Доходный дом ... выгодно ли???!!!

[misha-putrovka]

3 комнаты - 12, 14 и 21 м2, холл 12, кухня 12, санузел 8м2 +2 балкона. Нас трое. Нам безумно тесно. Я задыхаюсь от проблемы, куда приткнуть 3 велика, 3 пары коньков, 3 пары роликов, бесконечное количество инструментов, елочные игрушки, санки, лыжи, детские игрушки, вазы ... книги уже давно живут у бабушки. Наверное, у меня были бы проблемы с игрой в "Тетрис" На кухне эти все йогуртница, тостер, комбайн, хлебопечка, соковыжималка, фритюрница, подносы, цветы.. оно все стоит одно на другом... Компы, принтер, сканер...

Короче говоря, где разместить детскую кроватку и пеленальный столик пока что не знаю Честно говоря, я слабо себе представляю, кому нужна 1-комнатная квартира.

 

............

[SlavikDonetsk]

3 комнаты - 12, 14 и 21 м2, холл 12, кухня 12, санузел 8м2 +2 балкона. Нас трое. Нам безумно тесно. Я задыхаюсь от проблемы, куда приткнуть 3 велика, 3 пары коньков, 3 пары роликов, бесконечное количество инструментов, елочные игрушки, санки, лыжи, детские игрушки, вазы ... книги уже давно живут у бабушки. Наверное, у меня были бы проблемы с игрой в "Тетрис" На кухне эти все йогуртница, тостер, комбайн, хлебопечка, соковыжималка, фритюрница, подносы, цветы.. оно все стоит одно на другом... Компы, принтер, сканер...

Короче говоря, где разместить детскую кроватку и пеленальный столик пока что не знаю Честно говоря, я слабо себе представляю, кому нужна 1-комнатная квартира.

 

да...... как же Вам тяжело

[Ferzь]

Миша,я бы и не полагалсяб на Ugushkины представления так как она человек далёкий о чём и засвидетильствовала

просто не представляю, как мона жить в таких махоньких квартирках

Честно говоря, я слабо себе представляю, кому нужна 1-комнатная квартира.

Тут неочем с ней говорить, ну разве чтоб язык почесать.:D.

50 кв.м. под Киевом за 60 тысч.= очередь.

[Ugushka]

Дорогие Михаил с Ферзем

Я старалась внимательно читать ветку. Исходящими условиями было следующее (правда это планировалось под сдачу в аренду):

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000

ИТОГО 600 000

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000

ИТОГО 440 000

Я так понимаю, место (последнее сообщение на эту тему содержит только фразу "поговорил с головой сильрады..."... ) и стоимость строительства не изменились В итоге, цена одной квартиры (восьмиквартирного дома, насколько я понимаю) получилась.... Сами, надеюсь, поделите, но никак не 30 000 баксов

 

Дальше выскочил такой расчет:

 

По поводу спроса .... судите сами ....

квартира 50 метров обойдется мне (15000 на стройку, 5000 на землю, 5000 на коммуникации, 5000 бумаги) - итого 30000

продавать планирую по 60000

Земля получилась дармовой (40 000 баксов) - или это в Тьмутаракани, или придется прилично делиться с кем-то... , ТРЕХЭТАЖНЫЙ дом (я так понимаю, нужен будет приличный фундамент) комплектации:

4 квартиры однокомнатные по 30 метров

+ 4 квартиры двухкомнатные по 45 метров

Итого 300 метров

+ лестничные площадки+холл+комната для консьержки+техническое помещение (во дворе)

 

каким-то загадочным для меня способом построится менее, чем за 120 000 грн, исходя из написанного выше о том, что на каждую квартиру в 50 метров затратится всего лишь 15 000 баксов... У нас дома принимаются в эксплуатацию только ,когда проведены коммуникации и электричество. Слабо представляю смету такого длма. Возможно, если строиться не как для себя, а в кирпич без утепления, то это реально... Но я как-то слабо представляю смету такого дома за такие деньги, сори Тем паче, что в своем первом посте у Михаила 120 000 никак не получалось у самого...

 

 

5000 с квартиры на коммуникации... То есть, на весь дом на ВСЕ коммуникации затратится всего лишь 5000*8= 40 000 баксов. При том ,что он хочет ставить свою КТП на 100 квт. Сколько по-Вашему стоит подобная установка, интересно? Или трансформатор будет ворованным?

 

 

50 кв.м. под Киевом за 60 тысч.= очередь.

