Коммерческий недострой

[kruchenik]

Имеется 5летний недострой в районном центре (около 30тыс.чел.) в самом проходном месте (центр, рядом вход в рынок, школы, администрации, банки итд) в состоянии коробка (кирпич)-кровля (МЧ)-окна, двери, заведены электро-, вода, каналья. Есть проект и все разрешения (конечно частично просроченые). Архитектура здания - не "Сингапур", но и не халабуда (много витражей, просторные залы). Общая площадь около 900 кв.м., из них 600-два зала (один первый этаж под супермаркет, второй - под кафе, или под маркет непродуктовый, либо под бутики на аренду). Изначально планы были на продуктовый минимаркет на первом этаже и семейное кафе на втором. Но кризис 2008, а потом 2013-14 внесли свою роковую лепту и стройка остановилась.

 

По подсчетам околопотолочным на ремонт (без торгового оборудования) хотя бы одного этажа и всей фасадной части надо не менее 50-60 куе. Из них немало уйдет на отопление-кондиционирование-вентилировани (газа нет и вряд ли будет) ну и дальше уже на плитку, потолок, стены, проводку, сантехнику, освещение, фасад итд. При таком раскладе можно было бы сдать в аренду и на эти деньги потихоньку доделывать второй этаж, либо напрячься набрать товара и оборудования в кредит и заниматься торговлей (тем более что опыт и база в виде нескольких продмагов уже имеется). Но 50-60 куе. отбиваться будет долго это раз, а во-вторых где их щас взять? Остальная "работающая" торговля в свете налоговых нововведений и падения платежеспособности дай Бог чтобы в плюсах была, не то чтобы сгенерировала 50-60 куе. Ну 20у.е. еще как-то можно наскрести (что-то продать, что-то вынуть из оборотки, одолжить у знакомых), но это не позволит даже близко подойти к началу возврата инвестиций. Короче застряли на полпути одним словом.

 

Попытки найти "покупателя" не увенчались успехом, ФОЗЗИ груп, ЭКО итд пару раз смотрели, но им то площадь маленькая (350 кв.м. торг.зал), то склады маленькие то АТБ рядом (3 квартала, в менее удачном месте), то кризис в стране, то доводить до финиша не интересно итд. Местные "желающие" хотят воспользоваться моментом и купить это все нашару шоб було (обычно это непрофильные бизнесмены типа фермеры, базарники, заробитчане, итд) куда пристроить лишние деньги. Для понимания "нашару" означает купить по цене зем.участка минус 50%.

 

Вокруг объекта нет даже близко зем.участка, где даже в теории можно построить такой объект торговли (школы, парковые зоны, територия рынка, жилые дома, администрации итд), даже в половину меньший. Но сильных игроков (те же Сильпо и компания) пока это не интересует бо мелко, а местных игроков - нет столько денег и желания увеличить масштабы торговли.

 

Может есть какие-то соображения у форумчан, что с этим "счастьем" можно сделать в ближайшей перспективе, кроме варианта "продать по цене автомобиля и эмигрировать"?

[Ratel]

50-60 куе

не вздумайте выкидывать такие деньги на ремонт! Простой пример:

-кидаете этот полтинник на депо под 1% в месяц и имеете 500 баксов пассивного дохода. В гривнах это 12 косарей. Никто вам таких денег за аренду в райцентре с 30к населения не даст. Ну конечно могут попасться какие то бестолковые идиоты, но долго они не протянут там. Пока страна в жопе - такие инвестиции делать очень рискованно.

имело бы смысл делать их если бы вы сами планировали там какой то бизнес мутить и чётко видели свою выгоду. Но судя по тому что вы пишете - выгоды вы там не видите...

Совета я не дал, как вы просили, но от бездумной траты денег предостерёг. В идеале - сдать в аренду ХОТЬ за какие то деньги. Или продать.

[avelka]

Может есть какие-то соображения у форумчан, что с этим "счастьем" можно сделать в ближайшей перспективе, кроме варианта "продать по цене автомобиля и эмигрировать"?

 

недавно перечитывал вашу предыдущую ветку ))) вы тайный миллионер, кто мы такие чтобы вам что-то советовать? ))

 

если серьезно, то в подобном райцентре мы подумывали запустить схему товарного обмена между селянами. "исключить" гривну из оборота и сделать обмен по своим курсам.

 

у кого-то есть маслобойка в районе, кто-то выращивает зерно, колбасы - ему нужно мясо, кто-то пасет коров и т.д.

 

проблема в том, что даже в сельских районах едят продукты которые продаются по всей Украине.

 

т.е. основная цель - реорганизовать торговлю в вашем центре, закольцевать ее, чтобы ваши жители ели местные продукты и "выращивали материалы" для нее, а вы тихонечко сидели на маленьком проценте с оборота.

для вашего райцентра - сплошные плюсы везде, минусы для внешних игроков, куда вымываются ваши деньги.

