Цены на квартиры - теория

[NAVIN]

Ну так у нас и называют это не покупка квартиры, а инвестиция. Покупая квартиру с документами люди и не рискуют (условно конечно)

[MaksymS]

что значит инвестиционный риск ?

Значит что когда ты отдаешь дяде деньги в обмен на обещания получить товар за пол цены от рынка когда-нибудь потом - то надо быть готовым к тому, что дядю ты этого, как и свои деньги, больше никогда не увидишь. Но так же хочется верить в сказку .

инвестор что, вкладывается в георазведку , типа найдут - не найдут нефть, на участке, или там играет в форексе ,типа проиграю- не проиграю, или строит завод за свои деньги, мол пойдет- не пойдет бизнес ?

Да, это тоже инвестиционные риски. И инвестиция в котлован построят - не построят.

Почему нет инвест риска, когда покупаешь хлеб в магазине , холодильник или автомобиль ?

Потому что держа товар в руках отдаешь за него деньги. А опционы на покупку стиральных машинок еще в СССР проходили. Машинки, кстати, так и не получили.

квартира- такой же товар, почему же с квартирой должны быть риски ?

Так подождите. Товара нет, есть только инвестиция в котлован. Если вы покупаете КВАРТИРУ - так это СОВСЕМ другой разговор. Отдаете деньги, в обмен получаете право собственности сразу и вечером въезжаете. Тут никакого инвестиционного риска нет - вы купили квартиру.

А когда вы инвестируете в котлован - то никакую квартиру вы вообще не покупаете! Совсем! Может быть, когда-нибудь, если дом построят - вы получите право собственности на построенную квартиру в проинвестированном доме. А может и не получите - тут уж как пойдет. Никаких гарантий нету, вы квартиру не покупаете, а инвестируете в бизнес-проект. А бизнес он вещь переменчивая - можно выиграть, но можно и проиграть.

Все уже расписано и посчитано, сколько нужно денег на материалы, на работы, на откаты прорабам....

Какие тут инвест риски ?

Сколько тут таких самонадеянных было. И сколько еще будет. Когда все посчитанное и учтенное множится на 2, чтобы в дом въехать.

Причем государство же выдает строительные лицензии, в чем их смысл ?

А что, владельцы строительных лицензий подписывают инвестдоговора?

[OlaR]

инвестор что, вкладывается в георазведку , типа найдут - не найдут нефть, на участке, или там играет в форексе ,типа проиграю- не проиграю, или строит завод за свои деньги, мол пойдет- не пойдет бизнес ?

Посмотрите на кучу коробок частных домов - это тоже кто-то инвестировал и не смог достроить бо деньги кончились раньше. Те, кто купил готовое, а не затеял стройку, никаких инвестиционных рисков не несет.

Причем государство же выдает строительные лицензии, в чем их смысл ? просто фикция , чтобы привлечь больше доверчивих лошков с деньгами?

Я не знаю ни одного случая, чтоб строительные компании были инвесторами стройки. Они исключительно исполнители, нанятые инвестиционными компаниями для возведения строительных объектов. И строят пока подвозят материалы и платят за выполненные работы, ежемесячно закрывая акты выполненных работ. Так понятно?

Получается это крупная , узаконенная , кидальческая схема, кришуемая людьми в высоких кабинетах.

Живущая за счет того, что часть людей никак не научаться понимать, что чудес не бывает и покупка на этапе котлована существенно отличается от покупки готовой квартиры не только ценой. Причем даже в том случае, если исключить ситуацию, когда изначально хотели кинуть. Кризис, рост цен, на которые не заложились, просчеты проекта, не достаточно активные продажи и т.п. - всего этого вполне может оказаться достаточно, чтоб инвестор прогорел.

[AndyAntonov]

Ну и выгнанный дом до 28 этажа - это все же далеко не котлован.

У меня вот прям щас за спиной в окне три домега видно. В 2008-м они был уже под крышей и шли отделочные работы. Они и сейчас в том же состоянии. Так что не показатель. Ещё парочку подобных домегов сдали-таки в 2016-м. Там, правда, банк встрял (выдал кредит застройщику под залог воздуха). Потому принял решение достраивать.

