Как купить землю (земельный участок)

[Natalochka]

Добрый день, Юрий!

Подскажите, плиз, и по моей ситуации.

Есть участок в Киеве (Днепровский р-н), полученный по наследству в 2006 году. В этом же году был изготовлен тех.паспорт БТИ на дом и др. строения. Был акт на отвод земельного участка под застройку от 1949 года, а в 2011 получен новый акт на землю. В этом же году старый дом был снесен и построен новый (практически на том же месте). Разрешения на строительство не делалось - фактически это самострой.

 

Подскажите, возможно ли новый дом ввести в эксплуатацию по упрощенной схеме, как построенный до 2009 года?

 

Насколько я поняла, для этого необходимо получить новый тех. паспорт БТИ, но в связи с новым "Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно" с 01.01.2012 часть функций БТИ будет передана Державній реєстраційній службі України. Как думаете, стоит ли пытаться получить тех. паспорт еще в этом году?

 

Или же все-таки прийдется узаканивать как самострой 2011 года. И какой в таком случае будет процедура? Пыталась найти на форуме ответ, но нашла только эту тему

[apxitektop]

Добрый день, Юрий!

Подскажите, плиз, и по моей ситуации.

Есть участок в Киеве (Днепровский р-н), полученный по наследству в 2006 году. В этом же году был изготовлен тех.паспорт БТИ на дом и др. строения. Был акт на отвод земельного участка под застройку от 1949 года, а в 2011 получен новый акт на землю. В этом же году старый дом был снесен и построен новый (практически на том же месте). Разрешения на строительство не делалось - фактически это самострой.

Подскажите, возможно ли новый дом ввести в эксплуатацию по упрощенной схеме, как построенный до 2009 года?

Насколько я поняла, для этого необходимо получить новый тех. паспорт БТИ, но в связи с новым "Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно" с 01.01.2012 часть функций БТИ будет передана Державній реєстраційній службі України. Как думаете, стоит ли пытаться получить тех. паспорт еще в этом году?

 

Или же все-таки прийдется узаканивать как самострой 2011 года. И какой в таком случае будет процедура? Пыталась найти на форуме ответ, но нашла только эту тему

 

Какие правоустанавливающие документы есть на дом?

Предполагаю, что можно пробовать ввести как самострой, построенный до 2009 года, назвав это реконструкцией.

Сейчас в БТИ (по крайней мере в Киеве) достаточно весело – они пытаются успеть заработать как можно больше до НГ, при этом неофициальные расценки даже снизились местами. Вместе с тем, изготовить техпаспорт не было никогда проблемой. Подойдите и пообщайтесь с ними.

БТИ будет и дальше заниматься техпаспортами, поэтому спешки тут нет.

[Гість Atol 41]

Уважаемый Apxitektop, у меня такой вопрос: хочу продать участок 32 сот приватизированный. На этот участок имею 2 госакта с кадастровыми №, один на 25 сот под застройку, второй на 7 сот ОСГ. На участке 25 сот строения: домик, летняя кухня, сараи и проч., уч. 7 сот свободный. Земля и строения в моей собственности более 3 х лет, продажи недвижимости в этом году не было. Нотариус говорит, что уч 25 сот налогом на прибыль облагаться не будет, а за уч 7 сот ОСГ нужно будет заплатить 5 % налог. Как Вы могли бы прокоментировать эту ситуацию ? Ведь нормы по площади не превышены и участок продаётся, как одно целое. Большое спасибо за ответ. PS - Имею льготы, налог за землю не плачу.

[apxitektop]

Уважаемый Apxitektop, у меня такой вопрос: хочу продать участок 32 сот приватизированный. На этот участок имею 2 госакта с кадастровыми №, один на 25 сот под застройку, второй на 7 сот ОСГ. На участке 25 сот строения: домик, летняя кухня, сараи и проч., уч. 7 сот свободный. Земля и строения в моей собственности более 3 х лет, продажи недвижимости в этом году не было. Нотариус говорит, что уч 25 сот налогом на прибыль облагаться не будет, а за уч 7 сот ОСГ нужно будет заплатить 5 % налог. Как Вы могли бы прокоментировать эту ситуацию ? Ведь нормы по площади не превышены и участок продаётся, как одно целое. Большое спасибо за ответ. PS - Имею льготы, налог за землю не плачу.

