Цены на квартиры - теория

[igor_d70]

Ну а как государство может запретить инвестировать?

 

Инвестировать государство запрещать не должно, тем более что у нас и запрещать то нечего. У нас никак не возможно пересичному что то там реально инвестировать, фондовый рынок отсутствует как таковой.

Государство должно запретить, и даже не запретить, а просто перестать выдавать под это лицензии, порнографию под названием "инвестирование в строительство".

 

Люди не хотят купить жилье. Люди хотят инвестировать в строительство на стадии проектной документации,

 

Нет, большинство хочет таки купить жилье, а не сдавать его потом или перепродавать. И с каких это пор "экономия на банковском проценте" и "покупка жилья по цене ниже рыночной" стало синонимами? Эти две вещи вообще никак не связаны.

 

Если люди хотят "инвестировать в "сдачу жилья"" то пусть покупают акции гостиницы, хоть будущей хоть существующей. А то что мы обговариваем это покупка квартиры в рассрочку.

Покупатели отдают застройщику свои деньги что позволяет ему, а не им, экономить на кредитных средствах. В результате себестоимость строительства действительно будет ниже. Но все это должно быть оформлено законодательно

[MaksymS]

большинство хочет таки купить жилье, а не сдавать его потом или перепродавать

И с этой целью инвестируют в целые этажи? И поэтому в инвестиционном доме невозможно купить квартиру от застройщика, но без проблем продадут инвесторы, но уже по рыночной цене?

А то что мы обговариваем это покупка квартиры в рассрочку.

Нету там квартиры. Есть инвестиционный договор, а не догвор рассрочки за квартиру. Совершенно разные понятия.

Но все это должно быть оформлено законодательно

Оно и оформлено. Но не как покупка квартиры в рассрочку, а как инвестиционный договор.

[MaxS]

Инвестировать государство запрещать не должно, тем более что у нас и запрещать то нечего. У нас никак не возможно пересичному что то там реально инвестировать, фондовый рынок отсутствует как таковой.

Государство должно запретить, и даже не запретить, а просто перестать выдавать под это лицензии, порнографию под названием "инвестирование в строительство".

 

 

так а что прикрывать если в рамках закона?

 

нет там никакой лицензии в инвест. фонде на инвестирование в стр-во. Может куда угодно инвестировать в рамках Закона про ИСИ.

 

Люди находясь в добром здравии и без принуждения подписывают договора и платят деньги за обязательство в дальнейшем заключить с ними договор купли-продажи квартиры. Вместо квартиры вы можете подставить в договор любой материальный или нематериальный объект...

 

Договор с Фондом (который как правило даже не юрлицо в обычном понимании), от имени которого действует КУА.

 

пример.

в котловане через инвестфонд однушка стоит 30 000 дол

в готовом виде черед два года 55 000 дол. (если повезет, достроят и введут в эксплуатацию)

 

почему разница 25000 дол если затраты на банковские проценты составили бы 8-10 т. дол?

[MaksymS]

И что мешает тем кому нужна КВАРТИРА купить её за 55К уже в готовом виде? Пусть даже в рассрочку или кредит. Инвестирование - это не рассрочка платежа. Это высокорисковая операция с целью получения инвестиционного дохода в будущем. Ну или не получения. Инвестирование оно такое - негарантированное.

[igor_d70]

И с этой целью инвестируют в целые этажи? И поэтому в инвестиционном доме невозможно купить квартиру от застройщика, но без проблем продадут инвесторы, но уже по рыночной цене?

 

Нету там квартиры. Есть инвестиционный договор, а не догвор рассрочки за квартиру. Совершенно разные понятия.

 

Оно и оформлено. Но не как покупка квартиры в рассрочку, а как инвестиционный договор.

 

так а что прикрывать если в рамках закона?

 

нет там никакой лицензии в инвест. фонде на инвестирование в стр-во. Может куда угодно инвестировать в рамках Закона про ИСИ.

 

Люди находясь в добром здравии и без принуждения подписывают договора и платят деньги за обязательство в дальнейшем заключить с ними договор купли-продажи квартиры. Вместо квартиры вы можете подставить в договор любой материальный или нематериальный объект...

 

Договор с Фондом (который как правило даже не юрлицо в обычном понимании), от имени которого действует КУА.

 

пример.

в котловане через инвестфонд однушка стоит 30 000 дол

в готовом виде черед два года 55 000 дол. (если повезет, достроят и введут в эксплуатацию)

 

почему разница 25000 дол если затраты на банковские проценты составили бы 8-10 т. дол?

