Дом 130 м2 для узкого участка. Одесса. "Хроники" стройки.

Решил, таки, рассказать про свою стройку.

Начало стройки состоялось 21 марта 2011 г.

В середине октября семья (я, жена Люда, сын Никита) уже переселились и живем в своем новом доме.

Начал эту тему чтобы

1. Вспомнить все самому - этапы, мысли, накладки в процессе.

2. Поделиться информацией (будет много ссылок и размышлений, как вписаться в смету), посмотреть комментарии профи (приветствуется).

3. Растождествиться, наконец, со стройкой и просто воспринимать дом как дом, а не множество событий, отношений со строителями и усилий (об этом позже).

 

Сразу скажу, что я не профессиональный строитель. Но так получилось, что с 2000 г. многое связано со стройкой.

ждемс....................

Итак, в 2009 году было принято решение продать квартиру 80 м2 в нормальном новострое на Таирова, и построить дом в ближнем пригороде Одессы. Все-таки 2-х комнатная квартира с кухней-студией маловато для семьи с растущим ребенком. Преимуществя своего дома для нас перевешивали недостатки строительства (пришлось снимать квартиру и др.).

Что решил исключить:

1. Большую удаленность от города (>5 км).

2. Отсутствие транспорта и нормального подъезда к дому.

3. Неблагополучные, а также необжитые районы (типа Царское село-2, имхо).

Если коротко, приемлемые места были - Золотая горка, Червоный хутор, Царское село. Варианты в черте города отпали - дорого, может в тот момент просто не было участков.

Совиньон не подошел - дорого в обжитом месте для меня, в продаже участки 5 соток за 70 тыс. - редкость.

После поисков (долго рассказывать), купили на двоих со знакомым участок 25х31 м. Чтобы строиться и разделить участок на двоих.

Плюсы - совсем рядом от черты города (и маршрутка в 100м), есть магазины, на улицах не темно, "контингент" нормальный.

В итоге имею участок 12,5м (фасад) на 31 м.

 

Сколько? Для форума напишу 3,9 соток за 45 тыс. плюс пару тысяч раздел вместе с другими расходами. Это чтобы не прогадать и не обнадеживаться, что земля дешевеет. В нормальных местах хорошие участки в дефиците (искал год), и небольшая стоимость участка может вылиться в большую стоимость подключения коммуникаций, причем разница может быть 2-х кратной на соседних улицах (газ).

 

Еще не купив участок, я уже расчитывал расходы на постройку. Чтобы знать, что можно себе позволить. Как ни крути, выходило, что участок будет узким.

На картинке моя земля (то что попадает в поле зрения прямо перед объективом - не не заднем плане)

Про проект - планировку дома.

Исходные данные - участок 12,5х31 м2. 12,5 м - фасад участка смотрит на запад (дорога). По бокам участка:

- слева (северная сторона) - уже построенный дом 10 м. от межи.

- справа (южная сторона) - будет строиться дом по договору со закомым в 2-3 м. от межи.

- задний двор (восток) - уже построенный дом 5 м от межи.

 

Получаются ограничения - основные окна должны быть по короткой стороне дома (фасад-задний двор).

Изначально хотелось сделать больше места на 1-м этаже, с разумным превышением трат на квадратный метр по сравнению с 2-х этажным домом.

Много копий сломано что удобно, что кому подходит, что экономичноей.

По моему мнению, одноэтажный дом немного дороже (на четверть), чем такой же двухэтажный, если строить для себя (дороже крыша и фундамент).

 

В результате выбрал такую планировку. (планировка и геодезия участка во вложении). Забегая вперед - расположение ванной, размеры окон в мансарде и др. мелочи изменились в окончательном варианте. На геодезии не совсем точные габариты дома - это то, что я дал прорабу - пересчитал потом затраты, отступы и уменьшил размеры дома. Уровни земли такие как есть - т.е. небольшой уклон участка.

Также первоначальный вариант от архитектора (планировку полностью давал ему сам, потом поменял местами входной коридор и сан.узел).

