Квартира по себестоимости.

[Masipula]

Кипрский оффшор покупает земельный участок под строительство многоэтажного жилого дома в Киеве.

 

В Вашем плане

• Кипрский оффшор открывает счет в Украинском банке и после этого собирает средства у местных "пайщиков" и кладет их на открытый счет, откуда ведется финансирование?

или

• Кипрский оффшор переводит собранные деньги "пайщиков" в Кипрском банке и оттуда проводит финансирование ?

 

А как лучше? Я правда не силен в международных финансах, собственно поэтому и предположил данный механизм - чтоб услышать критику в которой явно видна проблематика данного механизма. Может ктото предложит более простой и безопасный механизм.

[Masipula]

Не выгодно!

Считал.. в рассчете на 9 этажный дом 2 подъезда ... 100 квартир ... по 80 метров

1) Земля ... 30-50 соток под многоэтажку .... 3 - 5 млн. у.е.

2) Сама стройка .... по 500 у.е. метр ... 4 млн. у.е.

3) Коммуникации ... думаю порядка 1 млн. у.е.

4) Взятки ... тут даже не знаю что написать

 

Итого по минимуму выходит .... 8-10 млн. у.е. .... или метр квадратный около 1000-1250 у.е.

 

Не выгодно лезть в это багно за такую себестоимость ... имхо

 

У меня где-то были более подробные расчеты. Но в итоге себстоимость выходила где-то как и у Вас.

Выгодно или нет каждый решает для себя сам. Я бы не отказался от квартиры, качество строительства которой я мог бы контролировать на всех этапах, учавствовать в принятии решений по проектированию жилого дома и при этом получить квартиру за 1250у.е. м2 в Киеве

[Прохожий]

Я бы не отказался от квартиры, качество строительства которой я мог бы контролировать на всех этапах, учавствовать в принятии решений по проектированию жилого дома и при этом получить квартиру за 1250у.е. м2 в Киеве

Одно маленькое "но"... Деньги надо вложить сегодня, а квартира (если она, конечно, будет) в перспективе. С учётом роста цен на строительные материалы, работы к окончанию денег может быть построено 50 (а то и меньше) процентов. А дальше - Элитацентр2.

Кстати... К окончанию строительства метр вторичного рынка может стоить уже намного меньше $1 000 (к этому, по крайней мере, движется).

[Propeller]

А как лучше? Я правда не силен в международных финансах, собственно поэтому и предположил данный механизм - чтоб услышать критику в которой явно видна проблематика данного механизма. Может ктото предложит более простой и безопасный механизм.

 

Перевод наличных за рубеж дело сейчас хлопотное, рискованное и ведет за собой потерю средств как плату за услуги. Ведь у большинства здесь количество денег, которое надо переправить за рубеж не совсем совпадает с данными декларации о доходах (если такие есть);)

 

А если все делать здесь, то какой смысл в оффшоре, тем более Кипр. Он уже в Евросоюзе и система налогообложения для оффшоров там уже глубоко не оффшорная. Плюс содержание юр.адреса, услуги номинальных директоров и учредителей...это все минусы...

[Masipula]

А если все делать здесь, то какой смысл в оффшоре, тем более Кипр. Он уже в Евросоюзе и система налогообложения для оффшоров там уже глубоко не оффшорная. Плюс содержание юр.адреса, услуги номинальных директоров и учредителей...это все минусы...

Тогда смысла в оффшоре нет. Как тогда сделать?

[Masipula]

Одно маленькое "но"... Деньги надо вложить сегодня, а квартира (если она, конечно, будет) в перспективе. С учётом роста цен на строительные материалы, работы к окончанию денег может быть построено 50 (а то и меньше) процентов. А дальше - Элитацентр2.

Кстати... К окончанию строительства метр вторичного рынка может стоить уже намного меньше $1 000 (к этому, по крайней мере, движется).

 

Деньги будут вкладываться постепенно (по мере необходимости). Скидываться 100% средств на начало строительсвта просто не разумно. Т.к. тратиться они не будут, а будут просто валяться на счету и провоцировать на злоупотребления. Поэтому составиться бюджет по месяцам, и оплата будет производиться согласно бюджету, с учетом разницы в размере квартиры (1к, 2к, 3к и т.д.)

[Прохожий]

Деньги будут вкладываться постепенно (по мере необходимости). Скидываться 100% средств на начало строительсвта просто не разумно. Т.к. тратиться они не будут, а будут просто валяться на счету и провоцировать на злоупотребления. Поэтому составиться бюджет по месяцам, и оплата будет производиться согласно бюджету, с учетом разницы в размере квартиры (1к, 2к, 3к и т.д.)

