Реанимация недостроя и разгадки чужих идей

[is2237]

Здравствуйте, форумчане! Приобрел в ноябре 2012 недостроенный дом с участком в с.Бузовая Киево-Святошинского района. Дом общей площадью 242,8, участок 14,4 сотки (вынесен в натуру). Год постройки – 2009. Земля была с актом под «для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд», а документы по дому - Інвентарна справа БТІ + Будівельний паспорт. Из подведенніх коммуникаций – ничего. Условия продажи были следующими: цена - $60000, покупатель платит налоги и оформление. Схема продажи предлагалась как участок со стройматериалами, но почитав советы знающих людей на этом форуме, я решил оформлять дом как объект незавершенного строительства. По покупке-продаже именно незавершенки тем не нашел, поэтому распишу свое оформление подробнее, может кому-то информация будет полезной.

Итак, заключили с хозяином предварительный договор у нотариуса, сразу же на меня сделали доверенность для возможности оформления необходимых документов по земле и незавершенки. По моей просьбе доверенность сделали с правом передоверения – этот нюанс был потом задействован.

Дом изначально строился как самострой, а потом начали оформление. В строительном паспорте было:

1. Протокол ГАСКа о админарушении.

2. Постанова ГАСКа о взыскании штрафа.

3. Протокол пожарного надзора.

4. Протокол управления охраны здоровья.

5. Постанова управления охраны здоровья о взыскании штрафа.

6. Протокол санэпидемстанции проведения дозиметрических измерений.

7. Решение исполкома сельсовета о разрешении изготовления техдокументации

Показал имеющиеся документы в БТИ Главному инженеру и получил ответ, что для изготовления техпаспорта на дом обязательно надо «Повідомлення про початок будівництва» с ГАСКа. При самом БТИ один юркий человек предложил услуги фирмы, находящейся при ГАСКе. Заехав к ним услышал впечатляющую цифру за это уведомление – 35000 грн. (тридцать пять тысяч грн.). Откуда она взялась? Берется некий тариф Х, умножается на квадратуру дома – это и есть стоимость. Такие же «тарифы» потом применялись и в самом БТИ.Сумма, конечно же, меня сильно впечатлила и платить сразу такие деньги был не готов. Начал искать другие фирмы по содействию оформления. Фирм таких не очень много, но у всех была такая же «формула по квадратуре», и что самое неприятное, - размытость по срокам и окончательной стоимости. Но таки удалось найти фирму с приемлемыми ценами и ясными сроками. Уже на них я передоверил доверенность, выданную мне хозяином. «Повідомлення про початок будівництва» с ГАСКа - $1300 + 750 грн. (9 дней), Техпаспорта БТИ + витяг прав власності ($2000 + $500) (2 недели), справки по земле (Витяг з поземельної книги, нормативно-грошова оцінка, обмеження/обтяження) - $500 (1 неделя). Почему не пытался получить эти документы официально? Оформление начал в октябре, потому важный ориентир был успеть до Нового года, т.к. с Нового года БТИ и Земресурсы передают полномочия Минюсту, и всё могло просто «зависнуть» в неопределенности.

С БТИ на объект строительства выезжал техник, готовность определили в 83%. В 2009 году в Інвентарній справі БТІ оценка недостроя по их расчетам составляла 474325,00 грн, то уже в 2012 635060,00 грн. Это всего лишь за коробку дома! На что влияет эта оценочная стоимость? Для совершения сделки нотариусу необходима экспертная оценка фирмы-оценщика о стоимости объекта (для налогообложения). А эти фирмы сейчас, как они объяснили, не могут ставить оценку ниже, чем в БТИ. Пришлось сильно напрячься, чтобы найти фирму, где немного отошли от этой оценки в сторону уменьшения.

Сама сделка заключалась по отдельным договорам на землю и незавершенку. Стоить отметить, что если сданные в эксплуатацию квартиры ии дома облагаются 1% госпошлина и 1% ПФ, то для незавершенки еще добавляются 5% НДФЛ. Налоги + госпошлины + услуги нотариуса = 26400 грн. Сделка состоялась!