 

тогда вам не страшны ни фоззи, ни атб.

у вас есть внутреннее помещение для такой торговли.

 

нифига не просто, но крайне интересно.

примеры такие в Украине есть, поищите в инете - чувак организовал по своим карточкам торговлю.

[ak574]

kruchenik,

- можете озвучить название города, где стоит недострой, или ближайший крупный город и расстояние до него?

- 30 тыс. населения, какой его состав, каков процент пенсионеров/работающих, средний доход/зп работающего в месяц?

- в радиусе 500 метров от ТЦ сколько примерно людей проживает (например, в местном магазине цены на ... дороже на 50 коп, но за километр я не пойду к вам)

- во сколько вам обходится содержание недостроя в год?

- стройка законсервирована по всем правилам или просто остановлена, если остановлена, то сколько объект еще "проживет", до потери конструкциями прочности и т.д.

[kruchenik]

В идеале - сдать в аренду ХОТЬ за какие то деньги

для этого нужно привести в состояние возможное для эксплуатации, ведь недострой никто даже под мастерскую не возьмет в аренду

 

Добавлено через 1 минуту

не вздумайте выкидывать такие деньги на ремонт!

так чтобы викидывать нужно их взять где-то для начала, вопрос не в этом, а в том как поступить с объектом, ведь рано или поздно он начнет разрушаться или начнут допекать из местной власти что стоит в центре недострой огороженный стройзабором. Плюс плата за землю, плюс могут еще и налог за недвиж брать...

 

Добавлено через 55 секунд

имело бы смысл делать их если бы вы сами планировали там какой то бизнес мутить и чётко видели свою выгоду

планировали. первый этаж продмаркет + аренда под мелкие торги, второй этаж частично кафе, частично аренда (по первах только аренда)

 

Добавлено через 1 минуту

недавно перечитывал вашу предыдущую ветку ))) вы тайный миллионер, кто мы такие чтобы вам что-то советовать? ))

ну веток моих много, судя по подписи про почти построенный Яспис, то я точно миллионер, и совсем не тайный, на стройку уже давно затраты перевалили за 100 т.у.е (в гривнях сами переведите).

 

Добавлено через 2 минуты

нифига не просто, но крайне интересно.

примеры такие в Украине есть, поищите в инете - чувак организовал по своим карточкам торговлю.

вы не поверите, но у меня была такая практика, когда грянул 2008г (кризис) и спрос упал на продукцию своего производства и платить зп стало тяжко, наша производственная компания платила людям и поставщикам (селянам) зп карточками, которые можно было отоварить в наших же магазинах, но через полгодика (!) схемой заинтересовалось СБУ (типа карточки были защищенные от подделок, и они "паяли" что это квазиденьги), но суть в том что "недострой" надо довести до статуса "эксплуатируемого". А как это сделать и стоит ли вот в этом и вопрос.

 

Добавлено через 7 минут

kruchenik,

- можете озвучить название города, где стоит недострой, или ближайший крупный город и расстояние до него?

- 30 тыс. населения, какой его состав, каков процент пенсионеров/работающих, средний доход/зп работающего в месяц?

- в радиусе 500 метров от ТЦ сколько примерно людей проживает (например, в местном магазине цены на ... дороже на 50 коп, но за километр я не пойду к вам)

- во сколько вам обходится содержание недостроя в год?

- стройка законсервирована по всем правилам или просто остановлена, если остановлена, то сколько объект еще "проживет", до потери конструкциями прочности и т.д.

если коротко то ХЗ, информация которой владею

стройка остановлена, частично уже вкладывал в водосточку, бо текло под фундамент, обходится в оплату земли (относительно терпимо, но растет с каждым годом) и зп двум сторожам (минималка). Город называть не буду, ближайший крупный - Черкассы 120 км, Киев - 180 км. Состав города неизвестный, никто не знает, но относительно общей картины страны - достаточно живой, много работающих, недепрессивный, большинство людей зарабатывает на торговле, транспорте, с/х. Живенький такой городок. Рядом есть еще один город (15 км), там где доставку пробовали наладить - вот там ж-па (депрессивный, раньше была ставка на промышленность, которая в 90х легля на дно). В центре есть масса мелких магазинов, но они слабенькие, основной магнит - РЫНОК, там кишит народ из города и близлеж.сел три раза в неделю. АТБ - тоже движняк, но отдален от центра, рынка... Скажем так проигрывает существенно по расположению. В центре есть пару жилых домов (но сам городок разбросан и нет ярковыраженых жилмассивов, много частного сектора), насчет идти за километр, народ ходит за 2-3 километра в АТБ, у многих есть авто (в базарный день негде запарковаться), короче потенциал у продмаркета есть. Сколько продержится объект до разрушения - ХЗ, но на крыше уже первый два ряда кирпича по краю требуют замены.