Делал планировку сам, руководствуясь идеями польского проектанта ТМВ - проект "Графит". Считаю их мастерами вписать нормальную планировку в узкий дом.

Основная идея "Графита" - четыре двери из конца коридора.

tmv.com.ua/ru/mtmstyl/6538

www.tmv.com.ua/img/web_spaiser/grafit/index_grafit.html#etykieta_wewn

Супер плюс сайта - возможность "погулять" по дому. Графика не уродская - можно нормально ощутить площади.

Кому интересно - страница из польского проекта (нашел на др. сайте)

grafit.pdf

Змінено 19 лютого 2012 користувачем sergbon

Теперь контекст.

Чтобы адекватно оценить следующие посты и рассуждения, несколько фото, иллюстрирующие мой прошлый опыт в строительстве (ремонт в моих квартирах, были еще подобные работы - от усиления и реконструкции до чистового состояния).

Опыт плотного общения с рабочими (2004 г.) начался с того, что они потратили деньги, выданные на металл, на что-то свое, а заказали (по их расчетам) двутавры такого размера, что хватило бы сделать усиление подземного бункера, а не обычной квартиры (первые 3 фото) - получали свою дельту за вес на базе. Поэтому пришлось вникать во все самому. Дело не в деньгах - хотелось понимать, насколько люди знают, что делают. С тех от фразы "и никуда не денется" дергается глаз, и хочется взять в руки что-то тяжелое

Змінено 20 лютого 2012 користувачем sergbon

Почему так важен контекст - можно накидать сухих цифр, рассказать все умозаключения, но это не даст ключа, почему стройка идет именно так, а не иначе. Начну ка я с самого начала - с первой стройки, начавшейся в 2002-2003 году. Мы с женой купили достаточно большую квартиру в центре - цены были еще детские, рынок был слабый и вариантов много. Поменяли лучшее состояние прошлой квартиры на большую площадь. Ну а работы - начать и закончить - старый фонд, жила неблагополучная семья, все убитое.

С чего начать - крыша подтекает (шифер), стены хорошие - ракушняк толстый, но оконные проемы уже подсели - старая замковая кладка.

И нужно убрать пару стен - благо второй этаж двухэтажного.

Ищу строителей. Звоню. Узнаю. Приходит пару человек - но какие-то нерешительные они. Мнутся как-то неуверенно - не шутка - проем пять метров сделать. И вот - попадается нормальный человек - Дима. Заходит уверенно, глаз острый, сразу проем меряет, металл прикидывает. Оставайся, Дима, работать.

Вот оно, начало (из Властелин Колец. Две крепости).

Дима сам невысокий - чуть ниже меня (1,73), но сильный, блин. Отбойник у него Макита. Начинает "херачить" стену с подсобником. Пыли, конечно, дофига. Квартира превращается... Страшно вспомнить.

До этого были комнатенки по 12 м2, теперь образуется зал 40 м. Сносим старую деревянную лестницу, забираемся домой по каким-то бочкам, ящикам. Потом на неделю наступает затишье - дал Диме денег на металл, но что-то на базе не срослось - задерживают. Оказывается, у Димы какие-то свои отношения с базой - толи он был должен, то ли база была должна, но металла нет - двутавров двадцатьчетвертых. Он приходит виноватый весь - да, говорит, неправ - деньги взял, металла нет, но все будет. Неприятно это все, конечно, но ладно. Первый урок - не то, чтобы не доверяй, но будь готов к накладкам. Заводим двутавры в стену, стягиваем их. Вух. Начинаем разбираь толстую стену. Приходит еще человека три на разборку стены. Все вместе напевают мотив из "Бригады". Обсуждают какой охрененный фильм. Я его не люблю (фильм). Постепенно все преображается - лестница на 16-х швеллерах есть, стены, правда между мной и соседом снизу нет. Делаем потом стену побыстрей.

Параллельно переходим к фасаду дома. Проемы укрепляем, соседи подключаются - делаем весь дом. Как-то сама собой находится бригада, работающая в это время на Оперном. Мастера - ничего не скажешь. Восстанавливают колонны, которым уже лет 100. Посреди двора лежат мешки с цементом, известь в мешках, куча всякого хлама. Молодой парень мешает раствор почти без перерывов шесть часов в старой ванне.