 

У Вас будет продаваться, грубо говоря, два объекта: дом+застройка и ОСГ. Это будет три договора, но дом и застройка будут идти, как одна продажа (если они в собственности более трех лет).

Если Ваш участок ОСГ получен по приватизации, то: ситуация двоякая - формально статья 165 (п. 165.1.40) НК Украины освобождает от налогообложения, но при этом есть ст. 172 (п. 172.2) НК Украины - по которой вторая продажа в году облагается. Судя по разъяснениям налоговой по смежным вопросам (именно по такой ситуации никаких писем я не нашел), налоговая будет настаивать на налогообложении ОСГ по ставке 5% (если до этого продадите дом+под застройку), и сможет это обосновать.

 

Я вижу несколько вариантов:

1. продажа в этом году дом+застройка и в следующем ОСГ (ИМХО, оптимальный вариант, если в следующем году не будете продавать какую-то недвижимость (землю));

2. продажа дом+застройка и ОСГ в этом году, но ОСГ продать по максимально заниженной цене (почти по нормативке) и уплатить с нее 5% (думаю, что налога набежит 50-100 грн.).

3. получение от налоговой разъяснения...

[milk-dealer]

Скажите пожалуйста, недавно купили хату в селе на 24 сотках, сейчас занимаемся приватизацией. Можно ли строить хоз постройки (сарай, гараж, конюшню) в любом месте участка или там где находиться огород строить нельзя?

[apxitektop]

Скажите пожалуйста, недавно купили хату в селе на 24 сотках, сейчас занимаемся приватизацией. Можно ли строить хоз постройки (сарай, гараж, конюшню) в любом месте участка или там где находиться огород строить нельзя?

 

Если у Вас акт под застройку на все 24 сотки, то можете строить, где угодно (соблюдая нормы).

[Хорошо Дома]

Здравствуйте, уважаемый apxitektop !

 

Дайте пожалуйста совет по такому вопросу :

Я хочу купить участок в селе, чтобы в перспективе построить там дом.

Нашёл подходящий по расположению и площади (9 соток).

Участок не приватизирован, кадастровый номер имеется.

На участке стоит ветхий домик, который в принципе можно и снести.

Домик оформлен на продавца и зарегистрирован в БТИ.

Продавец просит цену как за дом с участком, а вернее говоря, как за участок, т.к. домик ценности большой не представляет.

Вижу такие возможные пути дальнейших действий :

1. Требовать от продавца чтобы приватизировал землю и потом её покупать.

2. Купить ветхий дом за полную цену (как за дом с участком) и потом заниматься бесплатной приватизацией земли. (У меня право на бесплатную приватизацию земли не использовано.)

3. Торговаться с продавцом, объясняя, что ветхий дом не имеет ценности без земли, купить по минимальной цене и потом также заниматься приватизацией.

Какой вариант вы посоветуете, с учётом того, что мне хотелось бы приобрести именно этот участок, а если с продавцом не договорюсь, он будет искать следующего покупателя.

Насколько реально сейчас бесплатно приватизировать землю ?

 

Спасибо.

Змінено 5 грудня 2011 користувачем Хорошо Дома

[Sabrina07]

Уважаемый Apxitektop! помогите разобраться, ситуация такая моему дедушке еще в конце 80х годов, был выделен участок для садоводничества, в 1997году, землю приватизировали и сделали госакт, на сегодняшний день занялись документами для присваения кадастрового номера, нам частная фирма разработала техническую документацию участка, и расматривая данные документы, оказалось, что все наши соседи кроме одного (который слева), уже кадастровые номера присвоили, и границы участка у нас теперь не соответствуют госакту, по факту осталось 5,9сот, но получилось, что фасад участка надо вынести теперь на 2.5м на дорогу, там дорога и так всего 5м, задав вопрос представителю фирмы он сказал, что это распечатка с единого кадастрового реестра Украины и от них тут ничего не зависело, что самое интересное есть еще ошибка фамилия владельца участка который без кадастрового номера стоит бывшего владельца участка который справа, он продал свой участок уже лет 10 назад. Я вообще в шоке, и как получается в данной ситуации соседи которые сзади успели отхватить наш кусок и из за этого нам прийдется двигаться на дорогу, или так все и останется? Прокоментируйте пожалуйста

[apxitektop]

Здравствуйте, уважаемый apxitektop !

