Покупка квартиры для сдачи в аренду

[Angelina_2011]

Насчет покупки квартиры для сдачи в аренду...

Я сейчас сдаю 2 гостинки, в одной живет студент, в другой молодая пара с ребенком. Обе, кстати, на 1 этаже, на стоимость аренды это не повлияло, но...

1 гостинка, в которой студент - полностью меблирована, вся быттехника также наша, ремонт свежий (как бы не дорогой и не дизайнерский, но даже простенький ремонт сейчас обходится недешево). Она сдается ровно вдвое дороже, чем вторая - ту мы сдали без мебели и параллельно пытаемся продать. И вот знаете, оглядываясь назад, скажу - никогда не связывалась бы с арендой, если бы понимала все риски.

А это: любые повреждения ремонта, мебели, техники; непонятки с соседями и контролерами по свету, газу и воде (уже было!), наконец, простой (например, лето у нас глухое в аренде, т.к. студенты разъезжаются, а это основной контингент арендаторов)

Я не называю цен, т.к. это не в Киеве, но соотношение аренды к стоимости такое же -7-8 процентов годовых. Положив те же деньги на депозит под 15-16 процентов в год, я зарабатывала бы в 2 раза больше. Надежность украинских банков давайте оставим за скобками, потому что все равно, как бы там ни было, депозит выгоднее и НАМНОГО проще.

[silver8848]

Насчет покупки квартиры для сдачи в аренду...

Я сейчас сдаю 2 гостинки, в одной живет студент, в другой молодая пара с ребенком. Обе, кстати, на 1 этаже, на стоимость аренды это не повлияло, но...

 

 

 

Поступил точно также.

Осталась от деда однушка, сделал косметический ремонт, на год запустил квартирантов, отбил затраты на ремонт. Прикинул что и как и решил продать квартиру, но уже дороже, так как уже с каким-то ремонтом. На 1.5 года деньги на депозит в гривне, заработал в 3 раза больше чем на сдаче в аренду. Теперь цены еще и упали на квартиры.Не Киев, потому стоимость квартиры-аренды ниже, но доход от депозита такой же. В Киеве заработал бы не в 3, а в 2 раза больше.Но все равно больше. Покупать квартиры для сдачи в аренду можно у - банков как конфискат с выплатой на протяжении 1-2 лет с мин. комиссией, а остальные деньги крутить на депозитах или искать такие же варианту кому деньги не срочно нужны.

Вообще покупать квартиры можно для бизнеса когда ожидается поднятие экономики и рост цен, сейчас уже 2-3 года такого нет.

[webworker]

Angelina_2011, согласен.

Тем более, что депозиты сейчас 26% годовых (а квартиры примерно 9% годовых).

То есть, на данный момент однушка возле метро в Киеве приносит где-то 4000 гривен в месяц. При том может случиться, что "грязными". Еще до 200 гривен надо исключать на квартплату (отопление, обслуживание дома и придомовой территории), которые часто платит арендодатель. То есть, "чистыми" 3800. А на депозите 11600 в месяц получается.

К тому же чем еще депозиты лучше, что доход можно наращивать капитализацией процентов (с добавлением их к депозиту или открытием каждый месяц нового депозита).

А вот стоимость аренды постоянна. Договорился с клиентом к примеру на 4000 гривен и как-то неудобно поднимать цену. Если поднимаешь - сложно мотивировать.

А если менять квартирантов каждый год, то возникают простои и возрастает риск заиметь в качестве клиентов кого-то неблагонадёжного в плане оплаты или отношения к ремонту/мебели/технике.

Правда, последние три года цена на аренду, можно сказать, стоит. Но это ещё лишние плюсы к депозиту.

[fikysss]

Мои причины покупки квартир с последующей сдачей в аренду в Киеве:

 

1. Диверсификация вложений.

Тут можно много и долго писать... Есть масса разных точек зрения по этому вопросу. Скажу только, что средневзвешенный % на вложенный капитал у меня составил по состоянию на 1.12.2012года. 9,8% годовых.

