Відповідно до статті 22 Земельного кодексу, землі надаються громадянам не тільки для товарного виробництва, а й для садівництва, городництва, сінокосу, випасу худоби та ведення особистого селянського господарства. Схема отримання дозволу на забудову ділянки, спочатку призначеного для ведення товарного сільгоспвиробництва, дуже проста.
Наприклад, під Києвом або в передмістях міст-мільйонників купується земля по $ 150 - 200 за сотку. Потім вона переводиться в категорію ОСГ (для особистого селянського господарства) - ці землі відповідно до 22 статті Земельного кодексу можна купувати та орендувати, згідно законодавству, офіційно продаватися можуть також землі "під індивідуальне приватне будівництво" і "під садівництво". Потім цю ж ділянку продається по $ 1000 - 2000 за сотку, а то і дорожче. Після чого нові власники змінюють цільове призначення землі на "індивідуальне житлове будівництво".
Звичайно, на землях ОСГ можна побудувати, наприклад, будинок. Але в будь-який момент в гості можуть нагрянути перевіряючі комісії, щоб дізнатися, чи правильно господар розпоряджається землею: вирощує на ній баклажани, щоб потім їх продати, або просто сидить в шезлонгу і попиває холодний сік, що, природно, неприпустимо.
Є й ще одна проблема. Щоб в будинку можна було жити, його необхідно підключити до комунікацій: води, каналізації, газу, електрики. Для цього треба укласти офіційні угоди зі службами, що надають ці послуги. А для цього, в свою чергу, будинок треба ввести в експлуатацію і мати на руках договір оренди землі або правовстановлюючий документ про власність на неї. Тут починається колізія. "Ви можете побудувати будинок і домовитися, щоб вас на пташиних правах підключили до електромережі, але офіційно зробити це не вийде. У будь-який момент вас можуть залишити без води і світла", - пояснює директор з маркетингу компанії "Укрторг" Ярослав Цуканов.
Якщо ділянка віднесена до садових, то на ній можна вирощувати овочі, розбивати фруктові сади, будувати підсобні приміщення і будинок для сезонного проживання (сезонів у році - чотири) але в ньому не можна прописатися. На городній ділянці можна розбивати овочеві грядки, але зводити "справжній" житловий будинок не можна.
Звичайно, зміна призначення землі - тривала і складна процедура..
До того ж зараз на ринку спостерігається затишшя: багато напівлегальних ланцюжків завмерли.
Але ж є ще й закон про викуп землі під приватизованими об'єктами! І цілком можливо взяти ділянку в оренду, поставити там якийсь сарай, а потім викупити землю, на якій він стоїть.
Процедура оформлення ділянки під будівництво будинку іноді може тривати роками. Звичайно, без сприяння землевпорядників нічого не вийде. З чуток, відведення ділянки площею 5 га в 20 - 30 км від Києва обійдеться в $ 70 тис., 20 - 30 соток - в $ 5 - 10 тис., перепрофілювання - в $ 100 - 250 за сотку. Але це якщо йдеться про сільськогосподарські землі..
"Якщо купуєш землю" для особистого селянського господарства ", то побудувати будинок на ній не можна.
Щоб домогтися дозволу на будівництво, необхідне рішення місцевої ради про зміну цільового призначення землі. А за цю послугу місцевим чиновникам треба платити великі гроші. Зміна цільового призначення - це півбіди. Забудовувати землю можна після того, як її включать в населений пункт і на неї буде прийнятий генплан розвитку території. Справа в тому, що зміна цільового призначення за законом прирівнюється до процедури відведення землі, а це дуже довго.
Тяга землі
Порядок зміни цільового призначення ділянки
1. Подача заяви до сільської, селищної, міської ради (якщо ділянка розташована в межах населеного пункту) або до райдержадміністрації. До заяви додаються: копія державного акта на право власності, копія паспорта (для фізосіб)
документи щодо встановлених обмежень на використання ділянки і сервітутів, обґрунтовування необхідності зміни призначення із зазначенням розміру ділянки.