Мало того, что уже там не по 50 метров. Так еще и себестоимость не совсем прозрачна.. как по мне

[Ferzь]

Себестоимость и мне не понятна,но моя дорогая Ugushka,у Мишы как-то вышла такая калькуляция и я говорю ,что я представляю кто и купит при такой цене(пусть даже 60 за 45) там очередь стоять будет,а Вы ,что не представляете кому такие кв.метры надо, а сейчас ударились в просчёты Михайла дома.Так надо в представлениях определится.(1.как построится за такую сумму,2. или кому такие квартиры надо и как можно в подобном жить.)

[misha-putrovka]

 

До конца не решено что строить

Ищем варианты

[Ugushka]

У меня и моих товарищей в собственности уже 4 участка рядом

КТП будем ставить на 100 квт на все 4 дома - участка (100 киловат хватитит на 20 квартир по 5 киловат)

Не уверена, что я права, но наша РЭС дает пользовать КТП только с нагрузкой в 75-85%, а не на все 100. Говорят, что так положено.

 

Цена постройки кирпичной коробки 300 метров с окнами дверьми внешней отделкой скважиной септиком около 400 за метр ... итого = 120 000

Вы почему-то упорно сюда не включаете лестничные марши, площадки и комнату консьержки. Возможно, балконы... Дом будет не 300 м2, а больше. Еще меня смущает септик на 8 квартир... Кто-то должен будет за ним ухаживать.. консьержка?

 

Коммуникации ... электроенергия 40 квт = 20 000, газ = 10 000

Документы = 10 000

Запас денег = 20 000

Вот в этом месте нужно не "прикидывать", а иметь подробнуую смету на все дополнительные виды работ. В принципе, об этом Айрин еще на первой странице говорила. ТУт один проект дома может потянуть на 5000 + геология, разрешения...

А финансирование будет за счет кредита? Тогда стоит учитывать и банковские проценты в затратах.

Что у Вас там с подъездными путями? И больная, как по мне, тема парковки...

 

Вообще, я Вас не отговариваю, мне Ваша идея нравится. Было бы время, я бы тоже подобным рядом со своей стройкой занялась.

[Ugushka]

а Вы ,то не представляете кому такие кв.метры надо, а сейчас ударились в просчёты Михайла дома.

НУ.. .мне самой понятно, о чем я писала Я просто покалькулировала, сколько это будет стоить на 1 странице, потом прикинула, за сколько это можно продать, исходя из ТОЙ цены и подумала, кому за ТАКИЕ деньги в такой глуши захочется ютиться? Ну и потом, я себе расширяю жилье, для чего жертвую расстоянием, мне сложно понять, кому захочется жить вдалеке от города в маленькой квартирке. Но это уже другая история.

[Бес]

www.german-dom.ru/doma/element.php?dom=1964

www.german-dom.ru/doma/element.php?dom=1967

[Ugushka]

Бес, а Вы чего взгрустнули? Хотите гостиницу 1900 года постройки? Или полуразвалюху в 45 минутах езды от Берлина за 60 тыс. евро? Скажу Вам, что за 10-15 тыс баксов в пригороде Луганска можно купить кирпичный капитальный особняк постройки конца прошлого века

[trik]

 

До конца не решено что строить

Ищем варианты

 

У меня есть наглядный пример.

 

У одного человека был довольно неплохой работающий налаженный бизнес. И вот все прибыли от этого бизнеса он вкладывал в постройку двухэтажного дома странной наружности. За два годика он таки достроил свой домик, и оказалось шо это чтото типо общаги у него получилось. Сдает счас по 100уе койкоместо (а может и больше, хтож вам скажет), а живет там у него человек 20. Бизнес продал, купил хорошую машину и живет себе тихонько попивая пивко по вечерам. Так что если есть нормальная транспортная развязка я б лучше общагу построил.

[Бес]

так то ж в Луганске :D

а то - Явропа... 45 минут - и можна на рейхстаг плюнуть ;)

[Artemis]

... если есть нормальная транспортная развязка я б лучше общагу построил.

 

+1

 

Кому сдавать-продавать думаю проблемой у Вас не будет.

 

Главное решить вопрос со всеми коммуникациями, и стройте наздоровье. А паркинг (если нужно), можно и под первым этажом сделать.

Идея хорошая.

 

За те деньжища, за которые у нас сейчас продаются дома и квартиры, можно покупать дома не хуже и в Европе и в Америке.

[Ferzь]

У меня есть наглядный пример.

