Покупка квартиры для сдачи в аренду

[igor_gia]

Всем привет.

 

Тема инвестиций в квартиры для последующей сдачи обсуждалась уже не раз в смежных темах, но решил создать отдельную тему.

 

Интересует спокойная инвестиция, то есть, вариант с посуточной сдачей, либо сдачей койко-мест и т.п. не рассматриваю.

 

Думаю купить 1 или 2х комнатную квартиру.

Варианты - либо Позняки, Осокорки, либо где-то поближе к центру на правом берегу (Печерский район или часть Голосеевского).

 

То есть есть варианты либо в хрущевке 1 комнатную или гостинку, или где-то подальше, но уже можно и 2х комнатную потянуть.

 

Различные рейтинги и усредненные цены аренды на сайтах типа realt.ua или domik.net показывают среднюю температуру по госпиталю.

 

Поэтому прошу совета бывалых. Какие варианты предпочтительнее. Желательно с примерами и цифрами.

 

Суммарный бюджет - 60, максимум 70 куе.

[webworker]

Предпочтительный вариант:

-Однокомнатная

-не крайние этажи

-не новый дом, но и не очень старый (идеально 70-е, 80-е, 90-е)

-как можно ближе к метро, но не далее 1-1,5 км от метро

-очень желательно НЕ Осокорки-Позняки-Харьковская, Вырлица, Бориспольская. Там очень компактная и высокая застройка, что не только создаёт неуют, но и влечёт за собой много предложений аренды. И даже новостройкой сложно конкурировать. Ну и/или плюс "запахи" (Харьковская-Вырлица-Бориспольская сто процентов). Все остальные станции, где есть жильё, подходят.

-состояние - средний обычный нормальный не сильно старый ремонт (такая же мебель). Так сказать хорошая косметика с элементами под евро. Советских ремонтов и мебели избегать. Суперевродизайнерских ремонтов тоже избегать.

-Плита, холодильник, стиралка обязательно.

-Кондиционер, микроволновка, телевизор не обязательно, но желательно.

-Подъезд-лифты-соседи: это очень желательно не должно вызывать ужас.

 

Бюджет указан правильно.

 

Удачи)

[igor_gia]

webworker,

А может и есть что предложить?

[Mr.Victor]

А какие сейчас цены на реальные сделки по аренде, скажем однокомнатной квартиры недалеко от метро указанной категории.Столько висит объявлений о дешевых квартирах в новостройках,как никогда и не будет ли впоследствии перенасыщения и демпинга ввиду большого количества предложений?

[igor_gia]

А какие сейчас цены на реальные сделки по аренде, скажем однокомнатной квартиры недалеко от метро указанной категории.Столько висит объявлений о дешевых квартирах в новостройках,как никогда и не будет ли впоследствии перенасыщения и демпинга ввиду большого количества предложений?

 

Поддержу вопрос. И еще вопрос.

Есть ли смысл связываться с гостинками?

Чем хуже сдавать 2х комнатные?

 

И мне казалось, сдавая квартиру на 1м этаже риски разгребать последствия затопления нижних соседей нерадивыми арендаторами ниже. Или квартиры на 1м этаже сдаются хуже/дешевле?

И как минимизировать вышеописанный и подобные риски?

[webworker]

А может и есть что предложить?

Уже нету.

Недавно продал квартиру. Полностью подходила под описание. Только телевизора и микроволновки не было.

Купили для таких же целей, что и вы ищете.

 

Добавлено через 2 минуты

А какие сейчас цены на реальные сделки по аренде, скажем однокомнатной квартиры недалеко от метро указанной категории.

Ну вот на Левобережке квартиры из моего описания (1-1,2 км до метро) предлагаются за 4000-4200-4500 плюс счетчики(или плюс еще и квартплата). Сдаются тоже наверное в этих пределах. Еще сезонность важна. Большой спрос в августе-сентябре-октябре. Тогда можно сдать по максимуму.

 

Добавлено через 2 минуты

Есть ли смысл связываться с гостинками?

Есть. Если для аренды. Если для себя, то тоже есть, если на большее денег не хватает.

Удачно подобранная гостинка (как вариант на Борщаговке возле станции скоростного трамвая) может сдаться за столько же, сколько и полноценная однушка на той же Левобережке за 1 км от метро. Но при этом купить такую гостинку можно ощутимо дешевле.

