Строим Дом

Перезагрузить страницу

Доходный дом ... выгодно ли???!!!

Ответ
 
Опции темы
Старый 01.04.2008, 22:07   #1
misha-putrovka
Опытный форумчанин
 
Регистрация: 28.09.2007
Адрес: kiev
Пол: Не указан
Сообщений: 916
Вы сказали Спасибо: 2
Поблагодарили 37 раз(а) в 9 сообщениях
По умолчанию Доходный дом ... выгодно ли???!!!

Мысли вслух ...

А что если построить доходный дом??!!

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000
ИТОГО 600 000
Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000
ИТОГО 440 000
Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)


Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....
зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!


Как Вам идея??!!
misha-putrovka вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 01.04.2008, 22:14   #2
Белая Рысь
Ветеран форума
Аватар для Белая Рысь
 
Регистрация: 15.11.2006
Адрес: Киев, Осокорки, сады, метро Славутич
Пол: Не указан
Сообщений: 11,586
Вы сказали Спасибо: 4,354
Поблагодарили 4,891 раз(а) в 1,985 сообщениях
По умолчанию

Сама мечтаю сдать дом в аренду к Евро 2012. Время есть. Это хороший бизнес.
Белая Рысь вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 07:42   #3
DimaS
Форумчанин
Аватар для DimaS
 
Регистрация: 20.01.2008
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 166
Вы сказали Спасибо: 32
Поблагодарили 6 раз(а) в 5 сообщениях
Отправить сообщение для DimaS с помощью ICQ
По умолчанию

тож думаю над этим

что смушает:
1. риски
2. процент больше чем арендная плата
3. евро не панацея (конкуренты не дремлют, государство через пару лет тоже проснеться)
4. интересный вариант - общагу выкупить в пригороде, отремонтировать
5. большой срок окупаемости
DimaS вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 08:33   #4
Телесистемы
Консультант форума
 
Регистрация: 13.02.2006
Адрес: Киев
Пол: Мужской
Сообщений: 9,084
Вы сказали Спасибо: 421
Поблагодарили 5,961 раз(а) в 2,264 сообщениях
Отправить сообщение для Телесистемы с помощью ICQ
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от misha-putrovka Посмотреть сообщение
Мысли вслух ...

А что если построить доходный дом??!!

1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000
ИТОГО 600 000
Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)

2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000
ИТОГО 440 000
Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)


Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....
зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!


Как Вам идея??!!
Вы хотите все без уплаты налогов провернуть, по-черному?
Слишком велики обьемы - незаметно не получится
Напонмю, что в нашем гос-ве НДС 20%, налог на прибыль 25% , подоходный налог 15% А также до купы: коммунальный налог, налог на землю.
Телесистемы вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 08:42   #5
Айрин
Опытный форумчанин
Аватар для Айрин
 
Регистрация: 20.03.2007
Адрес: Иванков, Бориспольский р-н
Пол: Не указан
Сообщений: 557
Вы сказали Спасибо: 6
Поблагодарили 15 раз(а) в 5 сообщениях
Отправить сообщение для Айрин с помощью ICQ Отправить сообщение для Айрин с помощью AIM
По умолчанию

Идея очень даже ничего, но надо ее хорошенько просчитывать: промониторить рынок на предмет наличия арендаторов, просчитать затраты на обслуживание дома и территории, уборку, оплату охраны и страховку. Боюсь, может получится в результате намного меньше 10% годовых.
И насчет кредита: я, например, считаю, что кредит можно брать либо в потребительских целях (т.е. для приобретения чего-то нужного для жизни или для самоудовлетворения, будь то предметы первой необходимости или предметы роскоши), либо в бизнес-целях, т.е. когда подразумевается, что взятые в кредит деньги будут приносить доход. Так вот, во втором случае кредит стоит брать только тогда, когда % доходности этих средств будет превышать %%, выплачиваемые по кредиту. Иначе весь проект становится невыгодным.
Айрин вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 10:12   #6
Белая Рысь
Ветеран форума
Аватар для Белая Рысь
 
