Ремонт 1к кв. под аренду в Киеве.

Вот на такой эксперимент я подписалась, как апгрейд однушки под аренду.

Надеюсь на советы/поддержку/критику.

Квартира S=36,7 кв.м., кирпич, сталинка, h=3 м, восточная сторона, высокий 1й этаж, без балкона ( с возможностью пристройки), газ.колонка и плита.

В "убитом" состоянии, но удачно расположена: метро/парк/магазины/садик/школа - все в радиусе 500м.

И маленький бонус - погреб. Такая себе будет кладовка- барахолка там, чувствую, будет..... около 6 кв.м., с потолком 2 м.

Ни одной несущей стены внутри, практически квадратная планировка ( 5,6*7м), все коммуникационные узлы в стенах, кроме газовых труб, большие окна, высокий потолок... вкратце - почти мечта дизайнера))))

Фото квартиры и планировка:

У меня похожая планировка. Я сделал студию, стены огораживают только совмещенный с\у. Правда у меня реализована антресоль 10кв.м на которой находится спальное место.

Очень интересно - буду следить ). У самой сталинка под ремонт стоит - состояние получше, но не на много.

 

Не подскажите, какие перекрытия в доме? И вход в подвал из квартиры? Просто интересно - у нас тоже сталинка с подвалом, но вход из подъезда. Правда у меня и второй.

Перекрытия - жб плиты.

Подвала в этом подъезде нет, он в соседнем.

Под кухней находится погреб и вход в него через люк в полу там же.

Студио не делайте, это мало кому интересно, когда запах жареного разносится по все квартире, в комнете и кухне должны быть двери.

Вам еще и на демонтаж придется потратиться этого всего изрядно бу, прежде чем заняться дизайном.

А дизайн - вещь индивидуальная, лучший дизайн это минимализм

Я тоже отношусь к студио 50/50:( Есть свои плюсы и минусы. Знаю одно, что если студио, то нужно ставить хорошую мощную вытяжку и + принудительный вентилятор,чтоб запах не шел в комнату.

Мы такое делали на Чайке. На фото видно, я отметил где он стоит.

Если интересно как мы делали, могу описать.

Это ведь квартира под сдачу?

 

Тогда и ремонт надо делать исходя из того, КТО там будет жить.

Квартира однокомнатная. Т.е. семья с детьми пойдет туда с неохотой ( вычеркиваем садик и школу из плюсов). Одиночка или семейная пара без детей ? ( вычеркиваем погреб из плюсов, скорее всего он им просто не нужен )

 

Если идти по пути семейной пары с детьми, тогда покрутить перепланировку так, чтобы сделать на месте кухни детскую. Плюс материалы максимально износостойкие.

 

Если по пути одиночки - тогда более респектабельный ремонт, можно без перепланировок.

Согласна с cherryto в плане отсутствия необходимости объединять кухню и комнату. Делать студио имело бы смысл, если бы квартира находилась в центральном районе - тогда, и перепланировка, и более дорогие материалы имели бы смысл и в долгосрочной перспективе окупились бы.

 

Поскольку квартира под аренду, то снимать ее скорее всего будет пара человек - парень/девушка, или 2 девушки или 2 парня. Такие кооперации сейчас популярны. Или один человек. Семья с ребенком - вряд ли. Да и сомневаюсь я, что арендодатель будет в восторге, если во вновь отремонтированную квартиру поселится семья с ребенком - велика вероятность износа ремонта быстрее даже, чем окупится хотя бы его половина.

 

Потому мне кажется имеет смысл достичь максимального эффекта минимальными средствами. Обновить в пределах разумного существующие стены, полы, потолки, положить современные износостойкие материалы (квартиранты разные бывают), установить новую бюджетную сантехнику, электрофурнитуру и мебель (с максимальным количеством мест для хранения на случай, если жильцов будет двое) - и вуаля! Квартира готова принять новых жильцов!

 

Ну и интересно было бы получить "новости с полей" уже от топикстартера

снимали когда-то на первом этаже квартиру в Печерском районе, сталинку..

это мраки... не советую..

первое что приключилось так это полезла мошка с подвала, кусючая такая,

хозяин круглые глаза, типа ничего не знаю, но на первых этажах это постоянная сезонная проблема..

Потом крысы постоянно что-то грызли внизу в подвале, пришлось покупать средства самим и травить крыс.. зимой они залезали по колесу на мотор автомобиля, что стоял под домом, и весь мотор был в их шерсти и вонял..

ну и тд.. танцы пляски на скамейках летом малолетки практикуют до утра..

Дворники ругаются матом каждый день.

Автомобили заводят и греют пока не откроешь окно и не прогонишь..

Так что первый этаж лучше делать под типа офис ,

а то потом квартиранты будут сбегать постоянно

.... то нужно ставить хорошую мощную вытяжку и + принудительный вентилятор,чтоб запах не шел в комнату.....

Если интересно как мы делали, могу описать.

 

Расскажите)

 

Добавлено через 4 минуты

Это ведь квартира под сдачу?

Если идти по пути семейной пары с детьми, тогда покрутить перепланировку так, чтобы сделать на месте кухни детскую.

