Рентабельность бизнеса - "Аренда"

[zaito]

О "хрущах" и экономике.

Купил "хрущ" в 1994-м году. За 4000 уев.

Все время "хрущ" сдается. Цена аренды - от 100 до 400 уев.

 

если он сразу после покупки приносил Вам 100*12=1200 уе. при вложенных 4000 уе, я совсем не могу понять претензий ваших знакомых и жены.

 

доходность 30% в ДОЛЛАРАХ на вложенный капитал весьма нехило имхо

[zaito]

Согласно строительных норм, если каждые Х - ХХ лет, швы между панелями промазывать специальным антикоррозионным составом (обычно серебристо - серого цвета) то ресурс межпанельных соединений сильно возрастает (до 70 - 100 лет). В Киеве, до недавнего времени, более менее эти работы выполнялись в панельных домах старше 20 лет....

 

спасибо! а то я себя пока успокаивал тем, что бетон в этой панельке - супертвердый, сверл во время замены электрики немеренно ушло...

[zaito]

Вот это всё я уже где то слышал, когда в преддверии кризиса говорили, что недвига полностью обесценится, и самая модная вывеска на магазине будет: "Продам, або сдам в оренду." Токо чё то я такого не заметил. Кризис, демографический спад, ещё мульйон проблем, а аренда как то такая, что аж пот прошибает, когда цену узнаёшь!!! Тут одна моя родственница пытылась снять помещение в киевских крупных торговых центрах, под отдел одежды. И что, ан нету, всё занято!!! Даже проблема не в цене, просто всё занято!!!

А вы говорите кризис, спад...

 

Просьба к остальным, не надо концентрировать внимания только на ХРУЩАХ!!!

Есть ещё коммерческая недвижимость:beer:

 

Леонид, вы совершенно верно подметили - движение по коммерческой недвижимости на моменте очень хорошее. Хороших торговых помещений НЕ хватает, и арендные ставки растут.

 

Хотя, как показывает практика, заполняемость торговых помещений очень быстро уходит из состояния ноль в состояние единица и наоборот.

Змінено 5 серпня 2011 користувачем zaito
Добавление реплики

[zaito]

Девушка ответила, что я первый человек за 5 лет., который хочет поменять условия договора. Тоесть все остальные банально не читают договор. Так и с кредитными договорами...

 

Не факт, что девушка там вообще этих пять лет работает. Поменять условия договора - это лишняя возня. Юристы там, согласования. Нафиг ей это нужно. Поэтому любой менеджер, когда приходит клиент, не согласный с условиями договора, будет использовать аргумент о его уникальности.

 

Хотя, возможно действительно никто не вчитывался, в нашей стране это возможно.

[zaito]

Интересует, какая на сегодняшний день рентабельность бизнеса "Аренда".

 

К вопросу о рентабельности: в сегменте торговой недвижимости есть практика привязывания аренды к обороту. Допустим, если вы сдаете подходящее помещение ритейлеру - сильпо, фуршету, и т.д., то скорее всего они будут платить в % от выручки. Соответственно в данном случае ваша арендная плата в гривнах будет постоянно увеличиваться, т.к. цены на продукты питания постоянно растут.

 

По большому счету вы будете бояться только девала национальной валюты.

[zaito]

Немного старенькая, но интересная ссылка:

www.razvitie.kiev.ua/obzor-rynka-torgovoj-nedvizhimosti-ukrainy/

[ИгорьН]

придут в негодность все инженерные системы

в принципе можно реконструировать и поддерживать дом очень долго

только вопрос кто будет платить за это?

Странный вопрос. Ну сгорел в моем доме вводной щит. Скинулись 50% жильцы, 50% владельцы коммерческой недвиги на 1 этажах, работники РЭСа за 3 дня протянули новые кабели раза в 3 мощнее старых и едем дальше. На очереди канализация в подвале.

[М.И.]

Способный брокер получает с обоих))). Традиционно деньги берутся, скорее с того, кто их получает, особенно когда есть конкуренция, а походу разводится еще и тот, кто платит.

т.е. квартиру вы не снимали и не сдавали?

[М.И.]

Странный вопрос. Ну сгорел в моем доме вводной щит. Скинулись 50% жильцы, 50% владельцы коммерческой недвиги на 1 этажах, работники РЭСа за 3 дня протянули новые кабели раза в 3 мощнее старых и едем дальше. На очереди канализация в подвале.

ну а там где нет коммерческой недвиги?