Дайте пожалуйста совет по такому вопросу :

...

Спасибо.

 

Здравствуйте!

Оптимальный вариант в Вашей ситуации: заключить предварительные договора на дом и участок; приватизацию возложить на продавца и потом заключить основные договора.

Однако это временные затраты и, скорее всего, денежные - 5% налог при продаже земли, который обычно переносят на плечи покупателя.

Пока земля не оформлена, я бы не платил более 50% ее рыночной (реальной) стоимости, а то и 30%. Кроме того, нет гарантий, что Вы сможете приватизировать (охранные, санитарные зоны, иные ограничения…).

Бесплатной приватизации на самом деле нет – Вы просто не платите за саму землю, но за бумаги придется платить, и суммы могут не порадовать.

Оформить землю по приватизации абсолютно реально.

[apxitektop]

Уважаемый Apxitektop! помогите разобраться, ...

 

Эта одна из самых распространенных ситуаций/проблем… Обычно, кто последний – того и проблемы.

В связи с тем, что после обмера участок надо еще и в базу «положить», практически все фирмы просто «присоединяют» новый участок к существующим в базе, не проверяя соответствует ли это ситуации на местности. А когда присвоение кадастровых и внесение данных в базу идет одновременно с конца улицы и с начала (или с середины), то оказывается, что места для всех уже не хватает (это так в базе, а на местности все благополучно разместились).

В связи с этим, необходимо поднимать вопрос о внесении изменений в базу – провести инвентаризацию и/или искать, кто допустил ошибку при обмерах/внесении в базу. Занятие неблагодарное. Еще можно судиться…

Если у Вас явно видно, что это один сосед «залез» к Вам, то есть смысл бороться – обычно в суде.

[apxitektop]

Оффтоп: в связи с концом года и шквалом работы, многим не ответил на письма в ЛС или на звонки. Звыняйте Никого не игнорирую, но времени пока нет и все не упомню. Посему прошу напоминать периодически, если вопросы еще актуальны.

[коптур]

Ув. Архитектор. Возникла следующая проблема - после покупки участка и проставления отметки выяснились такие факты.

1. Участок находится не там, где показывал маклер, а на 2 участка в сторону, и на его территории находится трансформаторная подстанция.

2. Участок своими межами вылезает на середину дороги и на соседний участок, проходя прямо по середине недостроенного трехэтажного дома.

3. Перед покупкой проверял в организации (Виконання землевпорядних та землеоціночних робіт), их работник на карте показал мне по кадастровому номеру, что участок лежит именно там, где показывал маклер. Теперь он там не работает. При опросе говорит, что маклер - его знакомый - попросил показать не фактическое местоположение участка, а "де він повинен знаходитись" , причем я его тогда спрашивал, или точно это те межи, что на карте, нет ли никаких проблем - он божился, что все нормально.

Как быть в данной ситуации, есть ли основание для расторжения договора, и можно ли наказать недобросовестного маклера и вступившего с ним в сговор сотрудника землевпорядной организации? Есть свидетель, что участок демонстрировался не тот, который продали фактически.

[apxitektop]

Ув. Apxitektop. Возникла следующая проблема - после покупки участка и проставления отметки выяснились такие факты.

1. Участок находится не там, где показывал маклер, а на 2 участка в сторону, и на его территории находится трансформаторная подстанция.

2. Участок своими межами вылезает на середину дороги и на соседний участок, проходя прямо по середине недостроенного трехэтажного дома.

