Нововведения при продаже недвижимости – оценка.

[Jarik]

кстати, иногда приходят ооооочень адекватные клиенты желающие выставить свой объект на продажу - они хотят узнать нормальную цену, чтобы не завысить и ждать годами когда ж оно продастся, но и не занизить и не потерять ...

Вот чудак человек! Да я очень рад за вас, что встречаются ооооооочень адекватные клиенты, которым лень открыть Авизо и найти "аналоги" или вместо того, чтобы просто обратиться к местным риэлторам, они сначала идут к оценщику, который с вумным видом, откроет за них тоже Авизо, ну для пущей важности еще измарает пять листов бумаги с всякими вумными коэффициентами. Да вот беда, при отсутствии рынка как такогового, такая оценка не дает никаких гарантий того, что клиенту не придется ждать годами:D

Но это их право, как и на что потратить деньги.

Но Вы упорно не желаете видеть разницы между добровольным заказом услуг оценщика и принудиловкой, при которой клиент вынужден пользоваться услугой, которая ему и нафиг не нужна, в которой нет ни малейшей необходимости?

[ФКМ]

Но Вы упорно не желаете видеть разницы между добровольным заказом услуг оценщика и принудиловкой, при которой клиент вынужден пользоваться услугой, которая ему и нафиг не нужна, в которой нет ни малейшей необходимости?

все ваши рассуждения сводятся к тому чтобы платить налоги со стоимости БТИ, а не с реальной. Еще раз, для особо одаренных - вы хотите налоги платить со стоимости БТИ, а кредиты брать выше "хотелок". О чем это говорит?

[Jarik]

все ваши рассуждения сводятся к тому чтобы платить налоги со стоимости БТИ, а не с реальной. Еще раз, для особо одаренных - вы хотите налоги платить со стоимости БТИ, а кредиты брать выше "хотелок". О чем это говорит?

Неправда. Я такого нигде не говорил. Не надо нагло врать.

Я писал выше, потрудитесь найти, что все сделки оформлял по реальной стоимости (по той, которую платил продавцу). А про кредиты я вообще нигде даже не заикался. Не надо врать!

 

Что касается вообще подхода к принципам налогообложения, то я считаю, что налогооблагаться должен только доход (как разница между ценой продажи и ценой покупки), а не выручка, как сейчас.

 

Что касается стоимости БТИ, то опять таки, вы сознательно, как и авторы сей сомнительной идеи, наводите тень на плетень, поскольку не всегда стоимость БТИ является существенно ниже рыночной. Опять таки, я писал выше почему это так.

 

p.s. Судя по всему вопросы с незаконностью постановы КМ уже сняты?

[ФКМ]

...

Что касается вообще подхода к принципам налогообложения, то я считаю, что налогооблагаться должен только доход (как разница между ценой продажи и ценой покупки), а не выручка, как сейчас.

тот редкий случай когда я с вами полностью согласен, и я надеялся что именно так и будет. Это кстати вопрос не к оценщикам, а к законодателям.

только тут еще сложнее - надо вести реестр всех покупок по РЕАЛЬНЫМ цифрам, а не по БТИ или "все по 10тыс у.е.", тогда будет виден настоящий доход.

 

Что касается стоимости БТИ, то опять таки, вы сознательно, как и авторы сей сомнительной идеи, наводите тень на плетень, поскольку не всегда стоимость БТИ является существенно ниже рыночной. Опять таки, я писал выше почему это так.

приезжайте ко мне в офис, я подниму архив документов, которые приносят, в итоге увидите сколько по бти обычно стоит недвижка, а "те случаи" о которых вы кричите - это 10% от общего количества, это те случаи когда БТИ как СОД делали оценку.

одно где БТИ чаще выше чем реальная рыночная, так это - села и здесь оценка не что иное как спасение ветеранов и стариков от излишнего налогообложения (уже вижу как толпы бабушек рисуют транспаранты в мою честь) :D

[Jarik]

приезжайте ко мне в офис, я подниму архив документов, которые приносят, в итоге увидите сколько по бти обычно стоит недвижка, а "те случаи" о которых вы кричите - это 10% от общего количества, это те случаи когда БТИ как СОД делали оценку.

