Рентабельность бизнеса - "Аренда"

[ИгорьН]

Где-то вы лукавите или не очень осведомлены...

Никакого обмана, квартира 2-х комн хрущевка с пристройкой сейчас. Была куплена за 11, когда реальные цены были уже около 15. Я ее с самого начала и арендую, сам и ремонт делал. Место таки да. Сосед поделил свою такую же на 3-х арендаторов, с каждого по 1т. А почем нынче аренда на Филатова, Гайдара, Космонавтов, в районе Дома Мебели не знаете?

[niv76]

Никакого обмана, квартира 2-х комн хрущевка с пристройкой сейчас. Была куплена за 11, когда реальные цены были уже около 15. Я ее с самого начала и арендую, сам и ремонт делал. Место таки да. Сосед поделил свою такую же на 3-х арендаторов, с каждого по 1т. А почем нынче аренда на Филатова, Гайдара, Космонавтов, в районе Дома Мебели не знаете?

для коммерческой недвижимости место это главный критерий, поэтому цена вполне может быть оправданной.

 

А что вы там такое продаете, что только за аренду 2000 отдаете, если не секрет?

[CTAH]

Извините, не уточнил, что речь идет о коммерческой недвижимости. В ремонт вложено 9. И 2 года назад за нее давли 330, хозяин даже на повелся. Тогда аренда была до 60$/м2.

 

200000+2000*12/200000=12% грязными

если завтра цена станет не 200 а 150, то два года на смарку

[Lweno4ek]

Почему-то забыто страхование недвижимости в расходной статье. Пожар ведь может приключится или потоп.

 

Страховка - это мелочь по сравнению с её величиством - АМОРТИЗАЦИЕЙ.

Забывают все про неё поголовно.

Поскольку Менделеев на мой пост не отреагировал, приведу его рассчёт с учётом этой величины.

 

Донецк, спальный район, 2-к квартира хрущь, рыночная стоимость 240,000 гривен.

Сдаётся в аренду за 1600 гривен.

Отнимаем коммуналку без счётчиков 180 гривен, всё остальное платят сами квартиранты (электричество, вода, кабельное...).

Пусть даже 220 гривен откладываем на плановый капитальный ремонт (краны пусть сами квартиранты меняют - бережней будут относится).

200 гривен так и быть отдадим родному государству.

Итого 1000 гривен чистого дохода, или 1000*12/240,000=5% годовых.

 

Итак. Предположим, что срок службы дома (вы же хатку не новую купили) 40 лет, после которого он разваливается.

Значит за 40 лет стоимость объекта переносится на услугу.

Делим 240000/40/12=500 грн в месяц.

Отнимаем от того дохода, который ув. Менделеев нарисовал выше 500 грн и получаем 1000-500=500 или 2.5% годовых.

 

Но главная фишка не в этом. Главная фишка в том, что Менделеев, как и остальные арендодатели, считает, что хатка у него остаётся. Т.е. была сумма вклада (хатка), получаем прибыль, а потом у нас и хатка и прибыль.

 

На самом деле это совсем не так.

Мы получаем 2.5% годовых в гривне, при этом не сохраняя основную сумму вклада (квартирко превращается а песок).

А это, сами понимаете, пушной зверёк, как выгодно.

[aog]

Так продайте через 39 лет и купите в новом доме )

[Lweno4ek]

Так продайте через 39 лет и купите в новом доме )

Зачётный стёб.

С удовольствием вам продам в 2050 году хрущик 1955 года постройки по цене новостроя

[avelka]

Зачётный стёб.

С удовольствием вам продам в 2050 году хрущик 1955 года постройки по цене новостроя

 

ну амортизацию нужно же будет вычесть при продаже хрущика из цены новостроя.

[Леонид]

Давайте реальный пример рассмотрим.

Донецк, спальный район, 2-к квартира хрущь, рыночная стоимость 240,000 гривен.

Сдаётся в аренду за 1600 гривен.

Отнимаем коммуналку без счётчиков 180 гривен, всё остальное платят сами квартиранты (электричество, вода, кабельное...).

Пусть даже 220 гривен откладываем на плановый капитальный ремонт (краны пусть сами квартиранты меняют - бережней будут относится).

200 гривен так и быть отдадим родному государству.

Итого 1000 гривен чистого дохода, или 1000*12/240,000=5% годовых.

 

Если налоги не платить и ремонт повесить на самих жильцов получится 7%. Ну и для Киева прибыль должна быть больше, поскольку выше цены на аренду.

