Приемка квартиры у застройщика

[Строй Сергей]

Вы стали счастливым обладателем жилья и скоро будете делать ремонт. Прием квартиры у застройщика довольно ответственный момент, поскольку недочеты строителей придется исправлять самому, что может существенно увеличить бюджет ремонта.

Первое, что нужно сделать, - внимательно изучить условия договора и соответствует ли перечень выполненных работ договорным условиям. В договоре должны быть перечислены объем общестроительных работ и комплектация квартиры. Квадратные метры перемеряют сотрудники БТИ. Это отправная точка в ваших взаиморасчетах с застройщиком, после которой либо вы доплачиваете за квадратные метры , либо застройщик возвращает деньги. Некоторые из застройщиков в договоре указывают одну квадратуру, а в итоге она получается больше, соответственно и вы купите больше. Эта разница не должна превышать 5% и оплачивать вы должны по той цене, которая указана в договоре , а не та которая выросла с окончанием строительства. Например квартира по договору 52 м2 – соответственно разница может быть не более 2,6 м2 , а не 6 м2 ( случай из практики ).

Большинство застройщиков с радостью перекладывают свои расходы на вас. Заставляют и рекомендуют неотложно подписать акт приема-передачи и договор на обслуживание со своей управляющей компанией, особенно в холодный период года. До получения техпаспорта БТИ и введения в эксплуатацию здания это делать не нужно, тем более если вы ремонт делать планируете немного позже. Вы вправе создать с жильцами свой ОСББ или нанять другую управляющую компанию, это решать вам, а не застройщику. Поставщики тепла, воды и электроэнергии – это ваша головная боль и вам придется заключать с ними договора на прямую. Поэтому особое внимание нужно уделить установленным счетчикам ( они должны иметь паспорта, проект установки и пройти поверку у поставщиков услуг энергопотребления ) Вы заезжаете в квартиру, у вас стоят счетчики тепла и вам приходит счет по квадратуре с высоким тарифом – оказывается счетчик не поверен и вам нужно тратить время на поверку или менять счетчик. Но вы уже подписали акт приема-передачи квартиры и теперь это ваша проблема. До получения техпаспорта БТИ, - вы акт приема-передачи не подписываете, и за тепло (включая места общего пользования) платит застройщик.

Перепланировка. Ее нужно узаконить в БТИ. Если вы планируете вместо перегородок ( несущие колонны и стены исключаем ) использовать популярные сейчас стеклянные раздвижные системы , не нарушая планировки – проект можно не делать. Перегородки выносить после обмеров БТИ и подписания акта приема-передачи. У вас будет больше квадратных метров по факту. Если вы хотите осуществить основательную перепланировку, то лучше это сделать на этапе строительства и застройщик сам внесет в БТИ изменения в проект и вы получите техпаспорт с готовой перепланировкой.

Любой застройщик экономит на стоимости материалов, это его прибыль. Особое внимание нужно уделить окнам и их примыканиям к стенам. Зачастую используется дешевая фурнитура, или неправильно сделана теплоизоляция примыканий. Все эти прелести можно ощутить только зимой, но вы купили квартиру летом и подписали акт приема-передачи тогда же. Часто метало-пластиковые окна повреждены на этапе общестроительных работ, порожки балконных блоков загрязнены раствором, который невозможно отодрать без повреждения самого окна. Такие окна необходимо заменить.

Ровность стен повлияет на то, сколько вы денег потратите на штукатурку. То же касается и стяжки пола. Инженерные сети должны быть подключены - подведена вода, канализация, вытяжные каналы должны работать. Для оценки проведенных общестроительных работ лучше привлечь специалиста, который составит дефектный акт и сделает обмер помещений. По дефектному акту застройщик должен устранить все недоделки и недочеты, и только после этого можно подписывать акт приема-передачи и приступать к ремонту.

[Propeller]

Для оценки проведенных общестроительных работ лучше привлечь специалиста, который составит дефектный акт и сделает обмер помещений. По дефектному акту застройщик должен устранить все недоделки и недочеты, и только после этого можно подписывать акт приема-передачи и приступать к ремонту.

 

Вы пишите в юридической теме.

Значит документы и полномочия.

Почему застройщик должен реагировать на акт, который составил специалист?

У специалиста, чтобы кто-то мог реагировать на его движения и бумаги должны быть полномочия. Полномочия, переданные и оформленные должным образом полномочия.

Для примера : чего все должны выполнять решения суда?

[Propeller]

Полномочия, переданные и оформленные должным образом полномочия.