одно где БТИ чаще выше чем реальная рыночная, так это - села и здесь оценка не что иное как спасение ветеранов и стариков от излишнего налогообложения (уже вижу как толпы бабушек рисуют транспаранты в мою честь) :D

Во-первых, не кричу. Во-вторых, мне незачем приезжать к вам, т.к. ваши -10% не более чем треп, т.к. БТИ могут хоть надцать раз регистрироваться как СОД, но получать их оценку как СОД никто не обязан. Или они это делали бесплатно и на общественных началах или вы просто не в теме. Скорее второе.:D

В-третьих, все купли-продажи недвижимости с использованием банковского кредита (а таких донедавна было большинство) оформлялись по стоимости, не меньшей чем сумма кредита, что с учетом собственного взноса в среднем составляло в районе 75-90% от реальной стоимости, ну никак не "стоимость БТИ". Соответтственно проблема высосана из пальца с целью дать немного заработать денег оценщикам ( а в последствии мифическому органу) на голом месте.

Кстати, негласное требование к нотариусам оформлять не меньше чем стоимость БТИ также незаконно. Так что вместо того, чтобы мнить себя защитником бабушек в селе (есс-но за деньги:D ), можете повоевать с ненавистными вам юристами-нотариусами.

Змінено 29 грудня 2011 користувачем Jarik

[ФКМ]

...мне незачем приезжать к вам, т.к. ваши -10% не более чем треп

я вам предлагал 2 РЕАЛЬНЫХ действия - сделать вам оценку дабы вы ее оспорили, поскольку говорите что она никудышная и приехать ко мне полистать настоящие документы. вы отказались и от того и от другого, что только подтверждает ваш треп и непонимание сути вещей.

БТИ могут хоть надцать раз регистрироваться как СОД, но получать их оценку как СОД никто не обязан. Или они это делали бесплатно и на общественных началах или вы просто не в теме. Скорее второе.:D

как раз не в теме вы - надо было слышать людей, которые приходят к нотариусу и говорят "зачем мне оценщики, мне в бти сказали ЧТО ОНИ ЕДИНСТВЕННЫЕ КТО МОЖЕТ СДЕЛАТЬ ОЦЕНКУ". это так, если вы не знали - у нас часто просят заплатить за разные ненужные бумажки, но вы же не в курсе... можете поискать репортаж на UBR про оформление загранпаспорта - один в один "гра на необізнаності"

также и в БТИ - какие дали квитанции, такие люди и платили, а что, за что, куда... никто не знает, сказали "надо"!

 

В-третьих, все купли-продажи недвижимости с использованием банковского кредита ...

о чем песня? какие кредиты? их за 3 последних года не выдано и 20% от уровня 2008 года. Речь шла об обычной купле-продаже.

 

 

Так что вместо того, чтобы мнить себя защитником бабушек в селе (есс-но за деньги:D )...

а вы наверное бесплатно работаете, ага

Змінено 30 грудня 2011 користувачем BrotherSam
Нарушение п.2. Оскорбление участников форума

[Надежда]

Вчера получила техпаспорт БТИ на свой дом 360 м.кв. Инвентарная оценка БТИ - 1млн.600 тыс. грн., то есть 200 тыс. долларов США. Интересно, сколько бы поставили ОЦЕНЩИКИ ????

[ФКМ]

Вчера получила техпаспорт БТИ на свой дом 360 м.кв. Инвентарная оценка БТИ - 1млн.600 тыс. грн., то есть 200 тыс. долларов США. Интересно, сколько бы поставили ОЦЕНЩИКИ ????

