Ivan_Romankoff

Только вопрос -- зачем Вам 2.5 гектара земли ?

Думаю там котеджный городк эконом класса строить. Спасибо за совет наверное так и сделаю...

Отвечаю по поводу озерца. Ничего особенного там нет.На участке грунтовые воды ну очень высоко, а весной и осенью вообще на поверхности. У соседей перед забором с наружной стороны участка была неглубокая (0,5 м) яма (где-то 15х5 м), так вода там никогда не уходила. Короче, подогнали экскаватор и вырыли (подробностей не знаю, т. к. меня не

 

 

У меня на даче в Евминке тоже озеро есть. 25х25 на торфяннике вырыли. Глубина от 4 м... Рыбу пустили толстолоб, амур, карп. Толстолоба в конце года вылавливали сетками большой был)) потом сволочи какие-то там все глушанули или электроудочкой выбили. Так мы пару лет только крапов и карасиков ловим. В этом снова пустим толстолоба - он растет как на дрожжах)))

Основная проблема - задуха летом и зимой....

подключусь к дискуссии

Как уже правильно обращали внимание в этой ветке, прежде чем затевать подобные проекты нужно провести нормальное исследование, а не заниматься гаданием на кофейной гуще. Я как раз отношусь к потенциальным покупателям подобного жилья....

Да сделать по 500 долларов за метр непросто и это будет напривер 120 метров на 3х сотках. В теории Вас бы это устроило или Вы хотите большой участко? Насчет школы и больницы. Я не уверен что Севериновка сможет окупить школу и больниц. Думаю народ будет своих отпрысков в город возить и лечиться в городе.. Уровень нужен а это не просто так - забацать школу)))) у меня будет только комплекс для досуга - бассейн сауна, тренажеры, площадка на улице...

А еще, по-моему, вернее будут улетать тауны до 80м2 на 2 сотках, но "под ключ" в самом бюджетном варианте ( кабинка, унитаз, плитка, ламинат) стоимостью до 75 тыс.у.е. Заработок пусть и не такой большой, но зато он есть, быстро и без зависов. Время - это реальные быстро полученная прибыль, завис - реальное попадалово. Эскизные проекты таких просчтитанных малобюджетных таунов я делал в прошлом году. Могу поделиться, причем бесплатно . При дорогой земле, которая ложится в себестоимость серьезным грузом ( не забываем про эту же землю под инфраструктуру), под тауном должно быть ее минимум ( 1 сотка- пятно застройки и 1 сотка -личный дворик) . Срок исполнения подобного проекта 3-4 месяца 15-20 таунов

Да, может быть, но я как-то тауны не люблю сам, хотя по себе нельзя судить... Да и кто-то здесь сказал, что не любит наш народ тауны))) У меня участки по 25 соток, можно на каждом строить комплекс из таунов. Хотя если красиво спроектировать, может пойти... Вы в курсе как они продаются вокруг Киева?

А лучше сраз купить остров и вид из окон хороший и земли хватает и соседей нет.

За 70-100 тыс уе...

какие Вы вопросы задаете - такие ответы Вы и получаете

 

начните с себя, с конкретики, как пример - у меня есть 20 тыс уе - мне нужна то-то, то-то, то-то, сколько-то домов, такого-то типа, их такого-то материала, на такого-то размера участках...

Вот именно что пока ест. Земля и деньги, не миллионы правда)))) вот и слушаю умных людей.

Выскажу своё мнение как человек искавший в 2008-2009 г в этом направлении дом и купивший в том же году...ещё как человек постоянно ездящий мимо вашего участка...ну и + я сейчас помогаю подруге в поиске приличного нового жилого дома в этом направлении (а она как раз хочет поменят квартиру в Киеве на дом), ...а ещё я дочь риелтора, короче выросла я на этом....:

 

1. Коттеджный городок, имхо, на сегодняшний день уже не интересно. Их кругом хватает и думаю, что уже те, кот построены врядли заселятся на 100%.

 

2. Даже если и строить, то по цене бы ориентироваться не на 170тыс, а на 70-100 тыс, как написал выше форумчанин. Возможно по такой цене пойдёт. Почему? Потому, что те у кого есть 170 тыс имеют ШИРОЧАЙШИЙ выбор домов, кот имеют гораздо больше преимуществ. В той же Ходосеевке дома до 100 тыс можно выбирать и новые, а она то ближе к Киеву. Короче, прежде чем начинать думать в этом направлении нужно внимательно изучить рынок - хотяб Авизо почитать. Ну и с реелторами не мешало бы пообщаться - они бы вас просветили, что с недвигой ща ой как туго, особенно с той, что за 100тыс......Ещё в 2008-2009 продавалось в этом направлении то, что было по вкусной цене + хозяева, кот надо было продать, были ооочень сговорчивые и хорошо уступали...а время уже не то - маааааало покупателей.