Угу-угу... Только проблема в том, что составили Вы бюджет, а Иванов из третьей квартиры на пятом месяце строительства прогорел на фирме и в бегах, а Петров из 19, 20, 21 - решил что Вы неправильно строите и хочет свои деньги назад.

 

Да и законодательство несколько поменялось после небезызвестных строек века в Киеве... Теперь разрешают продавать квартиры только в сданом доме а не на этапе проектирования и отвода земли. Любой из Ваших созастройщиков обратится в суд по поводу законности и прокуратура будет претендовать как минимум на 50% квартир (точнее - денег за них).

[alyak]

Угу-угу... Только проблема в том, что составили Вы бюджет, а Иванов из третьей квартиры на пятом месяце строительства прогорел на фирме и в бегах, а Петров из 19, 20, 21 - решил что Вы неправильно строите и хочет свои деньги назад.

 

Да и законодательство несколько поменялось после небезызвестных строек века в Киеве... Теперь разрешают продавать квартиры только в сданом доме а не на этапе проектирования и отвода земли. Любой из Ваших созастройщиков обратится в суд по поводу законности и прокуратура будет претендовать как минимум на 50% квартир (точнее - денег за них).

 

Помойму сложно объяснять человеку который не знает что такое - КОЛХОЗ .

 

ваши мысли можно расширять и углублять , но это самое простое что может случиться .

[misha-putrovka]

Деньги будут вкладываться постепенно (по мере необходимости). Скидываться 100% средств на начало строительсвта просто не разумно. Т.к. тратиться они не будут, а будут просто валяться на счету и провоцировать на злоупотребления. Поэтому составиться бюджет по месяцам, и оплата будет производиться согласно бюджету, с учетом разницы в размере квартиры (1к, 2к, 3к и т.д.)

 

Плохо если постепенно - обязательно найдется тот кто откажется платить

Колхоз - правельно пишут форумчане

Я владел несколькими земельными участками совместно с еще 2 собственниками ... скажу Вам одно ... притом что это очень близкие мне люди ... у нас до сих пор проблемы с продажей последнего участка

Страшно представить когда это будут сотни чужых людей

[Masipula]

Угу-угу... Только проблема в том, что составили Вы бюджет, а Иванов из третьей квартиры на пятом месяце строительства прогорел на фирме и в бегах, а Петров из 19, 20, 21 - решил что Вы неправильно строите и хочет свои деньги назад.

 

Да и законодательство несколько поменялось после небезызвестных строек века в Киеве... Теперь разрешают продавать квартиры только в сданом доме а не на этапе проектирования и отвода земли. Любой из Ваших созастройщиков обратится в суд по поводу законности и прокуратура будет претендовать как минимум на 50% квартир (точнее - денег за них).

 

В данном случае необходимо чтоб механизм выхода был четко урегулирован в документах. Хочет Иванов выйти - возвращаем деньги Иванову и пусть идет. Желающих на его место будет предостаточно.

 

Все эти проблемы в любом случае будут присутствовать - от этого не уйти. Необходимо просто все это грамотно урегулировать в уставных и других регламентных документах. И все.

[MaxS]

Необходимо просто все это грамотно урегулировать в уставных и других регламентных документах. И все.

 

Если бы ВСЕ можно было урегулировать в уставных и регламентных документах, то не жизнь бы была, а малина.

Малейший конфликт среди ста сособственников - и любая юр. зацепка на годы может остановить стройку. А сколько доброжелателей найдется, помощников, готовых поучаствовать в конфликтах. Вас любой чинуша начнет рейдерить со страшной силой.

Небольшая инициативная группа останавливает стройки с бюджетом на сотню миллионов долларов. Один многоквартирный дом - схавают и не заметят. Те, кто будет давать разрешения и пр. - первые Вас и сольют.

[alyak]

В данном случае необходимо чтоб механизм выхода был четко урегулирован в документах. Хочет Иванов выйти - возвращаем деньги Иванову и пусть идет. Желающих на его место будет предостаточно.

 

Все эти проблемы в любом случае будут присутствовать - от этого не уйти. Необходимо просто все это грамотно урегулировать в уставных и других регламентных документах. И все.

 

останется потом все доказать иванову , в суде , в аппеляции , в высшем хозяйчственном , потом сидорову , потом ... и т.д. а потом окажеться что сидоров более классный юрист , и его кума судья , и вообще за ним бандюганы которые изначально планировали вас на роль жертвы .