 

У одного человека был довольно неплохой работающий налаженный бизнес. И вот все прибыли от этого бизнеса он вкладывал в постройку двухэтажного дома странной наружности. За два годика он таки достроил свой домик, и оказалось шо это чтото типо общаги у него получилось. Сдает счас по 100уе койкоместо (а может и больше, хтож вам скажет), а живет там у него человек 20. Бизнес продал, купил хорошую машину и живет себе тихонько попивая пивко по вечерам. Так что если есть нормальная транспортная развязка я б лучше общагу построил.

Что это за хороший типа бизнес если он его продал и сейчас на аренде в 2000 тыс дол в месяц релаксирует попивая пивко.Это,что он баксов 300 имел,что сейчас для него двушка ,что мильён:D.Тысяча извинений.

[MaxS]

Что это за хороший типа бизнес если он его продал и сейчас на аренде в 2000 тыс дол в месяц релаксирует попивая пивко.Это,что он баксов 300 имел,что сейчас для него двушка ,что мильён:D.Тысяча извинений.

 

Может по 100 у.е. в час сдает? И не только койку?

[Ferzь]

:lol:

[DIGEST.UA]

А как вам такой проект? Площадь 3500 м2. 4 этажа и цоколь.

Квартир дофига.

 

Я вижу тут такие подводные камни:

1. Участок.

Участок под индивидуальное строительство, а построился дом на много квартир. Введут ли его в эксплуатацию? Удастся ли утвердить такой проект на участке под инивидуалку? А начнешь строиться не взбунтуются ли вся округа?

Оформление квартир. Дом вводится на одного хозяина, а потом продается остальным как его часть. Как юридически их повыделять из общей площади дома? Да и аренда - это некая разновидность гостиничного бизнеса, могут быть вопросы к целевому использованию и земли и здания.

2. Электроэнергия.

На такой дом понадобится своя ТП и 160 кВа может и не хватить. А это немалые деньги. Да и не везде есть возможность уже ставить ТП.

3. ГАЗ.

Наверняка при таком строении будут проблемы с газом, как бы не пришлось строить ГРП. (Деньги опять немалые) Большая дилема либо ставить один общий котел и общий счетчик, либо разводить в каждую квартиру индивидуально, но как оформить это все при одном хозяине?

4. Канализация.

Если нет центральной канализации, то надо строить септик. Он будет очень немаленький, учитывая что в доме будет до 40 квартир.

5. Эксплуатация.

Из п. 4. вытекает, что рано или поздно септик переполнится и его надо будет опорожнять. Значит нужен обслуживающий персонал, читай ЖЭК. Да и крыша может дать течь. И т.д.

6. А теперь арифметика.

6.1. Построить и сдавать.

Чтобы построить такой дом под аренду нужно вложить 2-3 млн. в зависимости от местности. Доход - до 40 штук в месяц, из чего отнимается обслуживание и имеем совсем другие цифры. Но рентабельность есть. Осталось только найти 2-3 млн. %)

6.2. Построить и продать.

Интереснее построить такой дом и продать, заработав на этом ...у.е. В этом случае строить можно даже за деньги инвесторов, выняв собственные только на старте. Но что с ним будет потом? Ведь септик все равно нужно чтоб кто-то опорожнял

6.3. Объединить п. 6.1. и п. 6.2. То есть построить за деньги инвесторов, а часть квартир оставить себе и потом сдавать (например выйдя на 20 тыс. у.е. в месяц). И оставить себе и обслуживание. Это гемор конечно, но при разумном подходе может быть даже прибыльно.

 

Какие будут мысли?

[trik]

Что это за хороший типа бизнес если он его продал и сейчас на аренде в 2000 тыс дол в месяц релаксирует попивая пивко.Это,что он баксов 300 имел,что сейчас для него двушка ,что мильён:D.Тысяча извинений.

ну бизнес наверное чуть больше ему приносил, но там такая специфика шо руку надо было прилагать частенько, да и нервы... А тут них...ниделая имеешь 2000уе, я б тож наверное так сделал, и спокойненько сидел бы где нибудь лучше на озере с удочкой в руках пивко потягивая.

Тем более имхо недолго он будет так сидеть, просто сделал паузу человек, передохнул...

Согласитесь, приятно иметь возможность практически в любой момент остановиться перекурить в этой гонке за деньгами, при этом особо не страдая от недостатка финансов.

Я от пока такой возможности не имею и вынужден пахать без перекуров, а отпуск проводить на стройке, а после отпуска снова пахать:D

[Artemis]

Квартир дофига.

 

Какие будут мысли?