кроме того если что сломалось вобще это один вопрос

если работает но плохо попробуйте решить волпрос в доме где 70% пенсионеров

короче вам повезло что есть коммерсы и народ не совсем бедный живёт в большинстве хрущёвок сбор бабла это проблема

кстати скоко это стоило?

я к тому думаю что есть вопросы подороже

[Starper]

...я совсем не могу понять претензий ваших знакомых и жены....

 

Патамуша переплатил немерено!!!

После Чернобыля такие "хрущи" шли за 1000 уев в лучшем случае.

Или в истерике обменивались на жильё в Жмеринке.

Не в тему:

В то же самое время, сразу после Чернобыля, молодой еврей Миша начал тихо скупать болота в районе Конча-Заспы. Нарезаные дачные участки по 12 соток он скупал по 300-400 долларов за участок.

Все, в том числе и я, считали его потенциальным клиентом больницы им. Павлова. Время внесло свои коррективы...

Вероятно тот, кто поступает вопреки мнению окружающих, а тем более вопреки прогнозам консультантов и местечковых оракулов и провидцев - тот и выигрывает.

Прошу простить за оффтоп.

[ИгорьН]

Недвижимость являеться крайне неликвидным активом.-Доведите мысль до конца. Предложите что-то на сегодняшний день более приятное для инвестиций с аналогичными трудо-нерво-затратами на дальнейшее поддержание доходности.

Спорить со мной по поводу принятых арендных ставок за недвижимость и стоимости недвижимости безполезно, несколько дней назад была проведена оценка ряда офисных центров Одессы.- А можно увидеть результаты этих исследований, мне пригодилось бы, скоро пересмотр договоров аренды.

 

Тоесть все остальные банально не читают договор. -А кто ж на Плюке договора соблюдает (С);)

[ИгорьН]

=М.И.ну а там где нет коммерческой недвиги-повертье, когда пенсионеры сидят 2 дня без света, они достают с матрасов последнее и все вопросы решаются.

кроме того если что сломалось вобще это один вопрос

если работает но плохо попробуйте решить волпрос в доме где 70% пенсионеров-согласен, у нас народ начинает шевелиться когда уже совсем жареный петух клюет, а когда лямка тянется-терпит.

кстати скоко это стоило?-18 тыс грн.

[М.И.]

=М.И.ну а там где нет коммерческой недвиги-повертье, когда пенсионеры сидят 2 дня без света, они достают с матрасов последнее и все вопросы решаются.

кроме того если что сломалось вобще это один вопрос

если работает но плохо попробуйте решить волпрос в доме где 70% пенсионеров-согласен, у нас народ начинает шевелиться когда уже совсем жареный петух клюет, а когда лямка тянется-терпит.

кстати скоко это стоило?-18 тыс грн.

18 на подъезд?

когда без света то достанут последнее но надо что б было это последнее

а представьте что свет есть но с частыми перебоями

пенсионерам шо?

не посмотрел новости или сериал

завтра повтор

микроволновки нет

холодильник часто не открывают

денёг не выбъешь при таких условиях у них

знакомая жила в сталинке

сталинка шикарная из лучших

место подол

но вода текла из крана едва едва

пипец трубам

горячей можно сказать не было

жили частично богатые люди

в соседнем парадном например трубадур скрипка из вв

в некоторых квартирах коммуналки

ничё они с той водой сделать не смогли

[мой_ник]

т.е. квартиру вы не снимали и не сдавали?

Т. е. прошел через процесс клиент-маклер-деньги-арендодатель раз эдак с полтыщи. В основном как арендодатель, а походу и как маклер.

[М.И.]

Т. е. прошел через процесс клиент-маклер-деньги-арендодатель раз эдак с полтыщи. В основном как арендодатель, а походу и как маклер.

и как в наших реалиях можно заставить заплатить арендодателя?

ну кроме гипноза и угроз

[мой_ник]

и как в наших реалиях можно заставить заплатить арендодателя?

ну кроме гипноза и угроз

 

Все строится не на заставить, а на том, что если это твой постоянный хлеб, то иметь репутацию кидалы просто не выгодно.

[zaito]

Патамуша переплатил немерено!!!

После Чернобыля такие "хрущи" шли за 1000 уев в лучшем случае.

Или в истерике обменивались на жильё в Жмеринке.

 

Возникает вопрос, почему аренда недвижимости в вашем регионе стоила так дорого? Если люди истерили, продавали жилье и уезжали, откуда аренда в $100?

 

в конце 90-х я помню были хрущики по 5 тыс долл в некоем областном центре, но цены аренды были 30-50 баксов максимум...

