Строю мини отель

[Arent]

Есть у меня участок в нормальном районе. Решил построить что-то типа миниотеля на 3 этажа + подвал. Размер где то 27х14 метров.

В строительстве особо не разбираюсь, много уже прочитал и пересмотрел видео.

Хочу чтобы опытные строители советовали мне на каждом этапе строительства, пока что делаю просчет по деньгам, и на первом этапе меня интересуют 2 вопроса:

1. Фундамент, стоит ли делать по старинке, копать канавы, делать опалубку и заливать, или заказать готовые блоки?

2. С чего собственно строить, раньше выбор был не большой, кроме кирпича ничего не было, поэтому и бошку себе люди не парили, а теперь вижу, керамблоки, разные виды кирпичей. В общем сориентируйте меня, хочу чтоб по деньгам получилось не дорого и чтоб стены хорошо хранили тепло зимой. Думал брать обычный пустотелый кирпич в 2 ряда, потом слой пенополистирола и еще ряд облицовочного кирпича, так не пришлось бы потом штукатурить стены, но потом посмотрел цены на облицовочный кирпич и передумал. Есть вариант так же как сейчас строят жилье эконом класса: стена с пустотелого кирпича + пинопласт и дальше штукатурка покраска.

3. Чем перекрывать? Покупать бетонные пустотелые плиты или делать железобетонное перекрытие? В чем плюсы и минусы?

 

Заблаговременно спасибо всем за советы!

[Кременчужанин.UA]

1Если планируете подвал, то нужен котлован. Потом или заливать стены подвала из бетона или готовые блоки ФБС.

Если есть возможность использовать пустотелые плиты перекрытия, то это выгоднее чем монолит.

В каком городе отельный бизнес планируете?

В вашем случае НЕОБХОДИМ прект. Так что не торопитесь, а то хуже будет.

[Dr.Yura]

Есть у меня участок в нормальном районе. Решил построить что-то типа миниотеля на 3 этажа + подвал. Размер где то 27х14 метров.

В строительстве особо не разбираюсь, много уже прочитал и пересмотрел видео.

Хочу чтобы опытные строители советовали мне на каждом этапе строительства, пока что делаю просчет по деньгам, и на первом этапе меня интересуют 2 вопроса:

1. Фундамент, стоит ли делать по старинке, копать канавы, делать опалубку и заливать, или заказать готовые блоки?

2. С чего собственно строить, раньше выбор был не большой, кроме кирпича ничего не было, поэтому и бошку себе люди не парили, а теперь вижу, керамблоки, разные виды кирпичей. В общем сориентируйте меня, хочу чтоб по деньгам получилось не дорого и чтоб стены хорошо хранили тепло зимой. Думал брать обычный пустотелый кирпич в 2 ряда, потом слой пенополистирола и еще ряд облицовочного кирпича, так не пришлось бы потом штукатурить стены, но потом посмотрел цены на облицовочный кирпич и передумал. Есть вариант так же как сейчас строят жилье эконом класса: стена с пустотелого кирпича + пинопласт и дальше штукатурка покраска.

3. Чем перекрывать? Покупать бетонные пустотелые плиты или делать железобетонное перекрытие? В чем плюсы и минусы?

 

Заблаговременно спасибо всем за советы!

 

 

так Вам потрібно цілий проект на це все робити....

[Arent]

1Если планируете подвал, то нужен котлован. Потом или заливать стены подвала из бетона или готовые блоки ФБС.

Если есть возможность использовать пустотелые плиты перекрытия, то это выгоднее чем монолит.

В каком городе отельный бизнес планируете?

В вашем случае НЕОБХОДИМ прект. Так что не торопитесь, а то хуже будет.

 

Город под Киевом. Я договорился с одной молодой перспективной архитекторшой, она мне все это рисует, но в материалах особо не разбирается, и все из чего надо строить я выбираю сам. Глубина котлована я так понимаю не сильно важна? Можно сделать и полуподвальное помещение.

[AНДРЮША]

Прикольно. Ладно я, строю 65 кв.м без архитектора и конструктора и то... Но замахнуться на больше 1000 кв.м, с начинающим архитектором и без конструктора, тем более здание общественного пользования... Вы на последние строитесь, с зарплаты?