 

Правка : Полномочия, переданные и оформленные должным образом государством.

[Строй Сергей]

Вы пишите в юридической теме.

Значит документы и полномочия.

Почему застройщик должен реагировать на акт, который составил специалист?

У специалиста, чтобы кто-то мог реагировать на его движения и бумаги должны быть полномочия. Полномочия, переданные и оформленные должным образом полномочия.

Для примера : чего все должны выполнять решения суда?

С юридической точки зрения - акт подписывает инвестор ( покупатель ) жилья. И это исключительно его право подписывать или не подписывать, и привлекать для консультации специалистов. В случае отказа застройщиком устранять дефекты , указанные в акте - проводится строительная экспертиза и пишется претензия застройщику. Если он не реагирует - получает судебный иск. Как правило, все дефекты устраняются на этапе составления дефектного акта, и никто из застройщиков не хочет нести репутационные риски.

Зачастую недвижимость покупают люди, которые не разбираются в строительстве и застройщики навязывают покупателям жилья быстро подписать акт приема-передачи. После того, как акт подписан ( там еще часто добавлена фраза, что покупатель не имеет претензий к застройщику ) - все обращения по устранению выявленных потом дефектов бесполезны. Вы видели, что вы подписывали.

[Propeller]

С юридической точки зрения - акт подписывает инвестор ( покупатель ) жилья. И это исключительно его право подписывать или не подписывать, и привлекать для консультации специалистов. В случае отказа застройщиком устранять дефекты , указанные в акте - проводится строительная экспертиза и пишется претензия застройщику. Если он не реагирует - получает судебный иск. Как правило, все дефекты устраняются на этапе составления дефектного акта, и никто из застройщиков не хочет нести репутационные риски.

Зачастую недвижимость покупают люди, которые не разбираются в строительстве и застройщики навязывают покупателям жилья быстро подписать акт приема-передачи. После того, как акт подписан ( там еще часто добавлена фраза, что покупатель не имеет претензий к застройщику ) - все обращения по устранению выявленных потом дефектов бесполезны. Вы видели, что вы подписывали.

 

 

Вопрос именно в том КТО проводит экспертизу?

Для суда , думаю, будет иметь вес заключение, написанное человеком (организацией), которые имеют что-то типа лицензии. И не просто тем, кто лично позиционирует себя как таковой. То есть, его полномочия как эксперта должны быть заверены государством в лице подразделения Державної регуляторної служби Укрвїни.

[Sewern]

С юридической точки зрения - акт подписывает инвестор ( покупатель ) жилья. И это исключительно его право подписывать или не подписывать, и привлекать для консультации специалистов...

 

Никому не советовал бы играться с девелопером/застройщиком в игру - подпишу/ не подпишу акт. Иначе из инвестора можно не превратиться в собственника- прецеденты есть- В тихом омуте: как купить квартиру в ЖК "Кришталеві джерела" и потерять все www.epravda.com.ua/rus/publications/2016/08/23/603030/

 

... В случае отказа застройщиком устранять дефекты , указанные в акте - проводится строительная экспертиза и пишется претензия застройщику....

 

А, если застройщик даст Вам красивый ответ в стиле - на данный момент компания "Рога и копыта" не может устранить указанные недостатки в связи с тем , что все силы компании брошены на завершение строительства других объектов. Но, являясь ответственной компанией, мы, " Рога и копыта", готовы вернуть Вам / инвестору денежные средства которые Вы/ инвестировали. С уважением..."

 

Разница между стоимостью квартиры на стадии котлована и готовым домом - 25-40%. Что дальше делать ?

 

Если он не реагирует - получает судебный иск. Как правило, все дефекты устраняются на этапе составления дефектного акта, и никто из застройщиков не хочет нести репутационные риски.....

 

Судебный иск по поводу? Согласно законодательства в иске нужно указать нарушенное право или интерес. Права собственности у Вас нет- Вы инвестор- чуть больше чем никто ,- право собственности появляется после акта приёмки и оформления права собственности. Может какой то интерес ваш нарушен? Озвучьте

 

...Зачастую недвижимость покупают люди, которые не разбираются в строительстве и застройщики навязывают покупателям жилья быстро подписать акт приема-передачи. После того, как акт подписан ( там еще часто добавлена фраза, что покупатель не имеет претензий к застройщику) - все обращения по устранению выявленных потом дефектов бесполезны. Вы видели, что вы подписывали.

