы сказали Спасибо: 9
Поблагодарили 84 раз(а) в 41 сообщениях
По умолчанию

В первом приближении Вы правы. По большому счету, правда, меня не интересует судьба строительного рынка Украины. Но если уж отклоняться от практической направленности темы, то, во втором приближении, еще большего обвала не произойдет. Потому что банки покочевряжатся да одумаются - выгоднее иметь полбублика, чем дырку от него. А за ними могут одуматься и "государственные" мужи. Не потому что озаботятся теми, кто не успел убежать, упаси господи. А потому что те же банки и застройщики заставят.
Joe вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 13:43   #9
Сын
Опытный форумчанин
 
Регистрация: 24.05.2006
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 513
Вы сказали Спасибо: 22
Поблагодарили 98 раз(а) в 53 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Joe Посмотреть сообщение
Нелогично как-то. Банку предлагают погасить 90% кредита, причем остальные 10% будут погашаться и далее с процентами, а банк упирается, чтобы в конечном итоге получить ту же квартиру, но еще подешевевшую и, возможно, с полностью ушедшим в отказ должником.
Банки работают по утвержденным процедурам, а не согласно логике. Как правило, особой гибкости в их работе нет. Поэтому в 99 случаях из 100 заемщику откажут снять отягощение с предмета ипотеки до полного погашения кредита.
Сын вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 14:36   #10
Татьяна5
Moderator
Аватар для Татьяна5
 
Регистрация: 13.06.2007
Адрес: Киев-Малютянка
Пол: Женский
Сообщений: 36,529
Вы сказали Спасибо: 22,093
Поблагодарили 36,346 раз(а) в 13,476 сообщениях
По умолчанию

толку то, я вот пытаюсь и продать свой залог... тиииишина...
Татьяна5 вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 14:40   #11
Сын
Опытный форумчанин
 
Регистрация: 24.05.2006
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 513
Вы сказали Спасибо: 22
Поблагодарили 98 раз(а) в 53 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна5 Посмотреть сообщение
толку то, я вот пытаюсь и продать свой залог... тиииишина...
видимо, цена высоковата...
Сын вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 14:43   #12
Татьяна5
Moderator
Аватар для Татьяна5
 
Регистрация: 13.06.2007
Адрес: Киев-Малютянка
Пол: Женский
Сообщений: 36,529
Вы сказали Спасибо: 22,093
Поблагодарили 36,346 раз(а) в 13,476 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Сын Посмотреть сообщение
видимо, цена высоковата...
проблема в том, что понятие "высоковата" очень относительно сейчас , без цены объявы даю
Татьяна5 вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 15:07   #13
Сын
Опытный форумчанин
 
Регистрация: 24.05.2006
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 513
Вы сказали Спасибо: 22
Поблагодарили 98 раз(а) в 53 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна5 Посмотреть сообщение
проблема в том, что понятие "высоковата" очень относительно сейчас , без цены объявы даю
ну прорекламируй тут: что, по чем, условия кредита (может уступку можно будет сделать), сколько стоила квартира на момент кредитования?
Сын вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 15:10   #14
Татьяна5
Moderator
Аватар для Татьяна5
 
Регистрация: 13.06.2007
Адрес: Киев-Малютянка
Пол: Женский
Сообщений: 36,529
Вы сказали Спасибо: 22,093
Поблагодарили 36,346 раз(а) в 13,476 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Сын Посмотреть сообщение
ну прорекламируй тут: что, по чем, условия кредита (может уступку можно будет сделать), сколько стоила квартира на момент кредитования?

185 К + 30 К в ремонте
Татьяна5 вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 15:31   #15
Сын
Опытный форумчанин
 
Регистрация: 24.05.2006
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 513
Вы сказали Спасибо: 22
Поблагодарили 98 раз(а) в 53 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна5 Посмотреть сообщение
185 К + 30 К в ремонте
дай полный расклад - может кто из местных заинтересуется, все равно ж продаешь - чем больше рекламы, тем лучше.
Сын вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 17:22   #16
Olympic
Начинающий форумчанин
 
Регистрация: 20.08.2008
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 55
Вы сказали Спасибо: 7
Поблагодарили 10 раз(а) в 6 сообщениях
Отправить сообщение для Olympic с помощью AIM
По умолчанию

А вот интересно много ли у нас людей имеющих на руках 90 тыс. долларов и желающих купить кредитную панельку на периодически пованивающих Позняках? Разве что чтобы деньги под подушкой не лежали и не нервничали каждые 2 минуты за их сохранность.
сам сидел полгода назад и просчитывал возможность взятия квартиры в кредит, но платить 1к в месяц за 1-комнатную 20 лет при нестабильных доходах как-то было стремно. Теперь не жалею, то что стоило 85к летом вчера смотрел за 38к. Вот такой результат.
Olympic вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 19.01.2009, 20:54   #17
dms
Старожил форума
 
Регистрация: 23.07.2008
Адрес: Киев/В.Дубечня
Пол: Мужской
Сообщений: 3,905
Вы сказали Спасибо: 3,110
Поблагодарили 4,502 раз(а) в 1,671 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна5 Посмотреть сообщение
проблема в том, что понятие "высоковата" очень относительно сейчас , без цены объявы даю
Ничего личного. Но практически никогда не звоню по объяве, в которой нет цены. Зачем? Вероятность попасть на цену, которая тебя не устроит - достаточно высока. Если я могу в неделю сделать 5-10 звонков - зачем понижать шанс на успех?
Правда, я искал (и продолжаю неспешно искать) домик в деревне, но думаю многие также поступают и при поиске квартиры. Тем более сенйчас, когда перевес в игре переходит на сторону покупателя.
dms вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 20.01.2009, 09:14   #18
Joe
Форумчанин
 
Регистрация: 15.08.2007
Пол: Мужской
Сообщений: 496
Вы сказали Спасибо: 9
Поблагодарили 84 раз(а) в 41 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от dms Посмотреть сообщение
Ничего личного. Но практически никогда не звоню по объяве, в которой нет цены.
+1. И это касается не только квартир. Почти всегда неуказанная цена - высокая цена.
Joe вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Ответ

Опции темы



Текущее время: 01:25. Часовой пояс GMT +2.

Если Вы пользователь

Вы можете зарегистрироваться как пользователь и использовать весь функционал форума.
В любой момент Вы можете изменить свой статус с пользователя на компанию зайдя в личный кабинет.

Регистрация пользователя

Если Вы компания

Вы можете зарегистрироваться как компания и вести свою деятельность на нашем сайте.
Вы также можете создавать темы и отвечать в форуме.

Регистрация компании