3. Перед покупкой проверял в организации (Виконання землевпорядних та землеоціночних робіт), их работник на карте показал мне по кадастровому номеру, что участок лежит именно там, где показывал маклер. Теперь он там не работает. При опросе говорит, что маклер - его знакомый - попросил показать не фактическое местоположение участка, а "де він повинен знаходитись" , причем я его тогда спрашивал, или точно это те межи, что на карте, нет ли никаких проблем - он божился, что все нормально.

Как быть в данной ситуации, есть ли основание для расторжения договора, и можно ли наказать недобросовестного маклера и вступившего с ним в сговор сотрудника землевпорядной организации? Есть свидетель, что участок демонстрировался не тот, который продали фактически.

 

Доброй ночи!

1. Вынос с помощью GPS до покупки не делали?

2. Сейчас узнали о местоположении по результатам выноса или как-то иначе?

3. Я пока вижу одну реальную причину для расторжения договора - наличие ТП. Все остальное надо смотреть и анализировать.

Но еще надо сам договор глянуть, документы, которые были для сделки, и много чего прояснить.

[коптур]

Вынос до покупки к сожалению (огромному) не сделали, просто заходили с маклером в землевпорядную организацию, где мне их сотрудник по карте (то ли гугль то ли аэрофото) показал очерченный красными линиями прямоугольничек, который находился четко в межах тех, где мне и показывал маклер (а не там, где он есть на самом деле). Тут налицо сговор, т.к. зевмлевпоряднык вчера в беседе сказал, что его попросил маклер показать участок там где он "должен быть со слов маклера". Вынос завтра делаем с утра. Агентство уговаривает не подавать заявления в правоохранительные органы, обещая продать этот участок, оформив все за свой счет и вернув мне затраченную сумму.

[apxitektop]

Вынос до покупки к сожалению (огромному) не сделали, просто заходили с маклером в землевпорядную организацию, где мне их сотрудник по карте (то ли гугль то ли аэрофото) показал очерченный красными линиями прямоугольничек, который находился четко в межах тех, где мне и показывал маклер (а не там, где он есть на самом деле). Тут налицо сговор, т.к. зевмлевпоряднык вчера в беседе сказал, что его попросил маклер показать участок там где он "должен быть со слов маклера". Вынос завтра делаем с утра. Агентство уговаривает не подавать заявления в правоохранительные органы, обещая продать этот участок, оформив все за свой счет и вернув мне затраченную сумму.

 

Понял.

Если бы не ТП, то Вам бы только землеустроитель мог как-то помочь, ИМХО. Доказать, что показали здесь, а не вот тут или там практически нереально.

Делайте пока вынос и смотрите на результаты - Вы можете быть очень удивлены. По результатам готовьте заявления в правоохранительные - мошенничество и т.п. А вот подавать их или нет - это будет от позиции продавца зависеть. У Вас задача получить обратно деньги как можно быстрее и без судов. Значит просите вернуть Вам деньги, например, под предварительный договор купли-продажи этого же участка - покупателем пусть агенство и выступит (можно оформить передачу 99% стоимости в момент заключения + возможность на их усмотрение продать другому лицу и т.п.). Важно на что агенство и продавец готовы пойти.

[коптур]

Удивлен я уже был - вчера, когда в другой землевпорядной организации мне показали с помощью обменного файла и координат реальное расположение углов участка. Завтра они будут делать вынос, говорят, что как-то можно сделать по фактическому расположению участка, так как реально он сдвинут одной границей на старый недострой, второй - на дорогу - аж на другую сторону. Вопрос стоит теперь, попадет ли ТП после выноса на участок, но визуально скорее всего попадает.

 

Вариант с покупкой участка агентством я им предлагал, как и вариант , что они вызывают хозяина и мы мирно разрываем договор, но они его не принимают, мотивируя - "денег нет". Предложили подписать договор, что до 1 апреля они продают участок, если не продали, то его покупает виноватый агент, но меня берут сомнения в правомерности такого договора.

 

Как вы считаете. реально ли привлечь агентство к ответственности? Или подавать заявление на продавца? С продавцом они даже не хотят связываться, говорят, что он точно деньги не вернет, предлагают только вариант с продажей, но сколько это протянется, конечно, неизвестно.

