«Право на воздух» и «эффективный собственник» (офтоп из «Перспектив…»)

[tobias]

А ви задумувалися, кому ті комунікації потрібні, окрім придбавших ділянку під забудову? Тому і не роблять такого. Спасіння утопаючих…

доречі недавно новий закон прийняли

З А К О Н У К Р А Ї Н И

Про регулювання містобудівної діяльності

zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=3038-17

там 'багато букв' і я не юрист, але думаю що держава і місцева влада повинні бути зацікавлені

в збільщенні будинків та розбудові нових мікрорайонів.

І відповідно замовляти прокладання інфраструктури відповідно до генеральних планів населених пунктів.

[AndyAntonov]

Нічого такого там немає, а п. 5 ст. 30 і зовсім абзац

5. Якщо технічними умовами передбачається необхідність

будівництва замовником інженерних мереж або об'єктів інженерної

інфраструктури поза межами його земельної ділянки, розмір пайової

участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на

суму їх кошторисної вартості, а такі інженерні мережі та/або

об'єкти передаються у комунальну власність.

PS В цій темі це офтопік, в юридичному розділі була відповідна тема.

[prostokiev]

Стикнувся з тим, що в Київській області мало хто надає якісні послуги з

електрофікації, проведенням води та газу в комплексі.

Інакше як пояснити те що ціна сотки в передмісті без коммунікацій $2500, а з коммунікаціями від $5000

Може варто місцевій владі комплексно підійти до продажу ділянок і виставляти ділянки на продаж вже з проведенними комунікаціями, бо приватні інвестори не в змозі самотужки цим займатись.

Підозрюю ця проблема глобальна і наявна у більшості населених пунктів України.

 

В нормальных странах так и делают(слухи ходят), але у нас місцева влада "тупо" комплексно продає ділянки, будує-будує-будує мости через Дніпро, та ще комплексно(депутат, начальник РУВС, прокурор) понапивається, та відстрілює місцевих мешканців

[eumatv]

Може варто місцевій владі комплексно підійти до продажу ділянок і виставляти ділянки на продаж вже з проведенними комунікаціями, бо приватні інвестори не в змозі самотужки цим займатись.

Немного истории о градостроительстве без генплана (оригинал на англ. и русский перевод):

 

Davies S. Laissez-Faire Urban Planning // The Voluntary City: Choice, Community, and Civil Society. – University of Michigan Press, 2002.

books.google.com.ua/books?id=UNL8CypId5IC&pg=PA18

–||– // The voluntary city: markets, communities and urban planning. – Academic Foundation, 2006.

books.google.com.ua/books?id=l2KKLU0jvT0C&pg=PA51

Стивен Дэвис Урбанизация как спонтанный порядок

www.inliberty.ru/library/study/3159/

В 1801 году в Лондоне проживало менее 10% населения страны, а в городах с населением от 20 до 100 тысяч жило 7,2%. Ни в одном городе, кроме Лондона, не насчитывалось более 100 000 человек. К 1841 году численность населения Манчестера и Ливерпуля превышала 250 000 человек, а Бирмингем, Лидс и Бристоль преодолели стотысячную отметку. К 1861 году 38,2% населения страны проживало в городах с населением более 20 000 человек

***

Жилье строилось, инфраструктура развивалась. Города Британии росли, выполняя новые требования увеличивающегося населения и трансформирующейся экономики. Вокруг растущих городов, таких как Манчестер и Бирмингем, не возникало огромных трущоб. Вместо этого в чистом поле строились кирпичные и каменные здания, образовывавшие новые городские районы.

...

Описываемые процессы происходили в обществе, не имевшем законов о планировании, регулирующих органов, строительных нормативов и правил, законов о районировании и использовании земли, равно как и программ поддержки строительства жилья и городской инфраструктуры. Как минимум, до 1830-х годов тенденция была прямо противоположной: старые нормативные акты и средства надзора, которыми пользовались муниципальные корпорации и власти графств, либо игнорировались, либо отменялись.

