Пошук по сайту

Будучи юристом (адвокатом), я, в частности, занимаюсь сопровождением сделок по приобретению/продаже земельных участков (домов, квартир и т.д.), согласованием проектов, оформлением/переоформлением документов на землю/дома, оформлением самостроев и т.п., и мне в личку поступает много однотипных вопросов, которые касаются документов на землю/дома, налогообложения сделок, их сопровождения и т.д. И дабы не отвечать много раз на одно и тоже, и видя, что интересуют всех, в принципе, одинаковые вопросы, я решил отвечать на подобные запросы в этой ветке. Поэтому, если есть вопросы – задавайте. Со временем я систематизирую основные темы так, чтобы даже каждый смог сразу же найти то, что его интересует. Отзывы обо мне можно прочитать тут. Начну с "базового", ИМХО: прежде, чем вообще рассматривать возможность покупки (или заключение договора купли-продажи) какого-либо участка, обязательно требуйте госакт с кадастровым номером или же, за неимением такового, акт + справку о присвоении кадастрового номера. Госакт должен быть обязательно оформлен/зарегистрирован на имя продавца, поскольку часто предоставляют госакт на "старого владельца", а только потом сообщают, что, мол, еще 2 недели, и мы все оформим как положено. Кроме того, настоятельно рекомендую сразу же сообщить продавцу/брокеру Ваши условия заключения сделки. Например: обязательное личное присутствие продавца, отказ от уплаты подоходного налога со своего кармана, заключение сделки только по реальной цене и т.д. Также не рекомендую заключать никаких предварительных договоров, передавать задатки (это уже на форуме обсуждалось массу раз) или просто какие-либо деньги до заключения основого договора. А вот и пример из жизни. PS: Сразу оговорюсь, что в теме я могу дать только общие рекомендации, а для полноценной консультации (сопровождения) необходимо работать с реальными документами и/или выезжать на участки.

