Как купить землю (земельный участок)

[mnyau]

Добрый день. Собираемся покупать участок в К-С районе, при встрече с продавцом, оказалось, что акт оформлен не на него, а на предыдущего собственника. Со слов продавца - он продает участок по доверенности. Я такое слышу впервые. Ув. apxitektop, прошу Вашего мнения. Что делать, чтобы участок приобрести?(это, если ситуация не вызывает подозрений) Змінено 6 жовтня 2011 користувачем apxitektop

[apxitektop]

Добрый день. Собираемся покупать участок в К-С районе, при встрече с продавцом, оказалось, что акт оформлен не на него, а на предыдущего собственника. Со слов продавца - он продает участок по доверенности. Я такое слышу впервые. Ув. apxitektop, прошу Вашего мнения. Что делать, чтобы участок приобрести?(это, если ситуация не вызывает подозрений)

 

Если акт выдан другому лицу, а не тому с кем Вы общались, то значит продающий его не является собственником. Т.е. говорить, что госакт оформлен "на предыдущего собственника" не корректно. Собственником является лицо на которое надлежащим образом оформлен правоустанавливающий документ (и право зарегистрировано).

 

Либо это просто продажа по доверенности, либо он "купил" по доверенности и сейчас "продает". Это почти одно и тоже...

ИМХО, лично мне не нравятся такие варианты продажи. Я считаю, что на сделке должен быть реальный собственник участка. Конечно есть исключения.

При этом выдача доверенности на продажу - это абсолютно законный и распространенный вариант.

 

Вам надо четко разобраться: какие документы есть на землю, какие полномочия у лица продающего Вам этот участок + проверить эти все документы.

[mnyau]

Из документов на землю - акт с кадастровым номером, у продавца - доверенность от собственника земли. Были в СС, показывали акт землемеру, сказал, что документ в порядке. Доверенность мы не видели, как проверить? Достаточно ли акта и доверенности для совершения сделки?

 

Спасибо за ответ.

 

Юлия.

[mixal54]

....Также не рекомендую заключать никаких предварительных договоров, передавать задатки (это уже на форуме обсуждалось массу раз) или просто какие-либо деньги до заключения основого договора.....

 

подскажите а что такое "основной договор"? - это договор купли-продажи?

если да, то в таком случае как без задатка "привязать" к себе продавца до момента сделки?

[apxitektop]

Из документов на землю - акт с кадастровым номером, у продавца - доверенность от собственника земли. Были в СС, показывали акт землемеру, сказал, что документ в порядке. Доверенность мы не видели, как проверить? Достаточно ли акта и доверенности для совершения сделки?

 

Спасибо за ответ.

 

Юлия.

 

Акт, доверенность + все справки (в т.ч. оценка) - этого обычно достаточно для заключения сделки.

Вопрос только в рисках, ИМХО.

Доверенность проверит нотариус, акт лучше проверить самим или через специалистов.

И, повторюсь, лучше увидеть продавца и пригласить его на сделку.

[apxitektop]

подскажите а что такое "основной договор"? - это договор купли-продажи?

если да, то в таком случае как без задатка "привязать" к себе продавца до момента сделки?

 

Если Вы покупаете участок, то это (основной) будет договор купли-продажи.

"Привязать" можете предварительным договором, например. Под него можно передать какую-то сумму, а можно и не передавать.

PS: Сейчас больше продавцы озадачиваются, как не потерять покупателя, а у Вас наоборот получается

[illya_vp]

Уважаемый Apxitektop,

 

не могли бы Вы проконсультировать по такому вопросу.

