Рентабельность бизнеса - "Аренда"

[неблондинка]

Никакого обмана, квартира 2-х комн хрущевка с пристройкой сейчас. Была куплена за 11, когда реальные цены были уже около 15. Я ее с самого начала и арендую, сам и ремонт делал. Место таки да. Сосед поделил свою такую же на 3-х арендаторов, с каждого по 1т. А почем нынче аренда на Филатова, Гайдара, Космонавтов, в районе Дома Мебели не знаете?

Знаю, отчего же. Знакомый продает двушку в девятиэтажке с полным фаршем на Среднефонтанской (а это все-таки не Черемушки), просит 70. Ему предлагали сдавать, но в пределах 700-800.

Хотя да, это ж не коммерческая. Да, там, где вы пишете, первые этажи все под магазинами и офисами, но ТРИ арендатора в двухкомнатной хрущобе, пусть и расстроеной, по штуке!!!

[неблондинка]

я купил ОДИН лотерейный билет и выиграл 8 рублей , теорией игры не владею , все знакомые говорили что лотерея - развод , что неправильно ?

 

как выросло так и упадет . Все хорошо выглядит когда рынок растет . Я тоже некоторые покупки так сделал . Но я в отличии от вас не расчитываю что стоимость допустим моей земли не упадет . Наоброт уверен что будет стоить дешевле .

 

Почему бы вам сейчас не вложить 40 тыс у.е. , может хрущ станет 400 тыс стоить ?

 

Одно дело получать 100 у.е. при вложениях 4000 , другое при 40 000 .

Ну и еще один нюанс.

 

4 килобакса 20 лет назад и 4 килобакса сегодня по покупательной способности, причем не только в этой стране, отличаются как раз примерно на порядок. Инфляция, знаете ли. Официальных цифр не знаю, сужу по собственным доходам и расходам. Жить. конечно, стало веселей, но ни фига не проще...

[Grover]

Инвестиции на срок более 5, а тем более 10 лет можно называть стратегическими. А тут уже нужно совсем по-другому анализировать. Экономика динамична, а не статична. С учетом изменения спроса-предложения (начинающаяся демографическая яма) и удорожанием энергоресурсов (отопление). Т.е. упадет как спрос в количественном исчислении (население) так и в качественном (платежеспособность). Теоретически, можно было бы провести реконструкцию (утепление и переход на другие способы отопления), но в нашей забюрократизированной и коррумпированной по самое дальше некуда стране это не представляется реалистичным в принципе (попробуйте утеплить хрущ в котором живет 70% пенсионеров и перевести его на твердотопливное отопление альтернативным сырьем как в Германии). Т.о. вложения в старую недвижимость это то же самое что покупка паровоза когда весь прогрессивный мир переходит на тепловозы. И если не учитывать этих факторов, то так же как товарисчь выше описывал как его 4к неожиданно превратились в 40к - 40к могут так же "неожиданно" превратиться обратно в 4к и пролетит ваша инвестиция как "фанера над Парижем".

[Starper]

Господа экономисты-финансисты.

Ну дайте же мне хоть какие-то цифры. Говорю искренне.

Какую аммортизацию мне насчитывать?

Какме цифры брать за основу?

4000, 40000, или 120000, которые мне реально давали 2007-м?

Но не продал...

Выиграл я 36000, или потерял 80000?

И как нужно было рассчитывать бизнес арендный? И когда?

А прошло ведь только ....надцать лет.

А вы тут советуете на полстолетия вперед заглянуть...

Нострдамусы вы наши....

[Grover]

Интересует, какая на сегодняшний день рентабельность бизнеса "Аренда".

 

Господа экономисты-финансисты.

Ну дайте же мне хоть какие-то цифры. Говорю искренне.

На сегодняшний день по жилой - 8-12% годовых, если ничего не амиртизировать-ремонтировать, не платить налогов и недвижимость еще не подешевеет.

 

Если завтра обнищает население и упадут цены на недвигу - доходность в минусе.

Если завтра поднимут цену на отопление в 2-3 раза - доходность падает.

Если завтра вымрут все пенсионеры - предложение квадратов повысится и упадут как арендные ставки так и стоимость недвиги.

и т.д. ....

[yorsh]

Господа экономисты-финансисты.

Ну дайте же мне хоть какие-то цифры. Говорю искренне.

Какую аммортизацию мне насчитывать?

Какме цифры брать за основу?

4000, 40000, или 120000, которые мне реально давали 2007-м?

Но не продал...

Выиграл я 36000, или потерял 80000?

И как нужно было рассчитывать бизнес арендный? И когда?

А прошло ведь только ....надцать лет.

А вы тут советуете на полстолетия вперед заглянуть...

Нострдамусы вы наши....