[igorrius]

Значит что когда ты отдаешь дяде деньги в обмен на обещания получить товар за пол цены от рынка когда-нибудь потом - то надо быть готовым к тому, что дядю ты этого, как и свои деньги, больше никогда не увидишь. Но так же хочется верить в сказку .

 

такое положение дел подрывает строительную сферу, ясное дело, почему люди охотнее покупают бу жилье, а не "инвестируют "

[MaksymS]

При чем тут строительная сфера к инвестиционной? Никто не запрещает продавать готовые объекты! И строители в шоколаде, и покупатели довольны.

Так же никто не запрещает рисковать и инвестировать в попытке сэкономить - но нужно понимать, что риск не дает 100% гарантию получения ожидаемой выгоды. Это же прописные истины.

ясное дело, почему люди охотнее покупают бу жилье

Людям никто не запрещает покупать новое готовое жилье - без рисков, без инвестиций. Другое дело что сталинка простояла 50 лет и еще простоит столько же, а от новопостроенного дома через 2 года отвалится внешняя отделка, а через 4 - пойдут трещины по стенам, а через 4 месяца сгорит стояк с электропроводкой из изоляции, не поддерживающей горение (якобы). Но это уже совсем другая история... И тут уже ни инвесторы, ни покупатели не виноваты - а только строители, которые решили наэкономить денег себе на карман в ущерб качеству.

[Sewern]

Посмотрите на кучу коробок частных домов - это тоже кто-то инвестировал и не смог достроить бо деньги кончились раньше. ..

 

Это не корректное сравнение. Частный застройщик- сам себе- заказчик, застройщик, фонд финансирования и инвестор. А, если сам себе-режисёр , то соответственно- сам несёшь все риски. Не рассчитал своих возможностей- сам виноват. А , в финансировании строительства объектов не частного характера (высотного) -Вы не выбираете фонд финансирования- за вас это делает Зубик, Микитась, Паливода, Войцеховский и т.д. и т.п. И обойти ФФС - нельзя- либо так либо никак

 

Согласно ЗУ Про інвестиційну діяльність zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12

 

Стаття 4. Об'єкти інвестиційної діяльності

 

Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

 

И располагаются эти ФФС, как и заказчик, как и застройщик в одном помещении- чужой всему этому празднику жизни- только инвестор . А чьи интересы будет защищать ФФС - Микитася или инвестора? Ответ очевиден;)

 

Вроде всё как в Европе, а получается по нашему. Кидают людей безнаказанно, а главное, что люди сами рассуждают - всё правильно- сам виноват, не рассчитал чего-то Мудрий нарід!! Если бы украинцев не существовало- их стоило бы придумать, чтобы безнаказанно доить

 

Жесткие правила: как избегают недостроев за рубежом www.liga.net/economics/opinion/zhestkie-pravila-kak-izbegayut-nedostroev-za-rubezhom

В Германии - Инвестор заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, которое ведет данную стройку: контролирует ход строительства и перечисляет деньги в соответствии с его графиком и графиком выполненных работ. Именно финансовое учреждение на доверительной основе представляет интересы инвесторов во время строительства и при сдаче объекта в эксплуатацию. Просматривается аналог существующих в Украине фондов финансирования строительства.

 

Поляки взяли опыт Германии- работает

 

В Польше около 30 лет существует тот же механизм покупки квартиры, что и в Германии. Счет, на котором аккумулируются все средства, открывается под каждый конкретный объект строительства. Одна стройка - один счет. И неважно, что один и тот же застройщик занимается строительством сразу десяти объектов - счетов все равно будет 10. Это позволяет использовать средства целевым образом (в Украине деньги из одной стройки часто направляются на другую. - Ред.). Причем часть суммы замораживается, что позволяет частично вернуть деньги инвесторам или покупателям, если они откажутся от жилья, захотят поменять квартиру с большей площадью на меньшую. После ввода здания в эксплуатацию именно застройщик за свой счет, а не за счет инвесторов или покупателей, оформляет право собственности на жилье.

 

"А у нас цей лисапет не їде и усьо"

[Narval]

Это не корректное сравнение. Частный застройщик- сам себе- заказчик, застройщик, фонд финансирования и инвестор. А, если сам себе-режисёр , то соответственно- сам несёшь все риски. Не рассчитал своих возможностей- сам виноват. А , в финансировании строительства объектов не частного характера (высотного) -Вы не выбираете фонд финансирования- за вас это делает Зубик, Микитась, Паливода, Войцеховский и т.д. и т.п. И обойти ФФС - нельзя- либо так либо никак

 

 

 

"А у нас цей лисапет не їде и усьо"

 

Потому как есть вариант ухода от ответственности.