 

2. Возможность умеренно жить и не помереть с голода в варианте резких колебаний экономической ситуации (что-то типа начала 90-х годов). Напомню, что рынок аренды квартир жил и процветал при любых катаклизмах. Как при СССР так и при Независимой Украине.

 

3. Наличие детей. Где будут жить дети непонятно. В Киеве или нет. Но ситуации бытовых конфликтов на почве совместного проживания на 1-й жилплощади хочется избежать. Может быть это изза того что сам это проходил .

 

4. Считаю что цивилизованный % доходности по депо для физ.лиц должен составлять в диапазоне SIBOR+3,5% - SIBOR+6%. Все что выше находиться в недопустимой зоне риска для этого направления инвестирования.

 

5. При моем образе жизни:

60% - Прага

40% - Киев

Мне легче управлять недвигой в Киеве чем в Праге. В Праге не много другие правила игры. Но это уже вопрос к тактике а не стратегии покупки недвижимости.

 

6. Не рискнул купить нежилое помещение для сдачи в аренду. Сейчас жалею. Если интересно распишу подробнее причины

 

Все сказанное ИМХО,

 

Добавлено через 10 минут

... где-то 4000 гривен в месяц. При том может случиться, что "грязными". Еще до 200 гривен надо исключать на квартплату (отопление, обслуживание дома и придомовой территории), которые часто платит арендодатель. То есть, "чистыми" 3800....

....А вот стоимость аренды постоянна. Договорился с клиентом к примеру на 4000 гривен и как-то неудобно поднимать цену. Если поднимаешь - сложно мотивировать.

А если менять квартирантов каждый год, то возникают простои и возрастает риск заиметь в качестве клиентов кого-то неблагонадёжного в плане оплаты или отношения к ремонту/мебели/технике.

Правда, последние три года цена на аренду, можно сказать, стоит. Но это ещё лишние плюсы к депозиту.

 

Позволю себе не согласиться.

1. Оплата коммунальных и других сопутствующих платежей у меня превышает 200 грн. А стремиться к 800грн. Но это сумма у меня не включена в стоимость аренды.

2. Я пересматриваю стоимость аренды 1 раз в 3 месяца. Все зависит от условий договора.

3. У меня средний срок проживания составляет 19 месяцев. При этом простой более чем 11 дней не возникал.

4. За исключением естественного износа проблем с "ремонтом/мебелью/техникой проблемы не возникали. Вернее возникают но решаются в плановом порядке 1 раз в 3 месяце (в момент пересмотра стоимости) спорные вопросы решаются за счет залога.

[igor_gia]

fikysss,

А можно по пунктам 5 и 6 поподробнее?

Можно в личку.

[webworker]

fikysss,

 

Диверсификация. С ней надо быть осторожным.

Лучше выбрать пару надежных банков, чем диверсифицировать депозиты к примеру на десять банков. В первом случае вероятность сохранения всего выше. Во втором очень большая опасность потерять часть средств. То же самое и с квартирами. Если диверсифицировать капитал между банками и квартирами, то теряется доход. На мой взгляд лучше при больших процентных ставках на депозиты и нерастущих ценах на недвигу вкладываться в депозиты, а если ставки на депозиты небольшие, а недвига еще и растет в цене (как это было в 2000-2006), то тогда выгоднее аренда.

Ещё насчет диверсификации. Читал про одну семью, которая для диверсификации рисков летала на разных самолётах (папа и сын на одном, мама и дочка на другом). В итоге мама и дочка отправились на небо. А если бы не страдали фигнёй, то остались бы живы все, поскольку потерпел крушение именно второй самолёт.

 

Наличие детей. Тоже думал об этом. Но решил, что выгоднее проганять капитал на депозитах, а купить квартиры детям, когда будут дети и когда эти дети вырастут лет до 20. Это намного выгоднее, чем покупать квартиры детям сейчас. Пусть они (дети) даже уже есть. У меня ещё нету.