 

Ну так я ж и пишу - развод это, наглый и неприкрытый. А то что "невозможно купить у застройщика, а все выкуплено "инвесторами"" это вообще уголовка - уклонение от налогов.

 

То что вы описали это даже не инвестиции, это просто "договорные отношения". При инвестировании сразу оформляется долевая собственность инвестора. А договор о том что может быть когда нибудь это никак не инвестиция

 

Добавлено через 30 секунд

И что мешает тем кому нужна КВАРТИРА купить её за 55К уже в готовом виде? Пусть даже в рассрочку или кредит. Инвестирование - это не рассрочка платежа. Это высокорисковая операция с целью получения инвестиционного дохода в будущем. Ну или не получения. Инвестирование оно такое - негарантированное.

 

Отсутствие денег наверное, не?

[MaksymS]

Ну так я ж и пишу - развод это, наглый и неприкрытый.

Не развод - а риск в попытке заработать больше, чем если бы сам деньги крутил.

 

Добавлено через 1 минуту

Отсутствие денег наверное, не?

Так кредит и рассрочка платежа для чего придуманы? Именно для этого случая.

А выкинуть даже 25К в надежде что добрый дядя остальные 20К возьмет на себя - ну такая себе вера...

[igor_d70]

Не развод - а риск в попытке заработать больше, чем если бы сам деньги крутил.

 

Ну да

МММ тоже "не развод, а риск в попытке заработать"

[MaksymS]

Да. И там тоже были те, кто заработали. И те кто защищали Мавроди.

[MaxS]

Ну да

МММ тоже "не развод, а риск в попытке заработать"

 

Прививка от глупости. Но у многих антитела не выработались.

[MaksymS]

Ага. Джевелери чего-то там год назад только было. Где продавали сертификаты на золото и бриллианты.

[OlaR]

Нет, большинство хочет таки купить жилье, а не сдавать его потом или перепродавать.

Так какого это большинство не покупает ГОТОВОЕ жилье? Если мне надо мясо, то я покупаю мясо, а не инвестирую в покупку поросенка посторонним дядей с рисками, что поросенок сдохнет или его украдут (возможно тот же дядя) ? И меня как-то не волнует то, что у него есть документы фермера - вот вырастит поросенка, разделает, мне привезет и получит деньги. А кто-то договорится с фермером и инвестирует покупку малюсенького поросенка с соответствующими рисками. А Ваше "большинство" как-то странно себя ведет в отношении жилья для жизни.

[igor_d70]

Так какого это большинство не покупает ГОТОВОЕ жилье? Если мне надо мясо, то я покупаю мясо, а не инвестирую в покупку поросенка посторонним дядей с рисками, что поросенок сдохнет или его украдут (возможно тот же дядя) ? И меня как-то не волнует то, что у него есть документы фермера - вот вырастит поросенка, разделает, мне привезет и получит деньги. А кто-то договорится с фермером и инвестирует покупку малюсенького поросенка с соответствующими рисками. А Ваше "большинство" как-то странно себя ведет в отношении жилья для жизни.

 

Что вы у меня спрашиваете? Я в квартиры не "инвестирую".

И вообще какое имеет отношение желание этого большинства к проблеме законодательного регулирования мошеннических схем?

Ну давайте тогда уже под лозунгом "почему они пью водку вместо апельсинового сока" разрешим подмешивать в спиртное метиловый спирт, почему нет? Алкоголиков точно меньше станет правда?

[OlaR]

Что вы у меня спрашиваете? Я в квартиры не "инвестирую".

И вообще какое имеет отношение желание этого большинства к проблеме законодательного регулирования мошеннических схем?

Ну давайте тогда уже под лозунгом "почему они пью водку вместо апельсинового сока" разрешим подмешивать в спиртное метиловый спирт, почему нет? Алкоголиков точно меньше станет правда?

Подмешивать и писать на этикетке, что это можно употреблять, это преступление... Но вот запретить продавать антифриз, потому как кто-то может его выпить ... Я просто читала те инвестиционные договора - там все честно написано. У меня даже нет слов, что надо иметь в голове, чтоб их подписывать. Вы знаете, ЧТО написано в тех договорах, что люди подписали? В лучшем случае, что они инвестируют в гостиницу. Иногда - в торговый центр. Земля не оформлена, разрешения на строительство нет ... И они считают, что это не инвестиция с незнакомыми людьми на честном слове, а покупка квартиры? Тем не менее, часть инвестиций приносят инвесторам доход в виде приобретения недвижимости. И все равно для чего - хоть сам пользуйся, хоть перепродавай.