 

Ваш пример очень хороший но... А если взять в пример не жилую, а коммерческую недвижимость???;)

[Леонид]

вы имеете в виду в российский банк или в украинскую дочку российского банка?

 

Я имею в виду именно российский банк, и никаких дочерей или других родственников их в Украине:D:beer:

[kapitalit]

Страховка - это мелочь по сравнению с её величиством - АМОРТИЗАЦИЕЙ.

Итак. Предположим, что срок службы дома (вы же хатку не новую купили) 40 лет, после которого он разваливается.

Значит за 40 лет стоимость объекта переносится на услугу.

Делим 240000/40/12=500 грн в месяц.

Отнимаем от того дохода, который ув. Менделеев нарисовал выше 500 грн и получаем 1000-500=500 или 2.5% годовых...

Вы путаете местами амортизацию и физический износ. Износ имеет место быть и деньги на борьбу с его последствиями нужны. Но величина износа и деньги, которые на него тратятся, мало связаны со стоимостью объекта (тем более рыночной).

Для амортизации, наоборот, физическое состояние роли не играет - есть первоначальная стоимость и срок использования (не то чтобы от потолка, но кто знает что будет через 40 лет?).

 

Можно пытаться связать одно с другим, но кому это нужно?

[Леонид]

Страховка - это мелочь по сравнению с её величиством - АМОРТИЗАЦИЕЙ.

Забывают все про неё поголовно.

Поскольку Менделеев на мой пост не отреагировал, приведу его рассчёт с учётом этой величины.

 

 

 

Итак. Предположим, что срок службы дома (вы же хатку не новую купили) 40 лет, после которого он разваливается.

Значит за 40 лет стоимость объекта переносится на услугу.

Делим 240000/40/12=500 грн в месяц.

Отнимаем от того дохода, который ув. Менделеев нарисовал выше 500 грн и получаем 1000-500=500 или 2.5% годовых.

 

Но главная фишка не в этом. Главная фишка в том, что Менделеев, как и остальные арендодатели, считает, что хатка у него остаётся. Т.е. была сумма вклада (хатка), получаем прибыль, а потом у нас и хатка и прибыль.

 

На самом деле это совсем не так.

Мы получаем 2.5% годовых в гривне, при этом не сохраняя основную сумму вклада (квартирко превращается а песок).

А это, сами понимаете, пушной зверёк, как выгодно.

 

Я Вам удивляюсь. Речь не идёт о каких то ветхих, аварийных зданиях!!! Хрещатик например в каком году построен??? И у меня не вызывает сомнения, что здания простоят ещё не то что 40 а 400 лет без особого напряга, если не брать во внимание форсмажорные обстоятельства (землетрясения, войны, цунами ...)

[Lweno4ek]

Вы путаете местами амортизацию и физический износ. Износ имеет место быть и деньги на борьбу с его последствиями нужны. Но величина износа и деньги, которые на него тратятся, мало связаны со стоимостью объекта (тем более рыночной).

Для амортизации, наоборот, физическое состояние роли не играет - есть первоначальная стоимость и срок использования (не то чтобы от потолка, но кто знает что будет через 40 лет?).

 

Можно пытаться связать одно с другим, но кому это нужно?

Я не путаю. Менделеев оценил износ в 220 грн в месяц.

Аммортизация - это перенос стоимости оборудования на производимый на этом оборудовании товар (т.е. квартиры на услугу "аренда").

Если считать, что срок службы ещё 40 лет (а хатке уже за 90 будет), то вся стоимость хатки за этот срок должна быть отображена в аренде и прибылью считаться не может. По истечении этого срока стоимость хатынки считаем условно ноль.

Удастся продать дороже - супер.

[Леонид]

Я не путаю. Менделеев оценил износ в 220 грн в месяц.

 

Если считать, что срок службы ещё 40 лет (а хатке уже за 90 будет), то вся стоимость хатки за этот срок должна быть отображена в аренде и прибылью считаться не может.

я не понимаю почему вы так считаете??? А если считать, что срок службы 0,5 часа??? Откуда взялась цифра в 40 лет???

Или мой пример с Хрещатиком??? Там здания простоят тоже всего 40 лет, а потом под снос???

Бред ИМХО.

[Lweno4ek]

я не понимаю почему вы так считаете??? А если считать, что срок службы 0,5 часа??? Откуда взялась цифра в 40 лет???

Или мой пример с Хрещатиком??? Там здания простоят тоже всего 40 лет, а потом под снос???

Бред ИМХО.