Регистрация: 15.11.2006
Адрес: Киев, Осокорки, сады, метро Славутич
Пол: Не указан
Сообщений: 11,586
Вы сказали Спасибо: 4,354
Поблагодарили 4,891 раз(а) в 1,985 сообщениях
По умолчанию

Относительно налогов. Вы регистрируетесь в районной налоговой как частный предприниматель (15 минут времени) и ежемесячно платите 200 гривен, отчитываясь перед налоговой. Это же райские условия!
Белая Рысь вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 10:14   #7
Jarik
Супер старожил форума
 
Регистрация: 19.10.2006
Адрес: Киев, Вишенки
Пол: Мужской
Сообщений: 6,204
Вы сказали Спасибо: 1,688
Поблагодарили 4,623 раз(а) в 1,549 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Телесистемы Посмотреть сообщение
Вы хотите все без уплаты налогов провернуть, по-черному?
Слишком велики обьемы - незаметно не получится
Напонмю, что в нашем гос-ве НДС 20%, налог на прибыль 25% , подоходный налог 15% А также до купы: коммунальный налог, налог на землю.
Можно зарегистрироваться ЧП-шником на едином налоге и платить 200 грн./мес.
Jarik вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 10:18   #8
Jarik
Супер старожил форума
 
Регистрация: 19.10.2006
Адрес: Киев, Вишенки
Пол: Мужской
Сообщений: 6,204
Вы сказали Спасибо: 1,688
Поблагодарили 4,623 раз(а) в 1,549 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Белая Рысь Посмотреть сообщение
Сама мечтаю сдать дом в аренду к Евро 2012. Время есть. Это хороший бизнес.
ИМХО, это хреновый бизнес. Ну сдадите вы свой дом разово, на время проведениея ЕВРО-2012. А дальше что? Опять выгребете из дома кучу поломанной мебели?
Что касается доходного дома, Айрин права. Надо считать со всеми сопутствующими затратами. Только она еще амортизацию забыла включить.
Jarik вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 10:29   #9
Белая Рысь
Ветеран форума
Аватар для Белая Рысь
 
Регистрация: 15.11.2006
Адрес: Киев, Осокорки, сады, метро Славутич
Пол: Не указан
Сообщений: 11,586
Вы сказали Спасибо: 4,354
Поблагодарили 4,891 раз(а) в 1,985 сообщениях
По умолчанию

Ярик, мы с Вами во всех ветках встречаемся по вопросам аренды
У нас место отличное для сдачи дома под офис: 1500 метров от метро и Проспекта Бажана, возле Южного моста, подъезд асфальтированный, машины паркуются как под забором 3 штуки, так и во дворе. На нашем заборе сейчас висит объявление: "Сниму дом под офис за 10.000 долларов в месяц" Я не ошиблась -- сумма именно такая. Даже если половина этого -- меня устроит. Все соседи домов на берегу (они видны хорошо с моста) уже давно сдают под офисы и даже сумму не называют, так много. Напротив сдается термодом на 200 метров за 4 тысячи под жилье. Жильцы там одни уезжают, другие в тот же день въезжают. А Вы говорите невыгодно!!! Кому как!
А я согласна жить после болельщиков без ремонта, ведь после строителей я живу в совершенно убитом летнем домике!!! Я нетребовательная! Нужно меньше обращать внимание на внешний комфорт, и тогда все будет удачно!
Белая Рысь вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 10:40   #10
Айрин
Опытный форумчанин
Аватар для Айрин
 
Регистрация: 20.03.2007
Адрес: Иванков, Бориспольский р-н
Пол: Не указан
Сообщений: 557
Вы сказали Спасибо: 6
Поблагодарили 15 раз(а) в 5 сообщениях
Отправить сообщение для Айрин с помощью ICQ Отправить сообщение для Айрин с помощью AIM
По умолчанию

