Кто знает, обвалится ли недвижимость?

[MaxS]

Какие 300% Вы имели в виду можете прояснить?

 

Можно я попробую?

 

Сверхприбыльность стройбизнеса заключалась именно в возможности захода своими деньгами с небольшими сумами относительно себестоимости и возможностями продавать или капитализировать еще далеко не готовый продукт.

Вложили свои в проект, согласования, коммуникации и фундамент, напр. 300 у.е. на кв.м. Остальные 700 у.е. профинансировали за счет жильцов, которым впихнули, напр. по 2000 у.е. за метр при себестоимости 1000 у.е.

 

Очень грубо имеем (2000-700)/(1000-700)-1= 333%, хотя строители поют о рентабельности продаж, а не инвестиций, что в данном примере: 2000/1000-1=100%

 

На кредитные строиться намного выгоднее - более высокая цена на готовое жилье с лихвой компенсирует выплаченные проценты, но прилетела птица обломинго... Риск-менеджмент нахрен ненужен был при сверхприбылях

[Masipula]

Можно я попробую?

Вложили свои в проект, согласования, коммуникации и фундамент, напр. 300 у.е. на кв.м. Остальные 700 у.е. профинансировали за счет жильцов, которым впихнули, напр. по 2000 у.е. за метр при себестоимости 1000 у.е.

Очень грубо имеем (2000-700)/(1000-700)-1= 333%, хотя строители поют по-другому 2000/1000-1=100%

 

Ну во-первых такой себестоимости давно нет. Это раз.

 

Во-вторых по Вашей логике можно привести следующий пример.

 

Создается управляющая компания. Заключает договора с потециальными собственниками квартир. Заключает договор с генподрячиком на строительство. Выступая при этом инвестором строительства. И собирая средства будущих собственников направляет эти средства на строительство -переводя их генподрядчику и контролируя выполнение работ в срок и в рамках бюджета. При себестоимости строительства 1600$ генподрядчик заложит свои 5% - 80$ на м2. Столько возмет еще управляющая компания. = еще 80$. При этом стоимость квартиры для конечного потребителя составит 1600у.е.+80у.е.+80у.е.=1760у.е. При себестоимости 1600у.е. Т.е. он заплатит на 10% больше себетоимости.

 

Идем дальше: в Управляющей компании работает 5 человек с средней з/п. 2500у.е. Итого 7500у.е. в месяц.+ расходы на содержание офиса 2500у.е. в месяц. Итого расходы 10 000у.е. в месяц.

Предположим они реализуют проект с полезной площадью 50 000м2 (имеется в виду площадь к продаже). реализуют проект они за 3 года.

 

Итого расходы управляющей компании:

10 000у.е.*36 месяцев = 360 000у.е.

Итого доходы управляющей компании:

50 000м2*80у.е. = 4 000 000у.е.

Имеем: 1100%

 

При этом такие как Вы будут кричать, что управляющая компания имеет 1100% рентабельность и покупать у нее квартиры не стоит.

Хотя у Вас будет возмодность приобрести товар, стоимость изготовления которого 1600у.е. за 1760у.е. Т.е. с 10% накруткой

 

Так что с Вашей математикой Вам даже если бесплатно выдадут квартиры Вы начнете считать прибыль обслуживающей компании, Вам придеться отказаться от услуг. И очень скоро дом в котором будут жить такие вот считатели чужих прибылей окажеться не пригодным к жизни в принципе.

 

Вот так вот.

[Diver]

построить, что????

Обычный дом 9 этажей 4 подьезда - бетонку?

1600у.е. там будет себестоимость метра?...

 

Сейчас такая математика "канает" и спорить с ней сложно.

Потому что под эти цены подогнали и стройматериалы, и взятки под земли и т.д..

а как же без этого.

Вот интересно, спрос на металл приупал(строительный) и цена почему то тоже снизилась, чуть не в два раза.

Или Вы хотите сказать, что там ниже себестоимости уже продают???

 

Так же и с Вашими квартирами. Спокойно можно делить пополам и строители в накладе не остаются!!!

[alyak]

Ну во-первых такой себестоимости давно нет. Это раз.