[Arent]

Прикольно. Ладно я, строю 65 кв.м без архитектора и конструктора и то... Но замахнуться на больше 1000 кв.м, с начинающим архитектором и без конструктора, тем более здание общественного пользования... Вы на последние строитесь, с зарплаты?

 

Не на последние, но чувствую что придется вложить последнее. Рассчитываю нанять толкового прораба. Да и на вашем форуме я не просто так написал))

[Olenevod]

1. Готовые блоки просто ускоряют выведение стен фундамента, подошва внизу и армопояс в верхней части все равно заливаются. Если попадется бригада с пром. опалубкой - проще залить и стены.

2. Стоимость стен здания - это примерно 10% стоимости здания. Ну сделаете лицевым кирпичем - будет 11, сделаете термодом - 9, т.е много не сэкономите, поэтому стены ставьте которые нравятся и на которые есть проверенные строители.

3. перекрывать дешевле таки готовыми, но это должен предусматривать проект.

И вообще, грамотный проект сэкономит Вам процентов 40 денех и много лет жизни.

[Кременчужанин.UA]

Мой совет:

Делайте проект и займитесь коммуникациями, ГАЗ и СВЕТ это наше все. Параллельно работайте над проектом, стройку начните следующей весной. И будет вам счастье.

[Olenevod]

Делайте проект и займитесь коммуникациями, ГАЗ и СВЕТ это наше все.

С этим тоже не все так просто... для света сегодня уже нужен стройпаспорт, а для стройпаспорта хотя бы эскизник с +\- габаритами будущего дома и привязкой к участку. А с газом все вообще грустно, начинать разговаривать с газовщиками можно только имея документы БТИ, но к тому времени, боюсь, новострои к газу подключать запретят в принципе.

[Балбес-строитель]

С этим тоже не все так просто... для света сегодня уже нужен стройпаспорт, а для стройпаспорта хотя бы эскизник с +\- габаритами будущего дома и привязкой к участку. А с газом все вообще грустно, начинать разговаривать с газовщиками можно только имея документы БТИ, но к тому времени, боюсь, новострои к газу подключать запретят в принципе.

 

Какой стройпаспорт? Вы размеры и назначение дома видели? Это строительство по проекту с получением градостроительных условий, регистрацией декларации о начале стройработ в ГАСКЕ. Тариф на электричество и газ также будет коммерческим.

[Olenevod]

Какой стройпаспорт? Вы размеры и назначение дома видели?

Ну раньше можно было повесить счетчик на столб имея только документы на участок, а потом решать какого размера будет дом. Уже лавочка закрылась. Хотя думаю оформить стройпаспорт на "шалашик", а потом поменять планы на дворец пока еще вполне доступно

[Arent]

Какой стройпаспорт? Вы размеры и назначение дома видели? Это строительство по проекту с получением градостроительных условий, регистрацией декларации о начале стройработ в ГАСКЕ. Тариф на электричество и газ также будет коммерческим.

 

Я вижу вы разбираетесь во всем этом, у меня тут параллельно возникла идея, и сразу с ней пара вопросов. Может вы будете знать на них ответы, что если построить на такую же площадь в 3 этажа квартирный дом с общей площадью квартир где-то по 24 кв. Как в этом случае быть? Можно построить, потом перерегистрировать документы, все штук 30 квартир оформить на 1 человек и создать ОСББ, после этого тарифы я так понимаю не будут коммерческие?

 

Добавлено через 2 минуты

Мой совет:

Делайте проект и займитесь коммуникациями, ГАЗ и СВЕТ это наше все. Параллельно работайте над проектом, стройку начните следующей весной. И будет вам счастье.

 

С коммуникациями это я понял. Недавно закончил ремонт в новострое в квартире, так одним с главных для себя поставил в строительстве это хорошая теплоизоляция и толковые коммуникации. Стройку весной и планировал начать, сейчас подискиваю бригаду, возможно с Закарпатья, и жду когда проект мне доделают.

 

Добавлено через 2 минуты

1. Готовые блоки просто ускоряют выведение стен фундамента, подошва внизу и армопояс в верхней части все равно заливаются. Если попадется бригада с пром. опалубкой - проще залить и стены.