[Саня2008]

Поздравляю с новым увлечением, правда мыслю, что за 4400 уе. можно уже было попробывать сдать дом в эксплуатацию

[is2237]

Перед покупкой самого дома само-собой сделал оценку постройки у знающих людей. Например, пригласил директора ремонтно-строительной фирмы. (Директор начинал трудовой путь с простого рабочего). Какие выявились недочеты:

1. Узкие входные двери. (для меня не критично)

2. Непропорционально высокие межкомнатные двери. (этот нюанс отразится на стоимости нестандартных дверей при заказе)

3. Непропорциональная в плане эргономики лестница (для взрослых нормально, для пожилых и маленьких детей - высоковаты ступени).

4. Ни в фундаментной плите, ни в межэтажном перекрытии нет проемов для труб и проводов (Дороже, конечно, сверлить бетон, зато уже точно по месту)

5. Нет пропитки стропил (вот тут даже не знаю, можно ли сейчас исправить хоть частично этот недочет).

Положительные моменты:

1. Мощная фундаментная плита.

2. Армопояс с большим запасом прочности.

3. Перекрытия окон и дверей с большим захватом.

4. Качество раствора и кладки довольно высокое.

 

Буду рад, если сторонний взгляд форумчан дополнят эти списки!

 

Самого проекта дома у меня нет и не будет. Застройщик дома и бывший хозяин дома - это разные люди. Застройщик использовал какой-то польский проект, но внес какие-то свои дополнения (со слов хозяина). Пока для себя сделал вот такое назначение комнат:

[AНДРЮША]

C/у на втором этаже достаточно большой. Я бы его разделил пополам с входом из родительской спальни.

[is2237]

Первый вопрос, который возникает у человека, побывавшего в гостиной - зачем там аж 3 дверей наружу? У меня робкое предположение, что одни, например, могут вести на террасу при доме, одни просто в сад, а третьи к дровнику для камина. Но хотелось бы услышать предположения форумчан (предложения типа "замуровать" - не предлагать), может это действительно очень по европейски... :D

Ну и остаются вопросы, как не вводить людей в искушение забраться в дом в отсутствие хозяев при такой дверности и оконности. Антивандальные ролеты хоть как-то уменьшат этот риск? Да и в холодное время года - это просто чудовищные потери тепла, как по мне...

[Саня2008]

Да..., один (правый) выход явно лишний... надо решать, где заливать террасу, какую, крытую или открытую, или ту и ту , вариантов куча

[is2237]

В гостиной обнаружился вот такой дымоход (диаметр 120 мм, материал - нержавейка, расстояние от чернового пола 1360 мм). Но в месте изгиба должен был бы быть стакан-отстойник для сажи и конденсата? На втором этаже эта труба обложена кирпичом. Я так понимаю, это для каминофена или печи-камина? С таким диаметром трубы и верхним подводом трубы таких девайсов не так много. Вот, понравилась печь-камин Lederata. Какую подложку-фундамент для такой плиты было бы уместней соорудить, и из чего?

[Olenevod]

Да не нужно там никакого фундамента. Обычная буржуйка в продвинутом исполнении ставится прямо на паркет ( по противопожарным нормам на лист железа)

[Koskos]

Какую подложку-фундамент для такой плиты было бы уместней соорудить, и из чего?

 

я под своей буржуйкой выложил 1м2 клинкерной плиткой - а вокруг паркет

 

Стоимость вашей покупки оправдывает все нодостатки здания. Это ОЧЕНЬ выгодная цена при такой степени законченности. Хотя и непонятно из чего сделаны стены и как утеплен дом.

[is2237]

Хотя и непонятно из чего сделаны стены и как утеплен дом.

Стены сделаны сугубо из кирпича. Утепление - 50 мм пенопласт.

[Katey]

Как по мне - дом за такие деньги просто супер.