Да.

Боюсь не выйдет на месте кухни сделать комнату- там газ

 

Добавлено через 1 час 24 минуты

Потому мне кажется имеет смысл достичь максимального эффекта минимальными средствами.

Ну и интересно было бы получить "новости с полей" уже от топикстартера

 

Ох, боюсь минимальными средствами не обойтись...

сделали полный демонтаж и поняли, что менять нужно все!

В хорошем состоянии только кирпичные стены и жб перекрытие потолка.

Будем переделывать и коммуникации (э-ка, сан-ка, отоплние, газ, вентиляция и т.д..) и стяжку пола, штукатурку стен.

Сейчас подсчитываем объемы работ/материалов и полную смету до состояния "заходи и живи"

 

DomRemont,

сочувствую Вашему опыту по аренде той квартиры :drinks:

И уверена, что не все квартиры на первом этаже одинаково плохи.

Змінено 2 вересня 2013 користувачем Юлия_дизайнер
дополнение

Здравствуйте. Я с такими квартирам не сталкивался. Я по левому берегу всегда работал, а там такие варианты не встречались. Вообще, если дом визуально нормальный, красивый, (не полу-разваленный и не подряпанный), то цену можно будет ставить (с учетом евроремонта) от 4 и выше. По поводу теплого пола - если пол реально зимой ОЧЕНЬ холодный, то тогда стоит делать, а если делать для того, чтобы за большую сумму сдавать в аренду - то тогда не стоит.... По поводу посудомойки и прочих "прибамбасов" - выгодно ставить для цен от 5тыс и выше. А так, это не будет влиять на стоимость, а просто "зря" потратит деньги. Это не надо 100%. Единственное пусть поставит норм плазму (телевизор). Это даже на квартирах "без ремонта" хорошо влияет на спрос. Ну, и еще, в квартире должна быть СМА, холодильник, газовая плита, СВЧ. Еще я-бы порекомендовал не обои, а стены под покраску. На такие квартиры спрос лучше. Обои напомниают СССР-ские ремонты. Есть фото дома снаружи? Кстати, есть смысл сдавать ее посуточно. При удачных сдачах будет зарабатывать больше чем долгосрочно. Тем более всегда можно проверить. Ему хватит месяца чтобы понять рентабельность. Я, кстати, сейчас развиваю проект по посуточной аренде. Если он захочет её сдавать посуточно, то смогу неплохо помочь (в том числе и платная реклама за мой счет).

По поводу стоимость долгосрочной аренды - отправьте мне фото на емейл 0938365373@ukr.net или сюда выложите (вид дома), тогда смогу реальную приближенную сказать. По сайтах с рекламой трудно "выявить" реальную стоимость, т.к в инете процентов 30-40 - брокерские "заманухи". Из-за них реально тому кто не в "теме" трудно оценить квартиру. Очень часто хозяева или не дооценивают (редко), или переоценивают свою квартиру. Из-за этого она может долго стоять.

И еще, совет хозяину - если ему будут предлагать цену минус 100-200 грн от общей стоимости, то пусть соглашаеться, т.к. психология хозяев такая - они думают(ОЧЕНЬ многие) что заселяют человека сразу на несколько лет (а потом высчитывают разницу "недозаработанных" денег), а в реале люди снимают квартиру на пол-года, год. В среднем одну квартиру сдают 2 раза в год. Это по моей личной статистике за 4 года работы в аренде.

Если будут еще вопросы, задавайте.

 

Добавлено через 7 минут

Немного пробежался по тексту, о чём тут люди пишут. В студии есть смысл. Снимет семейная пара (2 чел), которые работают в центре, а на квартиру в центре денег нету.

2 человека лучше, чем 2 семейные пары.)))

Кстати, если есть место возле дома (которое принадлежит хозяину), то также советую сделать барбекю, или мангал с беседкой поставить. Судя по тому что Вы мне писали, я понял что это что-то типа "советского" таунхауса?))

 

Добавлено через 13 минут

Кстати, если ему квартиру вообще не жалко, то может сделать её под хостел, или сдавать по койко местам.

Если будет под хостел, то будет зарабатывать при гуд раскрутке 15 тыс (при 50грн за сутки за койко-место).

Если просто по койк- местам, то при 500 грн = 5тыс в мес. При 600 грн = 6000 грн в мес. (Но это "нервная сдача").

Хостел куда интереснее. Хотя место не очень подходит...ну это уже будет от него зависеть, как он сможет правильно его разрекламить.

Если у него просто "вклад денег в недвижимость", то самый оптимальный вариант - долгосрочная сдача.

Хотя можно "рискнуть", сделать "кабинеты" с помощью гипсокартонных перегородок, по типу "мини офис", (5 кабинетов получиться), и сдавать под ОЗТ по 800-1000 грн за один в мес. Будет около 5тыс. в мес. Да и желающих хватит снять за такие деньги. НО официально нельзя использовать жилой фонд под коммерческий.

Вобщем, все возможные варианты я рассказал)

Вот на такой эксперимент я подписалась, как апгрейд однушки под аренду.

