Marichka_1,5-k

Термін «узаконити» означає отримати документи, які дають право розпоряджатися будь-яким збудованим об'єктом. Зважаючи, що не всі громадяни обізнані щодо вимог, які пред'являються до такої ситуації, часто люди опиняються, так би мовити, в «глухому куті». Що треба робити? Про якi будiвлi йдеться? Коли збудованi? Що потрiбно для того, аби «самобуд» прийняли в експлуатацiю?

Разом з фахівцями спробуємо відповісти на ці питання.

Що ж підпадає під термін самовільне будівництво? Це спорудження (реконструкція) об’єктів без погодженої в установленому порядку техдокументації або будівництво з відхиленням від проектної техдокументації. До речі, чимало забудовників, маючи на руках розкреслену і погоджену техдокументацію, вважають, що у них все в порядку. Але відсутність дозволу чи повідомлення про початок будівельних робіт ставить їх в один ряд із самобудами. Адже будівництво (реконструкція) без відповідного дозволу чи повідомлення інспекції державного архітектурно-будівельного контролю класифікується самовільним. Слід також зауважити, що раніше дозвіл видавався на один рік і до набуття чинності Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» вважався недійсним, якщо забудовник не продовжив термін його дії.

З 2011 року в частині узаконення самобудів діє виключно Закон «Про планування і забудову територій». І якщо ще донедавна самовільно зведений будинок можна було узаконити в суді, то нове законодавство при визнанні права власності на споруду через суд не дає можливості її експлуатувати.

Тобто якщо раніше причинами, що створювали передумови для самочинного будівництва, була можливість його легалізації та реєстрації права власності у судовому порядку (можливість володіння, користування і розпорядження), то наразі, коли можновладці вдосконалюють законодавство, самобудцям стане важче, адже і штрафи зростуть, і будівлю буде не просто узаконити та здати в експлуатацію. Робити проектну документацію таки доведеться.

Також у лютому нинішнього року Верховна Рада ухвалила новий урядовий проект Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» з пропозиціями Президента України. Цей Закон передбачає активне втручання громадськості у процес забудови міста чи села, оприлюднення проектів містобудівної документації на місцевому рівні та проектів генеральних планів. Водночас урядовці пообіцяли жорсткіше карати самобудців та спростити процедуру видачі дозволів на приватне будівництво, щоб самовільників-забудовників поменшало.

Будинки, збудованi без дозволу все ще можна узаконити згідно порядку прийому в експлуатацiю будівель, зведених без дозволу й через це не узаконених. Вiдповiдний наказ Мiнрегiонбуду №91 набув чинностi 25 липня цього року.

Історія питання

З кінця 2009 року на Київщині помітно зросла кількість рекламних оголошень про спеціальні послуги, щодо узаконення самовільно збудованих об'єктів.

Роками господарям таких споруд допомагала відсутність у законодавстві чіткого порядку визнання за забудовником права власності на побудований об'єкт. Але Цивільний кодекс України, який вступив в силу 1 січня 2004 року, не тільки наголосив на необхідності знесення самовільних будов, а й визначив підстави для їх легалізації. На руках у потенційного забудовника повинні бути документи, що підтверджують його право на земельну ділянку, проектна документація, затверджена в установленому порядку, дозвіл на будівництво і на початок робіт. Теоретично відсутність хоча б одного з них не дозволяє навіть закласти фундамент, оскільки мова йде про безпеку життя і здоров'я людей.

Згідно зі ст. 376 ЦКУ і ст. 24-29 Закону «Про планування і забудову територій», житлова нерухомість вважається нелегальною у кількох випадках. Якщо вона зведена на земельній ділянці, цільове призначення якої не передбачало житлове будівництво; якщо забудовник не затвердив у Держбудархітектури проекти зведення будівель і споруд; якщо в ході робіт були допущені істотні порушення будівельних норм.

Однак головний момент, що спричинив поширення будинків-нелегалів по всій Україні – це те, що більшість людей, перед зведенням будівель, не отримали дозволу на будівництво разом з переліком дозволених будівельних робіт.

