Земельный сервитут как институт права
Право земельного сервитута - это право владельца или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Такое определение права земельного сервитута предоставляет законодатель в статье 98 Земельного кодекса Украины (ЗК). Однако правовая природа этого особого института земельного права отнюдь не может быть сведена к нескольким строчкам печатного текста. Так, по*смотрим на некоторые наиболее интересные и проб*лемные положения главы 16 ЗК, поражающие своей "логичностью" именно из-за отсутствия понимания самим законодателем специфики данного института.
Первое - еще со времен римского права сервитут был известен как особый вид права на чужие вещи. Не отошло от этого и наше современное правопонимание. В статье 401 Гражданского кодекса Украины (ГК) содержится следующая формулировка: "право пользования чужим имуществом (сервитут)", из чего вполне логично можно заключить, что сервитут является правом. В юридических словарях определение сервитута приводится также через категорию "право". Посмотрим на название главы 16 ЗК - "Право земельного сервитута". Как видим, проблемы данной главы начинаются уже с ее названия, ведь не совсем понятно, что представляет собой "право на право земельного сервитута"?
Второе - традиционная противоречивость нашего законодателя снова дает нам основания для анализа и соотношения положений разных, несогласованных между собой нормативно-правовых актов. В нашем случае такими будут ЗК и ГК Украины.
Так, разберемся сначала с целью установления земельного сервитута. Упомянутая статья 401 ГК Украины гласит: "Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого *имущества для удовлетворения нужд других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом". Наряду с этим статьей 100 ЗК закреплено: "Владелец или землепользователь земельного участка имеет право требовать установления земельного сервитута для обслуживания своего земельного участка". Как ни странно, вариант, предложенный ГК, признающий основным назначением сервитута удовлетворение нужд лиц, кажется более правильным, чем вариант, содержащийся в ЗК, который целью назначения сервитута определяет возможность обслуживания своего земельного участка. Подход ГК снимает целый ряд вопросов, возникающих в результате анализа видов земельного сервитута, закрепленных в статье 99 ЗК.
Итак, третье - обратимся к некоторым видам земельного сервитута. Пункт "е" статьи 99 ЗК в качестве одного из видов земельного сервитута устанавливает "право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке". Здесь и возникает вопрос основания и цели установления земельного сервитута. Если обращаться к ЗК, то вряд ли можно говорить, что данный вид сервитута направлен на обслуживание земельного участка. Примеров таких сервитутов можно привести множество, особенно учитывая тот факт, что перечень видов земельных сервитутов, определенный ЗК, бесконечен. Проблема несоответствия цели установления сервитута фактическим способам пользования указанным правом может быть решена двумя путями.
Во-первых, нужно изменить цель установления земельного сервитута, не ограничиваясь лишь необходимостью обслуживания собственного земельного участка. Во-вторых, вообще не признавать подобные случаи основанием установления земельного сервитута, ведь они непосредственно не связаны с нуждами относительно обслуживания земельного участка. Последний вариант, наверное, более целесообразный, поскольку, "размывая" понятие земельного сервитута, мы теряем его специфическое содержание, которое имеет сугубо земельно-правовое регулирование. В рассматриваемой статье законодатель снова-таки не отошел от своих традиций употребления конструкций типа "и т.д.", "и пр.", закрепив бесконечный перечень видов земельного сервитута. С одной стороны, явление это положительное, увеличивающее возможности применения данного института, поскольку нельзя заведомо предусмотреть, какие потребности могут возникнуть у владельцев или пользователей земельных участков и каким образом они могут быть удовлетворены. Поэтому предложенный в статье 99 ЗК перечень следует считать своеобразным ориентировочным примером, образцом того, что может быть земельным сервитутом. Ведь, как уже подчеркивалось, определение земельного сервитута, приведенное в статье 98 ЗК, не позволяет полностью раскрыть и понять его содержание. С другой стороны, такая свобода в определении оснований установления земельного сервитута может привести к определенным злоупотреблениям со стороны заинтересованных лиц. Следовательно, наиболее правильным вариантом было бы закрепление в ЗК определения, формирующего определенный "образ" земельного сервитута. При наличии такого определения любой выдуманный лицом способ пользования чужим земельным участком должен был бы четко вписываться в общую "конструкцию" земельного сервитута.
Четвертое - анализируя положения ЗК, а именно часть вторую статьи 100, можем определить, что земельный сервитут устанавливается между владельцами соседних земельных участков. Вместе с тем положения части второй статьи 404 ГК снова расширяют возможность применения данного института, говоря следующее: "Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а в случае необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута". Если проанализировать виды сервитутов, закрепленные в ЗК, то, безусловно, правильным вариантом будет применение подхода ГК. Ведь, например, потребность в заборе воды из естественного водоема и права прохода к ней (пункт "д" статьи 99 ЗК) или потребность прогона скота по имеющемуся пути (пункт "г" статьи 99 ЗК) могут возникнуть не только у владельцев соседних (прилегающих друг к другу) земельных участков. Применяя подход, предложенный ЗК, мы тем самым нарушаем принцип равенства прав граждан.