Приходит беда. Оказывается, штукатурам вообще ничего не платят на Оперном. Водят строем обедать. Следят. Сделав набрызг, толпа метется к соседу и берет предоплату. Я подхожу, спрашиваю:

- Пить, что-ли собрались?

- Ты что - у нас дети. С работы выгонят!

Проникновенно так смотрят. Ладно.

На следующее утро на ногах держатся лишь двое из четырех. Один пытается забраться на леса высотой четыре метра.

Немного страшновато. Отправляю их подальше.

Остаются работать двое. А заморозки все ближе.

Появляются какие-то перерывы. День, два. Потом опять работа.

Три раза в день смотрю прогноз погоды - не будет ли снега.

В конце концов ставлю условие - послезавтра не закончите штукатурку начисто - половину не заплачу.

Набегает сразу 5 человек - на лесах тесно. Заканчивают.

К этому времени и Дима заканчивает работать - общестрой сделан, еще остались мелкие косяки и доделки. Но мы уже устали друг от друга.

Три месяца как-никак с утра до вечера. И я все время смотрю, а он все время работает.

Пришлось мне больше времени на стройке проводить, чем на своей работе. Был один момент. Начали колонну ложить из кирпича. Дай, думаю, проверю, что подо мной у соседа со стеной - все нормально? Зашел, а у него в этом месте стены вообще нет. Просто проем дверной. Он сделал. А что - нельзя что-ли?

Кладку разобрали, пока не застыла, сделали у соседа усиление.Продолжили дальше у себя. После этого реже стал на работу ходить. Вот так я учился строить. Потом была еще новая крыша, новый водопровод и отопление. Тоже с накладками, но общестрой, конечно, запомнился больше всего. Потом бывало, и гипсокартонщики саморез в металлопластиковую трубу отопления захерачат (по другому не получается написать), но нервные клетки у меня больше на общестрое тратятся. Выходит так.

Перенесусь в из 2004 в 2011 год. К этому времени я поднакопил "багаж" опыта со своих строек (пристройка, перестройка, себя настройка

Какие моменты важны?

1. Хорошо все просчитать, каждые 100 долларов важны. Смета до начала работ должна быть детальной, сроки оговорены.

Можно почувствовать сам процесс. Не должно быть застоев в работе - теряется темп. Деньги текут, работа идет. Когда работа не идет, деньги все равно куда-то текут.

2. Лично мне проще работать с прорабом - это касается общестроя - несущих конструкций. Но нужно отсеять откровенных шарамыжников. Их трудно разглядеть с первого взгляда. Косвенные признаки - не хочет считать детальную смету, инструмента своего почти нет, часто шушукается с рабочими, чтобы ты не слышал, трудно дозвониться.

Вообще - почти все прорабы - профи в общении. Если прораб не сможет сглаживать острые углы - не сможет работать.

Я уважаю (без шуток), прорабский труд. Момент в другом. Каждый ценит свой труд по разному, и если не оговорить мелочи, обязательно будет перерасход по деньгам. Нормальные прорабы работают со своей бригадой несколько (много) лет. Всегда стараются завысить цену на работу. И часто стоят на стороне рабочих, а не посередине. И это нормально, потому что хозяин не поймет потом, когда, например, приедет газобетон на машине без погрузчика, а рабочие захотят денег за разгрузку. А цены уже оговорены - заказываем только с погрузчиком.

Всегда нужны какие-нибудь сапоги, инструменты и т.д., которые должны быть изначально у рабочих, но их нет.

Купил я, например, лопату, а рабочий на следующий день ее поломал.

Использовал ее в качестве рычага вместо лома. Прораб не возьмет свои деньги или рабочего на замену. Возьмет у вас, только вы эти расходы не увидите.

3. Все проверять. У меня бич, например, стяжка. Три раза из пяти мучился с перепадами в 2-3 см, хотя проверял вроде с уровнем. А надо было с 2-х метровым правилом.