 

После выноса в натуру, если ТП точно будет на участке, я так понял, это будет основанием разорвать договор?

[apxitektop]

Удивлен я уже был - вчера, когда в другой землевпорядной организации мне показали с помощью обменного файла и координат реальное расположение углов участка. Завтра они будут делать вынос, говорят, что как-то можно сделать по фактическому расположению участка, так как реально он сдвинут одной границей на старый недострой, второй - на дорогу - аж на другую сторону. Вопрос стоит теперь, попадет ли ТП после выноса на участок, но визуально скорее всего попадает.

 

Вариант с покупкой участка агентством я им предлагал, как и вариант , что они вызывают хозяина и мы мирно разрываем договор, но они его не принимают, мотивируя - "денег нет". Предложили подписать договор, что до 1 апреля они продают участок, если не продали, то его покупает виноватый агент, но меня берут сомнения в правомерности такого договора.

 

Как вы считаете. реально ли привлечь агентство к ответственности? Или подавать заявление на продавца? С продавцом они даже не хотят связываться, говорят, что он точно деньги не вернет, предлагают только вариант с продажей, но сколько это протянется, конечно, неизвестно.

 

После выноса в натуру, если ТП точно будет на участке, я так понял, это будет основанием разорвать договор?

 

Вынос - это отправная точка.

Выносят пускай не по фактическим или еще каким-то данным, а ЖПСом по координатам.

По результатам - можно будет думать, что делать. Предварительно договор изучив.

 

Надеюсь агенство не читает: только очень честное или очень глупое агенство можно привлечь к ответственности!

Прежде всего Вас должен интересовать хозяин, а уже потом агенство. Обычно предъявить что-то в суде можно только бывшему хозяину. Поэтому советую не через агенство узнавать, что "денег у него нет", а напрямую.

 

Если ТП и/или недострой попадают на участок (и договор у Вас нормальный), то шансы выиграть в суде приличные. Но это не означает - вернуть деньги.....

[коптур]

Вынос прошел успешно. Недосрой и ТП не затронуты, трансформатор стоит в 5 метрах за краем участка. Взглянув по-новому и свежими глазами на доставшееся "счастье", начинаю думать, что может все не так и плохо.

 

Да, участок немного не там, где показывали (сдвинут на 2 участка в сторону), но это не смертельно. Коль уже документы оформлены, то может не стоит искать добра от добра, и строить, где судьба послала? Микрорайон тот же, лесополоса так же идет по одному краю участка, дорога также имеется.

 

Разве что, на том участке, который мне показывали под видом продающегося, рельеф ровный и трава выкошена, а тут бурьян и несколько кустов, но все это ведь можно выкорчевать и выкосить...

 

Самое интересное, один из землемеров, которые делали вынос прямо на месте заинтересовался покупкой участка (его знакомый ищет для себя). В общем, теперь даже не знаю, вроде жизнь налаживается и все не так плохо, как казалось в первое время.

[apxitektop]

Вынос прошел успешно. Недосрой и ТП не затронуты, трансформатор стоит в 5 метрах за краем участка. Взглянув по-новому и свежими глазами на доставшееся "счастье", начинаю думать, что может все не так и плохо.

 

Да, участок немного не там, где показывали (сдвинут на 2 участка в сторону), но это не смертельно. Коль уже документы оформлены, то может не стоит искать добра от добра, и строить, где судьба послала? Микрорайон тот же, лесополоса так же идет по одному краю участка, дорога также имеется.

 

Разве что, на том участке, который мне показывали под видом продающегося, рельеф ровный и трава выкошена, а тут бурьян и несколько кустов, но все это ведь можно выкорчевать и выкосить...

 

Самое интересное, один из землемеров, которые делали вынос прямо на месте заинтересовался покупкой участка (его знакомый ищет для себя). В общем, теперь даже не знаю, вроде жизнь налаживается и все не так плохо, как казалось в первое время.