...

Итак, непосредственно застройкой городов занималось большое число самостоятельных строителей, каждый из которых стремился завершить строительство как можно скорее — для последующей перепродажи недвижимости или сдачи ее в наем. Возникают два естественных вопроса. Во-первых, как обеспечивалась инфраструктура при том, что эти мелкие игроки по практическим и финансовым причинам были не в состоянии мостить улицы и прокладывать дороги общего пользования и вряд ли стали бы предоставлять такие услуги, как освещение, по причине «проблемы безбилетника», неизбежно связанной с подобными благами. Ответ заключается в том, что инфраструктура обеспечивалась не самими строителями, а девелопером, а еще чаще — землевладельцем. Как правило, после раздела земли на участки землевладелец или девелопер мостил улицы, обеспечивал водосток и иногда — уличное освещение

***

...существенным было использование ковенантов: именно они играли центральную роль в «незапланированной плановости» урбанизации... Ковенанты (то есть договорные обязательства) были юридически обязывающими соглашениями между сторонами контракта о продаже или сдаче в аренду, так что их несоблюдение могло сделать продажу или сдачу в аренду недействительной. Они контролировали или ограничивали возможное использование земли и любого воздвигнутого на ней недвижимого имущества. Их действие могло распространяться на оговоренное число лет или срок аренды, но зачастую было бессрочным. Разумеется, покупатель или арендатор знал о них, покупая или беря в аренду землю или недвижимость, так что цена зданий отражала существование и воздействие ковенантов.

...

... распространенной практикой стало использование ковенантов, конкретизирующих тип возводимого здания, так что в договорах аренды или продажи конкретно оговаривалось, что должен быть построен, например, жилой дом...

...

Также с конца XVIII века часто использовались ковенанты, контролирующие использование зданий. Наиболее распространенными были ковенанты, запрещавшие осуществление того или иного вида деятельности. Они по-прежнему в силе во многих британских домах, так что их покупатели с изумлением обнаруживают, что ковенанты запрещают им, например, держать свиней, варить мыло или содержать притон.

...

... имелся целый ряд более конкретных предписывающих ковенантов, обычной, но не единственной сферой применения которых были более дорогие проекты застройки. Так, например, было довольно распространена практика конкретизировать тип и качество материалов, используемых при строительстве — указывались конкретные виды кирпичей и требовалось, чтобы оконные проемы и наружные подоконники изготавливались из камня, а не из дерева. Также было принято оговаривать толщину стен, тип и качество кровли, размер и размещение окон. Еще один весьма распространенный вид ковенанта предусматривал четкие параметры высоты зданий, дабы все дома, воздвигнутые на той или иной улице, были одной высоты, даже если ни одна пара домов на ней не была построена одним и тем же строителем [29].

 

Ковенант такого рода мог быть — и зачастую был — еще более конкретным. Одна из его разновидностей, широко использовавшаяся в Лондоне и крупнейших провинциальных городах, очень четко предписывала требования к внешнему виду фасадов, часто вплоть до мельчайших деталей архитектурного убранства и стиля, включая форму колпаков над дымовыми трубами. В крайних случаях предусматривалось, что строитель должен использовать дизайн-проект, предоставленный землевладельцем или девелопером. То, что было за фасадом, как правило, оставалось на усмотрение строителя, но даже здесь строгие ковенанты, например, те, которые использовали Вудсы в Бате, могли подробно очерчивать границы допустимого в том, что касалось планировки, числа комнат и глубины строения, измеряемой от фасадной части [30].

