Стоимость и себестоимость... Аналитики/практики - Ваши прогнозы?

[Dales]

Спасибо всем откликнувшимся!

Мои комментарии чуть ниже в рамках ответа на пост:

 

1. Диагностика строительных конструкций сканирование ж/б конструкций, стен, перекрытий. Скажу сразу удовольствие дорогое. Стоит не 1000 баксов из-за дорогого оборудования;

Данное решение скорее всего не будет экономически целесообразным. Все-таки не торговый центр покупать собрались)))

 

2. Визуальный осмотр нормального инженера, тоже дает результат.

3. Когда Вы строите для себя + по сравнению с домами на продажу:

- планировка дома какая Вам нравится и комфортно в ней жить;

- материал, какой вы хотите (экологически чистый);

- распланирование всех зданий и сооружений на участке под Вас;

- акты на скрытые работы (который не один застройщик домов на продаже Вам не предоставит);

- проект дома, который единицы из застройщиков делаете;

- земельный участок 10 соток и в каком районе Вам удобно;

- скидки на строй. материалы (может они включены в стоимость продажи домов) но я в этом очень сильно сомневаюсь.

Большинство преимуществ носят скажем так "нестроительный" характер.

Тут либо их принимаешь, либо нет. Условно предположим, что все устраивает.

Больше все-таки волновал вопрос сравнения именно качества строительства. Насколько можно быть уверенным, что крыша не потечет, фундамент не треснет или ветер не начнет завывать в комнате.

Отчасти можно положиться на "опытный глаз" инженера, насколько я понял?

В квартире мы так и делали, но отделку квартиры проверять намного проще чем фундамент дома.

 

- акты на скрытые работы

можно чуть подробнее, о чем именно идет речь?

 

И да Ваш эксперимент неудачный со строительными компаниями. Вы пришли в офис к строй. компаниям, у которых есть офисы, секретарши и отдел менеджмента, который Вы оплачиваете со своего кошелька при строительстве дома. Потому легче воспользоватся строительной бригадой и инженером (инженер частный предприниматель), или одной бригадой (если есть время на закупку строй. материалов). Цена будет ниже на 30% точно. Так как Вы не платите за секретарш, аренду офиса, менеджеров и т.д. А в результате получаете тоже самое! Потому расширитесь с оценкой стоимости вашего строительства. Тогда можно найти рациональное решения.

Согласен. Но где же найти тот правильный баланс между бригадой и строительной компанией?

Свое время тоже денег стоит. Понятно, что при строительстве требуется активное участие и присутствие. Но выполнять 100% роль прораба тоже не хотелось бы.

 

Добавлено через 7 минут

Н у и при покупке дома вы сразу отдаете всю сумму, а когда строите свой возможно растянутьь траты на два-три года что даже в валюте под 6% дает 12-25 тысяч прибыли

Интересный подход)))

Но в данном случае доход эквивалентен "недополученным благам": можно 3 года уже жить в доме, а можно все это время жить в худших условиях, но зарабатывать проценты.

 

Хотя если к процентам прибавить возможную экономию на падении стоимости недвижимости... может и стоить потерпеть)))

[альп]

Добавлено через 3 минуты

 

 

- акты на скрытые работы

можно чуть подробнее, о чем именно идет речь?

 

Интересный подход)))

Но в данном случае доход эквивалентен "недополученным благам": можно 3 года уже жить в доме, а можно все это время жить в худших условиях, но зарабатывать проценты.

 

Хотя если к процентам прибавить возможную экономию на падении стоимости недвижимости... может и стоить потерпеть)))

 

Грубо говоря это бумага о выполнении работ, в конечном итоге не видимых в конечном результате.

Как пример - Окраска металлоконструкции включает в себя: очистка от ржавчины, обеспыливание, обезжиривание, грунтовка, нанесение 1 слоя краски, нанесение 2 слоя краски. Вот на все этапы, кроме последнего и делаются "Акт на скрытые работы"

[Технология Строительства]

Большинство преимуществ носят скажем так "нестроительный" характер.

Тут либо их принимаешь, либо нет. Условно предположим, что все устраивает.

Больше все-таки волновал вопрос сравнения именно качества строительства. Насколько можно быть уверенным, что крыша не потечет, фундамент не треснет или ветер не начнет завывать в комнате.

Отчасти можно положиться на "опытный глаз" инженера, насколько я понял?

В квартире мы так и делали, но отделку квартиры проверять намного проще чем фундамент дома.

1. Как раз наоборот. Что бы построить дом по рациональным ценам (сами понимаете дешевый сыр не может быть вкусным). Нужно сделать рациональную площадь здания (по 500 м2 - оно Вам физ не потребуется, только убирать платить налоги и топить);

2. При проектирование конструкций с рациональным запасом прочности приведет к их удешевлением, чем строить на глаз с тройным запасом, дай бог что бы не на оборот);

3. Проектирование конструкций согласно определенных материалов. Например: построить стену из газоблока марки Д400 толщиной 400 мм (производитель считает что утеплять не нужно) - я тоже так говорю. Зачем потом тратится на утеплитель по всем фасадам, если и так будет тепло, на крайний случай утеплите, если захотите;

4. Строительство это комплексный процесс Вы же не платите только за строительство на самом деле?=) Проектирование, юр вопросы в этом секторе. Это не строительство, а все ровно расходы. Так вот если Эти 3 глобальных этапа сделать с рациональным подходом. Тогда и не переплатите и будете в этом доме жить долго, счастливо и комфортно.