555 у.е. за квадрат, ответ - Ваш дом в Черкасской области :D

 

а если серьезно, то для (хотя бы) приблизительной оценки надо:

- подробное месторасположение - иными словами адрес;

- описание коммуникаций и их состояние (подключено/нет), состояние самого дома - недострой, без ремонта, частичный ремонт, евро...;

- этажность - особо значения не имеет, но лучше указать;

- земельный участок - размер и правовой статус (хотя если речь о самой "коробке", то земля тут ни при чем), но все же;

после получения этих данных, я смогу сказать во сколько реально можно оценить Ваш дом, но учтите - это будет диапазон цен (условно 7-8), основанный на Ваших словах и если Вам понадобится оценка (вдруг), то она уже будет основываться на документах и визуальном осмотре.

[Jarik]

я вам предлагал 2 РЕАЛЬНЫХ действия - сделать вам оценку дабы вы ее оспорили, поскольку говорите что она никудышная и приехать ко мне полистать настоящие документы. вы отказались и от того и от другого, что только подтверждает ваш треп и непонимание сути вещей.

Вот скажите, зачем мне ваши "реальные", но абсолютно ненужные действия? Я ж вам уже писал, что оценка методом аналогов в наших условиях - полное фуфло. А ваш единственный аргумент свелся к тому, что а других и нет (или они еще хуже) и вы имеете право так оценивать. Так хто ж с этим спорит? Вопрос в том, что грош цена такой оценке. И зачем мне такое реальное фуфло?

Полистать документы? А вы уверены, что у вас репрезентативная выборка? У меня и самого такие документы есть. Может и треп, да только вам особо и сказать чего по теме нечего, кроме пустых обвинений.

как раз не в теме вы - надо было слышать людей, которые приходят к нотариусу и говорят "зачем мне оценщики, мне в бти сказали ЧТО ОНИ ЕДИНСТВЕННЫЕ КТО МОЖЕТ СДЕЛАТЬ ОЦЕНКУ".

Так так и есть, БТИ устанавливает инвентаризационную стоимость. А вы не знали? Вы решили, что они осуществляют оценку как СОД?:D Да и оценка СОД по закону делается на основании договора. Вам ли не знать?

это так, если вы не знали - у нас часто просят заплатить за разные ненужные бумажки, но вы же не в курсе... можете поискать репортаж на UBR про оформление загранпаспорта - один в один "гра на необізнаності"

также и в БТИ - какие дали квитанции, такие люди и платили, а что, за что, куда... никто не знает, сказали "надо"!

Ура, у нас все, пользуясь правовым нигилизмом, пытаются нагреть население. А чем оценщики хуже?! Им тоже надо корытце поставить.

 

о чем песня? какие кредиты? их за 3 последних года не выдано и 20% от уровня 2008 года. Речь шла об обычной купле-продаже.

Так и обычные купли-продажи снизились еще больше. Все равно пропорция примерно сохраняется. Нет кредитов - рынок практически замер. Или хотите сказать, что количество сделок не изменилось, просто люди перестали покупать в кредит? "Песня" о том, что весь этот плач по поводу сделок по стоимости БТИ - не более чем прикрытие для очередной коррупционной схемы с участием оценщиков.

 

а вы наверное бесплатно работаете, ага

Но и не пытаюсь выставить себя борцом за права бабушек в селах, как некоторые.

[ФКМ]

прикрытие для очередной коррупционной схемы с участием оценщиков.

что говорит о вашем постоянном неприкрытом вранье, так это неспособность дать четкий аргументированный ответ, вот, например, назовите хоть одну "коррупционную схему с участием оценщиков"?

или вам просто завидно что ни одной схемы для юристов не придумано?

[Jarik]

что говорит о вашем постоянном неприкрытом вранье, так это неспособность дать четкий аргументированный ответ, вот, например, назовите хоть одну "коррупционную схему с участием оценщиков"?

Так уже Пост №37. Чем вам не четкий ответ? На него у вас кстати, тоже аргументов не нашлось.

А радоваться с того, что у оценщиков может появиться коррупционное корыто, а у других нет - нехорошо. Я это говорю не потому, что мне обидно (чтоб вы не подумали), а потому, что коррупция в каком бы то ни было виде - плохо.

[ФКМ]

Так уже Пост №37. Чем вам не четкий ответ? На него у вас кстати, тоже аргументов не нашлось.