2. Стоимость стен здания - это примерно 10% стоимости здания. Ну сделаете лицевым кирпичем - будет 11, сделаете термодом - 9, т.е много не сэкономите, поэтому стены ставьте которые нравятся и на которые есть проверенные строители.

3. перекрывать дешевле таки готовыми, но это должен предусматривать проект.

И вообще, грамотный проект сэкономит Вам процентов 40 денех и много лет жизни.

 

Что значит термодом?

 

Я так понимаю дешевле всего строить из газоблока, скажите как он себя поведет для 3 этажей? И будет ли нормально держать плиты на себе? Если знаете то какую толщину стен с газоблока надо и как можно его утеплить? Можно ли использовать наружный слой с пенополистирола?

 

Добавлено через 3 минуты

Ну раньше можно было повесить счетчик на столб имея только документы на участок, а потом решать какого размера будет дом. Уже лавочка закрылась. Хотя думаю оформить стройпаспорт на "шалашик", а потом поменять планы на дворец пока еще вполне доступно

 

Очень надеюсь что вы правы)

[Mirona]

Автор не глупите.

Начинайте все самое главное с разрешений на такое строительство и под именно те цели которые Вам нужны. Т.к. после того как Вы построите утаить дом с 30 квартирами (и постояльцами можно умножить еще на 2) просто нереально.

Вам допустим не дадут разрешение или ... взятку какую потребуют превыщающую стоимость Вашей "гостиницы".

Тут где-то читала про теже таунхаусы строят, а потом стоят эти коробки долго и нудно т.к. разрешений не могут получить (а дом тем временем портится).

 

Конечно брюжжание. Но архитектор здесь также самое главное. Вам явно нужен с большим опытом профессионал, а не любитель.

Нарисовать и я Вам могу что угодно в архикаде, владею этой программой (хоть и не связана никак со строительством), но что толку от таких эскизов от любителей вроде меня - нужно быт профи и знать все Снипы и прочие нормативы и доки, для такой серьезной постройки. Да Вам ее просто никто не разрешит строит без грамотного проекта.

Представьте только какое место нужно под автомобили для 30 квартир, канализация, мусор.

Не говоря уже о тонкостях вероятнее всего там должны быть учтена прочность если 3 этажа и постояльцы, определенной ширины и типа лестницы (допустим кто-то с ребенком и коляской должен пройти на 3 этаж), какие-то санитарные нормы и прочее, прочее.

 

Просто без доков и архитектора, это все какая-то авантюра не серьезная.

 

Вот будут доки, и настоящий проект с расчетом материалов - то уже можно чтот спрашивать и здесь походу и делится опытом.

[Arent]

Автор не глупите.

Начинайте все самое главное с разрешений на такое строительство и под именно те цели которые Вам нужны. Т.к. после того как Вы построите утаить дом с 30 квартирами (и постояльцами можно умножить еще на 2) просто нереально.

Вам допустим не дадут разрешение или ... взятку какую потребуют превыщающую стоимость Вашей "гостиницы".

Тут где-то читала про теже таунхаусы строят, а потом стоят эти коробки долго и нудно т.к. разрешений не могут получить (а дом тем временем портится).

 

Конечно брюжжание. Но архитектор здесь также самое главное. Вам явно нужен с большим опытом профессионал, а не любитель.

Нарисовать и я Вам могу что угодно в архикаде, владею этой программой (хоть и не связана никак со строительством), но что толку от таких эскизов от любителей вроде меня - нужно быт профи и знать все Снипы и прочие нормативы и доки, для такой серьезной постройки. Да Вам ее просто никто не разрешит строит без грамотного проекта.

Представьте только какое место нужно под автомобили для 30 квартир, канализация, мусор.

Не говоря уже о тонкостях вероятнее всего там должны быть учтена прочность если 3 этажа и постояльцы, определенной ширины и типа лестницы (допустим кто-то с ребенком и коляской должен пройти на 3 этаж), какие-то санитарные нормы и прочее, прочее.

 

Просто без доков и архитектора, это все какая-то авантюра не серьезная.

 

Вот будут доки, и настоящий проект с расчетом материалов - то уже можно чтот спрашивать и здесь походу и делится опытом.