[Masipula]

А я наверное всетаки реализую такой проект.

[alyak]

А я наверное всетаки реализую такой проект.

 

на фоне падения цен на недвижимость может оказаться так что в какой-то момент времени материалы на ваше жилье будут дороже его стоимости . Подождите 2-3 года , чтоб поняли на каком мы свете , и тогда думайте о проектах . Заодно и об юридическом обосновании ибо торпедировать будут .

[Masipula]

на фоне падения цен на недвижимость может оказаться так что в какой-то момент времени материалы на ваше жилье будут дороже его стоимости . Подождите 2-3 года , чтоб поняли на каком мы свете , и тогда думайте о проектах . Заодно и об юридическом обосновании ибо торпедировать будут .

 

Не совсем врубился как это так может произойти.

 

Будут торпедировать. Будем отбиваться. Мы это попробуем организовать под крылышком какой-нибудь крупной компании или группы компаний.

[GeoDome]

Будут торпедировать. Будем отбиваться. Мы это попробуем организовать под крылышком какой-нибудь крупной компании или группы компаний.

Вообще-то «идея» как уже было высказано, имеет право на существование.

На данный момент, правда «идея» очень "сырая". Получается что у Вас не Идея - а Мысль. Идея, это когда мысль четко сформулирована и имеется понятие как ее воплотить. А до этого момента размышления сложно назвать Идеей. Для меня Идея ассоциируется с Архимедовой Эврикой! Сложно себе представить, чтобы Архимед после своего выкрика четко не понимал, как он достигнет конечного результата.

На мой взгляд, чтобы осуществить ее нужно несколько вещей:

1. Чтобы в Идею кто-то вложил деньги нужно иметь подробно проработанный проект, и начинать надо с земли. Потому что в идею "где-то" купим землю, желающих вложить деньги мало найдется.

2. Для реализации такого проекта существует множество юр. форм и может подойти ЗАО. Хотя сразу возникает много вопросов: Что делать с юридическим лицом после реализации проекта? Расходы на административный персонал кто будет оплачивать? Если не закрывать фирму после реализации проекта, кому она достанется? Закрывать, смысла нет, так как в случае успеха у нее уже будет Имя! …

3. Иванова что-то не устраивает пошел вон найдется много желающих... Ваш оптимизм радует, но в реальности, все будет, совсем нет так. Желающих найти это самая большая проблема, которая Вас ожидает. И чтобы убедить тех, кто в принципе готов к этому, Вам надо быть весьма харизматичной личностью. И ОБЯЗАТЕЛЬНО надо знать ВСЕ что Вы собираетесь делать, а не показывать свою некомпетентность: "Я просто думал, что так проще. Возможно я и не прав в этом плане. Поэтому и написал как идею - может кто-либо выскажет более простой способ реализации данной идеи."…

4. По поводу КОЛХОЗа, Вам стоит прислушаться к этому мнению! Если каждый вкладчик будет решать, какой должен быть дом, только проектирование может длиться Вечность в этом случае ;). А где КОЛХОЗ – там разруха. Опять все сводится к Лидерству и Харизме.

Если мои размышления окажутся Вам полезны, буду рад.

Искренне желаю Вам реализации Ваших планов. Считаю что в принципе такое возможно, потому, что всевозможные кооперативы, товарищества на вере, и всевозможные объединения и кассы взаимопомощи существуют и Вы не пионер в этой области. Главное чтобы все было в первую очередь взвешено, просчитано и проработано. Иначе Вас ожидает перспектива стать мошенником.

[andre1s]

Идея реальна только для загороднего проекта аля таунхаузы

как минимум для киева:

 

от покупки учатска дo получения разрешения на начало работ пройдет не менее года а то и два

 

расчеты на пальцах не учитывают такие чудесные вещи как возможная необходимость пепекладки например магистрального водопровода взноса в город и тд

 

Количество подписей от начала до ввода эксплотацию аля 398 и каждый чиновник может вас похоронить размер конторы под крылом которой будете делать не гарантия например 21 век полу банкрот и не может сейчас вводить дома в эксплотацию ибо енто все упираетса в политику

а так как у вас от начала до конца пройдет не менее 3х лет угадать что будет в нашей гнилой политике довольно тяжко

 

и тд и тп

[Masipula]

Идея реальна только для загороднего проекта аля таунхаузы

как минимум для киева:

Я вообще к таунхаусам отношусь скептически. Таунхаус это недодом и/или недоквартира.