Постанова Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 року №1035 запровадила Тимчасовий порядок, який встановлював механізм та умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених забудовниками-фізичними особами у період з 5 серпня 1992 року до 1 січня 2008 року без дозволу на виконання будівельних робіт, на підставі заяви про прийняття в експлуатацію, яку подано до 31 грудня 2010 року. Потім було визначено, що прийняття самобудів здійснюється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об’єктів у порядку, визначеному центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури, за наявності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт. Тобто, завдяки постанові уряду №1035, процедура узаконення дачних та індивідуальних будинків, побудованих до 2009 року, значно спростилася і стала носити декларативний характер.

Тож, за свідченнями юристів, хоч деякі питання, що регулюють право власності, і залишилися без відповіді, вони охоче взялися надавати послуги з легалізації самобудів. На той момент, за оцінкою Мінрегіонбуду, тільки в сільській місцевості люди самовільно побудували близько 1,5 мільйона житлових і дачних будинків. Багато громадян України до сих пір навіть не здогадуються, що порушили закон. А дуже тривала, складна й заплутана процедура погодження та видачі документів і дозволів, необхідних для будівництва, а також погана робота органів, що займаються оформленням правовстановлюючих документів на землю сьогодні залишається неабиякою проблемою. Як показує практика, процес узаконення майбутнього будівництва розтягується на роки. І якщо людина придбала землю, щоб побудувати будинок і жити в ньому, їй все ще доводиться робити вибір – чекати чи будувати незаконно.

Отож питання про узаконення самовільно зведених будівель, будов і споруд не нове. А практика самочинного будівництва і сьогодні досить розповсюджена.

Майже кожну людину в її помешканні завжди щось не влаштовує. Це стосується як квартир багатоповерхових житлових будинків, так і різного типу приватних будинків. Мало хто задумується і розуміє, що реконструкції і будівництво без погодженого рішення з уповноваженими органами влади (органами місцевого самоврядування) є неправомірними і підпадають під ознаки адміністративного правопорушення, передбаченого статтею 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Так, за порушення правил користування житловими приміщеннями, самовільне переобладнання та перепланування житлових будинків і житлових приміщень тягнуть за собою попередження або накладення штрафу від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Крім того, на цьому проблеми для «забудовників» не закінчуються, оскільки на самочинне переобладнання або будівництво право власності не набувається. Не можуть набути права власності і ті, хто вимушено опинився в такій ситуації. Наприклад, отримав у спадщину самовільно перебудований будинок. Чи придбавши контрольний пакет акцій ВАТ з’ясував, що на території підприємства збудовано цілий цех, документи на який відсутні.

Нажаль процедура офіційного оформлення дозволів на будівництво дійсно складна і тривала. Частіше маємо ситуацію, коли люди починають займатися саме легалізацією самовільно побудованих будівель, при здійсненні з ними тих чи інших юридично значимих процедур (продаж, дарування, заповіт).

Порядок узаконення

До самобудів за новим порядком належать індивідуальні (садибнi) житловi, садовi та дачнi будинки, господарськi споруди, прибудови до них, громадськi будинки I та II категорiй складностi, якi зведенi без дозволу на виконання будiвельних робiт. Має значення й термiн, коли саме вони збудованi – до 31 грудня 2009 року. I заяву про їхнє прийняття в експлуатацiю буде подано до 31 грудня 2012-го.

Цей порядок встановлює також процедуру й умови прийняття в експлуатацiю таких будiвель, механiзм проведення технiчного обстеження їх будiвельних конструкцiй та iнженерних мереж.

Прийматиме об’єкти до експлуатацiїДержавна архiтектурно-будiвельна iнспекцiя України та її територiальнi органи. Це має вiдбуватися за результатами технiчного обстеження будiвельних конструкцiй та iнженерних мереж i за наявностi документа, що посвiдчує право власностi чи користування земельною дiлянкою, на якiй є самобуд. До речi, прийняття в експлуатацiю таких будiвель є безплатним.