 

Вкратце вводная: продается участок в КС районе. До 2005 он был частью земельного пая, в 2005 или 2006 его перевели под ОСГ, в 2011 нарезали на несколько участков и перевели их під забудову. Акт есть, в акте указано что під забудову. Со слов продавца участок в межах села (еще проверю в сильраде)

 

Насколько я понял из прочтения форума в идеале нужно перед покупкой участка иметь такие документы (чтобы быть уверенным в том что участок более менее "чистый"):

 

От продавца:

1. Копия держакта

 

2. Из сельсовета:

a. выкопировка основания для выдачи госакта,

b. выкопировка генплана села,

c. справка что участок в межах села и что на нем нет строений с подписями и печатями.

 

3. Из землересурсов

a. Довідка про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів

b. Витяг про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів)

 

Ну и потом надо чтобы нотариус проверил участок по единой электронной базе государственного земельного кадастра.

 

Теперь вопросы:

1. Нужно ли просить в сельсовете (и у кого - у землевпорядника или у главы сильрады) справку о том, что участок не является паем?

2. Нужно ли для получения указанных справок в сильраде запрос от нотариуса или можно просто прийти в сильраду с копией акта и попросить их сделать эти справки?

3. В землересурсах справку и вытяг берет продавец?

4. Кто в сильраде дает какие документы (голова, землевпорядник и т.п.)?

5. Как (в каком органе) можно удостовериться, что вдоль данной улицы (там пока еще нет домов) действительно проходит газ? Столбики, обозначающие газовую магистраль среднего давления там стоят, но как знать что под этими столбиками что-то есть?

6. Продавец говорит, что нотариусу нужна только справка из сильрады, что на участке нет строений. Лукавит?

 

Буду благодарен за разъяснения.

[Helenus]

Ну и потом надо чтобы нотариус проверил участок по единой электронной базе государственного земельного кадастра.

 

Как помощник нотариуса, могу точно сказать, что этого пока нотариус не может сделать. У нотариусов нет доступа к "единой электронной базе государственного земельного кадастра".

 

Нотариус может (а при удостоверении договора купли-продажи земли - должен) проверить землю на наличие запретов на ее отчуждение (не в кредите ли она и т.д.).

 

По поводу необходимых документов, то нотариусы требуют:

- справку из сельсовета о том, что эта земля не является паем;

- справку о том, что на земле нет строений;

- справку из зем. ресурсов о наличии "обтяжень (обмежень)"

- экспертную оценку;

- нормативную (требуют, но не все);

- извлечение из поземельной книги (требуют, но не все);

- гос. акт;

- согласия супругов сторон;

- паспорта, коды, свидетельства о браке.

 

Все справки, касающиеся земли, берет продавец, так как он собственник.

[apxitektop]

Уважаемый Apxitektop,

не могли бы Вы проконсультировать по такому вопросу.

Вкратце вводная: продается участок в КС районе. До 2005 он был частью земельного пая, в 2005 или 2006 его перевели под ОСГ, в 2011 нарезали на несколько участков и перевели их під забудову. Акт есть, в акте указано что під забудову. Со слов продавца участок в межах села (еще проверю в сильраде)

Насколько я понял из прочтения форума в идеале нужно перед покупкой участка иметь такие документы (чтобы быть уверенным в том что участок более менее "чистый"):

От продавца:

1. Копия держакта

2. Из сельсовета:

a. выкопировка основания для выдачи госакта,

b. выкопировка генплана села,

c. справка что участок в межах села и что на нем нет строений с подписями и печатями.

 

3. Из землересурсов

a. Довідка про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів

b. Витяг про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів)

 

Тут Вы смешали документы для проверки и документы для сделки.

1. Обычно для актов под застройку никто не получает справок, что это не пай.

2. Основание для выдачи госакта - полезный документ. Как правило, это решение либо распоряжение (если это была приватизация).

 

Ну и потом надо чтобы нотариус проверил участок по единой электронной базе государственного земельного кадастра.

 

нотариус не имеет доступа к кадастру (выше уже описали это).

 

Теперь вопросы:

1. Нужно ли просить в сельсовете (и у кого - у землевпорядника или у главы сильрады) справку о том, что участок не является паем?