 

Мне кажется, что здесь Вы неправы. Почему инвестор, подписавший акт приёма передачи, оформивший право собственности не может обратиться к девелоперу/застройщику для устранения обнаруженных, после подписания акта , недостатков? При грамотном юридическом подходе не вижу препятствий

[Строй Сергей]

Вопрос именно в том КТО проводит экспертизу?

Для суда , думаю, будет иметь вес заключение, написанное человеком (организацией), которые имеют что-то типа лицензии. И не просто тем, кто лично позиционирует себя как таковой. То есть, его полномочия как эксперта должны быть заверены государством в лице подразделения Державної регуляторної служби Укрвїни.

Совершенно верно. Когда застройщик не согласен с дефектным актом ( что в практике бывает достаточно редко ) для подготовки претензии привлекаются соответствующие эксперты. Экспертиза нужна для претензии и будет доказательством в суде, если до этого дойдет. Обычно дефектный акт составляется по явным видимым дефектам общестроительных работ. Например ровность стяжки пола или поврежденные стеклопакеты и т. д. Дефектный акт подписывает застройщик и покупатель (инвестор) После исправления дефектов , подписывается акт приема-передачи. Если застройщик не согласен с дефектами ( что бывает достаточно редко, в силу того что огромные деньги вкладываются в рекламу и маркетинг по продаже недвижимости, и появление рекламаций по застройщикам очень не выгодно им ). Обычно у застройщиков в штате работают специальные люди, которые занимаются приемом-передачей и исправлением недоделок и дефектов и все решается на стадии составления дефектных актов.

 

Добавлено через 1 час 15 минут

Никому не советовал бы играться с девелопером/застройщиком в игру - подпишу/ не подпишу акт. Иначе из инвестора можно не превратиться в собственника- прецеденты есть- В тихом омуте: как купить квартиру в ЖК "Кришталеві джерела" и потерять все www.epravda.com.ua/rus/publications/2016/08/23/603030/

Прекрасный пост с запугиванием и "нельзя играться с застройщиком" . Прецедент описанный вами в 2016 году касается навязывания управляющей компании застройщиком инвесторам. Это никак не связанно с приемкой общестроительных работ. Закончился этот прецедент для застройщика печально.

Вот решение суда по этому спору в 2017-м

reyestr.court.gov.ua/Review/64468129

После чего застройщик понес имиджевые потери и изменил политику по подписанию приема-передачи.

 

 

По поводу "инвестор не имеет никаких прав") Все права инвестора строительства прописаны в инвест-договоре, где указано во что конкретно и в каком виде инвестируются средства. Даже расписаны виды строительных работ, которые должны быть выполнены. Расписаны неустойки по задержкам сроков введения в эксплуатацию и передаче жилья инвестору в том виде, как указано в договоре инвестиции.

Змінено 23 листопада 2019 користувачем Строй Сергей

[Sewern]

....

Прекрасный пост с запугиванием и "нельзя играться с застройщиком" . Прецедент описанный вами в 2016 году касается навязывания управляющей компании застройщиком инвесторам. Это никак не связанно с приемкой общестроительных работ. Закончился этот прецедент для застройщика печально.

Вот решение суда по этому спору в 2017-м

N 61-17668св18

После чего застройщик понес имиджевые потери и изменил политику по подписанию приема-передачи....

 

Лучше бы вы были правы, но, к сожалению, после решения от 30.01.2017 года, на которое Вы ссылаетесь была ПОСТАНОВА ВІД 03.10.2018 № 752/21249/15-Ц ВЕРХОВНИЙ СУД. КАСАЦІЙНИЙ ЦИВІЛЬНИЙ СУД verdictum.ligazakon.net/document/77248769

 

Согласно этой постанове ВС дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні первісного позову інвестора відповідає вимогам закону і матеріалам справи, тому підстав для його зміни або скасування немає.

 

Не знаю, какие имидженвые потери понёс застройщик, а вот инвестор понёс реальные потери более 1000 000 грн, ( это на январь 2016года) -

Ярослав Осадчий: “Я втратив більше мільйона гривень через аферу ЖК “Кришталеві джерела”ckp.in.ua/ru/investigation/defense/7108

Потом был 2017 и 2018, которые также могли встать в копеечку.

 

....По поводу "инвестор не имеет никаких прав") Все права инвестора строительства прописаны в инвест-договоре, где указано во что конкретно и в каком виде инвестируются средства. Даже расписаны виды строительных работ, которые должны быть выполнены. Расписаны неустойки по задержкам сроков введения в эксплуатацию и передаче жилья инвестору в том виде, как указано в договоре инвестиции.