 

Добавлено через 3 минуты

Чем хуже сдавать 2х комнатные?

Двухкомнатные стоят ощутимо дороже, но сдаются ненамного дороже.

К тому же двушки очень редко снимают самые желаемые клиенты - один человек или семейная пара без детей. В двушки идут или два человека в складчину, или семейная пара с ребёнком/детьми. А это уже клиенты классом похуже.

 

Добавлено через 31 секунду

И мне казалось, сдавая квартиру на 1м этаже риски разгребать последствия затопления нижних соседей нерадивыми арендаторами ниже.

Не ниже, а вообще отсутствуют.

[igor_gia]

Удачно подобранная гостинка (как вариант на Борщаговке возле станции скоростного трамвая) может сдаться за столько же, сколько и полноценная однушка на той же Левобережке за 1 км от метро. Но при этом купит такую гостинку можно ощутимо дешевле.

 

Так там, вроде, нет метро. И сужу по своим друзьям, снимающим не первую 1 комнатную на Харьковском массиве - снимают где-то по 3500 грн/мес.

 

Стоит ли замахиваться на Печерский район? Или там не самое лучшее соотношение стоимости квартиры к арендной плате получается?

 

И мне казалось, сдавая квартиру на 1м этаже риски разгребать последствия затопления нижних соседей нерадивыми арендаторами ниже.

Не ниже, а вообще отсутствуют.

Так чем плох 1й этаж??

[mutineer]

купил 1-к хрущик за 42 куе. на приорке. ремонт + мебель + техника обошлись в 5 куе. Улетел в аренду за 3600 грн

[webworker]

Или квартиры на 1м этаже сдаются хуже/дешевле?

Хуже/дешевле.

Исключение -когда повышенный спрос и гребут всё. В прошлом ноябре почему-то такое было. В этом году такого нет.

Если первый этаж, то можно заглядывать с улицы в окна, могут залезть воры плюс все звуки улицы (люди, коты, собаки) в квартиру.

 

Добавлено через 55 секунд

И как минимизировать вышеописанный и подобные риски?

Способ один - очень тщательно выбирать клиентов и прописать все моменты в договоре.

 

Добавлено через 10 минут

Стоит ли замахиваться на Печерский район? Или там не самое лучшее соотношение стоимости квартиры к арендной плате получается?

Надо считать.

К примеру Левобережка.

Стоимость квартиры 65 000 уе. Аренда 4000-4200.

Приорка.

Стоимость квартиры 42000уе+5000уе=47000уе. Аренда 3600.

Черниговская например.

Квартира 60000уе, аренда 3800-4000

Печерск. Аренда где-то 4500-5000. Стоимость квартир не знаю, если честно.

 

Добавлено через 1 минуту

купил 1-к хрущик за 42 куе. на приорке. ремонт + мебель + техника обошлись в 5 куе. Улетел в аренду за 3600 грн

Это не прошлой осенью было? Если прошлой, то не считается)))

 

Добавлено через 3 минуты

И еще: у хрущей и гостинок есть реальная опасность проседания в цене. И это будет немного нивелировать доход от аренды.

Хрущи точно падают в цене постепенно (но падение может и остановиться. Не падать же им вечно).

А вот домики 70,80,90-х годов недалеко от метро держатся.

[mutineer]

Это не прошлой осенью было? Если прошлой, то не считается)))

 

этой осенью, купил в сентябре

 

Добавлено через 11 минут

а вообще если ТС'у не надо денег прямо сейчас, то может стоит найти еще тыс.25 и взять две гостинки или хрущевки. Две такие квартиры заработают вам эти 25 тыс. за два с половиной года.

[igor_gia]

а вообще если ТС'у не надо денег прямо сейчас, то может стоит найти еще тыс.25 и взять две гостинки или хрущевки. Две такие квартиры заработают вам эти 25 тыс. за два с половиной года.

 

Не понял, что значит "не надо денег прямо сейчас"? Что одна гостинка, что 10 гостинок - отдача инвестиций пропроциональна.

Ну и тут уже писали что хрущи падают в цене. Не хотелось бы, после того как они окупятся, они сильно обесценились.