А радоваться с того, что у оценщиков может появиться коррупционное корыто, а у других нет - нехорошо. Я это говорю не потому, что мне обидно (чтоб вы не подумали), а потому, что коррупция в каком бы то ни было виде - плохо.

четкий и аргументированный ответ - это ответ со ссылкой, который вы ни разу не удосужились дать, что красноречиво говорит о вашей компетентности как юриста, потому что про ГНАУ только думают законодатели и еще нет этой постановы, а вы все о ней талдычите как о свершившемся факте построения коррупционных схем...

больше реагировать на ваши бестолковые выпады не буду, мое время слишком дорого стоит чтобы тратить его впустую.

[Jarik]

четкий и аргументированный ответ - это ответ со ссылкой, который вы ни разу не удосужились дать, что красноречиво говорит о вашей компетентности как юриста, потому что про ГНАУ только думают законодатели и еще нет этой постановы, а вы все о ней талдычите как о свершившемся факте построения коррупционных схем...

больше реагировать на ваши бестолковые выпады не буду, мое время слишком дорого стоит чтобы тратить его впустую.

Ссылка на Постанову у вас в первом же посте приведена. И она уже давно вступила в силу.

Если вы о будущих планах законодателей в части участия в этом ГНАУ, то опять вранье и выдача желаемое за действительное.

А радоваться с того, что у оценщиков может появиться коррупционное корыто, а у других нет - нехорошо.

Ткните пальцем, где я говорил об этом, как о свершившемся факте!

Опять досужие вымыслы. Впрочем, чему удивляться, большинство отчетов об оценке примерно так и пишутся. Чувствуется рука мастера.

[~UXO~]

Доброе утро! Я такой же оценщик как и Вы так что более менее знаком с ситуацией. но приносить Авизо за май 2009 года при оформлениии сделки декабрем 2011 просто глупо. Любой отчет имеет срок использования. Что касается нашей ситуации по моему все проще - мы не привыкли платить налоги.

Но, увы, платить за оценку дома 1500 грн бабушке у которой пенсия 800 грн просто идиотизм... До для любого из нас просто выложить сейчас такую сумму думаю будет не так уж и просто+заплатить от этой суммы определенный процент. А то что оценка должна быть это 100% и приведенная к одному знаменателю, а не БТИшная, нормативная и т.п.

Я не согласен с вами Николай.

В Украине люди платят налогов по моему больше чем в других странах.

Хотя бы взять тот же НДС в 20%.

Если учесть что пересичный украинец отдаёт за продукты питания от 50 до 80% своей зарплаты, то с ними и 20% на НДС .

И на пром. товары и на всё остальное такой же НДС.

Так что то что отдаёт украинец государству с ежедневными покупками перекрывает на 200% всe возможные недоплаты по другим статьям.

Когда в Украине принимают очередной налог, то аргументируют то тем что так на западе. А на западе на самом деле не совсем так.

Не знаю как в Европе, но как в США я знаю точно.

Продукты питания ни какими налогами (типа НДС) не облагаются, кроме бухла.

Пром товары, и всё прочее облагаются в среднем от 4% до 8% в зависимости от штата. Но есть штаты где нет налогов вообще, а есть где 10-12%.

 

Продажа недвижимости.

Если купил дом, квартиру , прожил там 2 года никаких налогов не платится.

Если раньше чем два года , тогда налог берётся только из дохода.

Естественно то что ты затратил на ремонт и благоустройство дома, и % брокеру вычитается как доп. расходы.

Ну к примеру купил человек дом по цене USD 100 тыс.

За оформлемие заплатил 3 тыс . Цена покупки получилась в итоге $103 тыс.

Сделал ремонт на $10 тыс,( крышу поменял, покрасил, пол постелил и т.п) и через месяц решил продать , мало ли какая ситуация.

Продал за ту же цену 103 тыс.

При этом за услуги брокеру заплатил $4 тыс. ( сдесь в среднем 2.8%-5%).

T.e цена продажи получилась $103K - $10K - $4K = $89 тыс.

Естественно налог ни какой не платится, так как продал дешевле чем купил, с убытком даже.

По моему это логично и понятно.