 

Я не финансист, но примерно так прикидка.xls

Сложно найти статистику что бы аргументированно подтвердить все цифры, но динамику я думаю выдержал.

Возможно ставки дисконтирования за период 1994-1999 годов были значительно выше

[alyak]

Я не финансист, но примерно так [ATTACH]125643[/ATTACH]

Сложно найти статистику что бы аргументированно подтвердить все цифры, но динамику я думаю выдержал.

Возможно ставки дисконтирования за период 1994-1999 годов были значительно выше

 

основаня ставка в расчете на рост стоимости жилья . ну типа я приехал в америку , мыл яблоки , купил за цент , помыл продал за два . А потом умер мой дядя и я стал миллионером .

 

Попробуй рассчитать тоже самое , только СЕЙЧАС покупаешь , и даже из того что недвижимость просто не подешевеет .

[yorsh]

основаня ставка в расчете на рост стоимости жилья . ну типа я приехал в америку , мыл яблоки , купил за цент , помыл продал за два . А потом умер мой дядя и я стал миллионером .

 

Попробуй рассчитать тоже самое , только СЕЙЧАС покупаешь , и даже из того что недвижимость просто не подешевеет .

 

Я попытался отобразить факт, такова была задача. Для прогноза подойдет тот же шаблон, только прогноз нужно делать основываять не на подорожании. Делать его не особо охота, поскоьку критики не оберешься. Одно я знаю точно, - это будет реально не выгодно.

 

Может завтра сделаю если не закопаюсь. А сейчас всем спокойной ночи.

[niv76]

Да, народ у нас слабоват в элементарной экономике. Любопытно, что среди них есть очень образованные люди и умные в других областях.

Никто не обращает внимание на такие факты как пик рождаемости в 1985году и затяжная яма 1991-2005. Пузырь надули на двух фактах - демографическом подъеме и большом кол-ве иностранных кредитов. К тому же высокая рождаемость была в послевоенные годы. Поэтому куча пенсионеров... В ближайшее время будут массово вымирать старики, рассти кол-во арендодателей и уменьшение кол-ва молодежи.

При таком раскладе люди искренне считают инвестиции десятков, а то и сотен тысяч долларов в хрущи и прочее старье хорошей инвестицией. Ладно бы это было новое современное жилье с энергосберегающими технологиями и с самоокупающемся ЖКХ. А то ж ЖКХ трещит буквально по швам, живет на гос. дотациях... МВФ пресует, чтобы жили по средствам. А у нас никто эго не замечает. А сколько грамотной молодежи валит за рубеж, я имею ввиду программистов. У нас в компании людей которые работают над этим вопросов минимум 20%.

Развязка близиться. Очень большая вероятность, что тряхнет уже в этом году...

ПС. Понравилось на форуме домик.нет одна мадам присматривает себе сталинку в центре для инвестиции, мол на пенсию, но при этом готовит своих детей за границу... Все думают, что накупят бетона, который на пенсии будет их кормить, и никто не думает о том кто это будет снимать и по какой цене....

[Starper]

Да, народ у нас слабоват....

Никто не обращает внимание.... будут массово вымирать старики.... люди искренне считают.... А у нас никто этого не замечает...

Развязка близиться.... Все думают.... и никто не думает....

 

Какое же резюме из этого грустного сообщения?

[niv76]

Какое же резюме из этого грустного сообщения?

Нужно скупать жилье, особенно хрущи, сдавать в аренду, т.к. будет токадаражать...:D

[Starper]

Нужно скупать жилье, особенно хрущи, сдавать в аренду, т.к. будет токадаражать...:D

 

Ёрничаете? А я уловил другую мысль в вашем посте:

-Всем, кто сдает недвижимость в аренду - пойти и повеситься скопом, т.к. ж@па полная была, есть и будет.

[niv76]

Ёрничаете? А я уловил другую мысль в вашем посте:

-Всем, кто сдает недвижимость в аренду - пойти и повеситься скопом, т.к. ж@па полная была, есть и будет.

 

Зачем? можно расслабиться и получить удовольствие. :D

[Леонид]

Да, народ у нас слабоват в элементарной экономике. Любопытно, что среди них есть очень образованные люди и умные в других областях.

Никто не обращает внимание на такие факты как пик рождаемости в 1985году и затяжная яма 1991-2005. Пузырь надули на двух фактах - демографическом подъеме и большом кол-ве иностранных кредитов. К тому же высокая рождаемость была в послевоенные годы. Поэтому куча пенсионеров... В ближайшее время будут массово вымирать старики, рассти кол-во арендодателей и уменьшение кол-ва молодежи.