как одно решение ситуации - страхование инвестиции.

Фонд страхования вкладов же сделали, вот можно фонд страхования инвестиции в недвижимость.

[AndyAntonov]

как одно решение ситуации - страхование инвестиции.

Банкам было надо — банки сделали. Очевидно, застройщикам (крупным) — не надо. Иначе бы уже давно пролоббировали.

[Narval]

Банкам было надо — банки сделали. Очевидно, застройщикам (крупным) — не надо. Иначе бы уже давно пролоббировали.

 

Надо было не банкам, а годурству, дабы не оплачивать обанкротившиеся банки.

В случае с строительством- государство не платит, так что нафик надо

[AndyAntonov]

Надо было не банкам, а годурству, дабы не оплачивать обанкротившиеся банки.

Надо было, чтоб народ деньги в банки нёс. А в котлованы и так несут.

[igorrius]

Кризис, рост цен, на которые не заложились, просчеты проекта, не достаточно активные продажи и т.п. - всего этого вполне может оказаться достаточно, чтоб инвестор прогорел.

 

да, я с Вами согласен, но называть инвестиционным риском банальное кидалово, когда руководство стройфирмы ворует деньги и сбегает за границу- уже перебор.

[Sewern]

Потому как есть вариант ухода от ответственности.

как одно решение ситуации - страхование инвестиции.

 

А, чё лоббировать? Стра***тесь- никто не запрещает, закон даёт добро Согласно ЗУ Про страхування zakon.rada.gov.ua/laws/show/85/96-вр

 

Стаття 6. Добровільне страхування та його види

 

Добровільне страхування - це страхування, яке здійснюється на основі договору між страхувальником і страховиком. Загальні умови і порядок здійснення добровільного страхування визначаються правилами страхування, що встановлюються страховиком самостійно відповідно до вимог цього Закону. Конкретні умови страхування визначаються при укладенні договору страхування відповідно до законодавства.

 

17) страхування інвестицій;

 

Вот только проблема- никто Вам этот риск не застрахует - найдите страховую которая это застрахует! Это может сделать условный Микитась. Создать кэптивную СК, включить в м.кв. 1-2% страховки, заставить инвестора( иначе договор не подпишем) страховаться в этой компании. За 10 лет намутить там10-15 млн амеро, и когда, условный, Микитась решится сделать инвесторам бросок через х , ой через бедро, то украсть ещё деньги со страховой

 

Не поможет страхование в решении данной ситуации ?

[MaksymS]

но называть инвестиционным риском банальное кидалово, когда руководство стройфирмы ворует деньги и сбегает за границу- уже перебор.

Почему перебор? Это безответственный подход к выбору контрагента. Когда вы перед входом в базар человеку странной внешности отдаете аванс за стройматериалы, которые он мамой клянется что завтра привезет за пол цены - так тут кто виноват? Естественно завтра его возле входа уже не будет .

[Narval]

Почему перебор? Это безответственный подход к выбору контрагента. Когда вы перед входом в базар человеку странной внешности отдаете аванс за стройматериалы, которые он мамой клянется что завтра привезет за пол цены - так тут кто виноват? Естественно завтра его возле входа уже не будет .

Или будет

[sicario]

Вы начали утверждать..

хрущевки..

А Вам тут многие уже написали, мол на каждый товар свой покупатель.

Если вам не надо- это еще не значит, что другой с радостью не купит

 

Звучит банально, то далеко не каждый живший только по квартирам понимает, что поменяв свою "хрущевку" за 50к на "загородный домик", они получают в придачу огромный труд - в т.ч. на участке и вокруг него. У частного дома как правило больше наружных стен, окон, есть крыша. ))

Жителю квартиры не нужно красить 50м забора или привезти на него профнастила на 2к у.е. А также стричь траву там каждые 2 недели и убирать мусор, который наборсали наши милые граждане.