 

Инвестор имеет много прав. И, права эти закреплены не в договоре, а в законе, который имеет высшую юридическую силу по отношению к договору... Но право очень острый инструмент и в неумелых руках может больно поранить , как в случае описанном выше.

 

П.С. жаль человека, сначала нужно было подписать акт прима/передачи, оформить право собственности , а потом бодаться с УК па тарифам..

А так ....

[Строй Сергей]

П.С. жаль человека, сначала нужно было подписать акт прима/передачи, оформить право собственности , а потом бодаться с УК па тарифам..

А так ....

Вот и вы согласны , война с управляющей компанией - это совсем другая тема, не имеющая к качеству и перечню общестроительных работ никакого отношения. Застройщик понес имиджевые потери и стал сговорчивее с другими инвесторами в вопросах навязывания своей управляющей компании. Взаимоотношения с управляющей компанией не прописаны в договоре инвестирования , а то что касается общестроительных работ и сроков - в полном объеме. ;)

 

Из судебного постановления, которое Вы цитируете, пункт договора инвестирования:

"- протягом 15 календарних днів з дня одержання акта прийму-передачі довіритель проводить огляд об'єкта інвестування на предмет його відповідності проектній і технічній документації, а також характеристикам, вказаним у договорі, та: у разі відсутності зауважень щодо об'єкта інвестування, довіритель підписує акт із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об'єкта будівництва і об'єкта інвестування; у разі виявлення відхилень, недоліків, відсутності необхідного обладнання тощо, довіритель до акта передає у письмовій формі обґрунтовані зауваження щодо виявлених будівельних недоліків, де вказуються відхилення і недоліки, виявлені в ході огляду об'єкта будівництва і об'єкта інвестування, і термін для їх усунення"

Чего истец не сделал, исходя из материалов дела)

 

Поэтому давайте не мешать в кучу взаимоотношения истца с управляющей компанией, которого вы привели намеренно в пример с навязыванием мысли "У инвестора нет прав";)

 

Вот другие примеры постановлений Верховного суда по защите прав инвесторов:

Щодо визнання в судовому порядку права власності на об’єкт інвестування

У справі №6-1858цс15 об’єкт інвестування було введено в експлуатацію, про що свідчить сертифікат відповідності. Інвестор сплатив повну вартість за договором, але забудовник не проводив оформлення права власності на інвестора. Проте Верховний Суд України зазначив, що оскільки згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, то суд, застосовуючи цю норму, повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 Цивільного кодексу України. Тобто суд зазначив, що інвестору в такому випадку необхідно доводити, що він за договором чи за законом набув права та обов’язки власника, але це право не визнається чи оспорюється забудовником. На думку судів, у цій справі захист порушених прав можливий не через визнання права власності на нерухомість, а через визнання права на майнові права на об’єкт інвестування.

Щодо компенсації за затримку оформлення права власності на об’єкт інвестування

У справі №6-111цс13 Постановою від 06.11.2013 р. Верховний Суд України зазначив, що компенсація інвестору, який оплатив повну вартість об'єкта інвестування, за неотримання у встановлений договором строк правовстановлюючих документів на житло, можливе лише у разі передбачення такої компенсації (неустойки) у договорі або законі, а оскільки це договором не було передбачено, то можна лише застосувати розірвання договору та повернення коштів у розмірі, внесеному інвестором.

Щодо передачі управителем в іпотеку майнових прав на об’єкти інвестування без згоди інвестора

У справах №6-168цс12, №6-21цс13, та №6-290цс16 Верховний Суд України став на користь інвесторів (за умови повної оплати за договором інвестування), оскільки останні вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкти будівництва або набуття майнових прав на ці об’єкти.

Змінено 25 листопада 2019 користувачем Строй Сергей

[Sewern]

Вот и вы согласны , война с управляющей компанией - это совсем другая тема, не имеющая к качеству и перечню общестроительных работ никакого отношения. Застройщик понес имиджевые потери и стал сговорчивее с другими инвесторами в вопросах навязывания своей управляющей компании. Взаимоотношения с управляющей компанией не прописаны в договоре инвестирования , а то что касается общестроительных работ и сроков - в полном объеме. ;)...

 

Там не было войны с управляющей компанией. Там был не подписан акт приёма-передачи. По причине неподписания акта приёма-передачи.

