Памятка застройщику. Черновик.

Не очень то они пъют самогон и едят сало, да и вообще спиртное их не сильно интересует, особенно в раб.дни. А видеть у себя на стройке строителей, которые не матерятся, не пъют и по воскресеньях ходят в церковь - удовольствие и позитивно воспринимается. Надеюсь мой позитивный пример с западенцами - не еденичен!

 

+1.

Но если вдруг запьют - то на неделю-две выпадают полностью.

Примерное содержание Памятки:

 

1. Финансирование

Как рассчитать бюджет, взять кредит и прочее планирование финансов

 

2. Выбор участка

Критерии выбора участка под дом

 

3. Выбор проекта

Выбор проекта. Где найти проект? Как адаптировать под собственные требования

 

4. Начало строительства

С чего начать? Как разбить на этапы и прочее

 

5. Строители

Выбор строителей. Взаимоотношения со строителями

 

6. Материалы

Советы по выбору материалов. Где, когда и как купить

 

7. Процес строительства

Общие советы по темам, не вошедшим в предыдущие разделы

6. Материалы

Советы по выбору материалов. Где, когда и как купить

 

Главный вопрос: ЧТО КУПИТЬ?, то бишь, из чего будем строиться Хотя, это, наверное, придется решать на этапе "планирования финансов". Вообще, все так просто по полкам не расставишь. До эскиза дома и просмотра проектов - не отпределишься с материалами, примерной сметой и финансами... Кроме того, участок потянет за собой изменения в проекте, может сделать смету прилично дороже. Без покупки участка нельзя окончательно определиться с финансовой частью, ибо кто знает, что там будет с коммуникациями и электричеством... Короче говоря, определиться, где морда, а где хвост у Памятки невозможно

а зачем жестко определяться с хвостом и гривой?

Памятка - общий набор рекомендаций. Если ее будут читать, то делать это нужно в комплексе, а не только одну главу. По дублирующимся вопросам можно сделать пересекающиеся ссылки на конкретные разделы.

"что купить?" - это и есть "советы по выбору материалов"=)

Памятка - не библия застройщика, а лишь сконцентрированный опыт уже отстроившихся, призванный помочь новому застройщику избежать аспространенных ошибок.

Предлагаю поделиться своим опытом по пунктам.=)

Например, многие целенаправленно ищут участок под застройку жилого дома поближе к воде, но, потом сталкиваются с проблемами из-за близости водоема уже на этапе строительства и дплее, в хоте проживания. Есть кто-то из застройщиков, пожалевший, что участок выбрал близко от водоема? И почему?

Примерное содержание Памятки:

 

1. Финансирование

Как рассчитать бюджет, взять кредит и прочее планирование финансов

 

2. Выбор участка

Критерии выбора участка под дом

 

3. Выбор проекта

Выбор проекта. Где найти проект? Как адаптировать под собственные требования

 

4. Начало строительства

С чего начать? Как разбить на этапы и прочее

 

5. Строители

Выбор строителей. Взаимоотношения со строителями

 

6. Материалы

Советы по выбору материалов. Где, когда и как купить

 

7. Процес строительства

Общие советы по темам, не вошедшим в предыдущие разделы

 

Иезуит, дело в том что по этим вопросам существуют уже пространные эссе автора сайта (Бесика) и Ярика, и Никона, как минимум по первым трем пунктам. Можно конечно же собрать ссылки прямо в этой теме. Но, ИМХО, абсолютно критично высказываться не о том ЧТО делать, а чего делать нельзя или что не было учтено, исходя из собственного опыта застройщика. Буквально две-три мысли.

А где их, эссе, почитать?

А где их, эссе, почитать?