Во-вторых по Вашей логике можно привести следующий пример.

 

Да все хороши , у нас особенность украинской традиционности - тот у кого есть деньги - собрался строиться , купить недвижимость или купить авто выстраивается очередь страждующих забрать эти деньги .

 

И строителей не прибедняйте , там себестоимость в 1600 - это только на бумагах , чтоб обыватель был устрашен этой цифрой ,основная масса средств ( разница между реальной себстоимостью и нарисованной ) - движеться в чемоданах прямо в руки . Ну не поверю я что строительство 1 го квадратного метра многоэтажного дома стоит дороже чем котеджное в 2 раза . Многоэтажный дом выгоднее .

[Masipula]

И строителей не прибедняйте , там себестоимость в 1600 - это только на бумагах , чтоб обыватель был устрашен этой цифрой ,основная масса средств ( разница между реальной себстоимостью и нарисованной ) - движеться в чемоданах прямо в руки . Ну не поверю я что строительство 1 го квадратного метра многоэтажного дома стоит дороже чем котеджное в 2 раза . Многоэтажный дом выгоднее .

 

А я не прибедняю.

Еще раз всех убедительно прошу не использовать термин и цифру одну) для всех домов и всей себестоиомости.

Дома бывают ОЧЕНЬ разные. УСЛОВИЯ участия в проектах бывают очень РАЗНЫЕ. Поэтому нельзя говорить, что себестоимость стр-ва дома равна Х.

Я привел пример реальных цифр, которые считаю каждый день. Я не говорил про дутые цифры, которые используються для налогового планирования. Поэтому спорить не собираюсь.

Если Вам будет интересно я Вам смогу показать все эти цифры, убрав информацию, являющуюся конфиденциальной. Но только при личной встрече. Публично я ее показывать не буду.

 

Вот так вот.

 

Строители в большинстве своем достаточно глупы, чтоб без ухудшения качества, сроков и продажной стоимости строить дешевле.

 

За счет использования методов и средств проектного управления можно достигать абсолютно других показателей. Где-то -25-30% по себестоимости и 40-50% по срокам. Но для этого необходимо очень много знать и очень упорно работать. А рынок их немного разбаловал.

 

Но по-другому будет я думаю лет через 15-20.

[Masipula]

построить, что????

Обычный дом 9 этажей 4 подьезда - бетонку?

1600у.е. там будет себестоимость метра?...

 

Сейчас такая математика "канает" и спорить с ней сложно.

Потому что под эти цены подогнали и стройматериалы, и взятки под земли и т.д..

а как же без этого.

Вот интересно, спрос на металл приупал(строительный) и цена почему то тоже снизилась, чуть не в два раза.

Или Вы хотите сказать, что там ниже себестоимости уже продают???

Так же и с Вашими квартирами. Спокойно можно делить пополам и строители в накладе не остаются!!!

 

Строители в любом случае не остануться в накладе. В накладе будут потребители. Потому как если сейчас строят из бетона, то поделив цену на 2 придется строить из говна.

 

Потому как, повторюсь. В большинстве (порядка 95%) застройщики достаточно далеки от эффективного управления реализуемыми проектами. Поэтому просто начнут строить из говна.

[alyak]

Если Вам будет интересно я Вам смогу показать все эти цифры, убрав информацию, являющуюся конфиденциальной. Но только при личной встрече. Публично я ее показывать не буду.

 

Во первых , я не киевлянин , во вторых мне не интересно потому что я вам сам любые цифры нарисую , и даже сметчику не обязательно знать все . Вы же не работаете по ДБН я думаю , я имею ввиду , например , зарплату которая должна быть вложена , под такие расценки вы не найдете строителей , а значит вам дают коммерческие расценки , а это значит что вам дают моточас экскаватора - 100 гривен , вы и считаете так , а где-то в непонятном месте сидит человек который половину забирает налом но с владельца экскаватора . Если вы соберете все на своей фирме это будет заметно . Поэтому если вы не владелец , то увы смотреть на те бумаги даже не интересно .