4. За маленькие деньги нормальный строитель работать не будет. Можно еще сравнить денежные отношения с игрой в покер. Нужно представлять, какие карты (сколько сможет у вас заработать за неделю, например) у человека. И он сейчас блефует (ну так что - прекращаем работать) или по настоящему уже ему невыгодно. Может потом согласиться (другого объекта нет), но сделать фигню - не заметишь.

Вот как выглядит дом сейчас - февраль 2012.

По внутренней планировке - не стал ставить стену между комнатами 4 и 5 (на плане). Ванная у другой стены в санузле. Лестницы наверх сейчас нет (оставил место, чтобы делать потом).

Еще раз - важно планирование перед началом всего.

Вот несколько условий, связанных с деньгами:

- зарабатываю сейчас меньше, чем "ест" стройка.

- на время стройки буду снимать квартиру (400-500 долл./мес.), поэтому время ограничено. Риск затяжки по времени критичен.

- контролировать буду все сам - умею - поэтому перерасхода не должно быть большого.

- нужно предусмотреть "запас прочности" - в случае чего не делать лестницу в мансарду, сэкономить на заборе и т.д.

 

Несколько условий, связанных с надежностью:

- буду делать просчет у конструктора хотя бы фундамента.

- буду нанимать прораба - не рискну, например, сам делать перекрытие.

 

Поэтому алгоритм при планировании (участок уже есть) у меня был такой:

1. Выбор планировки, площади дома.

2. Просчет примерной сметы с запасом и прорабскими.

3. Сравнение возможных затрат с количеством денег, что есть.

4. Опять переход к планировке, коррекции.

 

При этих условиях почти нет выбора - решил строить из газобетона.

Ракушку даже не считал - много может быть накладок, утепление. Поротерм - чуть дорого, но главное, что я с ним не работал и опять же нужна штукатурка, рабочие могут попасться неопытные и т.д. Мой девиз - "как можно меньше "мокрых" работ".

Через месяц подсчета сметы (цены на материалы, работы, время) вышел на сумму 500-550 долл./м2 за коробку+почти полностью отделка с электрикой и отоплением. Если точнее - 250-300 коробка (с крышей, полусептиком, без фасадных работ и водосточки с подшивой). Меньше никак. Оставалось 200 долл/м2 на все остальное.

Отдельно нужно сказать, что запланировал мансардный дом, а не двухэтажный (дом, напр. 8х9 для меня неудобен - не получается полноценной еще одной комнаты внизу (кроме зала, кухни)). Для нас троих 100 м2 первый этаж на пару лет хватит, потом обживем мансарду.

Пришлось отказаться от топочной (будет двухконт. котел в кухне-зале) и кирпичного канала для вентиляции - будут просто трубы через перекрытие в крышу. Но запланировал перспективу камина (дымоход - сэндвич труба через крышу).

Змінено 20 лютого 2012 користувачем sergbon

Вот как выглядит дом сейчас - февраль 2012.

 

Очень симпатичный домик!

С уже готовой планировкой пришел к архитектору (нашел по рекомендациям на од. форуме). Окончательные размеры дома 8,7х12,5 вместо 9х13,2, что планировал вначале. Т.е. по расчетам решил уменьшить смету на 5 тыс. долл (-10м2). Вот важны эти маленькие коррекции - там 20 см, здесь 50, и можно Ланос покупать. Или терять.

Решил сделать не просто эскизный проект, а расширенный с просчетом фундамента. Встал вопрос о геологии. Нужно делать.

Конечно, мог посмотреть на соседних участках (котлован есть через 50 м.), но не стал рисковать. У нас есть лессовые грунты на разных глубинах - шуток не любят. Цена вопроса, грубо, 500 долл.

Читал статьи типа "Расчет фундамента. Пример расчета фундамента Порой кажется, что среди нашего славянского народа"

Также для общего развития нужно читать "Яковлев - Новые методы строительства - Технология ТИСЭ".

Гуглите то, что в кавычках.

 

Геология. Приехала машина с буром - делали 2 прокола в пятне застройки (там, где стены) до глубины 12 м.