[Starper]

Возникает вопрос.... откуда аренда в $100?.

 

Три студентки - вскладчину, по 33 доллара 33 цента.

[yorsh]

Недвижимость являеться крайне неликвидным активом.

-Доведите мысль до конца. Предложите что-то на сегодняшний день более приятное для инвестиций с аналогичными трудо-нерво-затратами на дальнейшее поддержание доходности.

Спорить со мной по поводу принятых арендных ставок за недвижимость и стоимости недвижимости безполезно, несколько дней назад была проведена оценка ряда офисных центров Одессы.

- А можно увидеть результаты этих исследований, мне пригодилось бы, скоро пересмотр договоров аренды.

 

Тоесть все остальные банально не читают договор.

-А кто ж на Плюке договора соблюдает (С);)

1. Довожу мысль. В приведенном мною примере (прикидка 2) рентабельность арендного бизнеса около 4% годовых и это оптимистичный вариант. Когда эта рентабельность будет -10%, -20%... и т.д. как вы спрыгненте с летящего под откос поезда, вернее насколько быстро. Как показыват текущая практика нужно около 3-6 месяцев для продажи помещения в 100 м.кв. А 3-6 месяцев поезд не только свалится под откос, но его уже переплавят на металл. Самая ликвидная вещь - деньги, от сюда и пляшите. Суть в том, что не стоит начинать заниматься арендным бизнесом, когда банальный депозит дает больше денег и, как Вы хотите, вообще не надо рыпаться. Другое дело, что у вас есть недвижимость и с ней что-то нужно делать. Но тут либо надо "продолжать есть кактус" с надеждой на лучшее либо фиксировать убытки

2. Мониторинг рынка аренды Вы можете провести самостоятельно. Не думаю, что он кардинально отличиться от приведенного мною диапазона. Результаты исследования являються частью оплаченной работы и разглашению не подлежат.

3. Мы все стремимся к цивилизации, но каждый по разному.

[ИгорьН]

не стоит начинать заниматься арендным бизнесом, когда банальный депозит дает больше денег .

Я ставлю на одну чашу:

вероятность экспроприации валютных вкладов, замораживание счетов, банкротство банка, дефолт США, понижение процентных ставок, дальнейшее уничтожение предпринимателей.

на другую: обесценивание коммерческой нерухомости, прижим "к ногтю" арендодателей(сами себя за яйца не сильно укусят). У меня весы склоняются в пользу бетона или земли.

[yorsh]

Я ставлю на одну чашу:

вероятность экспроприации валютных вкладов, замораживание счетов, банкротство банка, дефолт США, дальнейшее уничтожение предпринимателей.

на другую: обесценивание коммерческой нерухомости, прижим "к ногтю" арендодателей. У меня весы склоняются в пользу бетона или земли.

 

каждый делает выбор сам, но каждый должен быть осведомлён

[Akademik]

Я ставлю на одну чашу:

вероятность экспроприации валютных вкладов, замораживание счетов, банкротство банка, дефолт США, понижение процентных ставок, дальнейшее уничтожение предпринимателей.

на другую: обесценивание коммерческой нерухомости, прижим "к ногтю" арендодателей(сами себя за яйца не сильно укусят). У меня весы склоняются в пользу бетона или земли.

 

если будет замораживание счетов и экспроприация вкладов, то сколько будет стоить нерухомость?

[Леонид]

если будет замораживание счетов и экспроприация вкладов, то сколько будет стоить нерухомость?

 

если будет экспроприация вкладов, то вполне логично можно предположить экспроприацию недвижимости:o:o, но это мне кажется на сегодняшний день мало реальный сценарий фильма-ужастика Вы думаете возможно сегодня повторение 17года?

[DDK]

У меня весы склоняются в пользу бетона или земли.

Аналогично. Только Бог знает, не превратится ли завтра в труху "всемогущая" зеленая бумажка или не испарится ли банк... Сохраненные нервные клетки ооочень дорого стоят

 

Покупать сейчас хрущь банально и не интересно. Зато халупа для "зеленого туризма", прибрежный отельчик, кусочек землицы под гаражный кооперативчик или еще сотни вариантов на любой кошелек и фантазию - самое оно

[Lweno4ek]

, прибрежный отельчик, кусочек землицы под гаражный кооперативчик или еще сотни вариантов на любой кошелек и фантазию - самое оно

 

А достаточно ли вы "талантливы", чтоб более "талантливые" бизнес у вас не отобрали?