 

Я полностью понимаю что говоря о разных объектов разная цена - это только у рекламистов каркасных домов получается одинаковая

 

Просто не прибедняйте , там целая сеть как собрать с бедного саморитянина максимум средств , и даже без огладки на ближайшее зарубежье .

[Телесистемы]

Друзья , ну вы же все таки на стройфоруме , читаете, знаете.

А то ,что вот на "обычную панельную шестнадцатиэтажку" будут ТУ и на установку транса на 1Мега Ватт, с заменой всех кабелей микрорайона, и на устройство водопроводной перемычки 800 мм под проспектом, и модернизация квартальной сети канализации с заменой всех колодцев, и перекладка каналов тел.канализации, и вынос сетей из под пятна застройки с заменой всех этих сетей ,и модерницазия или строительство новой теплокамеры, итд итп.

Дай бог вьехать в 1600 за квадрат, это еще будет очень хорошо.

[alyak]

Друзья , ну вы же все таки на стройфоруме , читаете, знаете.

А то ,что вот на "обычную панельную шестнадцатиэтажку" будут ТУ и на установку транса на 1Мега Ватт, с заменой всех кабелей микрорайона, и на устройство водопроводной перемычки 800 мм под проспектом, и модернизация квартальной сети канализации с заменой всех колодцев, и перекладка каналов тел.канализации, и вынос сетей из под пятна застройки с заменой всех этих сетей ,и модерницазия или строительство новой теплокамеры, итд итп.

Дай бог вьехать в 1600 за квадрат, это еще будет очень хорошо.

 

тогда просто не будут строить . Вы же не думаете что строители альтруисты ?

 

И в схеме как правильно было замечено не только строители .

[MaxS]

Так что с Вашей математикой Вам даже если бесплатно выдадут квартиры Вы начнете считать прибыль обслуживающей компании, Вам придеться отказаться от услуг. И очень скоро дом в котором будут жить такие вот считатели чужих прибылей окажеться не пригодным к жизни в принципе.

 

Вот так вот.

 

Вы что, обиделись? Я просто укрупненный пример привел, откуда в обывательской логике 300-1000% берется. Да пусть хоть 2000%, мне не жалко:D

[Masipula]

Друзья , ну вы же все таки на стройфоруме , читаете, знаете.

А то ,что вот на "обычную панельную шестнадцатиэтажку" будут ТУ и на установку транса на 1Мега Ватт, с заменой всех кабелей микрорайона, и на устройство водопроводной перемычки 800 мм под проспектом, и модернизация квартальной сети канализации с заменой всех колодцев, и перекладка каналов тел.канализации, и вынос сетей из под пятна застройки с заменой всех этих сетей ,и модерницазия или строительство новой теплокамеры, итд итп.

Дай бог вьехать в 1600 за квадрат, это еще будет очень хорошо.

 

Абсолютно правильно излагаете:

Затраты "за землю" 25,5 млн. грн. 18,50%

Затраты "на наружные инженерные сети" 35,2 млн.грн. 25,54%

Затраты "на стр-во жилого многоэтажного дома" 77,1 млн.гр 55,95%

Всего: 137,8 млн.грн 100%

 

Так что безусловно построить жилой многоэтажный дом можно и за 55,95% А если брать предидущий пример с себестоимостью 1600у.е. то это будет 1600*0,5595=895,2у.е. (это достаточно хорошее качество с отделкой)

 

Остается только два вопроса:

1. Где взять землю на которой строить??????

2. И как подключиться к наружным инженерным сетям?????

 

А так да, конечно, себестоимость действительно 800-900у.е. с отделкой под ключ. Только дом висит в воздухе и не подключен к городским сетям.

[Masipula]

тогда просто не будут строить . Вы же не думаете что строители альтруисты ?

 

Есть и Альтруисты.

1. Элита - Центр например. И еще ряд компаний альтруистов.

 

2. Или еще один вид альтруистов, которые строят, а потом в эксплуатацию не вводят. И жители потом митинги устраивают, света нет, газа нет, тепла нет, воды нет, канализация не работает.

[Ed34]

Вот интересно, спрос на металл приупал(строительный) и цена почему то тоже снизилась, чуть не в два раза.

Или Вы хотите сказать, что там ниже себестоимости уже продают???

