Кто знает, обвалится ли недвижимость?

[Zulus]

Как Вы не можете понять. Что никто никакие апетиты не уменьшит, кроме тех, кто будет покупать недвижимость. Потому как покупателям придется меньше есть, или больше работать или и то и другое.

В абсолютный цифрах уменьшиться стоимость (в т.ч. и себестоимость) недвижимости. В относительных доступность недвижимости будет еще ниже, чем сейчас.

Грубо говоря заработать вчера на квартиру 300 000у.е. было легче, чем завтра 100 000у.е.

Хотя сама квартира подешевела на 200 00у.е.

Понимаете?

Ну зачем вы скачете с одного на другое?

Мы говорили о себестоимости а теперь вы мне рассказываете о покупательской способности и о доступности жилья.

[Masipula]

Ну зачем вы скачете с одного на другое?

Мы говорили о себестоимости а теперь вы мне рассказываете о покупательской способности и о доступности жилья.

 

Только сейчас понял, Вы очевидно про подрядчиков говорили.?

 

Безусловно, себестоимость станет меньше. Да и стоимость продажи станет менше.

Даже кто-то по телевизору может скажет, что это его заслуга.

 

Только это не делает недвижимость доступной.

 

Недвижимость может стать доступной только, если одновременно с ростом зарплат будет наблюдатся падение стоимости недвижимости.

А это возможно только, если будут много строить, вследствии чего появится конкуренция как за ресурсы, так и за конечного потребителя недвижимости.

 

Я не исключаю, что в моменты разворота трендов и паники кто-то сможет "урвать", но в целом картина для потребителя конечного продукта (квартиры) ухудшится, т.е. в будущем квартира станет еще более недоступной, чем в прошлом.

[Бутуз]

Извините, если баян...

 

censor.net.ua/go/offer/ResourceID/102280.html - как в США отбирают дома.

[Gitan]

В догонку про авантаж

(ссылка устарела)

[Masipula]

В догонку про авантаж

(ссылка устарела)

 

Красиво написано. Но всеже рискованно.

 

Я думаю, что просто нехватает средств завершить уже реализуемые проекты и они нашли такой выход, в надежде (или их прогнозе), что в 2009-2010 рост стоимости жилья компенсирует продажи ниже себестоимости сейчас.

 

Я вижу два пути, по которым пытаются идти застройщики (те кто пытается остаться) для минимизации влияния кризиса на рынке на их деятельность.

 

1. Это путь, который описан выше;

2. Это брать новые кредиты, для перекрытия существующих обязательств.

 

Но оба пути рассчитываются исходя из предположений, что в 2009-2010 все отобьется.

 

А если нет? Если эти предположения ложные, если в 2009-2010 не будет стабилизации?

 

Я б, на месте застройщика предпринял бы иной (третий ход). Это продажа по себестоимости (ну или чуть-чуть выше, чтоб проценты по существующим кредитам отдавать). При этом, если существует доля кредитных обязательств договорился бы - отдавать только проценты (постарался договориться). При этом начинал бы строить все больше и больше, наращивая объемы, начиная все больше новых проектов (при этом оплата поэтапная была б за квартиры).

В данном варианте стратегия компании была б направлена на захват рынка (чтоб отхватить больший кусок пирога), а не на максимизацию прибыли.

И наращивание объемов привело бы к тому, что можно было б значительно снизить себестоимость, за счет покупки материалов, работ и услуг очень большими партиями (учитывая, что кризис и покупателей почти нет).

И в таком варианте года через 3-4 у меня б реализовывались 30-40 проектов недвижимости одновременно. И мне по 100-200$ с 1м2 вполне б хватило чувствовать себя хорошо, и даже лучше. Я б получал за счет больших объемов, а не за счет "урвать прямо сейчас".

При этом большинство конкурентов вымерли б. Попробовал бы кто-нибудь тогда со мной конкурировать.

 

Вот так я вижу то, как необходимо выходить. Но я не вижу тех, кто пытается выйти так.

 

Возможно Авантаж так хочет сделать, но у него очень рискованная позиция. Просто к тому времени, как он планирует отбивать себестоимость (ведь сначала он продает ниже) это может не получиться. На рынке могут быть более конкурентные предложения. И что тогда? Как он компенсирует нехваток средств?

Трудно сказать. Я б не рисковал.

Но как говорится "Кто не рискует, тот не пьет шампанское". Поэтому решать Вам.

[Деограша]

Ув.форумчане, как Вы думаете стоит ли сейчас пытаться продавать квартиру в регионах, например в том же Харькове, с целью потом добавить и купить в Киеве? Насколько я понимаю некий временной лаг в ценах на недвигу все же существует между регионом и столицей. Возможно именно сейчас тот момент когда необходимо заложить фундамент будущей экономической независимости и благополучия своей СЕМЬИ?