 

3. Ездим с мужем и смотрим на те домики красивые, кот за озером (если ехать с Киева - справа, на кот приезжают купаться и на рыбалку). У них выход к озеру, причал свой - это всё классно, но мы б ни за какие деньги не согласились бы там жить из-за близости трассы - круглосуточный шум, пыль - неее!! Не за этим люди с Киева выезжают. А ваш участок ещё ближе к трассе, а это не есть гуд для жизни.

 

Резюмируя усё накатанное я вижу два варианта:

1. Вариант предложенный Татьяной5 - ждать лучших времён. Но! Капитал вложенный во что либо и не приносящий прибыли - это чистый убыток - сами понимаете.

2. Таки что-то придумать. Но я бы ориентировалась не на жилищное строительство, а на "коммерческое" использование - для этого места - это самое оно. Что-то типа ресторана (коих, правда, рядом хватает), склады, развлекаловки там какие-то....

Я лично, как потенциальный клиент, задумалась - что лично мне было бы интересно...и первое, что пришло в голову - это такой себе комплекс, в кот можно приехать на пол дня с детьми. Там должен быть недорогой ресторанчик (типа "Пузатой хаты") с широким детским меню и с усяяяякими сладостями и при этом демократичными ценами (дорогих ресторанов с хорошей кухней рядом валом, а таких нет - тока у Киев ехать). На територии должна быть классная детская площадка (БОЛЬШАЯ) с кучей горок и домиками, мини-зоопарк с домашними животными (чудным было бы наличие в нём пони, на кот можно покататься). Ну и , есно, озеро или бассейн с детскими горками в бассейн (бассейн нужно и взрослый тоже). Ну и кучу ещё всего можно понапридумывать. Аниматоры по выходным, проведение детских празников и пр..

Короче, потенциальные клиенты - средний и ниже среднего класс, кот не поедут в дорогие рестораны, но кот не прочь вывезти детей куда-то развлечся. Я думаю, что в окружающих населённых пунктах найдётся много таких семей, у которых дети ничего не видят окромя окружающих коттеджей и двухметрового забора по перриметру участка. Плюс, думаю, что найдётся немало киевлян, кот весной\летом\осенью захотят вывезти детей на денёк вот в такой комплекс.

Для инфо: современная детская площадка в Обухове в хорошую погоду забита. А ещё не всегда хочется перется в Киев, чтоб детей на какие-то развлечения сводить. Ну и к тому же - дети, если им что-то понравится, с души не слезут пока не поведёш ещё раз. Моим, к примеру, нравится Макдональдс - там есть Хэппи Мил с игрушкой и шарики дают ...как им мало надо для счастья( это я намекаю ;)), дык это кошмар - едем в Киев - значит надо обязательно в Макдональдс!!!!

 

Вообщем, развернула я вам тут бизнес-план....Если пригодится что - с вас спасибо!(скромно так...)...

Удачи в бизнесе!

Спасибо за мысли))) там шума трасы нет, там тихо и птички поют, я уже 4 года их слушаю) да, можно и детскую развлекаловку строить но это совсем другой бизнес, я в нем не спец.. Хотя мысль вы посеяли теперь будет развиваться)))

Если готовы инвестировать, то можно построить посёлок эконом класса по каркасно-панельной технологии.

Примеры посёлков по данной технологии:

green-hills.com.ua

www.honeyhills.com.ua

Там что всего 3 дома продано?)))

Все что Вы написали до этого совершенно точно. Только вот не любят наши люди таун-хаусы. Менталетет батенька, это раз, а во-вторых Романьков не так уж и близко, это не Гатное, Хотов или Буча.

Не понятны мне стремления ТС влезть в строительство. Больших доходов как раньше это не принесет, не те времена. Может просто разбить на участки, обнести общую территорию и развести коммуникации. И продавать землю с коммуникациями в котеджном городке?

Может и участки надо тупо продавать... И такие мысли есть. Но хочется же каждому сделать что-то наилучшее. Более того, я верю что такая формула есть, она всегда есть, просто нужно придумать и реализовать... И все улетит...