 

% доходности по депо. Он зависит от многих факторов. Сейчас повышенные ставки связаны с тем, что нацбанк начал изымать гривну (потому что банки сразу покупали на неё баксы) + высокие ставки по потребкредитам позволяют некоторым банкам, которые этим занимаются, платить высокие процентные ставки по депозитам.

 

Еще по поводу аренды стоит сказать о налоге на недвижимость, который вводится с 1 января 2013 года. То есть, появляется ещё лишняя статья расходов, окромя квартплаты.

[silver8848]

По поводу аренды и не только квартиры, а и коммерческих помещений - знакомый имеет свой продуктовый магазин и взял еще один в аренду. В арендованном торговал примерно 2 года, сейчас к новому году съезжает так как после выплаты аренды, квартплаты, зарплаты продавцам, затрат на доставку налоги... остается на руки.....2000-3000 грн. В своем магазине имеет поболее, но тоже мало. На нашем вещевом рынке 30% контейнеров с рекламой "Сдаю в аренду". Мне кажется, что сейчас время как в 2008г. - кто имел деньги в валюте сможет в ближайшее время купить недвижимость по достаточно низкой цене, как не крути, а бакс должен вырасти в цене и цены на все упадут.

Прошляпил я свой шанс в 2008г.- продавал дом, хотел 280 000 уе, давали 250 000-отказался, сейчас за 180 000 наверное не продам.

[М.И.]

webworker

С Вами спорить не буду. Я дал свой фактаж на сегодня по стоимости аренды. Стоимость продажи дал исходя из предложений по состоянию на сегодня. Я Вас сейчас еще больше убью наповал. Студентам торгового я сдаю и очередь стоит с залогом в размере 3-х месячной оплаты.

почему очередь?

прямо напротив?

[fikysss]

igor_gia

По пункту 5 что именно интересует?

Аспекты покупки недвижимости или почему я живу на 2 страны? Отвечу на оба вопроса:

1. По покупке недвижимости:

а. Рассматривал Прагу. Остальные варианты не смотрел.

б. Схема покупки расписана на массе сайтов "фирм - открывачек". Если коротко: Регистрация юр.лица(учредители я и жена)-покупка квартиры(дома) на юр.лицо-сдача в аренду.

в. После уплаты налогов, страховки, зарплаты бухгалтера для юр. лица у меня по подсчетам получалось не более 5% годовых. Без учета амортизации.

2. Живу на 2 страны по следующим причинам:

а. Мой работодатель после прихода на должность Президента ЯВФ переехал в Прагу, но некоторые активы остались на Украине вот и пришлось жить на 2 страны.

б. Моя жена работает в айти сфере. Ей все равно где работать. Ей нужен инет и все.

в. После долгих мук выбора решили остаться жить тут в Киеве.

3. По нежилой-офисной недвижимости: Рассматривал вариант покупки небольших офисных помещений (до 50 метров). На 1-м этаже. Выведенных в нежилой фонд. Все интересные предложения найденные мной были в Шевченковском районе. Испугала:

а. Мутная схема получения в собственность продавцами. Так или иначе все замыкалось на решения приватизации рай.рады. небезызвестного головы района Пилипишина.

б. Необходимость ухода в полностью белую схему налогообложения.

в. Нюансы с Киевэнерго, обслуживающей организацией (ЖЭК), водой, СЭС, пожарниками и т д.

 

webworker

1. Давайте определимся с понятием "Диверсификация". Советую Вам как не экономисту по образованию понять что существуют разные типы.

Мою точку зрения по депо я изложил ранее. Считаю, что "бесплатный сыр" в виде депо ставок на Украине закончиться не падением определенных банков а всей системы вцелом. (Причины думаю надо обсуждать не в рамках данной ветки).

2. Налог на недвижимость: предлагаю Вам открыть кодекс и посчитать размер налога на гостинку за 1 год. Сумма не очень большая. Налоговый агент ГНИ. Не представляю себе как ГНИ сможет найти всех владельцев нескольких квартир правильно по процедуре вручить налоговое уведомление. В крайнем случае, в очередной раз пересмотрю стоимость аренды в сторону увеличения.