 

Так же и с Вашими квартирами. Спокойно можно делить пополам и строители в накладе не остаются!!!

 

Вы не обижайтесь, но вспомнился известный диалог из одного произведения:

"

 

- Да что тут предлагать?.. А то пишут, пишут... Конгресс, немцы какие-то... Голова пухнет. Взять все, да и поделить...

 

- Так я и думал, - воскликнул Филипп Филиппович, шлепнув ладонью по скатерти, - именно так и полагал.

 

- Вы и способ знаете? - Спросил заинтересованный Борменталь.

- Да какой тут способ, - становясь словоохотливым после водки, об'яснил Шариков, - дело не хитрое. А то что же: один в семи комнатах расселился штанов у него сорок пар, а другой шляется, в сорных ящиках питание ищет.

" (с)

[Diver]

За счет использования методов и средств проектного управления можно достигать абсолютно других показателей. Где-то -25-30% по себестоимости и 40-50% по срокам. Но для этого необходимо очень много знать и очень упорно работать. А рынок их немного разбаловал.

 

Но по-другому будет я думаю лет через 15-20.

По другомы было лет 20 назад.. Вот именно.

Вы специалист в строительстве - ответьте мне на пару вопросов: сколько строили сразу после Чернобыля? сколько ежегодно метров кв. сдавалось новым жильцам в Киеве?

И сколько строили последних три года в метров в год?

 

Ориентация рынка, планирование строительства (что и где строить, чтобы не "выносить из пятна застройки все коммуникации" сделанные год назад и т.д..) и т.п....

Были головы и думали как построить дешевле.

Теперь вопрос "как дешевле" никого не интересовал, в силу разных причин, одна из них - легко получаемые кредиты инвесторов.

Главное было успеть хапнуть, тот же участок, успеть выиграть тендер и т.д.. а для всего этого требуются деньги, не мне Вам обьсянять.

 

 

А с кв. метрами тогда и сейчас правда приведите цифры, я думаю многим интересно будет.

 

Тогда я вторую часть обьяснения напишу.

[Masipula]

По другомы было лет 20 назад.. Вот именно.

Вы специалист в строительстве - ответьте мне на пару вопросов: сколько строили сразу после Чернобыля? сколько ежегодно метров кв. сдавалось новым жильцам в Киеве?

И сколько строили последних три года в метров в год?

Ориентация рынка, планирование строительства (что и где строить, чтобы не "выносить из пятна застройки все коммуникации" сделанные год назад и т.д..) и т.п....

Были головы и думали как построить дешевле.

Теперь вопрос "как дешевле" никого не интересовал, в силу разных причин, одна из них - легко получаемые кредиты инвесторов.

Главное было успеть хапнуть, тот же участок, успеть выиграть тендер и т.д.. а для всего этого требуются деньги, не мне Вам обьсянять.

А с кв. метрами тогда и сейчас правда приведите цифры, я думаю многим интересно будет.

Тогда я вторую часть обьяснения напишу.

 

Это Вы сейчас собственно на что пожаловались? Я что-то не врубился. Да власть у нас всегда х....я. Я не помнью времена, когда она всех устраивала.

 

Раньше было раньше. Просто забудьте.

 

Я Вам привел реальные цифры выше. Те цифры которые просите Вы - есть в интернете.

[Телесистемы]

Абсолютно правильно излагаете:

Затраты "за землю" 25,5 млн. грн. 18,50%

Затраты "на наружные инженерные сети" 35,2 млн.грн. 25,54%

Затраты "на стр-во жилого многоэтажного дома" 77,1 млн.гр 55,95%

Всего: 137,8 млн.грн 100%

 

 

Правильно излагаю потому ,что не раз был в рабочей комиссии по сдаче жилдомов в эксплуатацию, и талмуты подписывал с калькуляциями.

Хотел еще вот это дописать, только вы меня опередили, слово в слово:

 

Есть и Альтруисты.

1. Элита - Центр например. И еще ряд компаний альтруистов.

 

2. Или еще один вид альтруистов, которые строят, а потом в эксплуатацию не вводят. И жители потом митинги устраивают, света нет, газа нет, тепла нет, воды нет, канализация не работает.