2. У разі позитивного рішення про зміну цільового призначення ділянки орган місцевої влади надає дозвіл на підготовку проекту її відведення, який складає державна землевпорядна організація на замовлення власника. Умови і терміни проекту визначаються договором.
3. Проект відведення ділянки погоджується з відділом земельних ресурсів органу місцевої влади, відділом охорони навколишнього середовища, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури.
4. Погоджений проект підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої подається на розгляд місцевої ради (райдержадміністрації).
5. Оформлення нового держакту на право власності на землю.
Дмитро Сіманов, юрист ЮФ "Лавринович і Партнери"
На даний час в Україні, а особливо навколо великих міст, актуально постало будівництво котеджних містечок. Чинне законодавство України не дає визначення терміну „котедж” або „котеджне містечко” як об`єктів нерухомості. В свою чергу, будівельні компанії трактують зміст терміну „котедж” як „сільський садибний будинок” - це жилий будинок для однієї родини загальною площею, як правило, до 250 кв. м., розташований на земельній ділянці в сільській місцевості разом зі спорудженням господарського призначення, садом і городом.
З чого розпочати будівництво котеджного містечка? Звичайно ж із оформлення земельної ділянки.
Розглянемо детальніше четвертий спосіб будівництва котеджного містечка на землях призначених для садівництва.
На наш погляд, цей спосіб є найбільш цікавий та найпоширеніший. Так, останнім часом, спостерігається справжній котеджний бум на садових ділянках, при цьому використовується як індивідуальне садівництво, так і правова модель Садового Товариства.
Відповідно до ст. 35 Земельного Кодексу України, громадяни України, із земель державної і комунальної власності, мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва. Однак, частина наданої громадянину земельної ділянки для садівництва може використовуватися для будівництва та експлуатації садового будинку. Причому, розміри таких будинків законодавством не обмежуються.
Однак, п. 3.48ДБН 360-92 «Планування і забудова міських і сільських поселень» визначено регламент погодження граничних розмірів площі забудови і поверховості садового будинку, згідно з яким загальна площа і поверховість садового будинку та господарських будівель на ділянці встановлюються статутом садівницького товариства чи кооперативу за погодженням з місцевими органами архітектури та містобудування.
Таким чином, виходячи з того, що чинне земельне, будівельне та санітарне законодавство не створює правових перепон для будівництва садових будинків будь-яких розмірів, є всі підстави стверджувати, що на садових ділянках може бути побудований садовий будинок в розмірах заміського котеджу, при цьому мають враховуватися вимоги ДБН Б.2.4-1-94, ДБН 360-92, Державних санітарних ПіН 173.
Ст. 121 ЗК України встановлено, що громадянам для ведення садівництва надається земельна ділянка у розмірі 0,12 га. Виходячи з цієї норми та кількості котеджів, що будуть розраховані, слід визначати необхідну площу земельної ділянки.
Земельну ділянку для ведення садівництва має право отримати у власність або в оренду створене Садове Товариство. Крім того, як було вже зазначено вище, земельні ділянки спочатку можуть бути надані громадянам для ведення садівництва, а потім вони об’єднаються у Садове Товариство. У цьому разі вони ініціюють створення такого товариства, проводять установчі збори та роблять вступний та пайовий внески у вигляді права користування земельними ділянками або грошовими коштами.
Садове Товариство може створюватись або у формі громадської організації,згідно Закону України „Про об`єднання громадян”, або у формі виробничого кооперативу відповідно до ст. 94 Господарського Кодексу України.
Відповідно у першому випадку Садове товариство є неприбутковою організацією. Тобто, це місцева громадська організація згідно ст. 9 Закону України „Про об`єднання громадян”.
Громадські об`єднання підлягають легалізації, тобто реєструються у територіальних відділеннях Міністерства юстиції України. Для реєстрації об`єднання необхідно подати заяву встановленого зразка, статут, протокол загальних зборів, відомості про склад керівництва, документи про сплату реєстраційного збору.