Вот видео video.yandex.ua/users/sergbon5/view/12/ video.yandex.ua/users/sergbon5/view/13/

 

Важно Что определила геология (целый проект на много страниц):

1. Самое главное - на глубине фундамента - суглинок лессовый, тяжелый (как понял, не вымывается). Дали "тип грунтовых условий по просадочности - первый", "относительная просадочность при бытовом давлении 2,65 см."

Некоторым не везет - попадают на насыпную землю - стоимость фундамента возрастает в разы (но плита - хорошее дело). Читать типа www.nbuv.gov.ua/portal/natural/Znpgmb/2008_22/165-171.pdf, и "несущая способность грунтов".

Например, несущая способность грунта 1 кг/см2. Как понимаю, если вес дома (полностью с фундаментом, снегом и т.д.) будет давить в пятне фундамента больше - будет ойойой. Это при условии, что грунт не "плывет" - если плывет - вообще трудно. Закладывают еще запас прочности (расширяют пятку фундамента, чтобы площадь давления была побольше). С этим лучше не шутить. Есть еще куча тонкостей - типа повышение уровня грунтовых вод, связанное с бытовыми сливами в частном секторе и т.д.

2. Грунт на глубине будущего полусептика (>3м. приемлемо впитывает воду)

 

УГВ 5 метров (потом мерял сам веревочкой с грузиком).

 

 

Параллельно с этим считали смету по моему плану два прораба. Об этом потом. Маленький момент - чтобы просчитать фундамент, надо знать его высоту - зависит от уровней земли. На фото - промеряем уровни.

Потом эти данные нужны конструктору для просчета.

Змінено 20 лютого 2012 користувачем sergbon

Очень симпатичный домик!

 

Спасибо, сейчас, конечно, вид обычный . Планирую сделать потом веранду - будет красивей. Вообще, можно сделать и фасад как в ТМВ проекте.

Спасибо, сейчас, конечно, вид обычный . Планирую сделать потом веранду - будет красивей. Вообще, можно сделать и фасад как в ТМВ проекте.

 

А коричневые это сендвич-панели или дерево будет?

А коричневые это сендвич-панели или дерево будет?

В ближайшие 2-3 года не буду обшивать фасад.

Когда буду делать - просто куплю наличники сосна для двери некрашеные, потом пропитка, покраска - и на стену впритык друг с другом. Придется подновлять, но так дешевле. Вот фасады, что нравятся - на фото.

В ближайшие 2-3 года не буду обшивать фасад.

Когда буду делать - просто куплю наличники сосна для двери некрашеные, потом пропитка, покраска - и на стену впритык друг с другом. Придется подновлять, но так дешевле. Вот фасады, что нравятся - на фото.

 

Мне тоже нравиться. У меня будет фасад декоративная штукатурка плюс дерево и цоколь из камня)))

К середине марта 2011 г. у меня на руках были.

1. Почти рабочий проект от архитектора (не все эл-ты (напр. перекрытие), просчитаны).

2. Смета от прораба, которого я выбрал, будем звать его Гена (взял по рекомендации, он заканчивал строит. институт, есть лицензия на проектирование даже). Сроки начала стройки - бригада приедет 20-21 марта.

 

Смета. Было штук десять пересчетов начальной сметы, которую дал Гена. В результате смета "похудела" на треть - условно с 45 до 35 тыс за коробку.

Если не сидеть часами и днями над сметой, не пытаться разобрать каждый пункт, предусмотреть скрытые работы, накладки, транспорт, погрузки-разгрузки - будет перерасход. Понятно, что будут разные расходы еще +-, но можно уже видеть границы по деньгам. Итак - работаем по смете.

 

Бригада. Гена предложил рабочих из западной Украины -я был не против. Главное - не из Молдавии. Одесситы было бы тоже хорошо, но супер квалификации не нужно на газобетоне и они капризные бывают.

Забегая вперед - бригада действительно нормальная, люди честные, но конечно со своими "особенностями". Но у кого на стройке их нет?

Слудующий пост будет - начало стройки.

Ура! Давайте дальше, ждем с нетерпением продолжения рассказа)))

нравятся дома на сложных участках. интересно, ждем продолжения.