[mutineer]

Я бы не сказал что они падают, за год, ну вот зуб на холодец, не падали.

Просело на НГ, подорожало к маю - качели минимальные.

Вебвокер смотрел на цены как продавец, и продавая свою квартиру был вынужден признать что ошибся с пониманием цены.

Я же в этом году купил 2 квартиры и тоже сижу в засаде, мониторю и иногда прозваниваю, т.к. в след году хочу еще одну взять.

Цена на хрущи и гостинки падает только тогда, когда все падает.

Причем чем дешевле, тем меньше падает.

Квартирный вопрос ныне острый как никогда.

А причины сильно падать нет.

Хрущи могут боятся только бешеных объемов строительства новых домов по доступной цене, а таких объемов нет.

Упадет из-за отсутсвия ипотеки? Ее уже нет, и давно причем.

А рано или поздно кредитование появится - тогда и цена резко подскочит на все, в т.ч. на гостинки, хрущи и т.п.

[ihtiandr consulting]

Я бы не сказал что они падают, за год, ну вот зуб на холодец, не падали.

Просело на НГ, подорожало к маю - качели минимальные.

Вебвокер смотрел на цены как продавец, и продавая свою квартиру был вынужден признать что ошибся с пониманием цены.

Я же в этом году купил 2 квартиры и тоже сижу в засаде, мониторю и иногда прозваниваю, т.к. в след году хочу еще одну взять.

Цена на хрущи и гостинки падает только тогда, когда все падает.

Причем чем дешевле, тем меньше падает.

Квартирный вопрос ныне острый как никогда.

А причины сильно падать нет.

Хрущи могут боятся только бешеных объемов строительства новых домов по доступной цене, а таких объемов нет.

Упадет из-за отсутсвия ипотеки? Ее уже нет, и давно причем.

А рано или поздно кредитование появится - тогда и цена резко подскочит на все, в т.ч. на гостинки, хрущи и т.п.

 

Есть ещё отложенное предложение: квартиры, которые достаются в наследство, продаются, чтобы уехать из страны в поисках лучшей жизни, да и просто пропиваются. Сейчас пересичные попускаются в аппетитах на многие ништяки. Когда будет кушаться не только невкусно, но и не так часто, как хотелось бы, многие предпочтут вкусно кушать в однокомнатной, чем голодать в трёхкомнатной. Моя бабка в 2001 году всерьёз думала поменять свою четырёхкомнатную квартиру на двухкомнатную моего двоюродного брата, потому что коммуналку не тянула. Вкладывать живые деньги в недвижимость в надежде на 1% дохода в месяц можно только в стране, где нет ни сверхприбылей, ни серьёзных рисков.

[webworker]

Вебвокер смотрел на цены как продавец, и продавая свою квартиру был вынужден признать что ошибся с пониманием цены.

Это вы про четырёшку?

Ну тогда я много ошибался. Всё мне в новинку было.

А вот когда продавал однушку недавно, то нигде ошибок в понимании уже не было.

 

Добавлено через 5 минут

Я бы не сказал что они падают, за год, ну вот зуб на холодец, не падали

Ну не скажите.

 

Двушка возле метро Дарница - 55 тысяч.

 

Потом недавно на форуме Gorgon выставлял трёшка на Борщаговке 62 тысячи.

 

Это реальные цены предложения. И покупать их не спешат.

 

Ни год, ни два, ни три назад таких цен не наблюдалось.

 

Падение на лицо. Но далеко не факт, что оно продолжится.

 

С гостинками, есть подозрение, такая же картина.

 

А вот к примеру цена на ту квартиру, что я продал (1-к БПС-ник на Левобережке) последние 4 года (2009, 2010, 2011, 2012) пасётся на одном уровне (65 тысяч плюс минус тысяча). Я следил.

И за неё дают больше чем за двушку-хрущ на Дарнице и трёшку на Борщаговке.

Хотя, год-два-три назад такого не было.

[mutineer]

webworker, та были такие предложения и в зимой, и весной. Их не так много, но они есть.

 

ihtiandr consulting, я понял о чем вы говорите. Я так того хруща и купил за 42 тыс, хотя она и за 46-47 продалась бы в том же состоянии. Но все-таки не думаю, что этот фактор окажет существенное влияние на цены.