Пятое - не нашли своего отражения в ЗК нормы, которые бы урегулировали особенности наделения земельным сервитутом нескольких человек относительно одного земельного участка. Наверное, учитывая подход, согласно которому земельный сервитут может быть установлен лишь относительно соседнего земельного участка, законодатель видит возможность соседства между собой только двух земельных участков. Хотя и крайне тяжело представить ситуацию, когда десять "соседей" будут постоянно, ежедневно посещать близкий к ним земельный участок на праве земельного сервитута, да еще и прогонять через него свой скот или, например, складировать на нем строительные материалы. Ведь ЗК не устанавливает ограничений относительно количества лиц, которые могут пользоваться правом земельного сервитута относительно одного земельного участка.
При такой ситуации говорить об абсолютности права собственности владельца земельного участка, относительно которого установлен сервитут, по крайней мере, сложно.
Шестое - окончательно не определен вопрос субъектного состава лиц, выступающих сторонами в сервитутных отношениях. Непоследовательность упот*ребления терминов "собственник" и "землепользователь" в ЗК не дает нам возможности утверждать, что данные отношения в равной степени распространяются как на собственников, так и на пользователей земельных участков. Часть вторая статьи 100 ЗК гласит: "Земельный сервитут устанавливается по договоренности между собственниками соседних земельных участков...". Вместе с тем в других статьях понятия "собственник" и "пользователь" стоят через запятую. Такая ситуация может вызвать трудности в решении вопроса относительно возмещения убытков, которые могут произойти вследствие установления земельного сервитута. Ведь часть четвертая статьи 101 ЗК закрепляет: "Собственник земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право на возмещение убытков, причиненных установлением земельного сервитута". Непонятно, возникает ли право на такое возмещение у лица, владеющего земельным участком, относительно которого установлен сервитут, не на праве собственности, а на праве пользования, например, на основании договора аренды.
Седьмое - согласно статье 101 ЗК, сервитут как право не подлежит отчуждению. Наряду с этим действие земельного сервитута сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, относительно которого установлен земельный сервитут, к другому лицу. Относительно лица, приобретающего право на господствующий земельный участок (земельный участок, для обслуживания которого устанавливается сервитут), вопросов не возникает. Оно находится в более выгодном положении, чем лицо, к которому переходит право на обслуживающий земельный участок (участок, относительно которого устанавливается земельный сервитут). Возникает ситуация, когда лицо, намеревающееся приобрести земельный участок, вынуждено выбирать, приобретать его с обременениями в виде земельного сервитута или не приобретать его вообще. Поэтому более правильным вариантом было бы автоматическое сохранение действия земельного сервитута при переходе права собствен*ности лишь на господствующий земельный участок, поскольку это никак не обременяет нового собственника господствующего участка и не устанавливает для владельца обслуживающего участка дополнительных ограничений. При переходе же права собственности на обслуживающий земельный *участок автоматическое сохранение действия земельного сервитута нецелесообразно. Ведь лицо приобретает абсолютное право собственности на земельный участок, и именно по его воле (согласию) могут устанавливаться любые ограничения или обременения.
Восьмое - не менее интересным вопросом является прекращение действия земельного сервитута. Статья 102 ЗК разделяет все основания прекращения на две группы, критерием считая степень обязательности прекращения земельного сервитута. Так называемые безусловные основания, закрепленные в части первой статьи 102 ЗК, при наличии которых действие земельного сервитута беспрекословно подлежит прекращению. Часть вторая статьи 102 говорит о случаях, при наличии которых по требованию владельца действие земельного сервитута может быть прекращено в судебном порядке. Такими случаями являются: прекращение оснований установления земельного сервитута и возникновение обстоятельства, когда установление земельного сервитута делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, по его целевому назначению. Из положений указанной статьи следует, что решение о прекращении действия сервитута должен принять суд. Значит, оно может быть как положительным, так и отрицательным. Возникает вопрос, насколько разумным и справедливым будет решение суда о неудовлетворении требования владельца земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, о прекращении действия последнего при обстоятельствах, когда оснований для его установления уже не существует. Подобный вопрос возникнет и при анализе другого основания прекращения действия земельного сервитута - когда его существование делает невозможным использование земельного участка по целевому назначению, ведь принцип целевого использования земель является одним из основных принципов земельного права. В то же время статья 406 ГК "прекращение обстоятельства, ставшего основанием для установления сервитута", определяет в качестве безусловного основания, влекущего безальтернативное решение о прекращении действия земельного сервитута. И снова ГК Украины дает нам ответ на вопрос, поставленный его "конкурентом".
Девятое - глава 16 ЗК не содержит положений, регулирующих вопрос возможности установления земельного сервитута относительно земель государственной или коммунальной собственности. Подобный вопрос возникает и по поводу возможнос*ти установления земельного сервитута относительно отдельных категорий земель, определенных статьей 19 ЗК.
Так, анализируя главу 16 ЗК, следует отметить, что вопросов возникает при этом значительно больше, чем ответов. Но важнейшим вопросом все-таки остается вопрос выбора: ГК или ЗК Украины. Учитывая принцип разумности и справедливости, провозглашенный ГК, целесообразно было бы применять именно его, но, учитывая правила конкуренции, выработанные правовой доктриной, вынуждены обращаться к положениям специального закона, которым в данном случае является ЗК.
занижают в объявлениях а в реальности дороже квартиры стоят или наоборот? ;)