 

Ковенанты определяли не только типы зданий, их качество и внешний вид, но также применялись для регулирования общественного и междомового пространства. Такие ковенанты, как правило, использовались при передаче прав на землю самим землевладельцем. Очень распространенным вариантом был ковенант, предписывающий девелоперу замостить улицы, проложить тротуары и создать уличное освещение. В свою очередь, девелопер зачастую включал в договор дополнительный ковенант, возлагающий ответственность за обслуживание тротуаров и освещения на покупателей или арендаторов недвижимости. Как правило, домовладельцев обязывали проложить тротуар перед домом и замостить участок примыкающей к дому улицы до середины проезжей части [31]. В договоре с землевладельцем ковенанты также зачастую использовались для того, чтобы предписать планировку и ширину улиц и проходов, а также обязать девелоперов установить и обслуживать системы водоотвода и канализации.

...

есть случаи, когда девелоперы или землевладельцы добивались исполнения ковенантов в судебном порядке — как правило, успешно. Чалклин приводит пример мелкого девелопера из Ливерпуля, вызванного в суд землевладельцем (в данном случае это была муниципальная корпорация), который требовал исполнения ковенанта, по которому тот был обязан замостить улицы и тротуары [34]. Более того, на позднем этапе данного периода суды все охотнее признавали, что соседи заинтересованы в исполнении ковенантов, регулирующих тип использования и создаваемые неудобства, так как от них зависела стоимость их собственной недвижимости, поэтому разрешали соседям требовать исполнения ковенантов в судебном порядке, хотя те и не были непосредственными участниками изначального соглашения.

***

За всеми представленными ранее аргументами стоит исходная посылка, согласно которой ковенанты были антирыночным институтом, созданным для того, чтобы контролировать или сдерживать силы рынка. Согласно этой точке зрения, при помощи ковенантов землевладельцы осуществляли планирование примерно так же, как это делает государство — с тем различием, что государство является монополией, имеющей право применять силу.

...

На самом деле, ковенанты вовсе не имели антирыночного характера и не были институтами планирования и регулирования, упорядочивающими непокорную стихию спроса и предложения. Ковенанты сами были рыночными институтами, частью рыночного процесса, в рамках которого взаимодействовали землевладелец, девелопер, строитель и потребитель. Они были рыночным механизмом, позволявшим землевладельцам и девелоперам в рамках общего пакета продавать «планирование» или контроль над состоянием окружающей среды. Фактически, они были услугой, позволявшей землевладельцу или девелоперу продавать конечному пользователю не только землю и здания, но также качество, внешний вид, окружающую среду и такие элементы инфраструктуры, как освещение и мощение улиц. Имея статус правовых институтов, они позволяли потребителю быть уверенным в том, что те нормы, которые должен соблюдать лично он, являются обязательными и для его соседей.

 

Фактически, ковенанты были тщательно разработанным методом преодоления двух серьезных, на первый взгляд, проблем коллективного действия. Во-первых, существовала проблема, аналогичная «дилемме заключенного». Хотя строительство и содержание недвижимости в соответствии с общими высокими стандартами отвечало интересам всех жителей данного района и всех строителей, у отдельных строителей или владельцев были стимулы содержать недвижимость не в должном состоянии или строить более дешевые здания... Поэтому «рациональным поведением» было бы несоблюдение никаких стандартов. Ковенанты предотвращали возникновение этой проблемы, налагая общие обязательства на всех строителей или жильцов.

...

Во-вторых, ковенанты позволяли обойти классическую проблему общественных благ. Услуги, которые продавались и предоставлялись путем использования ковенантов, — качество окружающей среды, освещение, мощеные улицы, дороги общего пользования и прочее — все это общественные блага.

 

P.S.: можно вспомнить дискуссию, вынесенную в ветки:

«Узаконить» кондей в Нерезиновой (кондиционерный офтоп из «Перспектив новых…»)

«Право на воздух» и «эффективный собственник» (офтоп из «Перспектив…») относительно продаж квартир с видом на Днепр

 

P.P.S.: Прошу прощения за оверквотинг

[tobias]