от покупки учатска дo получения разрешения на начало работ пройдет не менее года а то и два

К сожалению на данный вопрос нельзя ответить не "да" не "нет". Потому как в действительности может быть как угодно.

расчеты на пальцах не учитывают такие чудесные вещи как возможная необходимость пепекладки например магистрального водопровода взноса в город и тд

Согласен. Они кстати могут стоить 50%-100% от стоимости строительства (естьреальный проект). Правда после сторговались. Но насколько, еще не ясно, т.к. проект еще не закончен.

Количество подписей от начала до ввода эксплотацию аля 398 и каждый чиновник может вас похоронить размер конторы под крылом которой будете делать не гарантия например 21 век полу банкрот и не может сейчас вводить дома в эксплотацию ибо енто все упираетса в политику

Как Вам это удалось подсчитать. Я работаю в строительной компании и не знаю кто бы мне смог ответить на вопрос о количестве подписей.

а так как у вас от начала до конца пройдет не менее 3х лет угадать что будет в нашей гнилой политике довольно тяжко и тд и тп

 

Вы тоже в строительной компании работаете или так просто интересуетесь рынком?

[Boyko]

Вот моя идея, подержите или развалите, будет интересно, собраться чел. 272, по 1-комн квартир:-104; 2-комн. квартир:-168. Сметная стоимость:

сброситься по 30 за 1к. и по 40 за 2к. квартиру, итого 3120000+6720000=9840000$ положить деньги в банк под 7% и того, пусть дом строиться 2 года и на остаток 5мил. капнет прцент 350000$ и у нас получается уже 10190000 в общем с этих же денег купить землю, а может и пойти в мерию и выбить за реальную стоимость хотя бы за 1мл $ за 1-2 г 100*100 м ,дальше сделать проект реального дома с нормальных материалов, составить нормальную смету, а не так как на стройке, по штукатурили, а потом штробы под электрику делают и много тагого рода приколов. Кроме того что я хочу дом по себестоимости, я хочу что бы дом, как в Америке, приносил жильцам прибыль.Во первых, во весь участок 100*100 можно сделать подземный паркинг на 2 яруса, паркинг если взять машину 4*5 то будет где то мест 800 + собственные нужды дома, 800-272=128*15грн =7920грн.*30=237600 грн. в месяц, за сдачу мест в аренду, дальше 1-2 этаж. магазины +офисы, где то 1500 м. кв*150грн=225000грн.

И того, дом нам приносит 462600 грн. в месяц, поделить на 272 ,1700 грн. прибыли в месяц на каждую квартиру,а еще можно сдавать стены дома под большие банера еще тис. 10000 грн Далее, при строительстве дома для экономии предлагаю создать несколько производств ,окон,дверей,мебели,бригаду строителей,и пусть нам строят дом, создать общую базу, кто хочет купить телик, стиралку, холодильник, плиту, сантехнику:- покупая это совместно,берем оптом и следовательно опять экономия ,пойдем дальше, отопление дома: взять нормальный газовый котел +электро- газовым днем, электро- ночью, когда тариф дешевле, а еще можно на крыше солнечный коллектор + на батареях, поставить регулятор тепла, а не форточкой регулировать, хорошо утеплить не знаю как по расчетам, но думаю в 2 а то и в 10 раз, будет дешевле, чем в аналогичном доме, только жеку + воду сделать скважину и пить нормальную воду а не хлорку, можно воду разделить на питьевую и техническую от жека, по электричеству поставить 3 тарифный счетчик, вся техника уже давно на автоматах, ставишь стиралку, хлебо-печку на ночь и пусть себе работает по 7 коп., а не по 35.Интернет и тв.:- по интернету, взять выделенную линию и раздать всем + поставить сервер фильмы музыка сетевые игры и жизнь удалась, а по тв., поставить 3 тарелки и будет каналов 80 за 300 грн. на лет 5, а кому нужно больше, договориться с провайдером оптом+ можно поставить централизированный кондиционер, выйдет дешевле, чем каждый себе.Я подумал даже по поводу еды, можно создать общую базу по квартирам, что каждому нужно картошка,каша, хлеб, масло, выставляешь время и дату и тебе приносят еще дешевле, чем в магазинах, можно даже с тех денег которые заработал дом, оформить на каждую квартиру карточку и снимать от туда, а кто в отпуске и какое то время не пользуется карточкой,еще и какой то процент капнет. Я понимаю, что я подсчитал грубо, но хотелось бы найти единомышленников и тех кому все это интересно и просчитать это все более детально и точно.На мой взгляд,это все реально!!!