Рекомендую прочитать всем, кто, хоть когда-нибудь, будет продавать/покупать недвижимое имущество - квартиры, дома, земельные участки, офисы, магазины, подвалы, склады… в общем, любую недвижимость, а также объекты незавершенного строительства (недострои). Предупреждаю: многабукф. Итак, всем известна ситуация покупки/продажи недвижимости, при которой две стороны решают кто будет платить «за оформление сделки» и тот, на кого сваливается такое «счастье» дрожащими руками калькулирует свои потери… А, поскольку такие затраты определяются как % от суммы сделки, то в 90% случаев оформление осуществлялось не по реальной стоимости, а по стоимости, которую указывало БТИ (бюро технической инвентаризации) в документах, которые требует на сделку нотариус. Конечно же, стоимость квартиры в Киеве по документам БТИ может быть и 50 тыс. грн. и 200 тыс. грн., хотя все прекрасно понимают, что за такие деньги квартиру площадью 90 квадратов не купишь… В моей практике были такие контрастные цифры как 600(!!!) грн. (по БТИ) при реальной стоимости в 40 тыс. у.е. С таким положением вещей наше государство мириться не захотело и придумало способ, как заставить всех прописывать в договорах реальные цифры. На самом деле, мотив прост – это еще один (новый) источник наполнения опустошающегося бюджета. Но, не спешите критиковать – в этом есть и положительные моменты. Так вот, совсем недавно вступило в силу действие Постановления Кабмина №1103*, согласно которому все договора купли-продажи (обмена) физлицами своей недвижимости должны облагаться налогом, который рассчитывается исходя из цены такого договора, но не меньше РЫНОЧНОЙ стоимости. Что это значит для «простых» людей? А то, что теперь надо оценить свою недвижимость перед продажей и заплатить налог от суммы, которую укажете в договоре, но, как было сказано выше, не менее суммы, в которую оценит вашу недвижимость оценщик. Положительные стороны нововведений: - народ (со временем) перестанет крутить руки себе, покупателю/продавцу, нотариусу, оценщику, а привыкнет все сделки заключать по честной – рыночной стоимости. Но это будет очень нескоро; - в некоторой степени это нововведение защищает покупателя, ибо, в случае отмены сделки, он получит назад свои честно указанные в договоре деньги, а не сумму в 2-3-5, а то и 10 раз меньше; - при «чтении» всех документов ни у кого из читающих не возникнет лишних вопросов, т.е., например, квартиру/дом купили по «договоренности» за 1000 грн., а через год под нее берут кредит в 100 000 у.е., естественно банкир обратит внимание, даже зная систему изнутри. Доверия такой разброс цифр не прибавляет; - это может помочь тем, у кого распалась семья, и они не знают, как поделить имущество. Простой пример – квартира куплена до брака по заниженной (по договору) цене, заключен брачный контракт, по которому все нажитое до брака имущество становится общим, устанавливается пропорция кто сколько «внес в общий котел», а при разводе делится по такой же пропорции (случай из жизни). Очень сильно потерял супруг, внесший в этот общий котел более 90%, а по документам получилось - меньше половины… Отрицательные стороны нововведений: - однозначно увеличение затрат на сделку в части госпошлин и иных платежей у нотариуса; - добавляется еще один обязательный документ, который необходимо сделать перед сделкой, и, соответственно, потратиться на него – это отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества, которое будет отчуждаться. Советы (как специалиста) по выбору оценщика: - оценщика, как и любую другую услугу (товар) выбирайте не по цене, а по рекомендации тех, кто уже пользовался такими услугами, если же опыта такого ни у вас, ни у ваших знакомых нет, то интернет вам в помощь, но: - не ведитесь на рассказы что вам выдадут готовый документ в течение 1 часа. Не спешите и не торопите оценщика, отчет требует времени, как минимум 4-5 часов (при простом типичном объекте), а вообще в среднем 1-3 дня для подготовки качественного отчета по 1 объекту; - попросите показать хотя бы «на пальцах» что вы получите за свои деньги. Нормальный отчет по оценке квартиры (участка, дома) НЕ МОЖЕТ быть на 2-3 страницах. Пункт 56 Национального стандарта №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» гласит, что отчет должен содержать кучу пунктов, которые (при шрифте 10-12) можно, только со скрипом, всунуть в 10-15 страниц, но, как правило, это растягивается на 25-40 страниц + приложения, которые прибавляют еще 10-15 страниц. Итого, нормальный отчет это 20-60-ти страничная «книжка». А если вам предлагают 1 листик и за 10 минут – бегите от такого оценщика. К нему рано или поздно придет «дядя в погонах» и будет ему «счастье»… А вам будет счастье, если документов по вашей недвижимости, у такого оценщика, эти «дяди в погонах» не найдут; - не ловитесь на «извращенцев», которые квартиру считают с помощью методов высшей математики, используя свои познания теории вероятности, с привлечением астрологов и перечитыванием центурий Нострадамуса… только переплатите за работу, которую 95% оценщиков выполнят проще, быстрее, дешевле, но не менее качественно; - громкое имя оценщика тоже надо не всегда, т.е. если вы решили переоценить свой «маленький свечной заводик» (по типу Криворожсталь), то, конечно же, ищите опытного оценщика, а если предполагается оценка жилого дома, квартиры и прочей мелочи, то именитый оценщик только возьмёт с вас 300 у.е. вместо 100у.е.; - дайте возможность каждому заниматься своим делом, в т.ч. оценщику, постарайтесь не озвучивать ВООБЩЕ своих пожеланий по результату оценки. Объясняю почему – во-первых, некоторые оценщики очень честолюбивы и ваши «познания рынка недвижимости» могут воспринять как оскорбление в свой адрес и, тогда вы узнаете, что клиент не всегда прав и может быть послан по всем известному адресу; во-вторых, каждый мало-мальски опытный оценщик прекрасно понимает, что если отчет для продажи, то заказчику «надо подешевле», а если для залога – то «подороже» и, инстинктивно так и сделает, только в рамках разумного; в-третьих, как уже говорилось, в ваших же интересах получить качественную работу, а не слепленную как попало, несоответствующую законам и стандартам бумажку… Советы как человека: - ну, если уж совсем бюджет ограничен / жаба давит / привычка торговаться / нежелание кормить нотариуса (нужное подчеркнуть), то идите и ищите оценщика, который вам «нарисует» стоимость в 10 раз ниже, да еще и возьмет с вас 200 грн. и сделает все за полчаса. Уверен, вы найдете такого. Но, только потом, пеняйте на себя в случае срабатывания поговорки про жадного, который, как известно, платит дважды. Скажу вам как оценщик – НИ ОДИН ОЦЕНЩИК НЕ СМОЖЕТ ОБОСНОВАТЬ ЗАНИЖЕНИЕ НОРМАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В ДВА РАЗА (про в 3, в 4… в 10 раз я вообще молчу). Т.е. документ, который вам выдадут, будет изначально ПОДДЕЛЬНЫМ, НЕДОСТОВЕРНЫМ и может повлечь за собой отмену всей цепочки (сделки), чего никому не желаю испытать на своей шкуре. Если будут вопросы, пишите, по возможности буду отвечать. * - кому интересно почитать документ, то милости просим на сайт Верховного Совета Украины - zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1103-2011-%EF Постанова КМУ від 26 жовтня 2011 р. N 1103 «Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)», собственно говоря, документ для оценщиков.

Подскажите пожалуйста, какие налоги мне необходимо будет заплатить при переходе земельного участка (приватизированного) в право собственности (завещание)? Как долго процесс переоформления длится?