[igor_d70]

Подмешивать и писать на этикетке, что это можно употреблять, это преступление... Но вот запретить продавать антифриз, потому как кто-то может его выпить ... Я просто читала те инвестиционные договора - там все честно написано. У меня даже нет слов, что надо иметь в голове, чтоб их подписывать. Вы знаете, ЧТО написано в тех договорах, что люди подписали? В лучшем случае, что они инвестируют в гостиницу. Иногда - в торговый центр. Земля не оформлена, разрешения на строительство нет ... И они считают, что это не инвестиция с незнакомыми людьми на честном слове, а покупка квартиры? Тем не менее, часть инвестиций приносят инвесторам доход в виде приобретения недвижимости. И все равно для чего - хоть сам пользуйся, хоть перепродавай.

 

До читки "договора" я не дошел. Мне хватило предварительной "документации"

[MaksymS]

Т.е. не у всех теряется самоконтроль и все же можно приять решение не инвестировать.

[MaxS]

Т.е. не у всех теряется самоконтроль и все же можно приять решение не инвестировать.

 

Тем не менее, в основном так и строят и покупают. Украинский бизнес. Аванс возьмём, а там посмотрим как дальше будет...

 

Спрогнозировать будет зашквар -рейд- блокировка или нет и сами собственники не всегда могут, как показывает опыт Микитася или Аркады. За свои или даже кредитные деньги практически никто не строит.

 

Просто странно требовать у государства компенсацию за пролет в процессе покупки квартиры, где на старте даже земля под стройку как правило не оформлена.

[Sewern]

Ну то есть все должны линять на доп. налоги, чтобы вернуть деньги всем обиженным и проигравшим в казино? Ну дали стройлицензию. Они деньги стройкомпании платили? ..

 

Вы и так линяете- содержание полиции, прокуратуры, ДБР, НАБУ и прочей нечисти- осуществляется за счёт госбюджета. Как говорила Маргарет Тетчер- "Нет никаких государственных денег, есть деньги налогоплательщиков!". А вот то, что эти органы не работают - это и есть основная проблема.

 

Да, строительная компания- здесь ни причём, механизм работает по другому

 

Человек желая инвестировать в строительство жилья делает это согласно нормативно правовым актам, а именно - ЗУ Про інвестиційну діяльність zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12#Text

 

Стаття 4. Об'єкти інвестиційної діяльності

 

 

Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

 

 

Далее механизм регламентирует ЗУ Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю

zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text

 

Стаття 2. Визначення термінів

 

Для цілей цього Закону терміни вживаються в такому значенні:

 

вимірна одиниця об’єкта інвестування - встановлена правилами фонду фінансування будівництва одиниця виміру об’єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об’єкта інвестування як єдиного цілого;

закріплення об’єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об’єкт інвестування в майбутньому;

 

об’єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об’єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном;

 

Как видите всё расписано- и найти виновного- проще паренной репы- деньги зашли на ФФБ, ФОН, ИСИ- из этих структур деньги ушли - в чём проблема найти виновных и посадить ? В деньгах - украденными деньгами- Войцеховским и компани - откупаются, давая взятки в полицию, прокуратуру, суды. А когда от нас, Украины, требуют реформ этих органов, борьбы с коррупцией - мы кричим внешнее управление, Сорос и т.д. Посему - грабили и будут грабить

 

Добавлено через 1 минуту

...Просто странно требовать у государства компенсацию за пролет в процессе покупки квартиры, где на старте даже земля под стройку как правило не оформлена.

 

Компенсацию требовать нужно у людей укравших деньги. И эти конкретные особы есть

[igor_d70]

Т.е. не у всех теряется самоконтроль и все же можно приять решение не инвестировать.

 

Не то что "не у всех", я вообще не могу понять как можно отдавать свои кровно заработанные деньги за ТАКОЕ

 

- никаких документов на землю вообще, ни госакта, ни разрешения на застройку или еще чего

- проект здания представляет собой два листка на которых шариковой ручкой нарисованы "планы" пары этажей

- на вопрос, если уже идет стройка как они говорят, посмотреть предлагается пойти глянуть какой то котлован, но после окончания рабочего дня

- на вопрос как проводятся расчеты по договору предлагается просто ПЕРЕДАТЬ НАЛИЧКУ В РУКИ ПОД РАСПИСКУ!!?????