Я амортизацию включила в понятие "обслуживание дома", в смысле побелить/покрасить, но Jarik, конечно, прав, - есть еще такие амортизационные затраты, которые дешевле просто вычесть из общей стоимости, чем пытаться восстанавливать или обновлять амортизируемый объект.
И еще насчет идеи доходного дома: в нашей стране, в отличие от той же Америки, абсолютно отсутствует культура долгосрочной аренды. Наши люди склонны арендовать что-либо только временно, пока своим не разживутся. И, имея для этого хотя бы минимальные возможности, предпочитают долгосрочные кредиты аренде.
А при краткосрочной аренде амортизация увеличивается многократно, тем самым снижая доходы.
Айрин вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 11:09   #11
Белая Рысь
Ветеран форума
Аватар для Белая Рысь
 
Регистрация: 15.11.2006
Адрес: Киев, Осокорки, сады, метро Славутич
Пол: Не указан
Сообщений: 11,586
Вы сказали Спасибо: 4,354
Поблагодарили 4,891 раз(а) в 1,985 сообщениях
По умолчанию

Ежедневно читаю аналитику по рассылкам. Замечена тенденция отказа от непомерных ипотечных кредитов и переход в долгосрочную аренду. Это значительно выгоднее для арендатора. Люди десятилетиями снимают квартиры -- это выгоднее кредитов по ипотеке. Моя приятельница уже 18 лет живет в одной и той же съемной квартире. Уже ремонты трижды делала сама. Хозяева берут с нее плату -- одну из наиболее низких в Киеве. Фантастически низкую. Покупать квартиру в кредит она и не собирается.
Белая Рысь вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 11:18   #12
Jarik
Супер старожил форума
 
Регистрация: 19.10.2006
Адрес: Киев, Вишенки
Пол: Мужской
Сообщений: 6,204
Вы сказали Спасибо: 1,688
Поблагодарили 4,623 раз(а) в 1,549 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Белая Рысь Посмотреть сообщение
Ярик, мы с Вами во всех ветках встречаемся по вопросам аренды
У нас место отличное для сдачи дома под офис: 1500 метров от метро и Проспекта Бажана, возле Южного моста, подъезд асфальтированный, машины паркуются как под забором 3 штуки, так и во дворе. На нашем заборе сейчас висит объявление: "Сниму дом под офис за 10.000 долларов в месяц" Я не ошиблась -- сумма именно такая. Даже если половина этого -- меня устроит.
Да и на здоровье. Только причем тут ЕВРО-20012? Выгоните арендатора, чтобы на три месяца сдать по 6?
Jarik вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 11:21   #13
Masipula
Старожил форума
Аватар для Masipula
 
Регистрация: 18.10.2006
Адрес: Zanzibar, Tanzania
Пол: Мужской
Сообщений: 1,582
Вы сказали Спасибо: 707
Поблагодарили 643 раз(а) в 225 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от misha-putrovka Посмотреть сообщение
Мысли вслух ...
А что если построить доходный дом??!!
1) Первый вариант .... земля 2 км от Киева, 200 метров от городских маршируток, 12 соток = 200 000 ..... + на стройку 10 квартирного дома (двушки по 50 метров каждая) = 300 000 ..... + свет, газ, документы = 100 000
ИТОГО 600 000
Сдаем каждую квартиру по 500 баксов ... имеем 5000 в месяц .... или 10% годовых (как по мне вполне прилично)
2) Вариант второй .... земля 25 км от Киева (Васильков), 1 км от марширутки на Киев, 12 соток = 70 000 ..... + на стройку 300 000 ...+ на коммуникации, документы 70 000
ИТОГО 440 000
Сдаем каждую квартиру по 300 баксов .... имеем 3000 в месяц ..... или 8,2% годовых ( тож совсем не плохо)
Вот и думаю ..... взять кредит на 20 лет ... построить .... сдавать ..... аренды будет хватать почти на весь кредит ....
зато через 20 лет (выплачу кредит) стану обладателем доходного дома!!!!