Почему-то это обсуждается не часто) Так что радуйтесь своим квартирам, хотя я, к примеру, никогда не променяю частный дом (даже если он старый и маленький) на коробочку

[OlaR]

Звучит банально, то далеко не каждый живший только по квартирам понимает, что поменяв свою "хрущевку" за 50к на "загородный домик", они получают в придачу огромный труд - в т.ч. на участке и вокруг него. У частного дома как правило больше наружных стен, окон, есть крыша. ))

С ума сойти. Ну и что? А про труд - можно копать, а можно не копать. Расскажу по секрету, если не хочется, то в частном дворе можно даже цветочки не садить, а в качестве газона иметь то, что само выросло - это все равно будет комфортнее, чем проходной двор многоэтажки. А починить крышу, это совсем не заменить лифт. А сломавшийся насос в частном доме - это по цене совсем не сломавшийся насос подкачки воды для 18-ти этажного дома.

Жителю квартиры не нужно красить 50м забора или привезти на него профнастила на 2к у.е.

Ага. У него забора нет - у него просто проходной двор. А там, где забор и охрана есть, то за ту цену в месяц можно забор всю жизнь красить

А также стричь траву там каждые 2 недели

Ага. А вокруг многоэтажки она сама стрижется? Или бесплатно? Возьмите дворик на 2 соточки и наймите человека - будет дешевле, чем от ЖЕКа. А можно заасфальтировать и вообще не стрич - Вас же не смущает асфальт во дворе многоэтажки?

и убирать мусор, который наборсали наши милые граждане.

А какая чистота вокруг многоэтажки - закачаешься. На личном участке, по крайней мере, никто не бросает мусор

Почему-то это обсуждается не часто) Так что радуйтесь своим квартирам, хотя я, к примеру, никогда не променяю частный дом (даже если он старый и маленький) на коробочку

Да ладно. Мне на даче неохота пахать - я не пашу. Выкосить раз в 2 недели 3 сотки - не проблема. Если что ломается, то нанимается человек, который починит. И это дешевле, чем квартплата.

[irainmost]

если у Вас нету тёти....

 

ну вы серъезно? когда нет машины, её не нужно заправлять и ремонтировать, айда все в метро! )) только после своего дома никого в квартиру не загнать )

[igorrius]

Почему перебор? Это безответственный подход к выбору контрагента

нет, это безответственный подход государства ко всему

[MaksymS]

Так а государство при чем? Государство - это люди, его населяющие. Какие люди - такое и государство, исключений быть не может. И деньги инвестируют не в государство, а в частный строительный фонд.

[sicario]

Так а государство при чем? Государство - это люди, его населяющие. Какие люди - такое и государство

золотые слова, а какие люди, такое и правительство.. поэтому и не удивляюсь уже кварталам после регионов..

С ума сойти. Ну и что? А про труд - можно копать, а можно не копать. Расскажу по секрету, если не хочется, то в частном дворе можно даже цветочки не садить, а в качестве газона иметь то, что само выросло - это все равно будет комфортнее, чем проходной двор многоэтажки. А починить крышу, это совсем не заменить лифт. А сломавшийся насос в частном доме - это по цене совсем не сломавшийся насос подкачки воды для 18-ти этажного дома.

Согласен, реально сойти с ума, а особенно если еще и собирать деньги, с нашим то народом, на что-то в этом доме. Вот это реально сойти с ума! Так что действительно я буду лучше 7 раз в неделю косить у себя газон и красить забор, лишь бы не жить в квартирном скворечнике.

[MaksymS]

какие люди, такое и правительство.

Естественно. Ибо правительство - это по прежнему люди, населяющие государство.

[Sewern]

Почему перебор? Это безответственный подход к выбору контрагента. Когда вы перед входом в базар человеку странной внешности отдаете аванс за стройматериалы, которые он мамой клянется что завтра привезет за пол цены - так тут кто виноват? Естественно завтра его возле входа уже не будет .

 

Это не корректное сравнение. УКРБУД - странная внешность?

"Ситуация с "Укрбудом" привела к изменению расстановки сил среди столичных застройщиков и девелоперов: теперь 59,6% рынка контролируют семь компаний, тогда как ранее 50% контролировали "Укрбуд" и "Киевгорстрой", - констатировал он. interfax.com.ua/news/economic/642623.html

 

Странная внешность - чел контролировал 50% рынка на на двоих Куча реализованных проектов, но взяли за вымя Микитася - и нет УКРБУДа...