 

То что я был в шоке это не сказать вообще ничего. 2004 год если что

[MaksymS]

об’єкт інвестування - квартира

Так в договорах, которые подписывают инвесторы, ничего о квартире не сказано. Поэтому этот закон неприменим.

[Sewern]

Так в договорах, которые подписывают инвесторы, ничего о квартире не сказано. Поэтому этот закон неприменим.

 

Коллега, а Вы закон читали? Закон не применим- звучит круто .

 

Итак, ЗУ Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text

 

Стаття 14. Порядок укладання договору про участь у ФФБ

 

Фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

 

Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами ФФБ документів, які ідентифікують цю особу.

 

Договір про участь у ФФБ обов’язково має містити:

 

предмет договору;

 

найменування особи довірителя;

 

найменування особи управителя ФФБ;

 

вид ФФБ;

 

порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;

 

обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном;

 

права та обов’язки управителя ФФБ та довірителя;

 

відомості про об’єкт будівництва із зазначенням його місця розташування та технічних характеристик, ідентифікатора об’єкта будівництва (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення договору);

 

запланована дата (місяць і рік) введення об’єкта будівництва в експлуатацію;

 

відомості про закріплений за довірителем об’єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик;

 

строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу, розмір платежів, які повинен сплатити при цьому довіритель;

 

строк дії договору;

 

відповідальність сторін за невиконання умов договору;

порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору, перелік інформації, яка надається довірителю у письмовій формі;

 

порядок взаємодії довірителя та управителя ФФБ у випадку дострокового введення об’єкта будівництва в експлуатацію;

порядок внесення змін до договору про участь у ФФБ;

 

розмір та форму винагороди управителя ФФБ.

 

До договору про участь у ФФБ додаються:

 

правила ФФБ;

 

графічне зображення схеми будівельного плану об’єкта інвестування з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об’єкта інвестування на поверсі;

 

стислий перелік будівельних робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті інвестування;

 

перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті інвестування з наступною його передачею довірителеві;

 

стислий перелік робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті будівництва та прибудинковій території;

 

перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті будівництва з наступною його передачею експлуатуючим організаціям чи об’єднанню співвласників будинку.

 

За вимогою довірителя управитель ФФБ зобов’язаний ознайомити довірителя або на вимогу довірителя надати йому копії отриманих від забудовника документів з даними про:

 

забудовника та об’єкт будівництва:

 

документи, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника у відповідності з вимогами законодавства;

 

документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою або право забудовника на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об’єкта будівництва;

 

документ, що дає право на виконання будівельних робіт, отриманий відповідно до законодавства у сфері містобудівної діяльності;

 

ліцензію підрядної організації.

 

 

Управитель не повинен включати у договори із довірителями умови, які є несправедливими згідно з Законом України "Про захист прав споживачів".

 

 

А Объет инвестирования- это квартира , я выше писал, цитирую

Стаття 2. Визначення термінів

 

Для цілей цього Закону терміни вживаються в такому значенні:

 

об’єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об’єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном;

 

 

А статья 15, также интересна Стаття 15. Порядок закріплення за довірителем об’єкта інвестування та умови передачі коштів в управління управителю ФФБ

 

При укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об’єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об’єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об’єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

 

При внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов’язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об’єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об’єкта інвестування виникає у довірителя з моменту передачі коштів в управління управителю ФФБ.

 

Розмір вимог довірителя на об’єкт інвестування визначається кількістю закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування. Довіритель, якому належить право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць закріпленого за ним об’єкта інвестування, має виключне право на закріплення за собою на умовах договору про участь у ФФБ решти вимірних одиниць цього об’єкта інвестування; закріплення решти вимірних одиниць цього об’єкта інвестування за іншими довірителями забороняється.

 

При закріпленні об’єкта інвестування за довірителем:

 

довіритель бере на себе зобов’язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ;

 

управитель вилучає цей об’єкт з переліку об’єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об’єкта за іншим довірителем та зобов’язується, за умови виконання довірителем своїх зобов’язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов’язаний передати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування. За недотримання управителем цієї вимоги, що призвело до закріплення одного об’єкта інвестування за двома або більше довірителями, управитель несе відповідальність власним майном.