2. Нужно ли для получения указанных справок в сильраде запрос от нотариуса или можно просто прийти в сильраду с копией акта и попросить их сделать эти справки?

3. В землересурсах справку и вытяг берет продавец?

4. Кто в сильраде дает какие документы (голова, землевпорядник и т.п.)?

5. Как (в каком органе) можно удостовериться, что вдоль данной улицы (там пока еще нет домов) действительно проходит газ? Столбики, обозначающие газовую магистраль среднего давления там стоят, но как знать что под этими столбиками что-то есть?

6. Продавец говорит, что нотариусу нужна только справка из сильрады, что на участке нет строений. Лукавит?

Буду благодарен за разъяснения.

 

1. Нет, ИМХО.

2. Все справки можно получить имея госакт, паспорт и код (речь о владельце) либо с этими документами и доверенностью. Для вытяга из АС ГЗК нужно иметь на руках обмеження + нормативку.

3. Все, что надо для сделки берет продавец. Но можете и Вы взять на себя, если получите доверенность, либо через ускорителя.

4. Вам от сельсовета нужна справка, что не строений - выдаст ее секретарь, а подпишет председатель + секретарь (обычно).

5. Можете уточнить у председателя и соседей, а чтобы точно - в районном ФЭГХ.

6. Из сельсовета - только эта. Остальное от земельщиков и оценщика.

[illya_vp]

Тут Вы смешали документы для проверки и документы для сделки.

1. Обычно для актов под застройку никто не получает справок, что это не пай.

2. Основание для выдачи госакта - полезный документ. Как правило, это решение либо распоряжение (если это была приватизация).

нотариус не имеет доступа к кадастру (выше уже описали это).

1. Нет, ИМХО.

2. Все справки можно получить имея госакт, паспорт и код (речь о владельце) либо с этими документами и доверенностью. Для вытяга из АС ГЗК нужно иметь на руках обмеження + нормативку.

3. Все, что надо для сделки берет продавец. Но можете и Вы взять на себя, если получите доверенность, либо через ускорителя.

4. Вам от сельсовета нужна справка, что не строений - выдаст ее секретарь, а подпишет председатель + секретарь (обычно).

5. Можете уточнить у председателя и соседей, а чтобы точно - в районном ФЭГХ.

6. Из сельсовета - только эта. Остальное от земельщиков и оценщика.

 

меня как раз интересуют документы для ПРОВЕРКИ участка перед тем как принять решение. смущает то что раньше участки, которые продаются были одним паем , потом стали ОСГ, и в этом году приобрели статус под строительство. Поэтому хотелось бы понять какие проверки в данном случае провести и как перестраховаться.

 

Я представлял себе этот таким образом:

1. Проверить копию держакта (назначение), владельца

2. В сельсовете:

a. Получить выкопировку основания для выдачи госакта, и проверить что такое решение сильрады существует

b. Получить выкопировку генплана села и проверить что участок в межах,

c. Получить справку, что участок в межах села, не является паем и что на нем нет строений (с подписями и печатями, + зарегистрировать справку).

3. В землересурсах:

a. Получить довідку про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів

b. Получить витяг про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів)

 

Как я понял из Вашего ответа, я себе это неправильно представляю? И все что я смогу сделать (без продавца), это пункты 1, 2 (а-b), верно?

 

Может еще посоветуете что проверить по документам?

[apxitektop]

меня как раз интересуют документы для ПРОВЕРКИ участка перед тем как принять решение. смущает то что раньше участки, которые продаются были одним паем , потом стали ОСГ, и в этом году приобрели статус под строительство. Поэтому хотелось бы понять какие проверки в данном случае провести и как перестраховаться.

 

Я представлял себе этот таким образом:

1. Проверить копию держакта (назначение), владельца

2. В сельсовете:

a. Получить выкопировку основания для выдачи госакта, и проверить что такое решение сильрады существует

b. Получить выкопировку генплана села и проверить что участок в межах,

c. Получить справку, что участок в межах села, не является паем и что на нем нет строений (с подписями и печатями, + зарегистрировать справку).