Как Вам идея??!!
Жизнеспособна в том случае, если большинство средств "не кредит". Т.к. если этот проект реализовать - тогда необходимо заниматься только этим.
Masipula на форуме   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 11:23   #14
Masipula
Старожил форума
Аватар для Masipula
 
Регистрация: 18.10.2006
Адрес: Zanzibar, Tanzania
Пол: Мужской
Сообщений: 1,582
Вы сказали Спасибо: 707
Поблагодарили 643 раз(а) в 225 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Jarik Посмотреть сообщение
Да и на здоровье. Только причем тут ЕВРО-20012? Выгоните арендатора, чтобы на три месяца сдать по 6?
На момент проведения действительно можно выгнать арендатора. Или как минимум предложить ему заплатить то, что предположительно заплатили бы на Евро 2012, ну или чуть меньше.
Masipula на форуме   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 11:28   #15
Chiara
Старожил форума
Аватар для Chiara
 
Регистрация: 16.04.2007
Адрес: Киев
Пол: Женский
Сообщений: 3,713
Вы сказали Спасибо: 962
Поблагодарили 606 раз(а) в 277 сообщениях
Отправить сообщение для Chiara с помощью ICQ
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Белая Рысь Посмотреть сообщение
Ежедневно читаю аналитику по рассылкам. Замечена тенденция отказа от непомерных ипотечных кредитов и переход в долгосрочную аренду. Это значительно выгоднее для арендатора.
Абсурд, ИМХО
Chiara вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 11:45   #16
Айрин
Опытный форумчанин
Аватар для Айрин
 
Регистрация: 20.03.2007
Адрес: Иванков, Бориспольский р-н
Пол: Не указан
Сообщений: 557
Вы сказали Спасибо: 6
Поблагодарили 15 раз(а) в 5 сообщениях
Отправить сообщение для Айрин с помощью ICQ Отправить сообщение для Айрин с помощью AIM
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Белая Рысь Посмотреть сообщение
Люди десятилетиями снимают квартиры -- это выгоднее кредитов по ипотеке.
Снимать квартиру по определению не может быть выгоднее, может быть только дешевле или удобнее. Но "дешевле" и "выгоднее" далеко не одно и тоже.
Выгоднее, это когда чере n-нное количество лет, выплатив кредит, человек имеет собственную квартиру и не имеет долгов.
Айрин вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 11:57   #17
Jarik
Супер старожил форума
 
Регистрация: 19.10.2006
Адрес: Киев, Вишенки
Пол: Мужской
Сообщений: 6,204
Вы сказали Спасибо: 1,688
Поблагодарили 4,623 раз(а) в 1,549 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Masipula Посмотреть сообщение
На момент проведения действительно можно выгнать арендатора. Или как минимум предложить ему заплатить то, что предположительно заплатили бы на Евро 2012, ну или чуть меньше.
Т.е. имеем два варианта.
1. Выгнать. При этом мы потеряем минимум 2 недели на поиск нового арендатора и пр. временные технологические перерывы. Вполне вероятно попадем на деньги для ремонта после выезда старого арендатора. и вся наша выгода - коту под хвост + риск того, что мы потеряем больше, если не уложимся в две недели.
2. Поднять временно арендную плату. А если арендатор не согласиться? Вернемся к варианту 1? Или утремся?
Jarik вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 14:04   #18
Masipula
Старожил форума
Аватар для Masipula
 