 

Закріплення об’єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення на спорудження цього об’єкта інвестування як складової частини об’єкта будівництва.

 

Сложно не грабить этот народ....

[Vit3f]

Ну а как государство может запретить инвестировать? Это надо запретить во-первых покупать валюту (тоже рисковая инвестиция), игру на биржах, Форексы всякие тоже под запрет, а как контроллировать, если оно все онлайн? Запретить покупать драгметаллы (тоже инвестиции и не факт что будет только дорожать). В демократической стране нереально это, а совок, где все эти запреты были, закончился.

 

 

Нельзя запрещать людям инвестировать! Тем более что многие так или иначе успешно инвестируют в биткоины, компании и т.д. Это закрыть целый рынок - ради чего? И какой ценой? Сколько придется пересажать людей? В СССР вон сколько за валютные операции сажали - а люди все-равно доллары покупали из-под полы под страхом присесть. Попробуйте сейчас так гайки закрутить - так выедут все в Польшу из гетто с железным занавесом.

 

 

Люди не хотят купить жилье. Люди хотят инвестировать в строительство на стадии проектной документации, чтобы сэкономить на банковских процентах за кредит и получить в итоге недвижимость ниже рынка с целью последующей перепродажи и получения инвестиционного дохода. Те кто хочет купить жилье - идет и покупает готовое и сданное жилье, делает ремонт и через 2 месяца въезжает.

 

 

Нет. Эта схема придумана для размещения временно свободных лишних денег с целью их приумножения. Собственно как и любая другая инвестиционная деятельность.

 

Государство должно перестать закрывать про*бы граждан, за наш в общем то с вами счет.

И тогда подобных атракционов станет в разы меньше.

Поэтому мне таких не жалко и я всегда говорю какого вы теперь митингуете под Киеврадой или кабмином, они вас туда отправили покупать метры квадртные.

[Sewern]

Государство должно перестать закрывать про*бы граждан, за наш в общем то с вами счет.

И тогда подобных атракционов станет в разы меньше.

Поэтому мне таких не жалко и я всегда говорю какого вы теперь митингуете под Киеврадой или кабмином, они вас туда отправили покупать метры квадртные.

 

Государство не должно что-либо закрывать за наш счёт- это факт. Государство, в лице полиции, прокуратуры, судебной системы ( которые мы содержим) обязано следить за правонарушениями и наказывать преступников. Как говорится "Правопорядок в стране определяется не наличием воров, а умением властей их обезвреживать"

 

А у нас не работает правоохранительная система- в этом вся проблема. Грабят мудрий нарід - везде- не только в строительстве. Нету у нас связки, как У Ф.М. Достоевского "Преступление и наказание". Преступление есть - наказания нет. Чего не грабить?

[MaksymS]

Тем более что мудрый нарид и сам ограбленным быть рад.

[OlaR]

До читки "договора" я не дошел. Мне хватило предварительной "документации"

Ну я читала. Именно потому, что имела положительный опыт в 1995 году покупки у Киевгорстроя однушки на этапе "2 сваи забиты на площадке". По сравнению с сегодняшним днем договор был небо и земля - не только все документы на строительство, но и прописаны штрафные санкции за КАЖДЫЙ ДЕНЬ просрочки сдачи дома от даты, указанной в договоре. Дальше уже желающих лохов стало СТОЛЬКО, что расширяясь, покупали на вторичке. Бо даже приличные застройщики, видя как народ платит не глядя, начали чудить. Надеюсь, что лохи таки обучаемы или их конечное количество. Бо как только народ перестанет отдавать деньги, не глядя в бумажки, вся эта пена сойдет и останутся нормальные правила игры, где люди будут видеть разницу между инвестицией и покупкой. И понимать, что инвестиция - это риски и идти на них можно только будучи готовым с честью принять проиграш. А не переть дороги перекрывать в спальных массивах.

[Игорь&Ира]

Ну я читала. Именно потому, что имела положительный опыт в 1995 году покупки у Киевгорстроя однушки на этапе "2 сваи забиты на площадке". По сравнению с сегодняшним днем договор был небо и земля - не только все документы на строительство, но и прописаны штрафные санкции за КАЖДЫЙ ДЕНЬ просрочки сдачи дома от даты, указанной в договоре.

 

Штраф быстро убрали из типового договора, после того, как не смогли вовремя ввести дома в эксплуатацию, так как город не подключал к коммуникациям за спасибо.