Надеюсь на советы/поддержку/критику.

 

Юлия, Вы - дизайнер или же Вы инвестор?

Вопрос к тому, что делая ремонт всегда есть шанс увлечься и потратить лишние деньги.

 

Вопрос в том, лимитированы ли Вы бюджетом?

Юлия, Вы - дизайнер или же Вы инвестор?

Вопрос к тому, что делая ремонт всегда есть шанс увлечься и потратить лишние деньги.

 

Вопрос в том, лимитированы ли Вы бюджетом?

 

Скорее руководитель проекта.

моя задача - через 6 месяцев выдать готовую для запуска в работу квартиру.

 

Конечно, бюджет оговорен еще в начале проекта, без этого никак.

По поводу увлечься и потратить лишнее - это маловероятно, т.к. до начала работ уже есть готовый проект и смета на него.

На "непредвиденные" расходы заложено в смете 10%

 

А что вас интересует?

Скорее руководитель проекта.

моя задача - через 6 месяцев выдать готовую для запуска в работу квартиру.

 

Конечно, бюджет оговорен еще в начале проекта, без этого никак.

По поводу увлечься и потратить лишнее - это маловероятно, т.к. до начала работ уже есть готовый проект и смета на него.

На "непредвиденные" расходы заложено в смете 10%

 

А что вас интересует?

 

меня интересует бюджет проекта и чем вызвана столь

большая продолжительность проекта. мне кажется, что там все можно сделать за 2..3 месяца.

поручик, ну вот например у меня подобная история: я купил хату очень дёшево и теперь, по мере поступления денег по чуть чуть делаю там ремонт. Поэтому и растягивается процесс. Это ж не для себя. Никакой спешки нету.

Ну кваритру раскритиковали)))))

Давайте теперь посмотрим на проэкт? ;)

меня интересует бюджет проекта и чем вызвана столь

большая продолжительность проекта. мне кажется, что там все можно сделать за 2..3 месяца.

Поручик

Точный бюджет будет известен чуть позже, сейчас он еще в процессе обсуждения.

Продолжительность связана с несколькими вещами:

1. переоформлением документов

2. согласованием перепланировки

3. ожиданием, сроком в 2 месяца, пока я освобожусь с другого проекта и приступлю к этому, т.е. фактически этот проект + ремонт + обустройство будут длиться не более 3-х месяцев, как вы и предполагали)

 

Потапапапа, уже отписалась в вашей теме)

Змінено 25 вересня 2013 користувачем Юлия_дизайнер
дополнение

2. согласованием перепланировки

а зачем это?

а зачем это?

 

не обязательно, дешевле потом заплатить за то что ее не заметят

Квартиры на первом этаже не пользуются спросом в аренде, поэтому огород там городить, в стиле дизайнерского ремонта вряд ли стоит..

Ремонт должен быть гибдридным, между офисом и квартирой, чтоб потом можно было, оценив спрос, сдать или под офис или под квартиру..

То что здесь некоторые "опытные риэлторы " советуют это все глупости,

шашлыки жарить вызывают пожарников, а хостелы эти или общаги закрывают соседи при желании.. С точки зрения хозяина квартиры оптимальный вариант это просто качественно сделанный ремонт с однотонными обоями, а мебель под арендатора, ситуативно..

За большие деньги в аренде такая квартира никому не нужна, сейчас полно предложений аренды в новых ЖК, где все новое, детские площадки, лифты, подъезды, видовые квартиры, жильцы успешные люди на приличных автомобилях, а не отреставрированное жилье и пенсионеры вокруг и алкаши..

К тому же, такие вопросы решаются в комплексе с ремонтом подьезда

Квартиры на первом этаже не пользуются спросом в аренде

как самоуверенно и глупо! У меня лично две квартиры в аренде именно на первом этаже. Арендаторам глубоко пофигу на первый этаж. Если квартира тёплая - то они живут и не жалуются, им же не покупать её.

У меня лично две квартиры в аренде именно на первом этаже. Арендаторам глубоко пофигу на первый этаж. Если квартира тёплая - то они живут и не жалуются, им же не покупать её.

да вот как раз и не пофигу и в цене они дешевле будут ;)

первый этаж это всегда под окном в 7 утра кто-то заводит мотор и деренчит стоит прогревает, при этом если открыто окно на первом этаже то все это летит к тебе

да вот как раз и не пофигу и в цене они дешевле будут ;)

первый этаж это всегда под окном в 7 утра кто-то заводит мотор и деренчит стоит прогревает, при этом если открыто окно на первом этаже то все это летит к тебе

 

Если это четырёхэтажка - то глубоко пофик на каком этаже вы слушаете дырынчание жигуля убогого. за при покупке такой хаты получается экономия процентов до двадцати! А это вам не хухры-мухры.

Если это четырёхэтажка - то глубоко пофик на каком этаже вы слушаете дырынчание жигуля убогого. за при покупке такой хаты получается экономия процентов до двадцати! А это вам не хухры-мухры.

 

Вы меня агитируете? На первом этаже и сдать ее будет и проблемней и дешевле, как и купить ;))