Аби узаконити свiй самобуд необхідно подати до iнспекцiї за мiсцем знаходження об’єкта пакет документiв: заяву, встановленої форми про прийняття в експлуатацiю самобуду, два примiрники заповненої декларацiї про готовнiсть об’єкта до експлуатацiї, звiт про проведення техобстеження будiвельних конструкцiй та iнженерних мереж, з висновком про їх вiдповiднiсть вимогам надiйностi й безпечної експлуатацiї.

Потрiбнi також засвiдченi у встановленому порядку копiї: документа на право власностi чи користування земельною дiлянкою, на якiй розмiщений об’єкт, а також техпаспорта, виданого БТI. Важливо, щоб данi, вказанi в декларацiї, узгоджувалися з документами, якi подають разом iз нею. Цей пакет можна подати як особисто, так i через свого уповноваженого, або надiслати рекомендованим листом.

Iнспекцiя розглядатиме його протягом 30 днiв вiд дати подання документiв.

Що стосується звiтів про проведення техобстеження самобуду, то складенi в перiод вiд 23 липня до 31 грудня 2010 року, залишаються чинними для прийняття в експлуатацiю цих об’єктiв. Тобто повторно можна не робити. Якщо ж такого документа нема, треба провести техобстеження самобуду.

Сама процедура не проста і має кiлька етапiв. Пiдготовчий, адже треба подивитися, яке устаткування, прилади потрiбнi для обстеження. Потiм iде попереднiй, вiзуальний огляд, фотографування конструкцiй, визначення категорiї складностi будинку, можливо, навiть залучення атестованих лабораторiй для дослiджень чи експертiв для ухвалення обгрунтованого рiшення.

Далі призначається вiдповiдальний фахiвець, який з урахуванням даних попереднього огляду проводить оцiнку технiчного стану об’єкта та готує вiдповiдний звiт. До речi, без вiзуального огляду, а лише за фотографiями, вiдеозаписами чи кресленнями робити цього не можна. Звiт складають не менш нiж у двох примiрниках, на бланку виконавця, вiн мусить бути пронумерований та прошнурований, скрiплений пiдписом i особистою печаткою вiдповiдального фахiвця та затверджений виконавцем. Один iз примiрникiв видають замовниковi.

Отже, якщо в документах все добре, можна оформляти право власностi на самобуд. Слід лише зауважити, якщо декларацiя оформлена з порушенням вимог, її повертають. До речi, тільки це може бути причиною відмови, iнше не допускається. У такому випадку треба виправити недолiки й подати документи повторно. Якщо ж декларацiю зареєстровано, то датою прийняття в експлуатацiю самобуду є день реєстрацiї декларацiї про готовнiсть об’єкта до експлуатацiї.

Переваги та недоліки

Питання, що простіше – зібрати повний пакет дозвільної документації до початку будівництва чи узаконити готовий об'єкт, кожен вирішує для себе сам. Експерти не можуть однозначно сказати, що вартість узаконення істотно дешевша, ніж попереднє отримання всіх дозволів. Та й кожен випадок індивідуальний. Ціна питання настільки різна, що середню цифру важко вивести навіть в межах однієї області. Виходячи з того, що ті ж БТІ в різних регіонах прив'язані хто до району, а хто до облради. «Тарифи» дуже різні (в рази). Це так якщо коротко і не зачіпати нюанси. Знайомий ріелтор, наприклад, розповів, що за вирішення питання легалізації будинку 200 кв.м в Приірпінні він бере біля 2000$. А погодження будівництва інколи може бути на 20-40% дешевше, ніж узаконення самобуду.

У той же час, узаконення має одну незаперечну перевагу. Власник вже має готовий будинок. Він може в ньому жити, тоді як звичайна процедура отримання всіх дозволів на початок будівництва може затягнутися на невизначений термін, та й будівництво потім триватиме достатньо довго. Тож, потенційний власник будинку може виграти час, який міг піти на вирішення юридичних питань. Разом з тим юристи попереджають, що очікувана простота узаконення може обвернутися юридичними складнощами. Більшість фахівців у жодному разі не радять іти шляхом самовільного будівництва. Щоб виграти час, найбільш вірне рішення – це будівництво і паралельний юридичний супровід.