 

....В ее портфеле больше 70 проектов, 44 из которых уже построены и введены в эксплуатацию. biz.liga.net/all/nedvizhimost/article/ukrbud-ostanovil-stroitelstvo-chto-proishodit-i-kto-dostroit-doma-13-000-semey-razbor

 

..лидерами по объемам и количеству проектов столичного рынка жилищного строительства по состоянию на начало 2020 года являются "Киевгорстрой", Stolitsa Group, "Интергал-Буд", ZIM Capital Group, bUd development, KAN Development, UDP. interfax.com.ua/news/economic/642623.html

 

Любую из этих компаний лидеров- тронь, как Микитася- они развалятся, как УКРБУД. Таковы наши реалии, чтобы не забрали бизнес - бизнес построен так, что при малейшем шухере- всё валится , как карточный домик. И вины людей - инвесторов, здесь нет- пока не будет выстроена правовая система, при которой у владельца нельзя отобрать бизнес, по щучьему велению по чьему-то хотению. Инвестор в данной ситуации - заложник, разменная монета.

[MaksymS]

УКРБУД - странная внешность?

Если вы не покупаете готовое жилье - это инвестиционный риск. Надежные контрагенты тоже кидают, увы.

взяли за вымя Микитася - и нет УКРБУДа...

Значит контора была сильно на Микитася завязана. Вообще у правильно организованной компании смена фамилии руководителя не должна существенно влиять на компанию.

Любую из этих компаний лидеров- тронь, как Микитася- они развалятся, как УКРБУД.

Значит это ненадежные компании и вкладывать в них деньги глупо. И другие гиганты падали после смерти владельца, на которого было все завязано. А где гарантия что у владельца завтра сердце не прихватит?

И вины людей - инвесторов, здесь нет- пока не будет выстроена правовая система, при которой у владельца нельзя отобрать бизнес, по щучьему велению по чьему-то хотению.

Тут вы ошибаетесь. Вина людей - инвесторов - здесь прямая. Подсказываю - они ходят на выборы. Поэтому все в их руках, но общество еще не готово жить в правовой системе, включая инвесторов.

Инвестор в данной ситуации - заложник, разменная монета.

Да нет же. Инвестор как раз заказчик того строя, в котором живет. Пока нет запроса на правовое государство от инвесторов (по совместительству жителей страны) - его не будет.

[Sewern]

Если вы не покупаете готовое жилье - это инвестиционный риск. Надежные контрагенты тоже кидают, увы...

 

Я сильно извиняюсь, но, например, в Интергалбуд стоимость кв.метра привязана к доллару- откуда инвестиционный риск? И будьте добры- как определить надёжность?

 

...Значит контора была сильно на Микитася завязана. Вообще у правильно организованной компании смена фамилии руководителя не должна существенно влиять на компанию...

 

У Микитася- УКРБУД- завязан на Микитася, У Зубика - Интергалбуд- завязан на Зубика, У Хмельницкого -UDP- завязан на Хмельницкого и т.д.

Это в правовом государстве смена фамилии не влияет на компанию

 

...Значит это ненадежные компании и вкладывать в них деньги глупо. И другие гиганты падали после смерти владельца, на которого было все завязано. А где гарантия что у владельца завтра сердце не прихватит?...

 

Подскажите НАДЁЖНЫХ, вам будут признательны Какие у нас надёжные- "Имя сестра, имя".

Когда был убит Сущев, это не остановка сердца, но всё таки, все стройки Аркады стали.. А начали строить , только тогда , когда "размыли" долю Сущева.

"Имя сестра,имя" - назовите надёжных!!

 

...Тут вы ошибаетесь. Вина людей - инвесторов - здесь прямая. Подсказываю - они ходят на выборы. Поэтому все в их руках, но общество еще не готово жить в правовой системе, включая инвесторов...

 

Так себе подсказка- в Европе наши заробитчане живут в правовой системе, значит смогли бы и здесь жить.

 

...Да нет же. Инвестор как раз заказчик того строя, в котором живет. Пока нет запроса на правовое государство от инвесторов (по совместительству жителей страны) - его не будет.

 

Я так понимаю, что 13000 инвесторов УКРБУДА заказали кидок.. Да...

Мальчишки в 2014 году на калаши с деревянными щитами шли , а Вы говорите заказчики.