 

акты на скрытые работы

можно чуть подробнее, о чем именно идет речь?

Когда стоит построенный дом. Как Вы можете определить какая арматура в фундаменте находится (имею ввиду диаметр) или загидроизолирован фундамент=). Отрывать и смотреть наверное не вариант. А вот Во время строительстве составить акты в которых подпишутся подрядчик и заказчик. Вы приезжаете на объект, проверяете это не тяжело. Если что можете нанят независимого инженера (тех. надзор). Подписываются акты, которые отдаются Вам в конце строительства коробки дома. И до конца эксплуатации этого здания эти акты у Вас лежат, если не дай бог что случится или задумаете реконструкцию дома Вашего. На серьезных стройках они предоставляются, мы не смотря на малоэтажное строительство это тоже предоставляем.

 

Согласен. Но где же найти тот правильный баланс между бригадой и строительной компанией?

Свое время тоже денег стоит. Понятно, что при строительстве требуется активное участие и присутствие. Но выполнять 100% роль прораба тоже не хотелось бы.

Баланс очень простой.

1. Проектирование;

2. Строительство;

3. Юр. сопровождения.

Не хочу себя рекламировать=). На этом форуме есть очень много достойных специалистов, у которых за плечами не один построенный дом и сплоченные команды. Это инженер + строительная бригада. Это будет немного дороже от бригады, зато Вам не нужно будет заниматься материалами, полная отчетность и не нужно кормить офисы. Каждая ячейка выполняет свою работу за рациональную плату и в результате Вы получаете вашу мечту=). Любой из них скажет Вам сколько стоит эти 3 этапа и подогнать Ваши требование под Ваш бюджет.

[Dales]

Возможно, Вы и правы.

При благоприятном стечении обстоятельств и удачном подборе команды, может быть и удастся добиться нормального качества за меньшие деньги. Ну или хотя бы как Вы правильно написали, будешь точно знать из чего что построили. Минус в данном случае - время и возможные риски, что выбранная тобой бригада не оправдает возложенных на нее надежд))

 

Смущает еще такой момент: дом - это не только коробка с крышей. Это еще коммуникации, электрика, кондиционирование с вентиляцией и т.д. Найдутся ли в бригаде должного уровня специалисты, которые смогут также рационально подойди к данным вопросам как в Вашем примере с газобетоном? Если уж строить с нуля и экономить не за счет понижения качества строительства, а за счет использования наиболее эффективных решений, то может ли один инженер быть компетентен во всех сферах, чтобы предложить наиболее оптимальные варианты?

[Татьяна5]

Стройка - это все же комплекс. Один - управляет процессом и знает когда подключить тех, кто нужен для решения локального вопроса. Знать все один не может и не должен.

Простите, но про акты скрытых работ повеселило )).

[Игорь&Ира]

А есть на форуме услуга: посчитать приблизительную стоимость строительства частного дома без излишней детализации для общего понимания перед стартом? Змінено 6 лютого 2016 користувачем Игорь&Ира

[Татьяна5]

А есть на форуме услуга: посчитать приблизительную стоимость строительства частного дома без излишней детализации для общего понимания перед стартом?

 

от 400 уе до 1500 уе за м2

что такое частный дом? коробка? коробка с окнами? с септиком? каким? с отоплением? каким? с электрикой? какой? и еще миллион вопросов, которые покажут, что приблизительная стоимость - это ну оч зыбкая субстанция

имхо, считать нужно или +-10% или смысла нет

Змінено 6 лютого 2016 користувачем Татьяна5

[Технология Строительства]

Смущает еще такой момент: дом - это не только коробка с крышей. Это еще коммуникации, электрика, кондиционирование с вентиляцией и т.д. Найдутся ли в бригаде должного уровня специалисты, которые смогут также рационально подойди к данным вопросам как в Вашем примере с газобетоном? Если уж строить с нуля и экономить не за счет понижения качества строительства, а за счет использования наиболее эффективных решений, то может ли один инженер быть компетентен во всех сферах, чтобы предложить наиболее оптимальные варианты?

