ChuykoArchitecture

Закон спрощує перепланування, але перепланування має відповідати законодавству, будівельним нормам. Пересічна людина не знає цього, але ці умови треба виконати. Сьогодні хтось перегородку забере, а завтра несучу стіну знесе, бо йому в інтернеті так порадили. Зазвичай такі радники не несуть відповідальності за свої поради, і при перших проблемах зникають з радарів. До мене особисто колись звертались люди - в панельній 10-поверхівці сусід почав на першому поверсі розширяти отвір у стіні. Питали - куди вони можуть звертатись, щоб перевірити чи дійсно так можна? Я порадив одразу в МНС звертатись. Те що продається та купується без проблем не означає що проблем не буде потім.

По-перше, хіба тут дозволена пряма реклама? По-друге, рейтинг суб'єктивний.

Я не знаю що там було 15 років тому, але БТІ не існує вже років 10, тому що будь-хто, хто має профільний досвід роботи може отримати сертифікат та займатись технічною інвентаризацією. У мене близькі родичі займаються інвентаризацією, і постійно зі мною радяться щодо відповідності архітектурним нормам, тому що вони теж несуть відповідальність за свою роботу. Так що я не те щоб розказую теорію - а цілком собі практичні речі, з якими маю справу кожного дня. І можу таких історій розказати, як люди через, здавалось би, дрібниці мали серйозні проблеми. Добавлено через 2 минуты Тобто ви готові потім спертись у суді на відповіді на якомусь сайті у інтернеті, а не на конкретні пункти конкретних законів? Комунальні БТІ (це нащадки колишніх БТІ) зазвичай роблять все лиш би взяти гроші, а результат їх не цікавить. Вони зроблять техпаспорт, потім ви підете з ним робити акт права власності, а вам його завернуть назад, бо буде невідповідність. Реєстратори теж не захочуть брати на себе відповідальність. Ви повернетесь назад у БТІ, почнете обурюватись, а вони вам скажуть "так ви ж просили просто креслення, от ми вам його і зробили". А от якщо хочете щоб по цьому кресленню потім ви змогли оформити документи - давайте зробимо, але за інший прайс. Це я вам з реального досвіду реальних людей розказую. Це якби вам продали автомобіль без мотора, бо ви ж домовлялись про купівлю автомобіля, але ж ніхто не обумовив що він ще їхати має. По кухнях над кімнатами - так, вичитав ДБН, там це не заборонено. Був ще колись ДБН по реконструкції житла, там це заборонялось, але той ДБН вже недіючий. Добавлено через 6 минут Звідки вилазять такі радники по всіх питаннях? Скільки я таких самовпевнених бачив, які начитаються інтернету, або наслухаються порад знайомих, а потім влітають на гроші і розгрібають проблеми. Приходять потім з опущеними головами, і просять допомоги. І в панельних будинках отвори на перших поверхах розширяють, бо їм так хочеться. І на балконах забирають стіну, бо їм треба двері, а не двері з вікном. Стіни несучі довбають, бо кум в Москві на стройці робив. Оці якісь шахти, що в стінах йдуть, замуровують. zakon.rada.gov.ua/laws/show/406-2017-%D0%BF#Text - ось перелік робіт що не потребують дозволу на виконання. Там є перепланування, але з певними вимогами. І всеодно, після такого перепланування як у автора теми у вас зміниться площа. І загальна, і житлова. Тобто техпаспорт треба буде переробляти. Інвентаризатор прийде і буде дивитись, і якщо у нього щось викличе підозру - він почне перевіряти на відповідність ДБН. Наприклад, приміщення площею 5.99 кв.м. кімнатою бути не може, бо кімната має мати площу мінімум 8 кв.м. Кожна ж квартира має мати загальну кімнату площею не менше 14 кв.м. для 1К квартир, і 16 кв.м для більших квартир. Кухня має мати площу 8 кв.м., допускається об'єднання з вітальнею якщо там буде електроплита. Але тоді площа кухні і вітальні має бути разом 24 кв.м. (16+8). І ще повно таких нюансів, про які в інтернеті не напишуть, але які можна прочитати у ДБН-ах. В тому числі й про відстані між сусідніми будинками на різних ділянках, особливо якщо один з них дерев'яний.

Так в тому й справа що знизу інша квартира, і такий перенос не дозволяється. Тобто ваш висновок щодо розміщення кухні над кімнатою не є правдивим. Хіба що квартира на першому поверсі, тоді можна. Інвентаризатор повинен перевірити відмінності планування, та відповідність їх попередньому техпаспорту. Інвентаризатор несе відповідальність своїм сертифікатом. Є список робіт, які не підлягають погодженню, наприклад перенести двері у перегородці, розібрати стіну між кімнатою і коридором. Якщо у вас зміниться площа хоча б на 0.1 кв.м (а при будь-якому переплануванні вона зміниться), то треба переробляти техпаспорт, якщо ви хочете щоб юридично було все чисто. Ви можете його і не переробляти, може потім і вдасться впарити лоху комусь таку квартиру, але якщо покупець хоча б трохи поцікавиться, це питання вилізе моментально, і навряд чи хтось захоче купувати квартиру з проблемними документами, або будете робити суттєву знижку. Я вже мовчу про те, що при будь-якому непорозумінні з сусідами, по найдрібнішій причині, вони матимуть серйозні аргументи в судах проти вас.