 

Помоему проект неплохой. Можно посмотреть еще такие

, , ).

Многое зависит от того, сколько земли есть в наличии, какие связи есть среди бюрократов (чтобы было меньше проблем с устаканиванием бумажных дел), ну и истессна какие средства есть в наличии. Или же брать кредит, тогда придется платить проценты (немалые), плюс обслуживание дома - там газ-свет-септинг. Возможно можно сдать такой дом ЖКХ на обслуживание.

[DIGEST.UA]

Обратите внимание, что на моей картинке дом 2-этажный и 2 этажа как бы в мансарде. Это не спроста так, а чтобы соответствовать нормативам для индивидуального участка.

У Артемис дома покрасивше, но ввести их в эксплуатацию на индивид. участке будет крайне сложно.

[misha-putrovka]

А как вам такой проект? Площадь 3500 м2. 4 этажа и цоколь.

Квартир дофига.

 

Я вижу тут такие подводные камни:

1. Участок.

Участок под индивидуальное строительство, а построился дом на много квартир. Введут ли его в эксплуатацию? Удастся ли утвердить такой проект на участке под инивидуалку? А начнешь строиться не взбунтуются ли вся округа?

Оформление квартир. Дом вводится на одного хозяина, а потом продается остальным как его часть. Как юридически их повыделять из общей площади дома? Да и аренда - это некая разновидность гостиничного бизнеса, могут быть вопросы к целевому использованию и земли и здания.

2. Электроэнергия.

На такой дом понадобится своя ТП и 160 кВа может и не хватить. А это немалые деньги. Да и не везде есть возможность уже ставить ТП.

3. ГАЗ.

Наверняка при таком строении будут проблемы с газом, как бы не пришлось строить ГРП. (Деньги опять немалые) Большая дилема либо ставить один общий котел и общий счетчик, либо разводить в каждую квартиру индивидуально, но как оформить это все при одном хозяине?

4. Канализация.

Если нет центральной канализации, то надо строить септик. Он будет очень немаленький, учитывая что в доме будет до 40 квартир.

5. Эксплуатация.

Из п. 4. вытекает, что рано или поздно септик переполнится и его надо будет опорожнять. Значит нужен обслуживающий персонал, читай ЖЭК. Да и крыша может дать течь. И т.д.

6. А теперь арифметика.

6.1. Построить и сдавать.

Чтобы построить такой дом под аренду нужно вложить 2-3 млн. в зависимости от местности. Доход - до 40 штук в месяц, из чего отнимается обслуживание и имеем совсем другие цифры. Но рентабельность есть. Осталось только найти 2-3 млн. %)

6.2. Построить и продать.

Интереснее построить такой дом и продать, заработав на этом ...у.е. В этом случае строить можно даже за деньги инвесторов, выняв собственные только на старте. Но что с ним будет потом? Ведь септик все равно нужно чтоб кто-то опорожнял

6.3. Объединить п. 6.1. и п. 6.2. То есть построить за деньги инвесторов, а часть квартир оставить себе и потом сдавать (например выйдя на 20 тыс. у.е. в месяц). И оставить себе и обслуживание. Это гемор конечно, но при разумном подходе может быть даже прибыльно.

 

Какие будут мысли?

 

 

Мысли такие ...

Ваш проект это бизнес идея для больших денег ... а раз это так хорошо было бы если они (деньги) чужие

Имхо ... здесь нужно менять целевое земли, согласовывать проект, ставить ктп, газ ... а дальше ПРИВЛЕКАТЬ граждан

 

Но тут выплывает огромный минус - граждане у нас бедные кредиты им нужны ... а банк не лось будет смотреть что за жилье и быстро все поймет

Вывод - искать банк (помогать гражданам)

 

П.С. В принципе по этой схеме я иду ... в маленьких масштабах

[Олех]

Действительно, как бизнес, идея мелковата, а просчитать ее нелегко, много рисков, много неизвестных. От политики, до цен на петрушку (в период нестабильности полтической люди скорее будут покупать лековушки-фургоны, дающие возможность смотать с нехитрым скарбом в случае социальных потрясений, чем недвижимость; цены на строматериалы и энергоносители, банковская система - куда выгоднее, на депозит или в бизнес нести деньги, рынок недвижимости обрушиться или выплывет, и т.п.)