 

АМОРТИЗАЦИЯ - исчисленный в денежном выражении износ основных средств в процессе их применения, производственного использования. Амортизация есть одновременно средство, способ, процесс перенесения стоимости изношенных средств труда на произведенный с их помощью продукт. Инструментом возмещения износа основных средств являются амортизационные отчисления в виде денег, направляемых на ремонт или строительство, изготовление новых основных средств. Сумма амортизационных отчислений включается в издержки производства (себестоимость) продукции и тем самым переходит в цену. Производитель обязан производить накопление амортизационных отчислений, откладывая их из выручки за проданную продукцию. Накопленные амортизационные отчисления образуют амортизационный фонд в виде денежных средств, предназначенных для воспроизводства, воссоздания изношенных основных средств. Величина годовых амортизационных отчислений предприятия, организации определяется в виде доли первоначальной стоимости объектов, представляющих основные средства. Нормативное значение этой доли называют нормой амортизации.

 

Т.е. любое оборудование имеет рассчётный срок службы и его цена переносится на товар. По другому быть не может.

Ну купили вы, скажем, принтер, чтоб понятнее было, за 1000 грн, который рассчитан на 10000 отпечатков. Бумага стоит 5 коп за лист. Чернило 5 коп за лист. Какова себестоимость копии? Другими расходами и возможностями принебречь.

И с квартирой и арендой мы считаем также. Только вместо количества копий тут получается количество месяцев аренды.

Ну нельзя хату считать вечной. НЕЛЬЗЯ!!!!

[kapitalit]

Я не путаю. Менделеев оценил износ в 220 грн в месяц.

Аммортизация - это перенос стоимости оборудования на производимый на этом оборудовании товар (т.е. квартиры на услугу "аренда").

Если считать, что срок службы ещё 40 лет (а хатке уже за 90 будет), то вся стоимость хатки за этот срок должна быть отображена в аренде и прибылью считаться не может.

А с какой целью вы переносите "стоимость оборудования на производимый на этом оборудовании товар"?

Вы собираетесь через 40 лет взамен самортизированного оборудования купить новое такое же? А если недвижимость вам подарили - какую стоимость вы будете амортизировать?

Если Менделеев оценил износ в 220 грн в месяц, значит что-то знает и ему так надо. С таким же успехом он мог оценить его в 50 копеек за минуту.

 

(ссылка устарела)

[мой_ник]

Лично сам влетал и аренде и на банковском вкладе. Вложение в РН создают эйфорию надежности за счет осязаемости объекта вложения. В действительности, Ваши права зависят всего лишь от записи в реестре и не более. Соглашусь также с мнениями, что, как правило, присутствует недооценка крупных расходов, предстоящих в будущем, а так же прочих рисков, от которых в наших реалиях защиты никакой - ни суд ни страховка не спасут.

[Леонид]

АМОРТИЗАЦИЯ - исчисленный в денежном выражении износ основных средств в процессе их применения, производственного использования. Амортизация есть одновременно средство, способ, процесс перенесения стоимости изношенных средств труда на произведенный с их помощью продукт. Инструментом возмещения износа основных средств являются амортизационные отчисления в виде денег, направляемых на ремонт или строительство, изготовление новых основных средств. Сумма амортизационных отчислений включается в издержки производства (себестоимость) продукции и тем самым переходит в цену. Производитель обязан производить накопление амортизационных отчислений, откладывая их из выручки за проданную продукцию. Накопленные амортизационные отчисления образуют амортизационный фонд в виде денежных средств, предназначенных для воспроизводства, воссоздания изношенных основных средств. Величина годовых амортизационных отчислений предприятия, организации определяется в виде доли первоначальной стоимости объектов, представляющих основные средства. Нормативное значение этой доли называют нормой амортизации.

 

Т.е. любое оборудование имеет рассчётный срок службы и его цена переносится на товар. По другому быть не может.

Ну купили вы, скажем, принтер, чтоб понятнее было, за 1000 грн, который рассчитан на 10000 отпечатков. Бумага стоит 5 коп за лист. Чернило 5 коп за лист. Какова себестоимость копии? Другими расходами и возможностями принебречь.

И с квартирой и арендой мы считаем также. Только вместо количества копий тут получается количество месяцев аренды.

Ну нельзя хату считать вечной. НЕЛЬЗЯ!!!!

 

Блин не надо цитировать википедию и разъяснять элементарные вещи!!!

Просто вопрос, с чего Вы взяли срок службы здания 40лет???

 

[Lweno4ek]

Блин не надо цитировать википедию и разъяснять элементарные вещи!!!

Просто вопрос, с чего Вы взяли срок службы здания 40лет???