перечитал ветку интересно. но все же вопрос был а вместо ответа сплошная критика (так работать не будет.... это не выгодно) какая разница был вопрос в проектировании коттеджного городка а вот из ответов конструктивного толком никто ничего не предложил.

ИМХО нужно на поставленные вопросы давать правильные ответы так сказать по уставу www.stroimdom.com.ua/forum/images/smilies/smile.gif

 

З.Ы. извините за офф топ

Согласен, я все время подвожу к конкретике и к личным мыслям, но народ в основном критику выдвигает. Но это тоже показатель. Значит никому это не надо))))))

Прочитав то что хочет автор и коментарии - не удержался.

Итог - первый пост на этом форуме.

 

Для начала.

Более половины всех коттеджных поселков возле Киева на данный момент убыточны изначально. Т.е. они стали убыточны не из за кризиса, или снижении покупательских возможностей, коньюктуры рынка и т.д. а из за неправильной концепции поселка. Или из за её отстутвия. Бум начавшийся в начале 2000х сначала многих обогатил, но клиенты купившие дома в те года - сейчас плюются, так как вложив сумашедшие деньги не получили и 10й доли обещанного качества и комфорта. Ну а ситуация с недостаточным отоплением, проблемами с электричеством, плохими подьездами да в конце концов низким уровнем как внешних так и внутренних работ - повсеместна.

 

 

Основой для работы является бизнес концепция коттеджного поселка вклющающая в себя не только маркетинговые исследования, детальное описание проекта и тех. информацию (концепция застройки, ген планы, проекты домов, инфраструктура и.тд. но и схемы\методы продвижения товара на рынке, реклама и т.д.

 

Может строить "наубум" на "авось" можно для себя, но не под продажу или не дай бог на кредитные деньги. На данный момент предложений на рынке масса в самых разных ценовых категориях, при этом ощущается сильный демпинг. Неудачный опыт многих застройщиков и девелоперов сейчас заставляет компании обращатся за помощью к професионалам или самим их нанимать. Время строительства 10-100 домов в лесу без проектов, комуникаций, инфраструктуры давно прошли. Клиент готов платить только за качественный продукт. А он невозможен без комплексного подхода к вопросу.

 

Ошибка которую совершают все строители и тот минимум инофрмации который отличает хорошего застройщика от плохого это непонимание что основа/база любого строительного проекта будь то котеджный поселок, ТЦ или многоквартирный дом малой этажности - детально проработанная концепция включащая в себя максимум информации что позволяет в разы сократить финансовые и временные затраты.

 

 

Автор хочет поселок - эконом класса, ему вторят - маленькие дома.

Но любой девелопер вам ответит что маленький не значит дешевый.

Де факто стандартом во всем мире для поселков данного типа (эконом\стандарт уровень) являются поселки клубного типа они же - таун-хаусы позволяющие сохранить низкий уровень цен за кв.м. при этом предоставив клиенту развитую инфраструктура и максимум комфорта.

 

Но самое главное как я уже писал раньше это информационно-техническая база.

 

Можно готовить проект 10 месяцев и построить качественно за 1.

А можно подготовить впопыхах проект за 1 а через 10 месяцев смотреть на недострой который никто не хочет брать и не понимать куда ушли все деньги.

 

------------------------------------

 

Кому вы будете продавать ? Что вы будете продавать? Как вы будете продавать?

 

Когда вы будете знать ответы на эти вопросы, остальное - дело техники.

Да, это все правильные мысли, но 20 домов даже по 200 000 это не супер прибыли и нанимать исследователей и тд дорого. Но все же я готов работать с нормальным трезвым проектировщиком, но здесь пока таких не увидел. Пока склоняюсь к 7-8 соток и дома около 150 метров в один этаж, понимая что 1,5 соток я сожру под пятно дома. Такие дома в Севериновке, например, ушли в первую очередь... Столкнулся с тем что первым делом надо переделать все акты на новые участки а это по 1000 уе на акт. Итого минимум 25 косарей только на бумажки. И вот думай теперь сиди. Друзья и некоторые риелторы говорят забудь об этом - сейчас никто ничего не покупает...

2 гектара надо, и нечего их обрабатывать - это буферная зона, и, возможно, место где можно высадить свой лес, сад, бегать с собакой, устроить тир, трассу мотокросса. а внутри этой территории - соточек 6 с газонами вокруг дома.