При таком раскладе люди искренне считают инвестиции десятков, а то и сотен тысяч долларов в хрущи и прочее старье хорошей инвестицией. Ладно бы это было новое современное жилье с энергосберегающими технологиями и с самоокупающемся ЖКХ. А то ж ЖКХ трещит буквально по швам, живет на гос. дотациях... МВФ пресует, чтобы жили по средствам. А у нас никто эго не замечает. А сколько грамотной молодежи валит за рубеж, я имею ввиду программистов. У нас в компании людей которые работают над этим вопросов минимум 20%.

Развязка близиться. Очень большая вероятность, что тряхнет уже в этом году...

ПС. Понравилось на форуме домик.нет одна мадам присматривает себе сталинку в центре для инвестиции, мол на пенсию, но при этом готовит своих детей за границу... Все думают, что накупят бетона, который на пенсии будет их кормить, и никто не думает о том кто это будет снимать и по какой цене....

 

Вот это всё я уже где то слышал, когда в преддверии кризиса говорили, что недвига полностью обесценится, и самая модная вывеска на магазине будет: "Продам, або сдам в оренду." Токо чё то я такого не заметил. Кризис, демографический спад, ещё мульйон проблем, а аренда как то такая, что аж пот прошибает, когда цену узнаёшь!!! Тут одна моя родственница пытылась снять помещение в киевских крупных торговых центрах, под отдел одежды. И что, ан нету, всё занято!!! Даже проблема не в цене, просто всё занято!!!

А вы говорите кризис, спад...

 

Просьба к остальным, не надо концентрировать внимания только на ХРУЩАХ!!!

Есть ещё коммерческая недвижимость:beer:

[Starper]

 

Просьба к остальным, не надо концентрировать внимания только на ХРУЩАХ!!!

Есть ещё коммерческая недвижимость

 

В чем я вижу проблему данной темы.

У кого есть любая недвижимость - молча "клепает" копейку, как может.

У кого её нет - пугает слабонервных форумчан своими прогнозами.

ИМХО

[niv76]

Вот это всё я уже где то слышал, когда в преддверии кризиса говорили, что недвига полностью обесценится, и самая модная вывеска на магазине будет: "Продам, або сдам в оренду." Токо чё то я такого не заметил. Кризис, демографический спад, ещё мульйон проблем, а аренда как то такая, что аж пот прошибает, когда цену узнаёшь!!! Тут одна моя родственница пытылась снять помещение в киевских крупных торговых центрах, под отдел одежды. И что, ан нету, всё занято!!! Даже проблема не в цене, просто всё занято!!!

А вы говорите кризис, спад...

 

Просьба к остальным, не надо концентрировать внимания только на ХРУЩАХ!!!

Есть ещё коммерческая недвижимость:beer:

 

Процесс идет, но не быстро, гос-во дотирует убыточный ЖКХ, пенсионный фонд... Наращивает долги. Рано или поздно это все рванет, причем скорее всего быстро, например, если перестанут давать кредиты.

Рубка капусты на РН мне напоминает хождение по спурмаркету, ходишь берешь все на халяву (пока не вышел), а оплата в конце на кассе....

Вся прибыльность РН основана на святой вере в дотации гос-ва или вечной (не разрушающейся) недвижимости....

Мифы не могут жить вечно...

[yorsh]

Недвижимость являеться крайне неликвидным активом. Вот и кто её имеет (тихо седит и клепает деньгу) просто боиться считать и что либо предпринимать.

Итог - ответ ТС. Про любимую "Южную пальмиру" и рентабельность арендного бизнеса. прикидка 2.xls

Допущения в файле описаны. Еще добавлю и акцентирую внимание на том что прогноз строился на предположении о не падении стоимости недвижимости (номинально рост из-за инфляции доллара). Спорить со мной по поводу принятых арендных ставок за недвижимость и стоимости недвижимости безполезно, несколько дней назад была проведена оценка ряда офисных центров Одессы.

Все прогнозы зделаны на скорую руку и крайне оптимистичны.

 

Еще, для малых сумм ставка дисконтирования занижена, врятли кто-то будет довольствоваться 12%. Ваше право корректировать расчет по своему усмотрению.

 

 

Проблема наших людей что в действительности никто не шевелит мозгами. Деньга капает и все в ажуре, а то что ты терпишь убытки, то ничего... "дітям буде"(с). А детям то достанется полуразваленный актив.

Еще недавно, подключался к кабельному оператору. Пришел в офис, почитал договор, волосы дыбом встали. По сути я все покупаю, самостоятельно прокладываю, и при этом плачу за подключение (техник пришел и втыкнул штекер в сплитер). И при всем при этом я при первой необходимости обязан допустить техника не только в подъезд но и в свою квартиру. Я сказал что хочу поменять условия договора и подписать доп. соглашение. Девушка ответила, что я первый человек за 5 лет., который хочет поменять условия договора. Тоесть все остальные банально не читают договор. Так и с кредитными договорами...