Після реєстрації Садове Товариство набуває статусу юридичної особи і стає на облік у податковій інспекції та державних фондах. При чому, у податковій інспекції Садове Товариство має бути зареєстроване як неприбуткова організація.
Якщо Садове Товариство реєструється як виробничий кооператив, то воно є видом підприємства і на нього розповсюджуються всі вимоги які застосовуються до суб`єктів господарювання.
Садове Товариство має повну господарську самостійність у проведенні своєї діяльності, покриває свої витрати, як правило, за рахунок внесків членів товариства та повинне бути зареєстроване в місцевих органах державної влади.
Для отримання земельної ділянки в оренду, Садове Товариство має спочатку пройти процедуру вибору земельної ділянки згідно Порядку вибору земельних ділянок для розміщення об'єктів, затвердженого Постановою КМУ № 427 від 31.03.2004 р. визначаємеханізм вибору юридичними особами земельних ділянок для розміщення об'єктів.
Відповідно Садове Товариство має звернутись з клопотанням до відповідної держадміністрації або сільської ради,до повноважень якої належить вирішення питання про вибір земельної ділянки, у якому має бути зазначено:
обґрунтування необхідності відведення земельної ділянки; орієнтовний розмір земельної ділянки; бажане місцерозташуванняоб'єктівіззазначеннямїхна відповідному планово-картографічному матеріалі (за наявності); умови вилучення (викупу) земельної ділянки.
До клопотаннямають бути додані копії установчихдокументівта свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи, а також у разі наявності - копіїматеріалівпроектівбудівництваоб'єктів (типовихпроектів або проектів повторного застосування), містобудівного обґрунтування розташування об'єкта на території кварталу існуючої забудови, інших проектних матеріалів щодо умов забудови земельної ділянки.
Клопотання розглядається спочатку відповідною адміністрацією/сільською радою, а після цього, спеціальною комісією, до складуякої включаються: заступникголови сільської, селищної, міської ради або заступник голови місцевої держадміністрації (голова комісії), а також представники районного (міського) органу земельних ресурсів, природоохоронного органу, санітарно-епідеміологічної служби, органів містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини.
Комісія протягом двох тижнів після отримання матеріалів:
-обстежує бажанемісцерозташуванняоб'єктів,погоджує орієнтовний розмір земельної ділянки, умови її вилучення або зміни цільовогопризначення з урахуванням містобудівної документації, місцевих правил забудови та комплексного розвитку території;
- вивчає питання щодо запобігання негативному впливу на навколишнєприродне середовище, забезпечення формування екологічної мережі, поліпшення малопродуктивних угідь шляхом нанесення родючого шару ґрунту, знятогопідчас будівництва об'єктів, тощо;
-пропонує інші земельні ділянки для можливого розміщення об'єктів насамперед з малопродуктивних земель та земель несільськогосподарського призначення.
Після чого Комісією складається Акт вибору земельних ділянок для розміщення об'єктів, який підписується головою і членами комісії,скріплюється печатками і разом з матеріалами,що використовувалися під час його складання, передається юридичній особі для подання до сільської, селищної, міської ради,районної,Київської чиСевастопольської міської держадміністрації з метою прийняття відповідного рішення.
Не юридичні особи одразу звертаються із заявою про отримання дозволу на розроблення проекту землевідведення до відповідної місцевої державної адміністрації/сільської ради.
До заяви мають бути додані документи, що вказують на бажане розташування земельної ділянки, її цільове призначення, про наявність або відсутність капітальних споруд на цій земельній ділянці, а також мету набуття земельної ділянки, копії розпорядчих документів на земельну ділянку. Крім цього, копія установчих документів заявника – юридичної особи та копія свідоцтва про державну реєстрацію, або паспортні дані та ідентифікаційний код заявника – фізичної особи.
Державна районна адміністрація/ сільська рада розглядає заяву і надає згоду на розробку проекту відведення.
Отримавши рішення районної держадміністрації/сільської ради про надання дозволу на розроблення проекту землевідведення, до повноважень якої згідно Земельного кодексу України належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок, звертається до розробника, який має ліцензію на проведення робіт із землеустрою.