 

М.И.

В свое время я закончил данный ВУЗ. И ситуацию с количеством мест в общежитии, размером взяток, условиях жизни в данных общагах знаком. Иногда просят прихожу читаю детям специфический факультативный курс. Рядом с ВУЗом в пешеходной доступности не так много гостинок. Плюс масса преподавательского состава живет в них. Вот именно про эти гостинки я и говорил.

[webworker]

Считаю, что "бесплатный сыр" в виде депо ставок на Украине закончиться не падением определенных банков а всей системы вцелом.

Я вам даже больше скажу. Когда-то и жизнь на Земле прекратится.

[AleXkit]

Похожими стезями ходим) Тоже рассматривал Прагу)) Кроме инвестиций через юрлицо, там еще и вид на жительство давали. Аналогично и с покупкой коммерческой недвижимости, рассматривал в новострое, но так и не решился и зря((

[D-nis]

Реальный пример - сосед по котеджному городку сдает свои две квартиры в р-не м. Лукьяновская. 2-к (50 м) и 3-к (82 м) сталинки, купленные в 1998 и 2000 году (без ремонтов)за 16 к.у.е. и 20 к.у.е. соответственно (ох и цены были!). Комплектация полная. До кризиса (2008) сдавались по 800 и 1300, сейчас 600 и 900 соответственно. При тех ценах покупки конечно было очень выгодно. Сейчас квартиры в этих домах (сталинки) стоят в среднем по 2 к.у.е./кв. метр. Если входить сейчас то например 2-к (50 м) 100 т.у.е - 7200 аренда в год минус комуналка и амортизация. Около 6 % в год. Есть ли смысл? А еще ремонт после покупки, мебель и быт. техника.

[webworker]

Реальный пример - сосед по котеджному городку сдает свои две квартиры в р-не м. Лукьяновская. 2-к (50 м)

Случайно не на Пугачёва 11/15? )

[D-nis]

Случайно не на Пугачёва 11/15? )

Нет, на Татарке (ул. Татарская).

[webworker]

D-nis, ясно.

А то знаю чела, который живёт в частном доме за городом и сдаёт на Пугачёва двушку (96 серия, 50 метров) за 600) Думал, может он)

[Леонид]

3. По нежилой-офисной недвижимости: Рассматривал вариант покупки небольших офисных помещений (до 50 метров). На 1-м этаже. Выведенных в нежилой фонд. Все интересные предложения найденные мной были в Шевченковском районе. Испугала:

а. Мутная схема получения в собственность продавцами. Так или иначе все замыкалось на решения приватизации рай.рады. небезызвестного головы района Пилипишина.

б. Необходимость ухода в полностью белую схему налогообложения.

в. Нюансы с Киевэнерго, обслуживающей организацией (ЖЭК), водой, СЭС, пожарниками и т д.

fikysss, во многом согласен с Вашим подходом. Вот только не понятно по нежилой недвижимости... Я не обсуждаю "мутную схему. Тут всё ясно, но вот пункты Б и В??? Белая схема налогообложения? Какие проблемы? Открываете СПД и единый податок на такую деятельность будет 200-300грн. Разве это критично при такой стоимости аренды?

Нюансы с Киевэнерго, обслуживающей организацией (ЖЭК), водой, СЭС, пожарниками и т д. это насколько я понимаю проблемы арендатора. Так как решив все эти вопросы с СЭС, Пожарниками, все эти дозволы будут выписаны на Вашу фамилию и вашим арендаторам не помогут. Всё равно они должны проходить всю эту процедуру и получать разрешения на свой СПД, на свою фамилию!;)

Хотелось бы услышать Ваше мнение.

[fikysss]

Леонид,

б. Необходимость ухода в полностью белую схему налогообложения.