[niv76]

Вот сегодня статейку написали про недобор студентов в этом году, посмотрим, как это отразится на аренде.

 

life.obozrevatel.com/science/chastnyie-vuzyi-ostalis-bez-studentov-i-mogut-zakryitsya.htm

[мой_ник]

В чем я вижу проблему данной темы.

У кого есть любая недвижимость - молча "клепает" копейку, как может.

У кого её нет - пугает слабонервных форумчан своими прогнозами.

ИМХО

Пока клепается надо клепать, хто ж спорит? Вопрос о перспективах в тумане. В штатах, к примеру, во времена ВД некоторые домовладельцы сносили свои дома, т. к. прибыль от аренды не покрывала размер налога на недвижимость.

[PRL]

Вот сегодня статейку написали про недобор студентов в этом году, посмотрим, как это отразится на аренде.

 

life.obozrevatel.com/science/chastnyie-vuzyi-ostalis-bez-studentov-i-mogut-zakryitsya.htm

 

несмотря на все доводы, жилая аренда выросла в цене, съемщиков реально стало меньше, на одного сьемщика очень часто бежит от 2 до 5 брокеров(максиму который видел) на просмотр, наверное, не от хорошей жизни.Одним словом парадокс, есть обьекты, которые сдаются месяцами, но в цене не двигаются.

ЗЫ Речь идет только о жилой недвижимости.

[мой_ник]

несмотря на все доводы, жилая аренда выросла в цене, съемщиков реально стало меньше, на одного сьемщика очень часто бежит от 2 до 5 брокеров(максиму который видел) на просмотр, наверное, не от хорошей жизни.Одним словом парадокс, есть обьекты, которые сдаются месяцами, но в цене не двигаются.

ЗЫ Речь идет только о жилой недвижимости.

Сдача в аренду это кроме доходов еще и голвняк и расходы (тому же брокеру нужно отстегнуть). Иногда дешевле чтобы простаивало. Еще такой момент, что как только люди за что-то недоплачивают против сложившейся цены, то у них, почему-то, возникает желание устроить минипогром и выпендриваться. Не раз замечал.

[niv76]

несмотря на все доводы, жилая аренда выросла в цене, съемщиков реально стало меньше, на одного сьемщика очень часто бежит от 2 до 5 брокеров(максиму который видел) на просмотр, наверное, не от хорошей жизни.Одним словом парадокс, есть обьекты, которые сдаются месяцами, но в цене не двигаются.

ЗЫ Речь идет только о жилой недвижимости.

Все понимают, что в начале лета студенты выезжают, а в конце приезжают. Все ждут осени. Но если осеннего наплыва на всех не хватит, то тем кто не сдал придется снижать цену, ну или плевать в потолок до следующего года, а там по новой...

 

Ну и не забываем математику арендодателей 500$*10мес=5000$ > 450*12мес=5400$.

[Ed34]

Помоему все просто.

- если уже есть ранее приобретенный объект по сдачу - можно создать новую ветку - как рассчитать экономисчески обоснованную сумму амортизации?

- если такого объекта нет - можно создать ветку - есть ли смысл сейчас приобретать/строить объект под аренду?

 

а все вместе обсуждать неконструктивно.

[PRL]

Сдача в аренду это кроме доходов еще и голвняк и расходы (тому же брокеру нужно отстегнуть). Иногда дешевле чтобы простаивало. Еще такой момент, что как только люди за что-то недоплачивают против сложившейся цены, то у них, почему-то, возникает желание устроить минипогром и выпендриваться. Не раз замечал.

 

Брокеру отстегивает квартиросьемщик, арендодатель брокеру не платит.

 

Все понимают, что в начале лета студенты выезжают, а в конце приезжают. Все ждут осени. Но если осеннего наплыва на всех не хватит, то тем кто не сдал придется снижать цену, ну или плевать в потолок до следующего года, а там по новой...

 

Ну и не забываем математику арендодателей 500$*10мес=5000$ > 450*12мес=5400$.

 

С выделенным согласен на миллион процентов. Знакомая снимала двушку за 3200, платила исправно, чистоплотная, сама обои переклеила, не возражал когда хозяева(бабулька и дедулька) приезжали получать пенсию и могли в этой квартире остаться ночевать.В итоге хозяевам показалась цена меленькой, подняли цену до 3500, знакомая принципиально отказалась от таких условий и сьехала на другую квартиру, в итоге эта пустует уже два месяца потери при простое составили уже 800$,и это ради того, чтобы вдруг получить за год больше на 450$. Так ко всему еще лишились хорошего квартиранта.

[мой_ник]

Брокеру отстегивает квартиросьемщик, арендодатель брокеру не платит

Способный брокер получает с обоих))). Традиционно деньги берутся, скорее с того, кто их получает, особенно когда есть конкуренция, а походу разводится еще и тот, кто платит.