Процедура узаконення не дуже складна, але досить тривала. Узаконення вимагає спілкування з різними інстанціями, де потрібно отримувати дозволи і погодження. Тому вирішуйте одразу, займатиметеся узаконенням самостійно чи наймете юридичну компанію.

Якщо вирішили залучити юристів, зверніть увагу на досвід роботи компанії в сфері нерухомості та земельного права, наявність контактів з проектними організаціями, а також організаціями, що мають ліцензію на здійснення технічного обстеження. Обговоріть умови співпраці з юристами, зону їхньої відповідальності та розмір винагороди.

Пропозиції фірм щодо легалізації самобудів на Київщині:

Базові терміни введення в експлуатацію (узаконення) 2 місяці з моменту надання вихідних документів.

Метраж впливає на вартість виконання робіт.

100м-200м від 80 грн / м

200м-300м від 70 грн / м

300м - і далі від 60 грн / м

Остаточна і точна калькуляція розраховується після огляду об'єкта.

Узагальнені ціни вказані за роботу «під ключ», а не «до сертифіката».

За результатами роботи, Ви повинні отримати:

техпаспорт БТІ

сертифікат відповідності

Свідоцтво про право власності

Витяг з реєстру про реєстрацію прав власності

Експерти уточнюють, що формування остаточної ціни за пакет документів, які клієнт отримає від юридичної компанії, залежатиме також від того, наскільки терміново потрібно провести легалізацію. Вартість термінового узаконення може бути втричі вище звичайної ціни.

Розраховуючи бюджет оформлення самобуду варто мати на увазі розмір штрафів, який необхідно буде сплатити, включаючи адміністративне стягнення:

· за недотримання державних стандартів, норм і правил під час проектування, розміщення підготовчих робіт, робіт для будівництва, за будівництво і реконструкцію, а також прийняття в експлуатацію об'єктів і споруд побудованих з порушенням законодавства – з громадян – від 10 до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 170 грн. до 850 грн.), з посадових осіб – від 50 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 850 грн. до 1700 грн.)

· самовільне будівництво, а також самовільна заміна архітектурного вигляду будинків під час їх експлуатації з громадян – від 5 до 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 85 грн. до 170 грн.), з посадових осіб – від 50 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 850 грн. до 1700 грн.)

Навести порядок у сфері будівництва, вдосконалити законодавство, реформувати БТІ та систему видачі дозволів на будівництво брався ледь чи не кожен новий уряд. Та людям завжди виходило дешевше і швидше будуватися самовільно.

Однак схоже на те, що останні нововведення дійсно можуть змінити ситуацію, було б бажання. Адже якщо для того, щоб розпочати будівництво, потрібно буде лише оформити будівельний паспорт, подати та зареєструвати декларацію про початок робіт на будівництві, а при здачі об’єкта лише подати декларацію до Дозвільного центру та зареєструвати її в інспекції держбудархконтролю. Звичайно це можна зробити набагато швидше, ніж дочекатися рішення депутатських районних і міських комісій.

Втім усе-таки виникають сумніви. Досвід підказує – це нова бюрократична схема і чергова пастка для законослухняного громадянина, який зустрінеться із труднощами при реєстрації декларації або при здачі готового об’єкта в експлуатацію. Якщо подивитися форуми по нашій темі в Інтернеті, останнє твердження підкріплюється історіями з безліччю свіжих прикладів.

Р.S. Залишається останнє питання. Якщо людина не встигне чи не захоче узаконити самобуд, у визначені строки, що їй загрожує?

Можливо буде продовжено термін дії наказу Мінрегіонбуду, або ж виданий інший. А можливо, після закінчення дії наказу, розпочнуться тотальні перевірки, і власнику доведеться сплатити чималий штраф чи, навіть, пережити процедуру знесення. Та й неоформлений будинок, не прийнятий в експлуатацію неможливо ж успадкувати, продати чи подарувати.

Більшість знаючих людей зазначають, що зараз взагалі важко прогнозувати. Адже відомо, що через невизначеність з БТІ, оператори ринку нерухомості з початком нового 2012 року готуються до вимушеної відпустки. Якоїсь певної ясності фахівці очікують ближче до весни.