Регистрация: 18.10.2006
Адрес: Zanzibar, Tanzania
Пол: Мужской
Сообщений: 1,582
Вы сказали Спасибо: 707
Поблагодарили 643 раз(а) в 225 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Jarik Посмотреть сообщение
Т.е. имеем два варианта.
1. Выгнать. При этом мы потеряем минимум 2 недели на поиск нового арендатора и пр. временные технологические перерывы. Вполне вероятно попадем на деньги для ремонта после выезда старого арендатора. и вся наша выгода - коту под хвост + риск того, что мы потеряем больше, если не уложимся в две недели.
2. Поднять временно арендную плату. А если арендатор не согласиться? Вернемся к варианту 1? Или утремся?
Это слишком индивидуально. Каждый решает для себя сам, что для него важнее.
Можно сначала найти арендатора, а после выгнать старого. И ничего не потеряем и никуда не попадем.
Но опять же не стоит руководствоваться выгодой только в денежном выражении.
Masipula на форуме   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 14:06   #19
Jarik
Супер старожил форума
 
Регистрация: 19.10.2006
Адрес: Киев, Вишенки
Пол: Мужской
Сообщений: 6,204
Вы сказали Спасибо: 1,688
Поблагодарили 4,623 раз(а) в 1,549 сообщениях
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Masipula Посмотреть сообщение
Это слишком индивидуально. Каждый решает для себя сам, что для него важнее.
Можно сначала найти арендатора, а после выгнать старого. И ничего не потеряем и никуда не попадем.
Ага, приводим нового арендатора посмотреть объект аренды, когда там еще старый сидит и ни о чем пока еще не подозреват.
Jarik вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Старый 02.04.2008, 15:36   #20
Белая Рысь
Ветеран форума
Аватар для Белая Рысь
 
Регистрация: 15.11.2006
Адрес: Киев, Осокорки, сады, метро Славутич
Пол: Не указан
Сообщений: 11,586
Вы сказали Спасибо: 4,354
Поблагодарили 4,891 раз(а) в 1,985 сообщениях
По умолчанию

Вот тут-то и видно, что это разговор непрофессиналов. Теперь слушайте, как поступает профи, над которым тут издеваетесь, а напрасно -- стариков слушать надо, как говаривал незабвенный Ружинский.

Допустим, вы хотите сдать очень дорого на время этого чертова Евро. Поселяя очередной раз предыдущих жильцов, вы обычно заключаете договор на полгода с предоплатой два месяца -- первый и последний. Так делается всегда. При этом вы оговариваете, что последние две недели срока по договоренности с жильцами будете приводить на просмотры новых претендентов в удобное для старых арендаторов время. Количество посещений тоже оговаривается и записывается в договоре. За месяц до истечения полугода Вы предупреждаете, что будете сдавать только до Евро. Если их это устраивает, или если они согласны платить безумные деньги, как идиоты-болельщики, договор продлевается на очередные полгода по вашим условиям. Если нет, то за месяц они ищут другую квартиру, а последние две недели по договору вы приводите на просмотры. И волки сыты, и овцы целы. Ведь первоначальный договор был только на полгода! А полгода -- это стандартный срок для таких договоров, поэтому и плату повышаем раз в полгода. Наши последние жильцы по моему настоянию подписали договор не на полгода, а на год -- нестандартно. Мне это нужно было для того, чтобы весной строить дом,а не заниматься поисками жильцов, что достаточно хлопотно. Я проиграла в том, что не могу повысить плату, несмотря на инфляцию.Но я выиграла время жизни и собственное здоровье, что, поверьте, стОит лишних 50 долларов в месяц.

Вот вам все очень цивилизованно. Учитесь у профи!!!!!!!!!!!!
Белая Рысь вне форума   Ответить с цитированием Вверх
Ответ

Опции темы



Текущее время: 17:54. Часовой пояс GMT +2.

Если Вы пользователь

Вы можете зарегистрироваться как пользователь и использовать весь функционал форума.
В любой момент Вы можете изменить свой статус с пользователя на компанию зайдя в личный кабинет.

Регистрация пользователя

Если Вы компания

Вы можете зарегистрироваться как компания и вести свою деятельность на нашем сайте.
Вы также можете создавать темы и отвечать в форуме.

Регистрация компании