[kot2008]

видел список взяток по строительству многоэтажного дома, под триста инстанций, толпой будем ходить разносить, а вообще первый блин всегда комом, если строить просто один дом, то пока врубишься что и как, наделаешь кучу ошибок, поспотыкаешься, затянешь строительство, переплатишь в раза два-три больше и в итоге, себестоимость будет равнятся рыночной цене... овчинка выделки не стоит

[Krizol]

Вот моя идея, подержите или развалите, будет интересно, собраться чел. 272, по 1-комн квартир:-104; 2-комн. квартир:-168. Сметная стоимость:

сброситься по 30 за 1к. и по 40 за 2к. квартиру, итого 3120000+6720000=9840000$ !

 

"Общество гигантских растений" ? Даже если вы подпишете под такую аферу триста человек (что само по себе фантастика). Не обладая связями, опытом, мощностями производственными, персоналом и пр.техникой в лучшем случае через три-четыре года на выходе будете иметь себестоимость выше продажной цены метра в КГС. А скорее всего ваши 10 млн. закончатся на этапе возведения двухуровнего паркинга. Проект, земля, согласования, себестоимость возведения подземной части в 20 тыс квадратов как раз должны вписаться в эту сумму. Выйдет 650-700 машиномест, продадите, отобьете вложенное.

[Masipula]

Я с 2008г. планирую такой проект. Так я уже управлял 2-мя проектами с намного большим масштабом. И понимаю с какими сложностями столкнусь. Также понимаю кто меня крышанет. Кому давать, кому не давать взятки ну и т.д. Четко понимаю как контролировать стоимость, сроки и качество. И не просто понимаю а на данный момент фактически этим занимаюсь.

 

Также понимаю, что это проект должен быть полу-закрытого типа. Потому как если к примеру реализовать такой проект в 100-200 тыс м2, то рынок определенно это подметит. И уровень проблем рискует стать "не решаемый", потому как крыша крышей, но если Вы выйдите на рынок и сломаете его весь, тот тут как говорил мне один человек с состоянием близким к 1млрд у.е. - "и получишь пулю в лоб". А пулю в лоб что-то не хочется.

 

Поэтому - это будет одна 25 этажная свечка (до 200 квартир).

Со стоимостью гдето в 1000у.е. за метр (в том числе доход управляющей компании гдето в 100у.е. за 1м2).

[Masipula]

Так сколько денег собрали или сколько людей уже подписались под это дело?

 

Человек 12-15 есть. Но это все близкие друзья и знакомые. Деньги пока не собирал. Деньги буду собирать под конкретный проект. Я уже больше 50 земельных участков просмотрел и с проектами и без, разные. В Киеве на самом деле не так много интересных площадок. На рынок как правило неликвид выкидывают. 99% площадок проблемные. То коллектор, то метро, то прокуратура, то жители соседних домов, то земля, то суды, то залоги, то геология, то цена, то еще кто-нибудь и что-нибудь. И главное что владелец и арендатор почти всегда умалчивают о реальных проблемах участка. Это потом по связям пробиваю и столько узнаю об этих участках.

[Krizol]

Это потом по связям пробиваю и столько узнаю об этих участках.

 

Это у вас хобби такое - пробивать по связям? Нет в киеве безпроблемных участков. Все участки либо нагибают вас на отселение, либо находятся в природоохранном комплексе, либо под ними проходят коммуникации всего на свете, либо они примыкают к дому населенному депутатами и бандитами. Чистых нет в природе. Откуда им взяться в столице то? Те, что были - давно уже распределили.

[Masipula]

Это у вас хобби такое - пробивать по связям? Нет в киеве безпроблемных участков. Все участки либо нагибают вас на отселение, либо находятся в природоохранном комплексе, либо под ними проходят коммуникации всего на свете, либо они примыкают к дому населенному депутатами и бандитами. Чистых нет в природе. Откуда им взяться в столице то? Те, что были - давно уже распределили.

 

Я не говорил, что нет. Они есть. Просто почти все они висят у каких-либо девелоперских компаний. Скидывать они их не хотят по причине их привлекательности, а развивать сами не могу по причине отсутствия средств.

А по рынку как правило блуждает неликвид.

Нет не хобби. Просто иногда по работе на фоне других задач возникают и такие задачи.

Да и подыскиваю участок под реализацию данного проекта. В принципе все вопросы в масштабах проекта до 20-30 тыс м2 решаемы. (1-2 -25 этажных свечки). При реализации такого проекта и так возникнет много "ситуаций", поэтому нет смысла усложнять это изначально проблемным участком.