 

это Бесика

(ссылка устарела)

 

это К2-а

(ссылка устарела)

 

это Ника

(ссылка устарела)

 

это Никона

(ссылка устарела)

 

не читали?;)

Спасибо. Будем изучать.=)

Читая-перечитывая инет и готовясь к постройке дома нашла еще пару советов:

1. Изначально первый этаж 2,7 - увеличили до 3. Итог: слишком мало места для удобной, пологой лестницы - приходится увеличивать высоту ступеней (делать уже коридор для выхода на лестницу)

2. Не экономить на окне для лестницы

3. слишком узкий коридор 2 этажа - проблема затянуть большие матрасы и кровати

 

Из инета по внутрянке - очень пригодилось при всех моих ремонтах:

Принимать этап в присутствии следующей команды (Сантехнику при плиточнике, электрику при штукатурах, стяжку при паркетчиках). Тогда плиточник не будет валить, что криво установлены выводы, а сантехники, что плитка криво положена и поэтому чашечки смесителей вплотную к стенам прикрутить не выходит. Штукатуры, что кабель битый, а электрик, что штукатуры пробили и т.д.

 

В общих чертах я работаю по внутрянке следующим образом:

1. перемеряю все что можно, считаю до какого уровня поднимется стяжка (минимум 5 см над самой высокой трубой), сама отбиваю отметку в 1 м над планируемой стяжкой, от этой линии даю задание насколько опускаться для выводов сантехники и электрики

1. Сантехника (если есть что-то угловое - угол, завалы стен перепроверяю 100 раз)

2. Электрика

3. Плитка, штукатурка (четко описываю на плане где надо идеальную вертикаль и угол, не сделали - заставляю переделывать)

4. Вертикаль проверяю только ОТВЕСОМ о чем сразу предупреждаю

В целом, очень желательно коробки под розетки-выключатели устанавливать после выставления маяков (пример, на кухне прогиб стены был 8 см, если бы поставили подрозетник сразу, то пришлось бы вытягивать подрозетник, тк укрепить на него розетку нереально).

5. Гипсокартон контролирую в два этапа:

- Каркас (многие наши умники помимо полного отсутствия уровня, любят экономить подвесы и увеличивать шаг профиля). Здесь важно учесть расположение точечных светильников, чтобы на профиль не попасть и люстр, чтоб наоборот попасть на профиль.

- Укладывание на шов стеклоленты, а на стык гипс-стена спец алюминиевой ленты

Если стоять над душой и бить по рукам - то трещин не будет!!!

По плитке и штукатурке: Контролировать этапы грунтовки и заявляться периодически в недоговоренное время - проверять плиточника, что работает гребенкой и контролировать стык плитка-паркет, а только потом платить. Если плитка на теплые эектрические маты, то стоять над душой.

По штукатурке самые тонкие моенты: ровность стен на уровне карниза-плинтуса - проверяется правилом 2м или профилем гипсокартонным.

 

Маты и электрополы делать самим - у себя на последней квартире сделала теплые полы на 2 балконах (кабель), с/у (кабель) и кухне (мат) за 1 день - все работает.

По ветке: интересная идея. Только пока маловато фактажа и полезной для настоящих и будущих застройщиков информации, а дискуссию нужна такая тема или не нужна - считаю излишней. Основателю темы предлагаю составить примерную структуру "Памятки...", а мы бы в каждый раздел написали, кто что знает и с чем сталкивался (типа FAQ).

 

По прорабам: у меня их было два вначале моей эпопеи: один - бабник, выгнал, второй - пьяница, опять выгнал, оба - бездельники, хотя по виду "солидные спецы". После долгих поисков нашел одного небездельника, действительно знающего спеца - вариант был супер, но с одним "НО": до 30-40% материалов с объекта тот забирал себе, причем делал это виртуозно и "незаметно" для хозяев (это по отзывам хозяев двух строек, которых это устраивало). Т.е. при выборе прораба у меня было два варианта: бездельник или вор (кому что больше нравится), я же выбрал третий -назначил прорабом своей стройки себя, о чем НИ РАЗУ не пожалел.