и пусть сосед палит вонючий костёр, слушает громко музыку или его собака брешет всю ночь - это уже не под вашими окнами

Вы знаете я живу на 8ми сотках и у меня с трех сторон соседи. Тот что сзади это мой молчаливый упрек в 1999 году торговался с хозяйкой участка - она хотела 5 000 уе за 8 состок а я давал 4 800 и в итоге участок купил не я и там выгнали коробку жуткую без балконов - сплошные окна и мне в спальню. Значит от них я отгородился трямя рядами сосен. Посадил полутораметровые, за 5 лет они по 8 метров наросли - соседей не видно. Справа дом в вечной аренде - то есть люди, то нет - между нами сетка рабица, думал сделать сплошняк да так и оставил - визуально простронства больше. Слева через участок еще одна махина с окнам иносранцы живут окно в окно. Так вот - за почти 10 лет жизни мне соседи НИ РАЗУ ни в чем не помешали. Единственное это соседство с ЧАЙКОЙ и парашютисты на летающих пепелацах над головой немного доставали, но я привык. Утром ушел на роботу, вечером приехал. Все, больше никаких проблем вообще! Если я хочу тишину, я еду на дачу - там с трех сторн лес гектарами и с одной селяне и то метров 500 от меня. По-моему, хочешь жить близко под Киевом- готовься к соседям. Если ты не проблемный и у тебя проблем не будет за редким исключением))))

да в романкове земля не дешовая, но если подходить под бюжетный вариант, то лично мое мнение 200к это много. квартиры и по милиону покупают, и домики есть по несколько милионов. Но это покупки не моссового спроса, до кризиса это было просще люди брали кредит, а сейчас моло кто дает кредит с нормальными условиями, да и желающх взять мало. Есть в рядом в безрадичах дрим ленд кажись, незнаю что там с ценами но до сих пор продают дома полно рекламы. и думаю что очередь не стоит, хотя все может быть.

еще такой момент если человек может позволить себе дом без кредита за 200к то и участочек ему нужен по больше чем 10 соток и басейник сам себе соорудит сумма то не критическая.

это я сужу по себе, если я имею 200к у.е то на кой мне общий бассейн, если цена вопроса личного бассейна 15-20к со всеми наворотами.

может для начала нужно все таки представить, кто он Ваш клиент, его доход образ жизни, возраст. тогда и станет понятно какой дом лучше.

да и что будет входить в эти 200к за дом,сколько м.кв. в доме.

вообще тема интересная, но мне кажиться, что должно быть какое-то "новле веенье" то что будет выделять Вас из толпы други котеджных городков.

и еще если городок расчитан для 20 домов, магазин и кафе скорее будут убыточными, ведь потенциальных клинтов будет где-то человек 40

А вот если такие домики строить в один этаж?

www.buddom.com.ua/?advancedsearch=1&as_cat_project=6

И продавать 4-5 соток по 100-150 тыс уе под ключ? Такого еще нет, по-моему, но пойдет ли народ. Вы говорите кто твой клиент. Конечно можно исследование сделать, но это уже дорого. Попробую дать объявления - посмотрим на спрос. Хотя спрос определеяется - один раз увидел - всем рассказал. По поводу бассейна - здесь я возражу, так как много домов повидал, и в гостях побывал, а больших бассейнов по 15 м не видел - для этого много земли надо и строить еще дом надо. Да, 6-7 метров есть у всех... Кафе можно с входом с улицы, как и бассейн впрочем и продавать абонемент, чтобы все окупалось....

Повністю підтримую дане твердження. З власного досвіду - будую будинок загальною площею 347 м.кв. (підвал, два поверхи, гараж), за минулий сезон вигнали цоколь (підвал) та перекрили плитами, в цьому році закупив цеглу - загальний розмір витрат становить приблизно 190 000 грн., і то це при тому, що економія під час будівництва склала приблизно 40 тис грн.

Если без излишеств и крупных ошибок по ходу строительства, Вы сможете въехать в дом за 175-200 тыс уе... Успехов!!!

в Киеве - нет, конечно. Под Киевом - хватает - fn.ua, пройдитесь фильтром

Татьяна, отфильтровал до 200 тыс в Обуховской районе ничего толкового нет. Смотрите сами

fn.ua/listing.php?rid=216&p=3&sort=0&pricemin=50000&pricemax=200000&pricecur=2&rooms=0&acomm=off

Левый берег в в селе велика димерка не в счет))) у меня сестра хочет купить квартиру за 240 000 уе в Вишневом потому что домов готовых без стремных соседей и с асфальтом под дом за такие деньги в пределах 10 км от КП нет попросту.. а ей надо площадь не меньше 130 м.кВ. Вот смотрит на Вишневое. Я жестко отговариваю, говорю жди Романков))))

я думаю что расставить дома и обсудть проекты домиков, на этом форуме помогут, и с учетом того что сдесь много людей которые уже живут в своих домах, это поможет избежать ошибок хотя бы при планировании помещений. Проектант лишь нарисует Вам то, что Вы хотите, а для начала нужно понять что имено будет. На кого расчитан данный проект, сколько готовы вложить в сам домик и т.д. Возможно у Вас конечно уже все спланировано. А что будет входть в инфрструктуру кроме дорог?