Думаю. лучше двигаться по наитию, оставляя возможность к отступлению. Я так и делаю. Строю с края участка небольшой коттеджик, по проекту два, спаренные типа таунхауз. Второй чуть больше. Если первый впишется в бизнесситуацию т.е. можно и самому жить и в аренду и покупатели интересуются - то строю второй. Затем. рядом - третий и т.д. Если нет - имею один коттедж и думаем дальше. По этой же причине ТП не строю, довольствуюсь 5 квт на коттедж. Мистер Фаза (электрик) сказал, что на каждый коттедж будет набавлять по 5 квт. Место не застроенное, думаю линия потянет, нет - тогда буду думать про ТП. "Я об этом подумаю завтра" (С). В 500 м будет (?) большая окружная и мост на Обухов, участок выходит в лес, думаю - со временем планы сами выкристализуются. Интуитивно никого не зову в проект - наверное хочу проверить свои идеи - если заинтересуются, сами увидят интерес - значит на правильном пути.

Считаю. что главное построить, а поделить на квартиры можно всегда. Комуналки деляться, а тут..

Кроме того, планировку делаю гибкой, чтобы площади кроить удобно было.

[DIGEST.UA]

При более детальных взглядах идея жизнеспособна только в варианте построить и забыть, привлекая средства инвесторов на этапе стройки. Как собственно и делают сейчас многие затройщики.

Другие варианты малорентабельны и растянуты во времени и как уже говорилось здесь имеют много рисков. При нынешних ценах на землю и энергоносители (комуникации) проект удается реализовать только при удалении от 20 км и выше, а в этом варианте он стал мне малоинтересен.

[DniproRG]

Реанимирую тему.

Реалии сейчас совсем другие. Но! есть земля в центре пригорода Киева. 12 соток в частном секторе. Все коммуникации заведены. Рядом 2 института (минимум на пару тысяч чел.)

Как идея студий под сдачу? (по 25 м.кв. для студентов и подобных)

Квартир на продажу (однокомнатных, штук 20 по 30-35 м.кв.)? Или поделить на 4 таунхауза участок?

Сколько стоит построить я знаю. Сдать - пока не знаю...или с соседом продать крупному застройщику под многоэтажку? в смысле поменять на штук 5-6 квартир?

[МаТраС]

Мысли вслух ...

 

А что если построить доходный дом??!!

 

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000

ИТОГО 600 000

Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)

 

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000

ИТОГО 440 000

Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)

 

 

Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....

зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!

 

Как Вам идея??!!

идея хороша, я своему знакомому на 80% выстроил похожее. кажись 500 кв,9комнат,троещина .сдает по 4,5. на свет фигня уходила в прошлую зиму, кажись 5000 где то... земля была у него . на стройку ушло порядка 150 000 уе по разным курсам-от 8 до 26

 

Добавлено через 9 минут

Реанимирую тему.

Реалии сейчас совсем другие. Но! есть земля в центре пригорода Киева. 12 соток в частном секторе. Все коммуникации заведены. Рядом 2 института (минимум на пару тысяч чел.)

Как идея студий под сдачу? (по 25 м.кв. для студентов и подобных)

Квартир на продажу (однокомнатных, штук 20 по 30-35 м.кв.)? Или поделить на 4 таунхауза участок?

Сколько стоит построить я знаю. Сдать - пока не знаю...или с соседом продать крупному застройщику под многоэтажку? в смысле поменять на штук 5-6 квартир?

 

заплатите за смету комк то пусть все просчитают, тогда и поймете,что выгодней.

как по мне богатые студеты имеют свои квартиры или снимают нечто прекрасное. для обычных людей по 30 метров хватит. если это пригород, с арендой не будет проблем. Так что выгодней 5-6 квартир застройщика или или 30 своих если сдавать?)

 

Добавлено через 9 минут

Реанимирую тему.

Реалии сейчас совсем другие. Но! есть земля в центре пригорода Киева. 12 соток в частном секторе. Все коммуникации заведены. Рядом 2 института (минимум на пару тысяч чел.)

Как идея студий под сдачу? (по 25 м.кв. для студентов и подобных)

Квартир на продажу (однокомнатных, штук 20 по 30-35 м.кв.)? Или поделить на 4 таунхауза участок?

Сколько стоит построить я знаю. Сдать - пока не знаю...или с соседом продать крупному застройщику под многоэтажку? в смысле поменять на штук 5-6 квартир?

 

заплатите за смету комк то пусть все просчитают, тогда и поймете,что выгодней.

как по мне богатые студеты имеют свои квартиры или снимают нечто прекрасное. для обычных людей по 30 метров хватит. если это пригород, с арендой не будет проблем. Так что выгодней 5-6 квартир застройщика или или 30 своих если сдавать?)