Глубокомысленные рассуждения о том, что "надо уметь искать" не приемлю, ибо я - искал долго и нудно, перебрав массу кандидатов. С другой стороны, не спорю, что 1 из 10 прорабов может оказаться неплохим выбором как спец и как человек, только часто на поиск и проверку такого уникума не хватает времени... Байки про то, что кому-то удалось привлечь толкового совкового прораба с крупной стройки можно тоже оставить для работников налоговой/др. людей с оччень серьезными подвязками - здесь ведь речь идет о ОБЫЧНОМ, ПЕРЕСИЧНОМ застройщике.

Примерное содержание Памятки:

 

1. Финансирование

Как рассчитать бюджет, взять кредит и прочее планирование финансов

 

2. Выбор участка

Критерии выбора участка под дом

 

3. Выбор проекта

Выбор проекта. Где найти проект? Как адаптировать под собственные требования

 

4. Начало строительства

С чего начать? Как разбить на этапы и прочее

 

5. Строители

Выбор строителей. Взаимоотношения со строителями

 

6. Материалы

Советы по выбору материалов. Где, когда и как купить

 

7. Процес строительства

Общие советы по темам, не вошедшим в предыдущие разделы

 

1. Финансы: источники - свои сбережения/доходы, если не хватает + беспроцентные заемы у родных (с отдачей!) + кредиты. Рассчитать бюджет конечно можно, но это скорее ориентировочный показатель, ибо все дорожает не по дням а по часам.

Первый минимальный транш желательно иметь в размере, достаточном для того, чтобы выгнать и покрыть коробку, можно больше. Если меньше - недострой, руина без кровли, окон и дверей, которая способна загнать в депрессию даже самых стойких оптимистов и пофигистов.

 

2. Критерии участка у каждого свои - определитесь, какие параметры участка самые важные для Вас, какие - второстепенные, но желательные, а какие - менее существенные.

 

3. Проекты - могут быть типовые - архоновские, архетоновские и т.д., индивидуальные - от архитектора, либо свои (где-то у кого-то увидел дом мечты). У меня к примеру - типовой, но существенно упрощенный / адаптированный мною в целях экономии.

 

4. Этапы - планировка участка, ориентация дома/др. построек по сторонам света

- фундамент

- стены

- крыша

- окна, двери

- коммуникации (электрика, газ, вода, отопление)

- отделка

 

5. выбор строителей - лучше по рекомендации друзей/знакомых либо местных форумчан, взаимоотношения - тут описаны - жестко, авансы - только на еду и т.д.

 

6. материалы - лучше покупать самому, опять же с учетом позитивного опыта знакомых или форумчан в соотв. разделе. Покупать лучше после того, как окончательно определитесь с конкретным типом наиболее оптимального для Вас материала на том или ином этапе, взвесив все "за и против".

 

7. лучше формулировать конкретные вопросы, тогда и ответить намного проще будет.

Что-то так и не получилось довести до ума.

Свои мысли из соседней ветки: Отвественность прораба. В чем она?

"...Читала -читала все что написали здесь и пришла к необходимости построения бизнес-модели для мелкого строительства. Попробую очертить ее рамки исходя из бизнес-интересов каждого участника.

Интересы застройщика. ЗАСТРОЙЩИКА не устроит:

1. Привлечение армии специалистов.

Устанут глаза всем смотреть в рот, и засохнут уши всех слушать.

А воз и ныне будет там. Особенно на небольшие дома, типовой (несложной) застройки до 450м2 это вообще нецелесообразно.

2. Любое удорожание стоимости строительства.

Работа через генподрядчика-фирму или ЧП с лицензией удорожает стоимость строительства. Кому-то может повести и в случае обнаруженя дефектов, их устранение можно будет решить через суд. Но в основном, это работает в бизнесе (структура строит для структуры), ПОЭТОМУ шансы получить что-то по суду физ.лицом стремятся к 0 (я уже писала о наличии скрепок-метел на балансе, да и услуги юристов/судебных исполнителей стоят приличных денег). К тому же, генподрядчик будет заинтересован привлекать на работы подрядчиков с мах стоимостью услуг, дабы стоимостью работы уменьшить свою ответственность, что также заказчику не выгодно.