Да и как по мне 200к за домик это не бюджетно. Есть один знакомый который этим занимается, но не много в другом виде, так он строит домики 75-120 м.кв 50 - 85к у.е за домик и 5 соток. Говорит продаются даже в кризис. Сейчас на весну будет снова фундаменты закладывать.

Тоесть расчет построен на то, что за цену средней городской квартиры можно получить домик в два раза больше метражом +огородик.

Спасибо за правильные мысли. Помимо дорог я думал возвести небольшое здание где будет бассейн на 15 метров, сайна и пару тренажеров. Это то что не все жирные застройщики имеют дома. Плюс там же место под кафе/магазинчик небольшой. И охрана конечно. За этотнадо будет платить тысячи 2 гривен в месяц с дома. В средних городках платят по 5 тыс и радуются. Я сегодня плачу 6 тыс только охраннику-универсалу у себя дома например.

Земля в Романкове в закупке была по 6 тыс уе сотка. Забор и дороги поднимут себестоимость до 10 тыс. 5 соток это 50 тыс. уже. Вот и думаю что там строить. Есть же народ в Киеве кто за 200 000 уе покупает квартиры. Вот это мои клиенты мне кажется... Хотя может действительно супер эконом на 5 сотках с домиком 100 м? Но это мало(((

Бачу Ви не з Тернополя.А таке відчуття що по Ваших сметах в нашому регіоні багато забудов зробили.Думали що будівництво це дешево (і смета це доказувала ) а насправді під Тернополем так і стоять недобудови роками .Я багато їзжу по Україні і така картина спостерігається практично в кожному регіоні.Просто деякі люди дійсно вірять таким сметчикам як Ви ,як Ivan_Romankoff і т.п.

Я смет не складав ні одної тому я вірю свому досвіду.А досвід говорить слідуюче ( для хати 165 м2)

- берем будинок 165 м2 - умовно два поверхи 10*9 м.Берем середню складність криші - це порядка 180 м2.Площа внутрішніх стін під штукатурку - 500 м2.Площа зовнішніх стін 220м2

- фундамент - не менше 6-7 тис уо ( це транспортні .......

Очень все правильно изложено видно опыт есть. Я строил почти 10 лет тому назад и въехал в дом пусть и без штор))) и сауны на тот момент но за 285 уе за метр на 350ти квадратах. С поправкой на цены и минус крыша черепица вера в дом 500 уе за метр укрепилась благодаря Вашей же калькуляции))))

Ivan_Romankoff

 

без обид, но с таким подходом Вы вряд ли построите городок на 20 домов с ценою владения мин 200К и еще более вряд ли это продадите...

 

по сути - купите у кого-то готовую концепцию подобного городка, их хренову тучу (проектов) напроектировали, да только сейчас они никому не надо, а потом сделайте доп привязку к месту с грамотными специалистами.

 

П.С. Знакомым подобная Вам задача, земля 5 га, обошлась в 300К, это так "по скромному"

Да какие уж там обиды. Обиды кончились аккурат год после кризиса когда все рухнуло)))) подхода пока нет, смотрю и думаю. А как Вы считаете надо правильно. Залечь?

Мое внутреннее бессознательное подсказывает, что земли много быть не может Можно ухаживать за 5 сотками вокруг дома, а остальное нихай как есть остается

Снимали в прошлом году дом в Турции. 3-эт около 300 м на участке в 4 сотки. На участке вмещается дом, бассейн, барбекушница и 8 маленьких деревьев. Что еще надо человеку для счастья?

Для меня есть два понятия загородней жизни. 1й это дом чем ближе к центру тем лучше. В доме сайна, маленький бассейн, на улице барбекью и пару деревьев и кустов. Земли немного типа 5-10 соток. Это типа квартира за городом но в комфорте и с землей. Второй концепт это минимум соток 30 подальше от Киева и там гуляй душа. Это когда не работу на 9 утра не надо и ты почти олигарх... У меня пока первый вариант.