1. Я не являюсь плательщиком налогов на Украине (нахожусь на территории страні менее 183 дней). Мне так удобнее для оптимизации налогообложения по другим направлениям.

2. ФОП Несет ответственность за "фінансово-господарську діяльність всім своїм майном". Считаю неоправданным данный риск.

3. Как физ.лицо немаленькие налоги + тяжелая схема регистрации договора аренды.

в. Нюансы с Киевэнерго, обслуживающей организацией (ЖЭК), водой, СЭС, пожарниками и т д.

Не так все просто как Вы описываете. Что-бы много не писать (детали если интересно могу рассказать по телефону) скажу так если вы сдаете квартиру то не перезаключаете договора с вышеуказанными инстанциями.

[Бутуз]

регистрации договора аренды.

 

А что щас этим вопросом? Не прсветите ? Интересует жилая недвижимость.

[Леонид]

скажу так если вы сдаете квартиру то не перезаключаете договора с вышеуказанными инстанциями.

Да, не переделываем, и это касается как жилой, так и не жилой недвижимости. Но... если мы говорим о не жилой недвижимости, то СЭС, Пожарники, смотря какой вид деятельности, могут добавится ещё куча инстанций, всё это обязан проходить арендатор, так как покуда он не пройдёт всё это, он не получит дозвил на пидприемницкую дияльнисть.

Что-бы много не писать (детали если интересно могу рассказать по телефону)

Я буду рад пообщаться и поучится. Если можно скиньте телефон в личку и когда удобнее Вам звонить учитывая, что Вы не всегда находитесь в Украине.:D:beer:

 

Добавлено через 8 минут

А что щас этим вопросом? Не прсветите ? Интересует жилая недвижимость.

На сколько я знаю, всё примитивно просто. Если Вы являетесь ФОП, то Вы сперва идёте к державному регистратору и добавляете себе КВЕД например 68.2 "сдавання в оренду власного нерухомого майна", затем берёте право власности на Вашу недвижимость и несёте к налоговому инспектору. Вот как бы и всё.;)

[irtem17]

самый реальный вариант - в аренду посуточно. 1-комнатную. 300грн в сутки. (знакомый ежемесячно имеет 8тыс грн). однушку проще сдать чем двушку в аренду посуточно. двушка дольше простаивает.

Ремонт особо делать не нужно. выровняйте стены и покрасьте (для экономии можно самим).

[ihtiandr consulting]

самый реальный вариант - в аренду посуточно. 1-комнатную. 300грн в сутки. (знакомый ежемесячно имеет 8тыс грн). однушку проще сдать чем двушку в аренду посуточно. двушка дольше простаивает.

Ремонт особо делать не нужно. выровняйте стены и покрасьте (для экономии можно самим).

 

Всего 3 - 4 дня простоя в месяц? Ваш знакомый или волшебник, или шутить любит.

[Барбариска]

Есть нюанс: при посуточной сдаче в квартире нужно практически каждый день убирать, менять постельное и т.д.

[irtem17]

Всего 3 - 4 дня простоя в месяц? Ваш знакомый или волшебник, или шутить любит.

 

Он просто правильно подошел к вопросу. А вообще он в аренде 15 лет(долгосрочная), по-этому ему не трудно найти себе арендаторов. Знает многие тонкости.

 

Добавлено через 1 минуту

Есть нюанс: при посуточной сдаче в квартире нужно практически каждый день убирать, менять постельное и т.д.

 

Редко на 1-2 дня заселяются. В среднем 4-7 дней..

 

Добавлено через 2 минуты

Я несколько раз к нему хотел знакомых поселить, все время занята была. И это причем она от метро хороших 30 мин пешком, или ехать 10 мин на маршрутке.

 

Добавлено через 2 минуты

У других знакомых в этом-же районе, но от метро минут 5 пешком, квартира трудно сдается. Главное правильно цену и ремонт выбрать.

Можно акции делать - "велосипед в аренду с квартирой", и т.д....

Всё зависит от креатива хозяина, а не от квартиры.