[ihtiandr consulting]

ihtiandr consulting, я понял о чем вы говорите. Я так того хруща и купил за 42 тыс, хотя она и за 46-47 продалась бы в том же состоянии. Но все-таки не думаю, что этот фактор окажет существенное влияние на цены.

 

Если бы и за 46-47 продалась, я бы продал, зафиксировал прибыль и ждал бы следующий вариант, чтобы так же купить и продать, не заморачиваясь на аренду.

[mutineer]

В принципе мысль интересная, но не для меня. Этот вариант я ждал в засаде 2.5 месяца, времени тратится на поиски все-таки не мало. Мне выгоднее по специальности работать - и проще, и выгоднее, и удовольствия больше. А если бы постоянно заниматься купи-продайкой, то от основной работы денег меньше будет.

[webworker]

ihtiandr consulting, 1) не факт, что продастся за столько. 2) 5% налог.

[mutineer]

кстати, тоже верно

[ПавелП]

...Моя бабка в 2001 году всерьёз думала поменять свою четырёхкомнатную квартиру на двухкомнатную моего двоюродного брата, потому что коммуналку не тянула. Вкладывать живые деньги в недвижимость в надежде на 1% дохода в месяц можно только в стране, где нет ни сверхприбылей, ни серьёзных рисков.

 

поддержу, тоже не понимаю,

 

какой смысл вкладываться ради 1% (без учета налогов и квартплаты...которая может вырасти в разы/без учета субсидий/)

 

разве что в надежде что НАШИ кв.м будут самыми дорогими в мире...

 

впрочем, у НАС также трудно понять арендаторов, которые платят до 15% стоимости квартиры в год ))

[fikysss]

Метод нахождения:

а) Общение с бабушками и консьержами.

б) Общение с банками на тему залогового майна.

 

Метод выхода:

с 1-го дня покупки начинаем продавать ставим +10% от стоимости покупки.

 

Постоянные затраты: 10% от аренды на ремонт, 10% - страховка

 

1. Вариант:

Гостинка Лесной покупка 47к (с оформлением) - аренда 4500грн.

Арендаторы - студенты торгового. Милютенко в районе школы 189. Основная проблема: Участковый - лучший друг.

2. Вариант:

Печерск Гостинка покупка 70к (с оформлением) - аренда 6000грн. Арендаторы - разные. В основном офисный планктон. Лабораторный переулок.

Основная проблема: Частая смена арендатора (1 раз в 10 месяцев)

 

Оплата сопутствующих платежей не входит в стоимость аренды:

Комуналка, Свет, Охрана, Вода, ТВ, Инет. Оплаивается арендатором по предоставленным счетам в руки владельцу. Владелец оплачивает через инет.

 

Добавлено через 4 минуты

Интересно заниматься если в собственности не менее 20 квартир.

Причины:

1. На что-либо другое времени не остается.

2. В среднем на 1 квартиру уходит 1 день в месяц. Там инет слетел, там стиралка поломалась, там пьянка соседи негодуют, там отопление не работает, там показ по продаже там розетка перегорела и т д.

[webworker]

Гостинка Лесной покупка 47к (с оформлением) - аренда 4500грн.

Не будет там 4500.

 

Добавлено через 55 секунд

Печерск Гостинка покупка 70к (с оформлением) - аренда 6000грн.

Тоже вряд ли. Хотя бы 5000 было.

 

Добавлено через 48 секунд

Интересно заниматься если в собственности не менее 20 квартир.

Это вообще ужас.

[fikysss]

webworker

С Вами спорить не буду. Я дал свой фактаж на сегодня по стоимости аренды. Стоимость продажи дал исходя из предложений по состоянию на сегодня. Я Вас сейчас еще больше убью наповал. Студентам торгового я сдаю и очередь стоит с залогом в размере 3-х месячной оплаты.

[mutineer]

fikysss, тоже заставили задуматься...

[ihtiandr consulting]

Метод нахождения:

а) Общение с бабушками и консьержами.

б) Общение с банками на тему залогового майна.

 

Я недавно помог купить квартиру приятелю методом тупого спама. Раскидал 200 визиток "Хочу купить вашу квартиру" в нужном районе, трое позвонили, покупатель выбрал лучший вариант. Заработал я на этом гешефте только спасибо, но зато узнал, что такой подход работает.