3. Аргументы типа - только лохи строят дешево. Не рассматриваются вообще. Т.к. таких лохов 98% застройщиков (остальные 2%- объекты типа Ющенко, имеющие бюджеты, сравнимые с государственным). Эти объекты мечта любого прораба, но выводы, даваемые с подобных строек, не интересны "пересічному" застройщику.

4. Получение ночного экспресс-образования по строительству, ночное овладевание новыми строительными программами, ускоренное изучение химии и технологии новых материалов и т.д.

5. Личностный фактор в строительстве. С вами я дружу (читай -знаю вашу тетю, которая подключает газ или дядю, который выдает госакты на землю) и строю вам хорошо, а с вами мы еле знакомы- поэтому не обессудьте (читай, а вы мне ничем помочь не можете и поэтому я вас не боюсь и мне все равно что в далнейшем будет с вами и вашим объектом)....

Прораб лицо заинтересованное и рискоизбегающее, поэтому при любых непрозрачных раскладах вытащит СВОИ деньги из Заказчика. Не поможет и выплата генподрядных в конце строительства (как здесь советовали),- опытный прораб вытащит их еще в начале строительства.

Исходя из этого, необходимо максимально создать прозрачность процесса строительства. А поможет в этом "метод освоенного объема", который предполагает следующее:

1. Разработка и ознакомление заказчика с укрупненным поэтапным планом работ

2. Составление смет на каждый этап

3. Составление Графика выполнения работ

4. Составление Графика финансирование выполненных работ.

Составить эти документы может только лицо, имеющее хотя бы минимальный опыт в управлении строительными проектами. А следовательно, если прораб не может этого сделать, то ожидать от него контроля за ходом выполнения работ не стоит. В таком случае он скорее всего будет выполнять на стройке функции HR(кадровика), консультанта, и т.д., но не прораба!!! С соответсвующей оплатой той функции, которую фактически выполняет.

Я не говорю о составлении смет по ДБНам в АВК. Я имею в виду прозрачность ценообразования из которого заказчик будет понимать стоимость м2 коробки или крыши, внутренних работ (и т.д.). Эта информация нужна заказчику для контроля освоения бюджета (выполнения работ), а также понимания остатка бюджета на неосвоенные объема. Контролировать авансы. А также в случае увольнения прораба понимать исходя из каких условий искать ему замену (я имею в виду по стоимости).

Как я считаю, это образ "профессионального, нормального прораба", о котором писали здесь в теме. А вы как считаете?..."

Я бы поссоветовал итересоваться расценками на материалы,хотя бы позвонить по нескольким объявлениям в газете.Я сам являюсь перевозчиком.Пример:прораб заказывает мне щебень,моя цена 900гр,прораб взял с клиента 1200гр и так на всем.Материалы лучше заказывать самим или хотя бы быть в курсе средних цен по вашему городу.

...

Исходя из этого, необходимо максимально создать прозрачность процесса строительства. А поможет в этом "метод освоенного объема", который предполагает следующее:

1. Разработка и ознакомление заказчика с укрупненным поэтапным планом работ

2. Составление смет на каждый этап

3. Составление Графика выполнения работ

4. Составление Графика финансирование выполненных работ.

 

Я не говорю о составлении смет по ДБНам в АВК. Я имею в виду прозрачность ценообразования из которого заказчик будет понимать стоимость м2 коробки или крыши, внутренних работ (и т.д.)....

Это уже было...

Поясняю о чём это я - для прозрачности ценообразования недостаточно указать - материалы 10 грн, монтаж-10 грн, т.к. Вы потребуете расшифровать и первые 10 и вторые, если с первым червонцем проблем особых не вижу, то расшифровка второго - это уже АВК и ДБН, значит надо платить и тут начинается "затык" - без АВК невозможно, а за АВК надо заплатить какие-то копейки, а платить не хотца - замкнутый круг.