Читайте уважно ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення" 5.21 Не допускається розміщення туалету та ванної (або душової) над житловими кімнатами і кухнями. Ці приміщення допускається розміщувати над кухнею квартир, розташованих у двох або декількох рівнях. Не допускається кріплення приладів і трубопроводів безпосередньо до міжквартирних стін і перегородок, які огороджують житлові кімнати. Тобто ванну над кухнею робити можна, тільки якщо у вас дворівнева (або багаторівнева) квартира, і на нижньому рівні у вас кухня, а зверху над нею може бути ванна. Припустимо що не побачать, що не допишуть у техпаспорті, не перевірять. Але потім, коли ви захочете продати, чи провести будь яку дію з нерухомістю, це вилізе, і будуть проблеми.

Це не симетрично повернути, а зробити новий проект по мотивам попереднього проекту. Ваші зміни можуть потягнути за собою зміну планувальної та конструктивної схеми. І це ми ще не бачили параметрів ділянки, оточення та топозйомку. Звертайтесь, зроблю ескізи намірів забудови.

Написав у ПП. Проконсультую, пораджу на що звернути увагу при реконструкції, зроблю проект.

Вентиляцію ще можна організувати, щоправда примусову, коробами в стелі вивести до каналу. Якщо вже дуже треба - в підвісну стелю ховати, виводити цілу систему десь на балкон. Або просто привідкрите вікно. Але тоді виникає питання бюджету цієї затії.

Питання два: - як вам зроблять техпаспорт на перепланування? - як вивести каналізацію та підвести воду до кухні? На коридори та кладовки мокрими приміщеннями залазити можна, а от на житлові приміщення - не можна. Хоча зараз є невелика лазівка про те що можна робити об'єднані кухні-вітальні за умови обладнання їх електроплитою. Теоретично можна сказати що сам кухонний фронт над кухнею, і так проскочити. Але тоді постає питання, що кімната у вас буде над/під кухнею іншого поверху, що не допускається. Також її площа не відповідає нормативам. Хоча ви можете назвати її холом, коридором. Але основне питання - технічне. Каналізація буде йти через дверний отвір. Тут треба піднімати стяжку, або ставити якісь насоси, треба дивитись.

Вам жити, чи виділитись, щоб бути не як усі, або вам важливий суто ентузіазм, та пошук чогось нового?

Я не знаю про що саме там йде мова у відео, не маю можливості 3 години дивитись його, але 30 секунд на зміщення стіни ще не означає що потім не треба перевірити всі інші розділи проекту, та впевнитись що разом зі стіною посунулись фундаменти, перекриття, інженерні мережі. До того ж архітектор не завжди має змогу кинути все, і миттєво посунути стіну. Або платіть йому погодинно, купуючи персональний цілодобовий сервіс. Питання в ціні такого сервісу. Добавлено через 2 минуты Ви ж розумієте що порівняння нерелевантні? Як і послуги що надаються. Та й 50-річна стриптизерша може вчити 20-річних, заробляючи при цьому всі 90 тис.

Деколи щоб зробити щось за 30 секунд - треба десятиліття навчання, практики та досвіду. Витрачений час, витрачені ресурси, витрачені гроші. Це як з лікарями - кожен може піти і купити ліки в аптеці, але ж питання в тому які саме ліки у конкретному випадку, та яке дозування має бути? Це як з юристами - всі закони є в загальному доступі, можна ж вивчити і самому розібратись.

Замінити гнилі дошки, почистити, пошкурити, пофарбувати. Зробити відмостку навколо, і красивіше буде, і низ мокнути не буде. Добавлено через 49 секунд І щоб потім будинок згнив за кілька років. Ну і немає матеріалу більш мерзенного та фейкового, як профнастил під камінь або цеглу.

Так і тонна автомобіля може коштувати 1000$ (Таврія), а може і 50000$ (Tesla)

Звідки ви взяли 1650$ за все? Якщо взяти всю вартість проекту у 5000$, та розкласти його на 3 складові - архітектуру, конструктив та інженерні мережі, то кожна з них буде коштувати 1650$. Тобто архітектор отримає 1650, конструктор 1650, мережевик (або кілька мереживиків) теж отримають 1650. Звичайно, це все дуже усереднено, але в загальному порядок такий.

Світова практика у визначенні вартості проектування теж опирається на відсоток від вартості будівництва. Другий варіант — погодинна оплата, але це більш актуально для великих команд і великих проектів, де все структуровано та регламентовано. У приватному будівництві навряд чи актуально. Власне, цей ДСТУ є рекомендаційним, його переважно використовують для визначення вартості проектування об'єктів за кошти платників податків, тобто державного бюджету. Думаю, ви знаєте також про збірники цін на проектування, от вони дійсно ще з 80-х. Щодо того що архітектор буде зацікавлений підняти вартість своєї роботи, заклавши дорогі матеріали — тут вже про довіру. Замовник приходить до архітектора зі своїми побажаннями, архітектор далі розказує і пояснює, в тому числі і вартість тих чи інших рішень. Деколи проект з дешевших матеріалів може бути складнішим (відповідно і дорожчим) ніж проект з необмеженим бюджетом на будову.