 

Насчет архитектора я понял. Но читал так же что в нашей стране легче узаконить самострой чем получать все разрешения и т.п.

 

Как насчет варианта начать строить по проекту от опытного архитектора, потом узаконить его как дом, а после перевести под квартирный дом? Насчет норм все знаю, поверьте, 24 квадрата люди с колясками не снимают, в основном работяги которым в квартире нужен только душ и кровать. Место расположения участка хорошее, рядом машрутки, не думаю что у каждого будет машина, но на небольшой паркинг места тоже хватает.

[Балбес-строитель]

Но читал так же что в нашей стране легче узаконить самострой чем получать все разрешения и т.п.

 

 

В Вашем случае, такое не получится (точнее будет стоить дороже либо гораздо дороже, чем построенное сооружение вместе со стоимостью участка).

[Mirona]

Как насчет варианта начать строить по проекту от опытного архитектора, потом узаконить его как дом, а после перевести под квартирный дом? Насчет норм все знаю, поверьте, 24 квадрата люди с колясками не снимают, в основном работяги которым в квартире нужен только душ и кровать. Место расположения участка хорошее, рядом машрутки, не думаю что у каждого будет машина, но на небольшой паркинг места тоже хватает.

Я коляски написала к примеру, просто уверена в таких строениях есть моменты которые не нужно учитывать при постройке своего домика (поэтому они и в голову не приходят). Как минимум многое будет привязано к технике пожарной безопасности и сан-эпид. нормам с таким количеством жильцов.

А вот то как Вы пишите "место расположения участка хорошее, рядом маршрутки...", и судя по всему ближайший пригород Киева (чтот возможно вроде Вишневое, Вышгород, Бровары) то какая нить инспекция в таких "рыбных местах" к таким размерам домине придет очень быстро - выяснить, а что здесь строят - еще на этапе начальной постройки.

 

В Вашем случае всеж постройка дома - это все-таки относительно "промежуточный этап". А вот основной сложный этап это разрешительные документы - на этапе предпостроечном одобрение стройки и послепостроечном когда идет приемка пожарными, санитарной службой и т.д.

 

Судя по всему Вам очень будет важен юрист "в теме" именно этой специфики который бы Вам все объяснил и смог сопровождать всю эту "затею".

 

 

Кроме того подумайте хотите ли Вы заниматься таким бизнесом, интересен он Вам - это и персонал нужно толковый подбирать - а это достаточно сложно, текучка кадров большая как правило в таких заведениях; и подрядчики (сантехники, электрики, уборщики); бухгалтерия и налоги и т.д. и т.п. - включая огромную вереницу нужных связей. Конечно можно нанять управляющего, но попасть на порядочного и честного человека, сложно. Плюс затраты на рекламу большие, а без нее очень сложно.

И я так понимаю бизнес-плана у Вас нет? После сметы архитектора на постройку, и выяснения сколько будет стоить подключить туда воду, электрику, газ (а это будет очень круглая сумма для таких габаритов), стоимости всей документации - плюс стоимость обслуживания/содержания такого мини-отеля - стоить просчитать насколько это РЕАЛЬНО выгодное занятие и за сколько лет Вы сможете вернуть вложенные деньги.

Есть вроде "спилка" предпринимателей гостиничного бизнеса - вроде как-то так называется. Если действительно хотите этим заниматься, то лучше всеж найти эту "спилку" и пообщаться с людьми у которых есть опыт - всего конечно Вам не разжуют, но многое возможно проясните для себя.

 

Или говоря про "работяг" и "маршрутки" рядом - Вы подразумеваете всеж что-то вроде общежития?

 

[Arent]

Я коляски написала к примеру, просто уверена в таких строениях есть моменты которые не нужно учитывать при постройке своего домика (поэтому они и в голову не приходят). Как минимум многое будет привязано к технике пожарной безопасности и сан-эпид. нормам с таким количеством жильцов.

А вот то как Вы пишите "место расположения участка хорошее, рядом маршрутки...", и судя по всему ближайший пригород Киева (чтот возможно вроде Вишневое, Вышгород, Бровары) то какая нить инспекция в таких "рыбных местах" к таким размерам домине придет очень быстро - выяснить, а что здесь строят - еще на этапе начальной постройки.