 

И стоят по несколько лет заселенные дома, без горячего водоснабжения или на временном кабеле, пишут жалобы, к космосу пытаются на прием попасть, а всем уже наср-ть , ГП дом сдал, половину ТУ ,правда, не выполнил, потому как расчитывал на одну сумму, а когда ему субчик по воде насчитал смету на перемычку под проспектом победы на несколько млн, то понял, что не только не вложится , а то и вообще в минусах останется, и перемычку не сделал.

[Diver]

Я Вам об одном, Вы мне совсем о другом.

Ну а какие Вы бумаги должны были подписывать??

Закрывая стоимость в 10 раз меньшую на бумаге, на выходе покупатели иную должны видеть?

 

Или к примеру для налоговой все предприниматели "приличную" доходность показывают???

 

В конце концов, я задал конкретный вопрос, сколько строилось в те три года и сейчас последних три??

ответа не вижу. Нету ответа - считаю участвовать в дискуссии с Вами бесполезно.

Ждите новый кредитов - все наладится.

[Masipula]

Ну а какие Вы бумаги должны были подписывать??

Про какие бумаги идет речь? Я много "бумаг" подписываю.

Если Вас интересует что именно я считаю, то считаю я именно "реальные затраты" а не бухгалтерские или иные "космические затраты".

Закрывая стоимость в 10 раз меньшую на бумаге, на выходе покупатели иную должны видеть?

Покупатели видят ту стоимость по которой они покупают.И так и должно быть.

Или к примеру для налоговой все предприниматели "приличную" доходность показывают???

Начнем с того, что я не могу знать всех предпринимателей. И темболее то, какую доходность они показывают налоговой.

Но насколько мне известно и в принципе логичо предположить что предприниматели как правило завышают расходность (уменьшая этим прибыль) до той, которую способна принять налоговая.

В конце концов, я задал конкретный вопрос, сколько строилось в те три года и сейчас последних три??

ответа не вижу.

А Вы что Google пользоваться не умеете?

Ну ладно. Я так понял что не умеете. Тогда смотрите на сайте государственного комитета статистики Украины:

Введення в експлуатацію житла:

www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2005/ibd/ibd_rik/ibd_u/ezb_u.html

Введення в експлуатацію загальної площі житла та кількість збудованих квартир:

www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2007/ibd/vez/vez_rik06_u.html

Нету ответа - считаю участвовать в дискуссии с Вами бесполезно.

Ждите новый кредитов - все наладится.

Во-первых я не считаю своей "обязанностью" отвечать на все Ваши вопросы.

Во-вторых Вы можете не учавствовать в дискуссии только потому, что Вам может попросту может не быть чего сказать.

[avelka]

Я Вам об одном, Вы мне совсем о другом.

Ну а какие Вы бумаги должны были подписывать??

Закрывая стоимость в 10 раз меньшую на бумаге, на выходе покупатели иную должны видеть?

 

Или к примеру для налоговой все предприниматели "приличную" доходность показывают???

 

В конце концов, я задал конкретный вопрос, сколько строилось в те три года и сейчас последних три??

ответа не вижу. Нету ответа - считаю участвовать в дискуссии с Вами бесполезно.

Ждите новый кредитов - все наладится.

 

ну все, ну капец, уже который раз на разных ветках рассказываю о разнице между прибыльностью и денежными потоками.

 

пипец.

 

всем в школу! учиться! учиться! учиться!

оперируют термометрами (меряют температуру), когда нужно линейкой (мерять метры).

ну как их заставить включить мозги?

 

вырубило их в советском союзе при слове "спекулянт", "тюрьма".. так до сих пор капитализм не влазит...

[Edalmas]

Денежные потоки и прибыль действительно разнятся... Но только во временных отрезках. В идеале они совпадают. Но при чем здесь этот вопрос??? Мы многие здесь строим сами... И знаем РЕАЛЬНУЮ себестоимость - до внутренней отделки (а так и продают новострой) она не может превышать 900 уе с учетом стоимости земли. А высокая стоимость земли в Киеве распределяется на большое количество кв. метров в высотках. Это же касается и коммуникаций.. Так что не надо, господа застройщики, не надо...