Аналогично - составление графиков, смет, поэтапный план выполнения работ - требуется оплатить эти процессы, т.е. создание-написание, т.к. Смета - это АВК , графики выполнения привязаны к финансированию, а не наоборот, а без вменяемого проекта эти процессы абсурдны, ну а кто имеет проекты, по которым можно строить? - Единички, причём очень скромные, а все остальные проекты - стопочка бумажек для получения разрешения на строительство.

Единственная компания, где всё было почти в идеале - УМБК Джингилли - турки, почти, все проблемы быстро решались, т.к. был свой проектный центр, т.е. от идей до чертежа - один-два дня, но это скорее исключение, чем правило подтверждающее событие....

Иными словами - хотите планы-графики-сметы, дык нужен вменяемый проект, содержащий спецразделы - сантехника, канашка, кондишн, газ, электричество, автоматизация, слаботочка, территория - вот тогда, зная технологию, можно составлять графики и писать сметы, на которые можно ориентироваться, а в любом другом случае - это не документ, а портянка, дык к ней и отношение соответствующее.

 

Весь данный опус основан на собственном опыте (с 1994 года) как застройщика, так и подрядчика.

Никто и никогда не будет Вам строить за свои, прошли подобные времена

Это уже было...

Поясняю о чём это я - для прозрачности ценообразования недостаточно указать - материалы 10 грн, монтаж-10 грн, т.к. Вы потребуете расшифровать и первые 10 и вторые, если с первым червонцем проблем особых не вижу, то расшифровка второго - это уже АВК и ДБН, значит надо платить и тут начинается "затык" - без АВК невозможно, а за АВК надо заплатить какие-то копейки, а платить не хотца - замкнутый круг.

Аналогично - составление графиков, смет, поэтапный план выполнения работ - требуется оплатить эти процессы, т.е. создание-написание, т.к. Смета - это АВК , графики выполнения привязаны к финансированию, а не наоборот, а без вменяемого проекта эти процессы абсурдны, ну а кто имеет проекты, по которым можно строить? - Единички, причём очень скромные, а все остальные проекты - стопочка бумажек для получения разрешения на строительство.

Единственная компания, где всё было почти в идеале - УМБК Джингилли - турки, почти, все проблемы быстро решались, т.к. был свой проектный центр, т.е. от идей до чертежа - один-два дня, но это скорее исключение, чем правило подтверждающее событие....

Иными словами - хотите планы-графики-сметы, дык нужен вменяемый проект, содержащий спецразделы - сантехника, канашка, кондишн, газ, электричество, автоматизация, слаботочка, территория - вот тогда, зная технологию, можно составлять графики и писать сметы, на которые можно ориентироваться, а в любом другом случае - это не документ, а портянка, дык к ней и отношение соответствующее.

 

Весь данный опус основан на собственном опыте (с 1994 года) как застройщика, так и подрядчика.

Никто и никогда не будет Вам строить за свои, прошли подобные времена

Ничего подобного!!!! АВК для мелкого строительства не нужно!!!

Поправки: я имею в виду

1. Дома до 450 м2. типовой застройки, например, термодом, где смету может составить прораб.

2. Прораба-частника, не связанного с фирмой, налогами, админ. расходами и т.д.

Заказчику, например, достаточно знать сколько необходимо цемента, песка, щебня для такого-то этапа... сколько стоит 1м3 фундамента - и все!!!

 

И сметы прекрасно можно составлять укрупненно!

Да ужжж – «Остапа» понеслоооо!!! Видать достали автора работяги с кривыми руками.

Только не всегда бывает все так однозначно в «датском королевстве». Не был ты видать в шкуре строителя. Не сталкивался с фактами «кидалова», когда обещанной оплаты за выполненные работы месяцами ждать приходится. Поэтому на практике своего опыта я сам предлагаю Заказчику следующие варианты оплаты:

• Оплата в конце недели за фактически выполненный объем работ. Если оплата не производится, я еще неделю работаю, но по окончании 2-й недели мне должны заплатить также - за 2 недели. Если оплата не производится в полном объеме, я снимаю бригаду до полного погашения долга.
  