Немного истории о градостроительстве без генплана

Ковенанты определяли не только типы зданий, их качество и внешний вид, но также применялись для регулирования общественного и междомового пространства. Такие ковенанты, как правило, использовались при передаче прав на землю самим землевладельцем. Очень распространенным вариантом был ковенант, предписывающий девелоперу замостить улицы, проложить тротуары и создать уличное освещение. В свою очередь, девелопер зачастую включал в договор дополнительный ковенант, возлагающий ответственность за обслуживание тротуаров и освещения на покупателей или арендаторов недвижимости. Как правило, домовладельцев обязывали проложить тротуар перед домом и замостить участок примыкающей к дому улицы до середины проезжей части [31]. В договоре с землевладельцем ковенанты также зачастую использовались для того, чтобы предписать планировку и ширину улиц и проходов, а также обязать девелоперов установить и обслуживать системы водоотвода и канализации.

...

есть случаи, когда девелоперы или землевладельцы добивались исполнения ковенантов в судебном порядке — как правило, успешно.

Англійська правова система та ефективні суди дозволяють використовувати ковенанти. В Україні нема механізму для подібних відносин у суспільстві. Після зміни відносин між людьми, елементарної поваги та дотримання законів та договорів можна будувати економіку.

важливий коментар на початку третьої статті

В основе быстрого и гармоничного развития городов того периода лежала частная инициатива и хорошо защищенное право собственности.

В Україні ще не додумались до формалізації прав власності, нема вольового рішення захистити право власності.

І в більшій частині суспільства нема поваги до чужого права власності. Загальна практика - право сильного.

[eumatv]

Англійська правова система та ефективні суди дозволяють використовувати ковенанти. В Україні нема механізму для подібних відносин у суспільстві.

Я - не юрист, тому поправте, якщо я помилюсь...

 

В Україні використовувались сервітути в якості прав на користування чужим майном (земельною ділянкою).

Будь-яке право однієї особи одночасно є зобовязанням або обмеженням прав всіх інших осіб (так стверджує економічна теорія прав власності), тобто ці сервітути забороняли власникам майна обмежувати можливості використовувати це майно власникам сервітутів...

Звичайно постає питання, чи цей перелік прав може бути предметом договору? Чи можна їх відчужувати (розширювати чи скорочувати перелік цих прав) в процесі торгів?

 

Крім того, в сучасній історії є практика відчуження майна разом з певними зобов'язаннями, наприклад приватизаційними зобов'язаннями...

 

І в більшій частині суспільства нема поваги до чужого права власності. Загальна практика - право сильного.

Зрозуміло, що недієвість примітивних інститутів власності зводить нанівець будь-які стимули розвивати більш гнучкі інститути власності...

Проте ця недієвість обумовлена не самими інститутами власності, а практикою застосування права, конфліктністю формального та неформального інституціного середовища, що унеможливлює суспільну легітимізацію формально закріплених прав.

[AndyAntonov]

Тут є ще фактична неможливість захисту, як Ви написали, примітивних прав власності. Вона у нас законодавчо не передбачена.

ЗІ Все це офтопік знову.

ЗЗЫ А чому Ви пишете про сервітути в Україні в минулому часі? Невже їх відмінили?

Змінено 2 липня 2011 користувачем AndyAntonov
ЗЗІ

[eumatv]

А чому Ви пишете про сервітути в Україні в минулому часі? Невже їх відмінили?

В минулому часі, щоб показати, що у нас також є історія їх використання, адже дуже багато механізмів, дієвих за кордоном, при їх трансплантації у нашу модель мутують. Пишучи у минулому часі, хотів засвідчити, що для нас вони також не є чужородними...

[tobias]

В Україні використовувались сервітути в якості прав на користування чужим майном (земельною ділянкою).

я теж не юрист ;), але між ковенантом і сервітутом є суттєва різниця

- в юридической документации ковенант - это договорное обязательство совершить определенные действия или воздержаться от определенных действий

Сервітут — обмежене право користування землею, яке забезпечує іншому землекористувачеві можливість користування нею. Отличительной характеристикой сервитута как права на чужую вещь является невозможность или затрудненность осуществления прав без установления сервитута