[avelka]

Денежные потоки и прибыль действительно разнятся... Но только во временных отрезках. В идеале они совпадают. Но при чем здесь этот вопрос??? Мы многие здесь строим сами... И знаем РЕАЛЬНУЮ себестоимость - до внутренней отделки (а так и продают новострой) она не может превышать 900 уе с учетом стоимости земли. А высокая стоимость земли в Киеве распределяется на большое количество кв. метров в высотках. Это же касается и коммуникаций.. Так что не надо, господа застройщики, не надо...

 

отлично, никто не спорит, что придет время рентабельности, а не денежных потоков, только ответьте, когда оно придет?

давайте, господа покупатели, ответьте честно и больше не надо парить и себе и другим голову об обвале цен.

 

ну так когда?

 

неужели при удовлетворенном спросе? о боже, когда же это будет??? доживу ли я или мои дети или дети моих детей?

[avelka]

И знаем РЕАЛЬНУЮ себестоимость - до внутренней отделки (а так и продают новострой) она не может превышать 900 уе с учетом стоимости земли

 

я тоже знаю реальную себестоимость. только проблема в том, что чтобы ее повторить нужно совершить пару операций несколько лет назад. например купить землю, договориться со строителями о стоимости всей работы перед началом строительства,

 

т.е. ваши предпосылки о невлиянии временных интервалов на цены не работают...

 

это шаг №1 и здание №1.

шаг №2 - это планирование будущих проектов, т.е. здания №2 и ..№ N . без финансирования шага №2 никто не будет считать отдельно цену здания №1, это связка, т.к. рынок реально нуждается (в виду своего неудовлетворенного спроса) в зданиях №2 и № N.

 

вы не сможете НИКОГДА повторить ету вашу псевдо-реальную себестоимость.

это все случилось в прошлом, его не вернуть.

 

поэтому в данном случае никакого идеала о совпадении цифр в денежных потоках и рентабельности не будет.

 

чувствуете разницу? вот поэтому потоки правят на этом рынке...

[Edalmas]

Давайте не будем здесь о спросе и предложении.. В данном сегменте рынка это неуместно. Спрос на жилье будет ВСЕГДА. Но и всегда будут люди, неимеющие возможности его купить, которые будут арендовать. На Западе так и происходит уже сотни лет... Жилье не роскошь, но и купить его могут немногие, при любых ценах. К примеру, многие не отказались бы от Бентли, спрос огромный, но.... Нынешние цены на кв. м раздуты спекулятивными ожиданиями и спекулятивным финансированием. И то, и другое закончилось. Тот, кто остался в последнем вагоне с непроданными метрами, крупно влетел....

[rockford82]

Тот, кто остался в последнем вагоне с непроданными метрами, крупно влетел....

 

Влетел тот кто купил на кредит, у кого длинные деньги подождет, кризис сойдет и все вернется в рост.

[avelka]

Давайте не будем здесь о спросе и предложении.. В данном сегменте рынка это неуместно. Спрос на жилье будет ВСЕГДА. Но и всегда будут люди, неимеющие возможности его купить, которые будут арендовать. На Западе так и происходит уже сотни лет... Жилье не роскошь, но и купить его могут немногие, при любых ценах. К примеру, многие не отказались бы от Бентли, спрос огромный, но.... Нынешние цены на кв. м раздуты спекулятивными ожиданиями и спекулятивным финансированием. И то, и другое закончилось. Тот, кто остался в последнем вагоне с непроданными метрами, крупно влетел....

 

 

Edalmas, влетят как раз те, кто сейчас не купит эти метры.

откуда после кризиса возьмутся квадратные метры, если они сейчас не строятся? то что сейчас на продажу - это ой как немного.

 

закон спроса и предложения никто не отменял. спекулятивные цены будут пока не будет насыщения рынка.

поэтому любое промедление в строительстве только отдаляет такое вожделенное будущее с низкими ценами

 

я пережду кризис, хотя у меня и кредит, и на следующей волне легко отыграю непроданное сейчас, да еще и компенсирую моральный ущерб за это все безобразие