 

В Вашем случае всеж постройка дома - это все-таки относительно "промежуточный этап". А вот основной сложный этап это разрешительные документы - на этапе предпостроечном одобрение стройки и послепостроечном когда идет приемка пожарными, санитарной службой и т.д.

 

Судя по всему Вам очень будет важен юрист "в теме" именно этой специфики который бы Вам все объяснил и смог сопровождать всю эту "затею".

 

 

Кроме того подумайте хотите ли Вы заниматься таким бизнесом, интересен он Вам - это и персонал нужно толковый подбирать - а это достаточно сложно, текучка кадров большая как правило в таких заведениях; и подрядчики (сантехники, электрики, уборщики); бухгалтерия и налоги и т.д. и т.п. - включая огромную вереницу нужных связей. Конечно можно нанять управляющего, но попасть на порядочного и честного человека, сложно. Плюс затраты на рекламу большие, а без нее очень сложно.

И я так понимаю бизнес-плана у Вас нет? После сметы архитектора на постройку, и выяснения сколько будет стоить подключить туда воду, электрику, газ (а это будет очень круглая сумма для таких габаритов), стоимости всей документации - плюс стоимость обслуживания/содержания такого мини-отеля - стоить просчитать насколько это РЕАЛЬНО выгодное занятие и за сколько лет Вы сможете вернуть вложенные деньги.

Есть вроде "спилка" предпринимателей гостиничного бизнеса - вроде как-то так называется. Если действительно хотите этим заниматься, то лучше всеж найти эту "спилку" и пообщаться с людьми у которых есть опыт - всего конечно Вам не разжуют, но многое возможно проясните для себя.

 

Или говоря про "работяг" и "маршрутки" рядом - Вы подразумеваете всеж что-то вроде общежития?

 

Волков бояться - в лес не ходить. Вы все так расписываете только чтоб я бросил эту идею. Я все же склоняюсь к теме не отеля а квартирного дома с гостинками для сдачи в долгосрочную аренду, это не общежитие, общежитие это когда общие санузлы и кухня, тут же комнаты по 24 квадрата. Насчет рекламы, тут решает все цена, буду сам строить, семья будет помогать, благо руки с того что надо места растут. На данном этапе вижу только проблемы в доках. Я бы не брался за это если б не видел уже реализованную такую идею, хочу встретиться с тем кто построил уже такой дом и нормально на этом зарабатывает и узнать что к чему.

 

Нашел человека который готов взяться за всю документацию и уже вел такие дела. Были неадекваты которые хотели за документальное сопровождение около 120 штук убитых енотов.

[Hordi]

Волков бояться - в лес не ходить. Вы все так расписываете только чтоб я бросил эту идею...

 

ИМХО это все возможно и безо всякого документального оформления - если продавать не вздумаете поквартирно... Проблема только с электричеством - даже квартир на 8 потребуется >40 кВт в лучшем случае, имеется ли такая техническая возможность?

 

Добавлено через 2 минуты

А с газом все вообще грустно, начинать разговаривать с газовщиками можно только имея документы БТИ, но к тому времени, боюсь, новострои к газу подключать запретят в принципе.

 

Проект на газ (да и подвести можно попробовать) нужно сделать сразу, дабы потом не оказалось, что закопать газовую трубу просто негде... А вот подключать будут только после оформления в БТИ.

[Балбес-строитель]

Нашел человека который готов взяться за всю документацию и уже вел такие дела. Были неадекваты которые хотели за документальное сопровождение около 120 штук убитых енотов.

 

В результате документация так и будет стоить. К сожалению, человек который готов взяться за дешевое оформление вероятнее всего ничего Вам не оформит или просто возьмет деньги и потеряется. Все ИМХО. В Вашем случае не подходит выполнение работ по стройпаспорту. Вы хотите строить многоквартирную многоэтажку, подключать ее к коммуникациям (5 кВт электричества будет явно мало, придется ставить ТП, подключаться к канализации и т.д., а сколько при этом нужно будет платить - неизвестно). Трезво рассчитывайте свои возможности. Такую стройку на последние деньги не начинают.