[slkl]

Если вспомнить опыт 90х, то рынок. Плюсы: не надо особо приводить в порядок, продавцы платят по - любому, расходы - грубо уборка и охрана, можно не закупать пупер оборудование, просто столы настрогать. Минусы - ХЗ.

Всякие недострои полюбляют экстремалы. К примеру, пейнт-болл, скалолазы (если высота позволяет), дальше думать в плане развлекух. Накатать площадку для скейт борда. Ну сие фантазии, надо считать. Опять таки - будет ли тяга на такое в районном центре?

Может автомастерскую?

 

Добавлено через 10 минут

Еще глупая мысль. Сдать под склады кому нить, сдавать вплоть по пару метров. Или сделать крытые гаражи. Главные плюсы - марафетить особо не надо.

[trubin]

www.eldorado.com.ua/franchising/

у них сейчас развитие малых форм.

пробуйте

[Максим30]

Посчитайте, сколько Вы заработали за последние 5 лет. Я не верю, что 20 000 у.е. Понятное дело, что вкладываются какие-то средства для поддержания бизнеса, что-то из оборудования ломается. Наверняка можно сократить какие-то личные траты - как отдых, покупка новой мебели, авто, вискарик и пр.

Продуктовый магазин не может работать в минус, если помещение не в аренде, в нормальном месте и за ним следить. Все работают, торгуя сигаретами и алкоголем по второй форме, налоги понятное дело растут, но прибыль же все равно есть.

Как вы рассказываете - место хорошее, значит перспективное, я бы не продавал этот недострой. Продадите - потеряете перспективу дальнейшего развития. Если Ваши доходы превышают 1000 у.е. в мес покупайте зелень и откладываете в матрас. Без лишней суеты. За года 4 таким образом накопите 70-80 % от средств на ремонт 1 этажа - начинаете его. Посдаете потом хотя бы пару лет, что-то заработаете на оборудование и товар для маркета.

[slkl]

Вам надо посадить арендаторов не за плату, а за ремонт. Правда, неясно, какой головняк это будет для Вас. Для них это может быть даже интересно.

[ak574]

kruchenik,

 

1) Я бы забыл о прошлых затратах на строительство и начал считать все с чистого листа (как я понимаю, прошлые затраты вы были готовы нести в жирные года, но не сейчас), откиньте уже вложенную ранее сумму, иначе она будет мешать вам трезво смотреть на текущее положение дел.

2) Выпишите все варианты и посчитайте окупаемость по каждому из вариантов по нескольким сценариям, выберите более пессимистичный сценарий как реальный, сравните с теми затратами, которые вы готовы нести. Группы вариантов вам обозначили, да и вы и сами о них знаете – запуск полноценного ТЦ или запуск бизнеса, который не требует доведения здания до полной кондиции, а минимального марафета (гараж, мини-склады для базарников), плюс второго варианта – начнете получать живую копейку и повысите цену, которую начнут предлагать за здание.

Если городок живой, то продукты народ будет покупать в любом случае, и если выберете вариант ТЦ – нужно делать полный комплекс услуг (что-то открыть самому, остальных арендаторов подобрать целенаправленно) – магазинчик, кафешка для молодежи/семейных, пивнушка для мужиков, парикмахерская, маникюры, питание на вынос … т.е. чтобы человек, который пришел за одной услугой, купил еще и другую.

П.С. Вариант, который вам не озвучивали - дискотека, ночной клуб.

[bambino]

-кидаете этот полтинник на депо под 1% в месяц и имеете 500 баксов пассивного дохода.

Вы действительно готовы так рисковать с нашими банками?

[Ratel]

Конечно. После того как я убедился на собственном опыте что даже недвига не может считаться надёжной инвестицией - я уже ничему не удивляюсь и ничего не боюсь (кроме щекотки). Для справки: держал раньше (до того как начал вкладываться в недвигу) депозиты в 27-ми банках одновременно (дикая диверсификация, нестрашно если какой то нагнётся). Из ФГВ ниразу ничего не забирал. Везде мирно выходил. пролёт вышел как раз таки с недвигой. Лучше бы я в банках сидел...

[kruchenik]

Лучше бы я в банках сидел.

 

половину поставили на черные цифры - выиграли

потом поставили на красные цифры - проиграли...

 

"сидел" с небольшими депо (эпизодически) 5-6 банках, 2х из них уже нет хотя подходил к выбору со знанием дела (фин.образование + мониторинги + знакомые в НБУ + знакомые в самих банках...)

[bambino]

"сидел" с небольшими депо (эпизодически) 5-6 банках, 2х из них уже нет хотя подходил к выбору со знанием дела (фин.образование + мониторинги + знакомые в НБУ + знакомые в самих банках...)

Вы плохо мониторили. Я вот намониторил действительно неплохие, но там всего 0.6%. Годовых.

[Котяра]

Если вспомнить опыт 90х, то рынок.

 

+1.

Вещевой или продуктовый крытый рынок.

Затраты на ремонт минимальны, отопление-кондиционирование делать не надо.