человек потерял квартиру и попал на деньги. ".. Так, в конце прошлого года квартиру одного из инвесторов ЖК «Хрустальные Источники» Ярослава Осадчего застройщик перепродал, поскольку тот не подписал в установленные сроки акт приема-передачи квартиры. Сам Ярослав Осадчий говорит, что перед подписанием акта «приема-передачи» квартиры, застройщик требовал подписать договор с созданным им ЖЭКом — ООО «Холд групп».

 

Читать полностью на enovosty.com/markets/full/2702-pokupatelyam-nedvizhimosti-k-svedeniyu-sovremennye-zhk-zona-komforta-ili-rezhimnyj-obekt."

 

Всё завертелось вокруг акта приёма-передачи!!

 

При наличии претензий к качеству квартиры, несоответствию технической документации, подписание акта приема-передачи откладывается, а вместо него на данном этапе оформляется дефектный акт. В нем инвестор перечисляет все моменты, которые его не устраивают. Акт принимает представитель застройщика, после чего компания устраняет недоработки в установленные сроки или направляет мотивированный отказ.

 

 

Если у инвестора нет претензий к качеству общестроительных работ- он обязан подписать акт приёма передачи. Если инвестора обязывают подписать договор с карманной управляющей компанией застройщика- я бы советовал подписать договор обслуживания , а потом оспорил дискриминационные пункты договора в судебном порядке. Ибо инвестор защищён законом который имеет высшую юридическую силу. В данном случае ЗУ Про захист прав споживачів zakon.rada.gov.ua/laws/show/1023-12

Стаття 18. Визнання недійсними умов договорів, що обмежують права споживача

 

1. Продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими.

 

2. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов'язків на шкоду споживача.

 

Стаття 19. Заборона нечесної підприємницької практики

 

1. Нечесна підприємницька практика забороняється.

 

Нечесна підприємницька практика включає:

 

1) вчинення дій, що кваліфікуються законодавством як прояв недобросовісної конкуренції;

 

2) будь-яку діяльність (дії або бездіяльність), що вводить споживача в оману або є агресивною.

 

Перелік форм підприємницької практики, що вводить в оману, не є вичерпним.

 

4. Агресивною вважається підприємницька практика, яка фактично містить елементи примусу, докучання або неналежного впливу та істотно впливає чи може вплинути на свободу вибору або поведінку споживача стосовно придбання продукції.

 

5. Як агресивні забороняються такі форми підприємницької практики:

1) створення враження, що споживач не може залишити приміщення продавця (виконавця) без укладення договору або здійснення оплати;

Перелік форм агресивної підприємницької практики не є вичерпним.

 

6. Правочини, здійснені з використанням нечесної підприємницької практики, є недійсними.

 

Суб'єкти господарювання, їх працівники несуть відповідальність за нечесну підприємницьку практику згідно із законодавством.

 

Добавлено через 1 минуту

....Поэтому давайте не мешать в кучу взаимоотношения истца с управляющей компанией, которого вы привели намеренно в пример с навязыванием мысли "У инвестора нет прав";)

 

У инвестора полно прав , только нужно знать законы!!!!!!!!

[AndreuS]

Пять лет назад мой список выглядел так:

 

Смотрим и проверяем следующее:

1. Работа вентиляции.

При закрытых входных дверях – бумажку к вытяжному отверстию или свечку. Бумажка висит не падает, свечка колеблется или тухнет.

Заглянуть в вентканал не получится (дырки маленькие), сунуть руку с фотиком – получится. Сфоткать внутренность на предмет строймусора.

 

2. Водопровод.

Есть только ввод в квартиру. Взять пластиковую бутылку, в нее пооткрывать краны. Вода есть/нет. Напор.

 

3. Канализация. Высота стока.

 

4. Отопление. Возможно, что проверить и не получится, дом будет сдаваться после отопительного сезона. Визуально батареи на предмет ржавчины/протечек?

 

5. Электричество. Рекомендовано проверять под нагрузкой. Взять чайник (или дрель), поочередно подключать в розетки. Лампочка с проводами – для потолочных выводов и коротить руками «выключатели».

 

6. Окна. Закрывание-открывание, плотность прилегания (подсовывать бумажку в разных местах уплотнителя, равномерность усилий при вытягивании). Равность установки уровнем?

Отливы на окнах.

 

7. Кривизна стен. Отвесом/лазерным нивелиром? Тут непонятен момент с ДБН, какая кривизна стен (без штукатурки) есть норма с допуском, а какая – нарушением технологии.

 

8. Угол стен в 90®

 

9. Перепад высот на стяжке пола.

 

10. Ширина дверных проемов

 

11. Перемерять площадь (сравнить с заявленной) и высоту потолков.