кстати, что касается проектов ТМВ, сам себе взял от туда проект, интересные решения предлагают.

Вам удачи в новом доме и ждем подробный фотоотчет

Очень интересно, тем более, что практически соседи да еще и исходные данные задачи практически одинаковые (участок 4,5 сотки и дом 145 кв.). Жду продолжения.

о....привет-привет.ОДесский форум размножается)))))а мой муж вот мне сегодня показал такой проект-графит.выложила в соотв.темку на форуме.

НАЧАЛО 21 марта понедельник

Приехали строители 4 человека. Из Ивано-Фракiвська трое. Один из Тернополя. Работают вместе. Разместились в кунге, что остался от старых хозяев (просто был плодовый участок). Со светом только накладочка вышла - договорился с соседями, но дали подключиться к себе (в розетку снаружи их дома) только после клятвенных заверений об оплате+бонус. Бегал по участку вечером с фонариком (романтика еще та).

Гена завез провода, лопаты, всякие сапоги, мелочевку, баллон с газом и т.д. Давал ему предварительно деньги на это.

Не очень тепло - градусов 5-8.

На завтра зачистка участка, потом (через день) разметка, оси.

На участке есть 4 больших вишни, пустивших корни везде. Одну выкорчуем в процессе копки - она почти там, где будет стена.

23 марта

Вынесли оси, начинаем копку. По расчетам предварительным копки 24 куба. Но вышло 29 кубов - не просчитал перепад участка - на длине фундамента (14 м) он составляет ок. 60 см (на всем участке 1,2 м - ниже к дороге). Копали 4 дня. т.е. 3чел*3куба*4 дня=36 кубов норма, но глина, копать не очень легко, и 1 человек потом уже вязал арматуру.

А не близко ли дома находятся друг от друга, вроде по нормам 8 м должно быть?

Что должно быть на этапе копки фундамента:

-Туалет типа сортир (у меня был - от старых хозяев)

-Вода (была от старых хозяев, но потратил $100 на новые краны, шланг+работа )

-Свет (от соседей)

-Вагончик для жилья рабочих (кунг от старых хозяев)

-Инструменты (нивелир)

-План фундамента

 

Фундамент буду лить в землю (глина позволяет - не осыпается), потом опалубка и выше земли 70 см (с обратной стороны выше земли 30 см (перепад участка)).

Вот эти 30 см определяют объем. Ниже нельзя, выше можно, но деньги - кроме самого фундамента еще засыпка внутрь.

Пятка по расчету конструктора 60-70 см. внизу (дом легкий, перекрытие дерево), потом сужение трапецией, вверху 32 см. (газобетон 37,5 см вывешивается 5 см наружу).

 

Проверка: копали глубину 95 см . Объем копки 58м (периметр+2 перестенка)*(60-70 см)*1м=38 м + увеличение пятки для 2-х колонн, что в центре дома (1м2).

Итого грубо 39 м3. и эти цифры может дать прораб.

НО если считать точно, будет 30 м3. За счет того, что под перестенки уже, трапеция с 60 до 50 и т.д. Не буду дальше вдаваться в очень точные цифры - они интересны только мне (все дома разные), а здесь в форуме будут +-10%.

 

И так и дальше везде - при общей сумме напр. 40 тыс за коробку 3-4 тыс. долларов уйдут в неточности имхо. Например, посчитали объем газобетона 40 м3. Если его возить по 4 куба - сумма будет больше, чем по 8 с бесплатной разгрузкой погрузчиком - а об этом можно договориться с поставщиками, если брать объем.

Змінено 21 лютого 2012 користувачем sergbon

А не близко ли дома находятся друг от друга, вроде по нормам 8 м должно быть?

 

Близко. Но в нормах есть разные пункты. Принимают в эксплуатацию и если между "выступающими частями" 3 м (типа). Забор должен быть негорючим.

Не любли отсылать в поиск по форуму, но поищите в ветке о "нормах и правилах".

Также смотрите "Google Планета Земля"$) - частный сектор в любой точке нашей замечательной страны