 

Вот и сюрприз от выноса

Охранка у ТП - 3 м, поэтому все ОК, недострой - не зацеплен; а если еще кусты есть да какой-то рельеф, то это, ИМХО, только плюс! Недострой с какой стороны света и на каком расстоянии до границы?

 

Я не на Вашем месте, но кажется мне, что нет смысла начинать движения по возврату денег.

Но агентству скажите, что брокерские они должны вернуть, оплатить вынос ну и еще пусть отметку Вам ускорят за свой счет - такой себе бонус.

 

Чуть позже в ЛС еще напишу.

[коптур]

Недострой со стороны востока, до него от границы участка метров 15-18, так что он ничем не угрожает. Участок размером 30мХ40м, дорога по короткой стороне, с противоположной стороны - лесополоса из березок (на юге), трансформатор находится на ней, и подвод 10 кВ к нему - тоже со стороны лесополосы (за ней проходит линия). Немного огорчает, что линия 0.4 кВ от трансформатора к домам на всю улицу идет по границе между мной и соседом, но это можно пережить, я думаю.

 

Отметку я уже сделал сам, но вынос еще не оплачивал. А услуги агентства оплачивал продавец. Спасибо за поддержку, реально пережил не лучшие часы и пару дней в жизни, пару бессонных ночей тоже).

[коптур]

Товарищ работает в земельном отделе в другом районе, так он меня "утешил" - ты, мол, радуйся, что вообще воздух не продали, или что участок всего на 60 метров от того, который показывали, а не возле кладбища на другом конце села или вообще за селом.

 

В общем, выводы сделаны. Чтобы сделать что-либо в нашей стране, надо быть суперспециалистом во всех сферах, во всех отраслях жизнедеятельности, иначе обманут, надуют, объегорят с помощью 1000 различных методов, и ничего доказать после этого будет невозможно.

[uno]

Добрый день ув. Архитектор.

 

Можете проконсультировать в таком вопросе.

Два человека хотят: один - купить, другой - продать свой пай.

Из за моратория этого сделать не могут.

Были предложены схемы :

1. договор эмфитевзиса на 49 лет с оплатой адекватной арендной платой наперед по заявлению.

2. договор аренды при котором арендатор дает в залог большую сумму денег (к примеру 100 к уе), в качестве обеспечение целостности земли.

Естественно в каждом договоре прописана безоговорочная продажа паевой земли после моратория.

 

Хочу уточнить у Вас возможные риски по этим схемам.

А также посоветоваться - может еще какие- топути обхода моратория есть?

[Stepx]

А если у продавца кроме акта на землю пока нет необходимых документов, в т.ч. обмеження/обтяження, как быть, как проверить проходят ли комуникации по земле, как подписывать предварительный договор?

Прилагаю фото, которое сделано с дороги перед угловым участком, интересующий участок находится за спиной фотографа.

[apxitektop]

А если у продавца кроме акта на землю пока нет необходимых документов, в т.ч. обмеження/обтяження, как быть, как проверить проходят ли комуникации по земле, как подписывать предварительный договор?

Прилагаю фото, которое сделано с дороги перед угловым участком, интересующий участок находится за спиной фотографа.

 

Обмеження/обтяження Вам в этом не помогут в 99% случаев.

Поэтому либо едете на участок и смотрите, что там и где проходит, либо ездите по РЭС, ФЭГХ, РУС и выясняете точно. При этом узнать всю информацию на 100% крайне сложно.

 

По указанному участку: посмотрите, что за линия, потом что за газовый узел; потом посмотреть их охранные зоны и определить "попадают" ли они на участок. А чтобы понять там ли участок находится, где Вам сказали/показали - его обязательно надо вынести (а то может оказаться, что он не за спиной, а перед лицом фотографа...).

 

Предварительный договор можно заключать только после выноса в натуру. Условия самого договора надо продумывать в зависимости от Ваших пожеланий и конкретной ситуации.

[Гість Верочка]

Добрый день. Подскажите пожалуйста ,если земля в долгосрочной аренде под строительство СТО ,( построено несколько боксов ) появилось желание разместить на данной территории еще и сауну куда идти, с чего начать (земля то для СТО) ?СПАСИБО.