• Я беру предоплату 50% от утвержденной сметы. По окончании работ, после их письменной сдачи – окончательный расчет в течение 3-х дней.
  

Эти варианты оплат согласовываются заранее и фиксируются в Договоре на строительтво – это ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ условие. Оно хоть как-то защищает Стороны от возможного «кидалова».

Еще дополнения-пожелания.

1. Перед началом строительства надо продумать и установить бытовку и туалет. Естественные потребности дадут о себе знать и это нельзя игнорировать. Неважно, для себя или для наемных рабочих – всем это надо. Если стройка находится не под непосредственным приглядом Хозяина, то в этой бытовке на ночь остается сторож. Лучше посторожить, чем остаться без дорогостоящего инструмента.

2. Навес или хотя бы поддоны и брезент - для мешков с цементом - этот строительный материал нуждается в особом уходе.

Да ужжж – «Остапа» понеслоооо!!! Видать достали автора работяги с кривыми руками.

 

Только не всегда бывает все так однозначно в «датском королевстве». Не был ты видать в шкуре строителя. Не сталкивался с фактами «кидалова», когда обещанной оплаты за выполненные работы месяцами ждать приходится. Поэтому на практике своего опыта я сам предлагаю Заказчику следующие варианты оплаты:

• Оплата в конце недели за фактически выполненный объем работ. Если оплата не производится, я еще неделю работаю, но по окончании 2-й недели мне должны заплатить также - за 2 недели. Если оплата не производится в полном объеме, я снимаю бригаду до полного погашения долга.
  
• Я беру предоплату 50% от утвержденной сметы. По окончании работ, после их письменной сдачи – окончательный расчет в течение 3-х дней.
  

Эти варианты оплат согласовываются заранее и фиксируются в Договоре на строительтво – это ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ условие. Оно хоть как-то защищает Стороны от возможного «кидалова».

Еще дополнения-пожелания.

1. Перед началом строительства надо продумать и установить бытовку и туалет. Естественные потребности дадут о себе знать и это нельзя игнорировать. Неважно, для себя или для наемных рабочих – всем это надо. Если стройка находится не под непосредственным приглядом Хозяина, то в этой бытовке на ночь остается сторож. Лучше посторожить, чем остаться без дорогостоящего инструмента.

2. Навес или хотя бы поддоны и брезент - для мешков с цементом - этот строительный материал нуждается в особом уходе.

Мы платили за этап, а не за время. Нулевой цикл, фундамент, коробка, крыша, внутрянка 1 этажа, потом 2-го, и т.п.

Ну, как строитель - конечно не был. Но прочувствовал кидок с оплатой в других сферах.

50% предоплаты - это много.

Соседи, друзья, родственники, коллеги, партнеры, форумчане - многие из них когда-то строились или строятся и смогут кого-то порекомендовать.

 

Мне не лень было съездить на предыдущий объект фасадчиков, поговорить с хазяином. Если ко мне кто-то приедет спросить о тех же ребятах - без проблем отвечу.

 

Уроды, которых я выгонял, врядли будут на меня ссылаться при новом найме.

 

вполне согласен это самая лучшая рекомендация мнение человека который уже прошел через стройку

Так что-то до чистовика так и не дошло.=(

Ну, как строитель - конечно не был. Но прочувствовал кидок с оплатой в других сферах.

50% предоплаты - это много.

 

Почитал и задумался - сейчас-то беру порядка 80% вперед.)

Почитал и задумался - сейчас-то беру порядка 80% вперед.)

Я вообще ничего не беру вперёд... имею в виду за работу, ессно. И никогда не брал. На материалы - да, но только по мере наступления их необходимости на объекте.