Заранее благодарен........

[Zulus]

Ув.форумчане, как Вы думаете стоит ли сейчас пытаться продавать квартиру в регионах, например в том же Харькове, с целью потом добавить и купить в Киеве? Насколько я понимаю некий временной лаг в ценах на недвигу все же существует между регионом и столицей. Возможно именно сейчас тот момент когда необходимо заложить фундамент будущей экономической независимости и благополучия своей СЕМЬИ?

Заранее благодарен........

 

Смотря для каких целей вы это хотите делать.

А что значит:заложить фундамент будущей экономической независимости и благополучия своей СЕМЬИ? Если есть что продавать то фундамент вы уже имеете. И почему именно Киев?

[AndyAntonov]

а Вы попытайтесь сейчас продать ;)

бетонометры на сегодня товар не актуальный

 

Именно. Проблема сменять квартиру — нету нормальных предложений.

[kot2008]

Уровень проблемных кредитов достиг уже 10-20% кредиты, лизинг,

страхование

 

По официальной информации, с начала нынешнего года портфель проблемных

кредитов украинских банков, по данным Национального банка Украины,

вырос почти на 50 % и составлял 2 % от кредитных портфелей. То есть,

почти 12 млрд. грн. Однако, по словам экспертов, общая сумма кредитных

задолженностей уже достигла 30 млрд. грн. Есть и более радикальные

данные, по которым общая проблемная задолженность граждан составляет

до 20 % кредитного портфеля украинских банков. А только за последние

месяцы она выросла на 10 %. И, по отдельным подсчетам, уже составляет

более 20 млрд. грн. А поскольку частица Киева составляет не менее 50 %

от всего общего кредитного портфеля страны, то киевляне уже задолжали

банкам от 6 до 10 млрд. грн. По данным НБУ, с начала года до 2 %

выросли проблемные кредиты отечественных банков — с 6,3 до 12 млрд.

грн. Стремительнее всего выросла проблемная задолженность в секторе

потребительского кредитования. А это, фактически, значит, что

количество граждан, которые не возвращают одолженные в банках

средства, растет. Даже если учесть запаздывание официальной

статистики, очевидно, что дефолты уже стали реальной угрозой для

банков. Но это лишь начало проблем. Обременили жизнь банкам и

последствия мирового финансового кризиса, из-за чего значительное

количество киевлян потеряло работу и уже не сможет погасить одолженные

средства. Это в свою очередь ударит по банковской стабильности, ведь

критический уровень задолженности не может превышать 30 % портфеля

банка. Министерство финансов пытается вмешаться в ситуацию и даже

распространило заявление о заключении Меморандума между Минфином, НБУ

и коммерческими банками об общих согласованных действиях относительно

урегулирования ситуации с проблемными кредитами как физических, так и

юридических лиц. Так, правительственные чиновники предлагают

предоставление возможности заемщику погашать “валютный” кредит по

официальному курсу НБУ, установленному на момент получения ссуды.

Также правительственные чиновники предлагают отсрочку уплаты по

валютны кредитам и снижение их ставок в случае, если заемщик досрочно

погасит часть кредита. Но пока на реальные договоренности

Правительство и банки не вышли. Сейчас уже не идет речь о

возобновлении кредитования в прежних объемах. Банки пытаются

разобраться с предыдущими кредитами. По данным AUTO-Consulting, в

ноябре сектор автокредитования сократился до 8%, хотя еще в начале

года переваливал за 40%. Ноябрьские показатели - это еще отголоски

докризисных решений, и очевидно, что сфера автокредитования будет

сокращаться и далее. Сейчас кредитуют покупку авто лишь те финансовые

компании, которые имеют подпитку западных банков, либо инвесткомпаний.

Понемногу кредитуют и банки, но лишь те компании, с которыми были

подписаны специальные соглашения, срок действия которых истекает.

Автомобильные операторы ищут собственные ресурсы для кредитования

покупателей и пытаются оставить кредитные предложения в своих

портфелях. Но таких игроков на рынке осталось очень немного.

[DVD]

Masipula у меня вопрос как к специалисту в строительной галузи.

Если свести к нулю плату за землеотвод минимизировать затраты на подключение внеших инженерных сетей будут ли тогда квартиры более доступны потребителю чем сейчас ?

[levoved]

Если свести к нулю плату за землеотвод

А как Вы себе это представляете? Бесплатно землю станут раздавать?

[Телесистемы]

минимизировать затраты на подключение внеших инженерных сетей

А как вы это себе представляете? Сети сами будут прокладываться?