Укладається договір на складання проекту відведення земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки розробляється на основі завдання, затвердженого замовником, що є невід'ємною частиною договору на проведення відповідних робіт, та Постанови КМУ № 677 від 26.05.2004р. «Про затвердження порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок».
Виконавець у встановлений договором строк розробляє проект землеустрою, який включає текстові та графічні матеріали, обов'язкові положення, встановлені завданням на розроблення проекту, інші дані, необхідні для вирішення питання щодо відведення земельної ділянки.
Проект відведення земельної ділянки потім погоджується з усіма інстанціями:
- управління земельними ресурсами;
- управління охорони навколишнього середовища;
- санітарно-епідемічна станція;
- управління містобудування, архітектури і дизайну;
- управління охорони культурної спадщини;
- проходження землевпорядної експертизи.
Після отримання погоджень у всіх інстанціях проект відводедення повинен пройти державну експертизу. Ця експертиза проводиться згідно Положення про здійснення державної землевпорядної експертизи, затвердженого Наказом Державного комітету з земельних ресурсів від 11.03.1997 р. № 39.
При проведенні державної експертизи вивчаються:
- питання правового забезпечення прийнятих рішень (дотримання державних норм, статусу земельної ділянки, прав власників та користувачів тощо);
- відповідність передбачених заходів завданню на проектування, вимогамраціонального використання й охорони земель, нормативно-технічним документам;
- запропоновані у проектній документації рішення стосовно збереження і використання ґрунту;
- еколого-економічна ефективність запропонованих заходів, охорона агроландшафтів.
Висновок експертизи може бути трьох варіантів: позитивна оцінка, негативна оцінка та висновок про необхідність повернення документації на доопрацювання. Строк підготовки висновку складає 20 днів.
Потім документи знову подаються у районну адміністрацію/сільську раду для винесення остаточного рішення про надання земельної ділянки увласність або в оренду. Після цього видається державний Акт на право власності на виділену земельну ділянку або підписується договір оренди.
Рішення про відмову у наданні земельної ділянки у власність може бути оскаржено у судовому порядку.
Така сама процедура буде здійснена у разі, якщо земельні ділянки будуть відводитись спочатку громадянам, які стануть учасниками Садового Товариства.
У зв’язку з тим, що буде здійснюватись будівництво не лише котеджних будинків, а і обслуговуючих споруд – адміністративних споруд та комерційних закладів, то для оптимізації орендної плати, а у подальшому земельного податку, слід одразу розмежувати комплекси котеджної забудови, адміністративно-обслуговуючого комплексу та паркової зони.
Та клопотати про їх виділення окремими земельними ділянками з відповідним цільовим призначенням: під котеджами – під садівництво, під адміністративними спорудами – для комерційного використання, під парковою зоною – для рекреаційних цілей.
У цьому випадку для садівництва земля може біти виділена громадянам, а решта земель самому товариству, оскільки у будь-якому випадку вона залишиться у нього в оренді або у власності.
Відповідно для такого розподілу необхідно скласти внутрішній генеральний план котеджного містечка.
згідно ст. 19 Закону України «Про планування та забудову територій» режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб за межами населених пунктів, встановлюється відповідними радами. Відповідно генеральний план котеджного містечка має бути розглянутий та затверджений відповідною сільською, селищною радою.
Ст. 16 цього ж Закону зазначає, що містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу)чийогочастиниз метою розмежування земельних ділянок є проектом розподілутериторії.
Відповідно план котеджного містечка є таким проектом розподілу території, у якомувизначаються площі та межі:
1. прибудинкових територій запроектованихдачних будинків;
2. земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об'єкти містобудування;
3. надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадськихбудинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови);
4. територій загального користування;
5. територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку.
Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами. Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі.
Тільки після проходження вищезазначеної процедури можна розпочинати процедуру отримання необхідної технічно-правової документації для здійснення будівництва котеджного містечка.