... тобто 25-30$/кв.м. Це ціни по Києву за архітектурно-будівельну частину? Чи входить сюди нагляд та супровід будівництва? Бо у регіонах менше.

Щось тема перетворюється на хейтспіч. Щоб знизити градус напруги, покажу таблицю з офіційного документу, ДСТУ Б Д.1.1-1-2013 Правила визначення вартості будівництва. Це рекомендований документ для визначення вартості проектування відносно вартості будівництва. Зазвичай приватні будинки відносяться до класу наслідків СС1, і зазвичай знаходяться в бюджеті 2-5 млн грн (100-200 тис $). Тобто усереднена вартість проектування такого будинку має складати 5%. Тобто 5-10 тис. $. Звичайно, сюди входять всі розділи проекту, архітектура, конструктив, інженерні мережі. Хоча, з практики, кожна з вищеназваних частин займає десь по третині вартості. Звичайно, цей ДСТУ не є обов'язковим, та й ринок завжди диктує свої умови, не можна підігнати всі проекти під одну ціну.

Вартість проектування дуже індивідуальна, якщо орієнтовно, то це 5-50$ кв.м. Вартість залежить від об'єму інформації у проекті. Може бути ескізний проект, планування і загальний вигляд. А може бути весь проект пророблений до цвяха. Залежить від конкретної ділянки, грунтів, технології будівництва, конструктивних рішень, складності. Наприклад, можна будувати з збірних заводських елементів, а можна з монолітного залізобетону, з триметровими консолями та складними рішеннями. Це все впливатиме на процес та вартість проектування. Типові проекти можете розглядати або у вигляді "як є", без жодних змін, або брати за основу, як схему, не прив'язуючись жорстко до них, і роблячи індивідуальний проект під себе. Треба знати параметри вашої ділянки - розміри, орієнтація по сторонах світу, звідки під'їзд, який ухил ділянки? Тобто проект треба розробляти під конкретну ділянку. Вра***те що ви показуєте будинки площею 200-250 кв.м. Двоповерховий будинок площею 130 кв.м. з пласким дахом може виглядати специфічно, не кожному сподобається. Буде маленький, і високий, пропорції можуть бути не дуже. А от 130 кв.м. на один поверх - буде виглядати набагато краще, можна зробити щось подібне до першого фото.

Якщо зробите геодезію перед розрівнюванням, то при проектуванні зможете точно спланувати рельєф, щоб не було так, що десь пересипали, а десь недосипали.

Планування треба розглядати комплексно, включно з планованим конструктивом будинку. по плану з сайту виглядає що перекриття монолітне, а з мого досвіду проектування в Тернополі - 80% будинків перекриваються панелями. А це вплине на планування. З кухні, душової та ванни не показані витяжки, а вони будуть. Диван у вітальні - розміром з лавку, там двоє людей ледве помістяться, а сама ширина вітальні - 3.4 метри, для малої квартири буде малою, а не те що для будинку. Я вам написав у приватні повідомлення, можу допомогти та порадити.

Якщо у вас буде дерев'яний дах, то це ІІІ-й ступінь вогнестійкості, і 8 метрів між будинками. І-ІІ сутпінь - це цегла/газобетон, і залізобетонне перекриття та конструкції.

От саме, фактично там конвеєр, який чітко налагоджений випускати типову продукцію. І це має бути команда мінімум з 4-5 людей. Колись спілкувався з німцем, він собі якраз робив проект будинку. Захотів підняти стіну мансарди на 20 см. Йому порахували що вартість будинку виросте на 15-20%. Після цього не так вже й хотілось ту стіну піднімати, і так нормально. Це у нас можна 10 варіантів зробити, і ще 10 змін туди внести. А там простіше трохи, люди рахують час та гроші.

Саме так, у нас архітектор вважається творчою професією, мусить сидіти в шарфі та береті і творити. Насправді ж архітектруа це більше про управління. Як звести докупи всі складові, щоб це було зручно, безпечно, та в рамках бюджету. Також до архітектора немає довіри, він "малює" проекти. Люди звертають увагу на картинку, але що за нею стоїть - їх не дуже цікавить. Поки не порахують вартість реалізації, або через роки зрозуміють в чому саме вони помилились. Всі вміють будувати, той "на стройці в Москві робив", той "дачу міністру строїв", той "знає як то сі робе, нашо мені ті малюнки". В Німеччині, чи тій же Польщі, проект можуть робити 2 роки, а будувати рік. Мова йде про великі об'єкти. Тому що на етапі проектування відпрацьовують та моделюють всі ситуації, враховують всі дрібниці, і потім на будові тільки діють по інструкції. Але і вартість проектування 5-10% від вартості будівництва.