[DVD]

А как Вы себе это представляете? Бесплатно землю станут раздавать?

 

Ну да бесплатно ведь земля принадлежит государству или городу ради стимулирования строительной отрасли и сохранения рабочих мест, доступности жилья.

[levoved]

Ну да бесплатно ведь земля принадлежит государству или городу ради стимулирования строительной отрасли и сохранения рабочих мест, доступности жилья.

А кому ее будут давать?

[DVD]

А как вы это себе представляете? Сети сами будут прокладываться?

 

я имел ввиду монополии которые ставят монопольные цены на услуги или взятки.

[DVD]

А кому ее будут давать?

 

фирме застройщику или инвестору.

[levoved]

фирме застройщику или инвестору.

Ну а как выбрать какой из желающих? Вы, наверное, понимаете, что их обычно не мало..

[Телесистемы]

я имел ввиду монополии которые ставят монопольные цены на услуги или взятки.

 

 

т.е. на примере частного застройщика:

 

поставил коробку, а монополисты уже сами за свои деньги сети в дом спешат заводят, а потом эти затраты в тарифы включают.

а как быть в случае если один дом хватило на существующую нагрузку по электричеству посадить, а для соседнего уже не хватило и пришлось новую ТП ставить и высоковольтную линию 2 км тянуть? дифференцировать тарифы?

[DVD]

Ну а как выбрать какой из желающих? Вы, наверное, понимаете, что их обычно не мало..

по критериям рационального использования, цены для конечного потребителя, качества сдаваемого жилья.

[levoved]

по критериям рационального использования, цены для конечного потребителя, качества сдаваемого жилья.

Ну а кто будет определять степень соответствия этим замечательным критериям?

[DVD]

т.е. на примере частного застройщика:

 

поставил коробку, а монополисты уже сами за свои деньги сети в дом спешат заводят, а потом эти затраты в тарифы включают.

а как быть в случае если один дом хватило на существующую нагрузку по электричеству посадить, а для соседнего уже не хватило и пришлось новую ТП ставить и высоковольтную линию 2 км тянуть? дифференцировать тарифы?

 

как не знаю да мне и знать не обязательно так-как не специалист в данном вопросе, но если инженерные сети сильно влияют на себестоимость жилья то в это надо вникать ради снижения затрат.

[DVD]

Ну а кто будет определять степень соответствия этим замечательным критериям?

 

было бы неплохо общественное мнение

но у нас скорее всего ублюдки чиновники

[levoved]

было бы неплохо общественное мнение

но у нас скорее всего ублюдки чиновники

Ну так и сейчас все так и есть.

[DVD]

Ну так и сейчас все так и есть.

 

а аукционная продажа земли есть?

[Masipula]

Masipula у меня вопрос как к специалисту в строительной галузи.

Если свести к нулю плату за землеотвод минимизировать затраты на подключение внеших инженерных сетей будут ли тогда квартиры более доступны потребителю чем сейчас ?

 

Уважаемый DVD,

Я не могу ответить на вопрос в таком виде, как Вы его сформулировали.

В данном случае прямой связи нет. Это даст снижение себестомости, но не гарантирует доступность.

 

Для "доступности" недвижимости достаточно просто строить много и все.

Это единственный фактор, который спровоцирует снижение стоимости за счет:

1. Конкуренции за реализацию товара (квартир).

2. Конкуренции за ресурсы (в данном случае скорее "трудовые").

 

Тогда зарплаты будут рости, а недвижимость не сможет рости, т.к. очень много предложения товара (квартир) на рынке.

 

В идеале, необходимо еще убрать кредиты под процент из этой схемы (можно заменить рассрочкой).

Потому как при кредите, существует так называемая "проблема процента". И в конечном счете процент платить конечный покупатель.

Потому как в себестоимости 1м2 процент - это не только процент, под кредит, который берет застройщик, но и проценты всех участников цепочки "производителей стройматериалов, оборудования, услуг". Даже налоги - в налогах тоже сидит лвиная доля процента, который выплаичается государством по госдолгам.

Т.е. мы уже видим как минимум тройную цепочку процент на процент.

Это выглядит как "процент на сырье, необходимое для строительства товара (квартиры)" и "процент самого застройщика который берет кредит для покупки этого сырья", плюс каждый из них платит налоги в которых опять сидит процент, который платит государство по своим долгам.

 

А теперь представте, что происходит, когда конечный потребитель берет кредит под процент для покупки квартиры, которую произвел застройщик. Если разобраться, то очень даже может получится, что 70% (а то и больше) того, что в конечном счете платит конечный потребитель товара (покупатель квартиры) это процент на процент, в той или иной форме.