3. В землересурсах:

a. Получить довідку про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів

b. Получить витяг про відсутність обмежень (обтяжень) та сервітутів)

 

Как я понял из Вашего ответа, я себе это неправильно представляю? И все что я смогу сделать (без продавца), это пункты 1, 2 (а-b), верно?

 

Может еще посоветуете что проверить по документам?

 

Представляете Вы все верно (с небольшими поправками).

Если хотите проверить историю участка, то:

1. Собираете все копии всех решений по отводу, смене целевого и т.д. , заверенные печатями органов, которые их выдали (трудно, но реально).

2. Собираете копии всех проектов и/или техничек (тут должны быть продублированы все решения из п. 1).

3. Получаете справку о том, что участок в границах населенного пункта + выкопировку + ссылку на проект формирования, генплан (и ссылку на документ о его согласовании).

4. Справку, что нет строений попросит 90% нотариусов, поэтому Вы ее и так, и так получите.

5. Справки из земресурсов пускай получает продавец (хотя я бы и получение всех остальных нужных Вам документов возложил на продавца).

6. Также можете проверить кадастровый по районной и областной базе (но надо искать выходы/входы).

 

Вы можете почти все сделать без продавца (имея скан акта, паспорта и кода продавца) - вопрос только в Ваших затратах на это. Если будет принципиальный председатель, то придется брать доверенность либо приводить продавца.

[коптур]

Подскажите, пожалуйста, как действовать в таком случае - при покупке участка в держакте было указано местонахождение как улица Молодежная (без номера дома). А при регистрации договора купли-продажи в сельсовете оказалось, что это улица Березовая, а Молодежная идет параллельно ей. Все остальное - абсолютно правильно - кадастровый номер, местонахождение - именно там, где показали.... По видимому, когда нарезали участки, Березовой улицы еще не было и участок просто приписали к ближайшей улице. В договоре купли-продажи написано точно так же - Молодежная и все. В сельсовете сказали- не переживайте, мы вам выдадим справку о том, что улица была переименована и сделаете новый акт. А как же тогда быть с договором купли-продажи?

[apxitektop]

Подскажите, пожалуйста, как действовать в таком случае - при покупке участка в держакте было указано местонахождение как улица Молодежная (без номера дома). А при регистрации договора купли-продажи в сельсовете оказалось, что это улица Березовая, а Молодежная идет параллельно ей. Все остальное - абсолютно правильно - кадастровый номер, местонахождение - именно там, где показали.... По видимому, когда нарезали участки, Березовой улицы еще не было и участок просто приписали к ближайшей улице. В договоре купли-продажи написано точно так же - Молодежная и все. В сельсовете сказали- не переживайте, мы вам выдадим справку о том, что улица была переименована и сделаете новый акт. А как же тогда быть с договором купли-продажи?

 

Никакой проблемы в этом нет.

Для успокоения получите справку, что улица переименована. Ничего менять или переделывать не нужно.

[коптур]

Спасибо за Ваш ответ. Скажите еще, пожалуйста, а как тогда будут оформлены документы на дом после постройки? Я думаю, по фактическому адресу. Но тогда опять получится коллизия - дом на Березовой, 38, а участок на Молодежной, без номера. Нас то сельсовет точно зарегистрирует (пропишет) на Березовую, а вот дом - не будет ли проблемы с БТИ, они-то могут сказать, что если в держакте записана Березовая, то и дом оформят на Березовой.

[apxitektop]

Спасибо за Ваш ответ. Скажите еще, пожалуйста, а как тогда будут оформлены документы на дом после постройки? Я думаю, по фактическому адресу. Но тогда опять получится коллизия - дом на Березовой, 38, а участок на Молодежной, без номера. Нас то сельсовет точно зарегистрирует (пропишет) на Березовую, а вот дом - не будет ли проблемы с БТИ, они-то могут сказать, что если в держакте записана Березовая, то и дом оформят на Березовой.