 

Не 40, а 90.

Хрущик уже полтинник простоял.

 

ПС. Как считать аммортизацию подаренного объекта? От рыночной цены.

Считаете, что вы его продали и решили деньги вложить в недвиж. При этом рассмотрев альтернативы.

[niv76]

Да, слабовато у наших бызнысменов-арендодателей с математикой....

:D

[yorsh]

Lweno4ek имел в виду не срок службы здания а остаточный срок службы здания. Эток срок может как уменьшаться так и увеличиваться. Обычно он уменьшаеться с течением времени примерно равномерно (динамика кривая, но этим укрупненно принебрегают), но могут быть исключения - существенное влияние внешного фактора (взрыв газа, какое либо обрушение из-за неправильной эксплуатации и т.п.). Примером увеличения остаточного срока службы являются текущие и капитальные ремонты.

По поводу зданий на Крещатике. Есть такое понятие как экономический (внешний) износ, раньше очень популярное и сродное понятие как моральное (функциональное) устаревание. Так вот, здание может простоять и 200 лет, в Одессе таких зданий не мало, но экономически его существование будет не выгодно поскольку (к примеру):

- затраты на текущие ремонты сопоставимы с затратами на капитальные для нового здания;

- есть не полное функциональное соответсвие помещений современным требованиям (планировка, коммуникации, всевозможные системы). К примеру существенный аргумент это планировка, - в старых зданиях примерно 40-50% площадей являются площадями совмесного использования, в современных зданиях доля таких площадей не должна превышать 10-12%, все остальное это прямые потери собственника в аренде и удар по прибыли.

Все эти вещи справедливы если здание не являеться каким либо памятником, Но в этом случае государство обязано компенсировать собственнику его потери за сохранение текущего состояния. Смешно, но по логике это так.

Так вот, возращаясь к Крещатику. Эти зания снесут и построят новые тогда, когда комплекс преведущих проблем будет настолько велик, что лучше снести и построить новое.

[kapitalit]

...ПС. Как считать аммортизацию подаренного объекта? От рыночной цены.

Считаете, что вы его продали и решили деньги вложить в недвиж. При этом рассмотрев альтернативы.

 

Вы сами себе противоречите:

 

... Величина годовых амортизационных отчислений предприятия, организации определяется в виде доли первоначальной стоимости объектов...

 

Так от первоначальной стоимости или от рыночной цены?

[yorsh]

Так от первоначальной или от рыночной?

 

Проводите регулярную переоценку активов и остаточная стоимость будет равняться рыночной.

В данном случае первоначальная стоимость недвижимости (актива) Вам практически нечего не скажет. Основой являеться остаточная стоимость (если проведена переоценка, то она равняется рыночной) вот с нее, с учетом остаточного срока службы и начисляеться аммортизация.

[Леонид]

Не 40, а 90.

Хрущик уже полтинник простоял.

 

 

Ага, тогда готовьтесь к аттракциону "невиданная щедрость". Хрущи через 40 лет дарить всем будут, даже ещё доплачивать, шоб взяли:lol::lol:

Пишите ещё:good::lol:

[Lweno4ek]

Вы сами себе противоречите:

Так от первоначальной стоимости или от рыночной цены?

А вы бухгалтерский учёт от финансового отличаете?

Если вы купите новый дом - первоначальная цена=рыночной.

Если купили бэуху, то тут бухучёт и финучёт уже не будут совпадать.

Бухучёт - это то, что вы подаёте гос-ву согласно ПСБО, а финучёт - это когда для себя считаете выгодно-невыгодно.

Вы когда либо слышали, что бухгалтерская прибыль бывает положительной, а в то же время финансовая - отрицательной (т.е. деньги вкладывать не выгодно), т.к. отражает вещи, которых нет в ПСБО. Например т.н. "налог на инфляцию".

И вообще, чё я спорю? Считаете выгодно - покупайте.

А я так не считаю и покупать не буду.

 

Ага, тогда готовьтесь к аттракциону "невиданная щедрость". Хрущи через 40 лет дарить всем будут, даже ещё доплачивать, шоб взяли:lol:

Пишите ещё:good:

Да я ж не против, чтоб вы его продали дороже, чем купили сейчас)))

Даже удачи пожелаю:good:

[yorsh]

Ага, тогда готовьтесь к аттракциону "невиданная щедрость". Хрущи через 40 лет дарить всем будут, даже ещё доплачивать, шоб взяли:lol::lol:

Пишите ещё:good::lol:

 

когда у хруща пол стены отвалиться, во тогда будет смешно, а?