Построить было бы однозначно дороже. Только острая нехватка денег могла заставить человека продать этот дом на таких условиях.

Удачи вам и терпения!

[vino-123@mail.ru]

Главное, что это новострой!!! Я бывало людям помогаю покупать/продавать квартиры/дома и когда приходим смотреть на дом, то за халупу таааакие бабки просят, что это можно дар речи потерять...

 

Добавлено через 18 минут

Вот нашел из практики, для сравнения... forums.sumy.ua/showthread.php?t=161212

[is2237]

Стоимость вашей покупки оправдывает все нодостатки здания. Это ОЧЕНЬ выгодная цена при такой степени законченности.

Самое удивительное, что этот дом не один месяц продавался. Эти же застройщики продают на этой же улице дом (без отделки) 4-х этажный (6-ти уровневый), 16,6 соток. 477 (!) кв.м. Газ, свет, вода. 120000 у.е. И тоже очереди не видно.

 

Добавлено через 11 минут

Я бывало людям помогаю покупать/продавать квартиры/дома и когда приходим смотреть на дом, то за халупу таааакие бабки просят, что это можно дар речи потерять...

Вот нашел из практики, для сравнения... forums.sumy.ua/showthread.php?t=161212

Да такого рода объявлений пруд пруди. Все-таки 2006-2008 год оставил у многих ощущение что любая, самая завалящая, недвижимость, земля - это уже несметное богатство, которое со временем только растет в цене. Некоторые смогли перебороть себя, цены стали более адекватные, ну а остальные - пусть чувствуют себя богачами...

[Olenevod]

Самое удивительное, что этот дом не один месяц продавался. Эти же застройщики продают на этой же улице дом (без отделки) 4-х этажный (6-ти уровневый), 16,6 соток. 477 (!) кв.м. Газ, свет, вода. 120000 у.е. И тоже очереди не видно.

И не будет ни очереди, ни реального покупателя. Дом больше 300 квадратов человек либо строит под себя, со всеми хотелками, либо не потянет банально отопить, не говоря уже о достроить.

[Ievgen_p]

Из подведенніх коммуникаций – ничего

 

А стоимость подключения вы уточняли?

[is2237]

А стоимость подключения вы уточняли?

Да, общался с хозяином трансформатора - 5кВт = $7500. Именно 5 кВт не из-за того, что больше нет, но Киево-Святошинский РЭС не дает разрешение на подключение свыше 5 кВт, отсылают в облэнерго. Стоит бороться, например, за 8 кВт с облэнерго или лучше "синица в руках" (5Квт)? Газ на соседней улице есть, но пока не узнавал, т.к. не актуально - пока не до него, хотя никаких доступных цифр на подключение не ожидаю.

Воды и канализации по улице нет, поэтому - и вопросов нет.. :D

[Игореха]

В любом случае - это существенно ниже себестоимости (я про дом с участком).

И если именно этот дом вас устраивает, то это очень отличное приобретение

[Музей]

Стоит бороться, например, за 8 кВт с облэнерго или лучше "синица в руках" (5Квт)?

Борьбы не будет. Это просто формальность. Если до 5 кВт, то дозвил даёт местный РЭС, если более 5 кВт, то надо обратиться в Облэнерго. Поскольку есть частная ТП и хозяин имеет мощности к продаже, то Облэенрго возражать не станет. Просто подайте заявку на нужное Вам кол-во кВт.

[BrokenSword]

Поздравляю! Очень хорошее приобретение!

[vino-123@mail.ru]

В любом случае - это существенно ниже себестоимости (я про дом с участком).

 

+1!!! Но если копнуть глубже - сами по себе стройматериалы не строятся и не возятся... Как начнешь это все доладовывать, стягивать докупы - потратишь денег на полстройки... Плюс моральный вред никто не считает. А это ведь тоже затраты здоровья, которые на старости лет вылазят боком... Из личного опыта - большинство болячек от нервов...