 

Оформляя документы на дом Вам будет присвоен адрес почтовый, и он не обязательно должен совпадать с адресом в госакте.

Для БТИ принесете справку, что переименовали улицы, если такой вопрос вообще встанет.

PS: у каждого БТИ могут быть свои тараканы, поэтому дать 100%-ную гарантию не могу. У меня в таких ситуациях проблем не возникало.

[star_a]

сегодня познакомился с головой. Он пообщался на предмет мох пожеланий. Ответ довольно простой - вы пишите, сессия расмотрит, но свободной земли нет! И торжественно снова отправил к землемеру. Рада в спонсорстве не нуждается (3 года назад продали хороший участок где построили МЕТРО, деньги хоть и обесценились , но есть! Поэтому ни мой ФЭМ ни принтер и прочая чепуха не нужна!)

Землемер рассказала - напишите заявление лет через 10 лет получите участок, и при этом показала папку с 250 заявлениями . при чём 30 % льготники (ветераны. чернобольцы, авганцы).

Да и попросила к повторному заявлению прикрепить справку о составе семьи (у меня жена Харьковчанка, я Комсомольчанин в каком ЖЭКЕ брать?)))))

И что интересно в подчинении рады 3 села, я согласен на любое, но нет нигде участков и всё мотивируеться тем , что всё роздано на паи, а на них распространяется мораторий и рада ничего поделать не может.

Мне что-то светит на законном уровне? )))))))

[apxitektop]

сегодня познакомился с головой. Он пообщался на предмет мох пожеланий. Ответ довольно простой - вы пишите, сессия расмотрит, но свободной земли нет! И торжественно снова отправил к землемеру. Рада в спонсорстве не нуждается (3 года назад продали хороший участок где построили МЕТРО, деньги хоть и обесценились , но есть! Поэтому ни мой ФЭМ ни принтер и прочая чепуха не нужна!)

Землемер рассказала - напишите заявление лет через 10 лет получите участок, и при этом показала папку с 250 заявлениями . при чём 30 % льготники (ветераны. чернобольцы, авганцы).

Да и попросила к повторному заявлению прикрепить справку о составе семьи (у меня жена Харьковчанка, я Комсомольчанин в каком ЖЭКЕ брать?)))))

И что интересно в подчинении рады 3 села, я согласен на любое, но нет нигде участков и всё мотивируеться тем , что всё роздано на паи, а на них распространяется мораторий и рада ничего поделать не может.

Мне что-то светит на законном уровне? )))))))

 

ИМХО, ничего не светит... Разве, что договориться (хотя непонятно нужны ли им вообще деньги), а в суде только время и деньги потеряете.

Об оптимизме и реализме я уже писал раньше

[star_a]

Та ото ж!))))))

Спасибо за понимание)))))) да просто ыачу уей взять им не интересно)))

А пай в интересном месте купить? и изменить его назначение?

А если я окажусь героем соц труда))))Или ребёнком войны?))))) (отец у меня трудоголик) Уж очень хочеться хоть что-то от государства получить)))))

[apxitektop]

Та ото ж!))))))

Спасибо за понимание))))))

А пай в интересном месте купить? и изменить его назначение?

А если я окажусь героем соц труда))))Или ребёнком войны?))))) (отец у меня трудоголик) Уж очень хочеться хоть что-то от государства получить)))))

 

1.

2. Купить пай - это надо "обойти" мораторий. Вряд ли стоит с этим связываться, ИМХО. Можно подождать отмены моратория и посмотреть, что же законодатели предложат... Но я бы не рассчитывал на такой вариант.

3. Почти уверен, что среди пачки заявлений, есть парочка от героев, от чернобыльцев, от инвалидов, от многодетных и т.п.