Если продал выгодно, с наваром , то тогда налог платится и только из суммы дохода.

(с разницы между покупкой и продажей)

Здесь в 2009-2010 годах даже доплачивали людям , ( по $8 тыс давали на нос) только лиш бы кто купил.

 

Так что Николай , не дооцениваете вы Украину.

Обдирают вас там как могут, похлеще чем на западе, а вам всё кажется что мало.

[ФКМ]

Я не согласен с вами Николай.

В Украине люди платят налогов по моему больше чем в других странах.

Хотя бы взять тот же НДС в 20%.

...

 

Так что Николай , не дооцениваете вы Украину.

Обдирают вас там как могут, похлеще чем на западе, а вам всё кажется что мало.

А что в других странах нет НДС? Гугл Вам в помощь, или википедия, там собрано сразу стран 20 (развитых) с описанием этого самого эндээса у них.

Налоги в самых преуспевающих по уровню жизни населения стран самые высокие, до 50% от заработка, но при этом "остатка" им хватает с головой. Это страны скандинавии! Почитайте рейтинги.

Я не за подъем налогов, я не враг сам себе, наоборот, я за то чтобы сделать единый налог для всех, но не 200 грн :D , а в %-ном выражении, разве что разграничить по разным признакам (региональный, виды деятельности, количество работников, форма собственности и пр.).

Тогда и учет будет проще и злоупотреблений меньше, да и жизнь вообще упростилась бы... сегодня из-за постоянных изменений простой чэпэшник должен платить бухгалтеру, юристу и еще фиг знает кому дабы разобраться и платить правильно, вовремя и на те счета...

А налоги у нас действительно платить не любят, что неправильно, вспомните хотя бы зарплаты в конвертах - в 60 лет сами за голову возьмутся "а где ж моя пенсия???"

[sovladim]

А налоги у нас действительно платить не любят, что неправильно, вспомните хотя бы зарплаты в конвертах - в 60 лет сами за голову возьмутся "а где ж моя пенсия???"

 

А сколько людей, в этой стране, доживает до 60 лет???

[Jarik]

А что в других странах нет НДС? Гугл Вам в помощь, или википедия, там собрано сразу стран 20 (развитых) с описанием этого самого эндээса у них.

Налоги в самых преуспевающих по уровню жизни населения стран самые высокие, до 50% от заработка, но при этом "остатка" им хватает с головой. Это страны скандинавии! Почитайте рейтинги.

А пример США чем вам не угодил? Абсолютно нормальные правила налогообложения сделок с недвижимостью. Нет дохода - нет налогов. Не понимаю, с чем вы в данном случае пытаетесь спорить? С тем что у нас налоговая система не самая извращенная? И в развитых странах есть такая экзотика как у нас, типа сбор в ПФ с покупки авто? Я уж молчу, что они на свои высокие налоги имеют и соответствующую отдачу от государства.

А налоги у нас действительно платить не любят, что неправильно, вспомните хотя бы зарплаты в конвертах - в 60 лет сами за голову возьмутся "а где ж моя пенсия???"

Ну я тоже не люблю платить налоги, хотя и приходится их платить. Куда ж денешься? Но чтобы любить?! Это у вас наверное одного такие извращения: любовь к уплате налогов. И на пенсию я тоже не особо рассчитываю, хотя имею достаточно высокую белую зарплату. Во-первых, не факт, что вообще доживу, если верить статистике, а во-вторых, на те копейки все равно не проживешь.

[Ksu160576]

Чего спорим? Что у сидящих без работы оценщиков $$$ прибавится? Наврядли - сделки заверяют нотариусы и у них "на полочке" лежат юристы, оценщики, аудиторы. А если честно,то какой адекватный покупатель купит дом или квартиру по оценке БТИ? Правильно - никакой. И в 90% сделок договора составляются на реальную стоимость (данные "Благовеста"). Мало того, нотариусы берут свои % от реальной ст-ти, т.е. и взнос в ПФ и НДФЛ не могут брать с другой стоимости. Таким образом контроль со всех сторон. А реальнее всего, что действительно будет создана гос.контора которая за оценку будет брать у.е. и не малые.:(