[star_a]

1.

2. Купить пай - это надо "обойти" мораторий. Вряд ли стоит с этим связываться, ИМХО. Можно подождать отмены моратория и посмотреть, что же законодатели предложат... Но я бы не рассчитывал на такой вариант.

3. Почти уверен, что среди пачки заявлений, есть парочка от героев, от чернобыльцев, от инвалидов, от многодетных и т.п.

в принципе мароторий-то не вечный))))))))))))))

Хочу выбрать "жирный" пай ))))))))) подписать договор о намерениях )))))) передать небольшую часть денег (для фиксации цены). Затем после снятия маратория купить его и изменить его назначение))))))))))))))И начать стройку!!!!!

А пока на земле кукурузу - царицу полей растить))))))(я б даже трактор купил бы))))))))

Умных наверное много таких)))))))))))))

[apxitektop]

в принципе мароторий-то не вечный))))))))))))))

Хочу выбрать "жирный" пай ))))))))) подписать договор о намерениях )))))) передать небольшую часть денег (для фиксации цены). Затем после снятия маратория купить его и изменить его назначение))))))))))))))И начать стройку!!!!!

А пока на земле кукурузу - царицу полей растить))))))(я б даже трактор купил бы))))))))

Умных наверное много таких)))))))))))))

 

Договор о намерениях ни к чему не обязывает... т.е. смысла особого нет.

Много паев в аренде на 5-10-и более лет... ждут отмены моратория.

[dluzh]

Доброго времени суток!

Собираюсь приобрести участок в Макаровском р-не. Есть акт на владельца с кадастровым номером. Акт выдан на основании договора купли-продажи.

 

Просветите, пожалуйста, в следующих вопросах:

1)В акте нет печати/подписи сельсовета. Для "вторички" это нормально?

 

2)В акте отсутствует запись в строке "акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю". Это к сельсовету? Там должно быть что-то написано?

 

3)А также нет записей в полях "найменування посади особи, що здійснила реєстрацію акта", "підпис", "ініцали" и "дата". О чем это может говорить?

 

Дабы развеять мои сомнения, продавец предлагает съездить в держкомзем. На что стоит обратить внимание(в какие документы заглянуть), в ходе данной поездки, в связи с вышеизложенными моментами?

 

Заранее благодарен.

[apxitektop]

Доброго времени суток!

Собираюсь приобрести участок в Макаровском р-не. Есть акт на владельца с кадастровым номером. Акт выдан на основании договора купли-продажи.

 

Просветите, пожалуйста, в следующих вопросах:

1)В акте нет печати/подписи сельсовета. Для "вторички" это нормально?

 

2)В акте отсутствует запись в строке "акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю". Это к сельсовету? Там должно быть что-то написано?

 

3)А также нет записей в полях "найменування посади особи, що здійснила реєстрацію акта", "підпис", "ініцали" и "дата". О чем это может говорить?

 

Дабы развеять мои сомнения, продавец предлагает съездить в держкомзем. На что стоит обратить внимание(в какие документы заглянуть), в ходе данной поездки, в связи с вышеизложенными моментами?

 

Заранее благодарен.

 

Судя по всему Вы говорите об акте синего цвета.

А значит долна быть подпись (+печать) и председателя сельсовета, и регистратора, и регистрационный номер.

Если все это не заполнено, то нет смысла куда-либо ездить, ИМХО.

[dluzh]

Судя по всему Вы говорите об акте синего цвета.

А значит долна быть подпись (+печать) и председателя сельсовета, и регистратора, и регистрационный номер.

Если все это не заполнено, то нет смысла куда-либо ездить, ИМХО.

 

Да, акт синего цвета.

А, вышеупомянутый, регистратор находится при сельсовете?

[apxitektop]

Да, акт синего цвета.

А, вышеупомянутый, регистратор находится при сельсовете?

 

Нет, это в земельном/ДЗК.