[Samanta & Я]

Как практикующий нотариус скажу, что с момента вступления в действие вышеозначеного постановления КМ т.е. с 01.11.2011 р. не видела ни одной !!! оценки (звіта про оціночну вартість) которая бы соответствовала рыночной стоимости (сумме сделки) недвижимости. Все до безобразия занижено. Примеры: БТИ дает 34000 грн., "независимый" оценщик 17000 грн.: БТИ - 49000 грн., оценщик - 50000 грн. и так далее. А адекватных покупателей, добровольно желающих указать в договоре купли-продажи реальную стоимость недвижимости гораздо мене 10% . Людям разъясняешь возможные последствия , но за 2-7% от стоимости недвижимости готовы идти на риск.

[apxitektop]

...А адекватных покупателей, добровольно желающих указать в договоре купли-продажи реальную стоимость недвижимости гораздо мене 10% . Людям разъясняешь возможные последствия , но за 2-7% от стоимости недвижимости готовы идти на риск.

 

Странно, у меня картина иная - только процентов 5-10 занижают стоимость; остальные - ставят реальную.

[ФКМ]

Как практикующий нотариус скажу, что с момента вступления в действие вышеозначеного постановления КМ т.е. с 01.11.2011 р. не видела ни одной !!! оценки (звіта про оціночну вартість) которая бы соответствовала рыночной стоимости (сумме сделки) недвижимости. Все до безобразия занижено. Примеры: БТИ дает 34000 грн., "независимый" оценщик 17000 грн.: БТИ - 49000 грн., оценщик - 50000 грн. и так далее. А адекватных покупателей, добровольно желающих указать в договоре купли-продажи реальную стоимость недвижимости гораздо мене 10% . Людям разъясняешь возможные последствия , но за 2-7% от стоимости недвижимости готовы идти на риск.

я таких оценщиков лично знаю , но если не идти к цивилизованному рынку, то мы к нему и не придем...

рано или поздно - такие оценщики отсеются, конечно же не все, но когда начнут забирать квалификационные свидетельства, тогда и начнется очищение рядов...

[Samanta & Я]

Я основываюсь на данных находящихся в моем архиве, работаю с 1998 года. В период массового кредитования, в основном, оформляли сделки по приближенной к рыночной (требование банка), сейчас тоже немножечко кредитуют (тоже по рыночной). А просто сознательных покупателей - то где-то 1% . И еще, может быть, внесу ясность - у меня офис не в центре Киева, а в центре г.Херсона.

[ФКМ]

... И еще, может быть, внесу ясность - у меня офис не в центре Киева, а в центре г.Херсона.

а это большого значения не имеет, я работаю со всей Украиной и в разных направлениях в плане оценки (залоги, продажи, бухучет, приватизации и т.д.), так вот, в основном люди сразу говорят "оцените мне в 3 коп." или наоборот (если для залога) - "мое имущество уникальное, дорогое и самое лучшее... мне оцените в миллионов ...надцать, так чтоб на все хватило"

т.е. за реальной рыночной идут не многие, к сожалению...

[Jarik]

я таких оценщиков лично знаю , но если не идти к цивилизованному рынку, то мы к нему и не придем...

рано или поздно - такие оценщики отсеются, конечно же не все, но когда начнут забирать квалификационные свидетельства, тогда и начнется очищение рядов...

Таким способом, как предлагает наша власть, - точно никогда не придем.

[Jarik]

а это большого значения не имеет, я работаю со всей Украиной и в разных направлениях в плане оценки (залоги, продажи, бухучет, приватизации и т.д.), так вот, в основном люди сразу говорят "оцените мне в 3 коп." или наоборот (если для залога) - "мое имущество уникальное, дорогое и самое лучшее... мне оцените в миллионов ...надцать, так чтоб на все хватило"

т.е. за реальной рыночной идут не многие, к сожалению...

Что лишний раз подтверждает, что она (вместе с оценщиками) никому особо и не нужна. А раз нет спроса, надо его создать искусственно.