Понятно, что одна бригада не сможет Вам построить Весь дом. Даже мало качественных бригад, которые смогут Вам построить от фундамента и до кровли. Например в моем случаи. Люди очень классно умеет монтировать сложные кровли (я в свое время тоже некоторым вещам у них научился) и класть стеновой материал. На Ж/Б работах (перекрытия, фундаменты, перемычки, монолитные пояса) они более слабые, тут я им помогаю, более усердно стою над ними, подсказываю, советуемся. Это рабочие моменты. Вы не подумайте, что они не умеет это делать. Но нельзя уметь делать все на отлично, где то каждому нужна помощь и консультации и это вполне нормально. По поводу инженерных сетей все просто. Есть проектировщик, который занимается инженерными сетями, есть специалисты которые занимаются 2 человека - сантехника и отопления и вентиляция, и 1 электрик, который закончил КПИ. Скажем так в какой то мере суб. подряд. Строительные компании, тоже не имеет 3 прораба (1 для общестроя, 1 для сантехники, 1 по кондиционированию). Слишком дорого. Кондиционирование это вообще специфические работы, которые выполняют люди, которые занимаются продажей кондиционеров, тоже самое и с окнами металопластиковыми. Везде есть наработанные каналы, которые подключаем при необходимости. По отделки отдельные бригады. И этого достаточно, что бы строить частные дома. В строительных компаниях все тоже самое, только есть офис, менеджеры по продажам и несколько директоров, которые только руководят=). Я работал в более серьезной компании. Там есть отдельный отдел логистики, отдел проектирование, отдел строительства + суб. подряды. У них цены 1.5 раза выше чем у меня. Но у них и возможностей больше. Они занимаются строительством аква. комплексов, 9-ти этажные дома строят и параллельно индивидуальное малоэтажное строительство. Хотя все ровно есть недостатки, я даже больше скажу они у всех есть=). Главное знать эти недостатки и уметь с ними справятся. Я думаю я сейчас уже немного на философию перешел. В жизни оно намного проще чем я здесь расписываю. В результате есть команда и нет лишних расходов. Тоже самое, юр. договор, проектирование, гарантия. Потому и получается рациональная цена=).

Простите, но про акты скрытых работ повеселило )).

Старался как можно проще интерпретировать с высотного строительства на наши реалии в малоэтажном.=)

[Прохожий]

А есть на форуме услуга: посчитать приблизительную стоимость строительства частного дома без излишней детализации для общего понимания перед стартом?

 

Согласно ДБН обязательным разделом проекта должна быть спецификация материалов по которой делается либо локальная смета по каждому разделу, либо общая.

В остальном Татьяна5 права.

 

ЗЫ. Строительство по проекту и по рассчитанной смете на треть, как минимум, дешевле строительства "на глаз".

[Игорь&Ира]

что такое частный дом? коробка? коробка с окнами? с септиком? каким? с отоплением? каким? с электрикой? какой? и еще миллион вопросов, которые покажут, что приблизительная стоимость - это ну оч зыбкая субстанция

имхо, считать нужно или +-10% или смысла нет

 

Все вводные данные на конструктив, материалы и работы, которые могут превышать _% (допустим, 1%) от стоимости дома будут даны.

[Татьяна5]

Все вводные данные на конструктив, материалы и работы, которые могут превышать _% (допустим, 1%) от стоимости дома будут даны.

 

это уже будет называться - "смета" , смета не считается за 15 минут и требует наличие конкретного проекта, с нолями, геологией, отметками и тп

[Игорь&Ира]

Согласно ДБН обязательным разделом проекта должна быть спецификация материалов по которой делается либо локальная смета по каждому разделу, либо общая.

 

Интересует общая смета на основные расходы: весомое считаем, как положено, а всякую мелочь - набрасываем _ процентов (по опыту) на итоговую сумму.

 

Добавлено через 3 минуты

это уже будет называться - "смета", смета не считается за 15 минут и требует наличие конкретного проекта, с нолями, геологией, отметками и тп

 

Про 15 минут речь не идёт. При допуске +/- 10% можно считать по эксизному проекту и сопроводительной записке.

Вот у сантехников есть базовый тариф: обычное ОВК по 70 у.е./кв.м.

[Татьяна5]

Вот у сантехников есть базовый тариф: обычное ОВК по 70 у.е./кв.м.

базовый тариф - 400 уе за м2 в супер-экономе, а теперь танцуйте - какой фасад, какая форма, террасы и тп и тариф превращается с 70 уе м2 в 300 уе м2

Сорри, но разговор ни о чем - хочет человек понимать - сделает смету и просит подрядчиков расставить в не цифры, остальное - от лукавого

ИМХО, конечно

[Игорь&Ира]

Сорри, но разговор ни о чем - хочет человек понимать - сделает смету и просит подрядчиков расставить в не цифры, остальное - от лукавого

 

Вариант "сам склепав" всегда держу про запас. А может кто-то сбросить вариант сметы в качестве козы и для общего понимания? Буду адаптировать.

[Татьяна5]

А может кто-то сбросить вариант сметы в качестве козы и для общего понимания?

Самые лучшие сметы "козы" я видела у Володи-Golos, можете к нему в личку постучаться. Но смысла особого нет - на эту задачу надо потратить 200-500 уе и в итоге спать спокойно.

[tansss]

При допуске +/- 10% можно считать по эксизному проекту и сопроводительной записке.

Скажите, а вы приценивались к бюджету строительства на этапе выбора эскизного проекта, представляли себе +/- 10%?

И поддержу Татьяну.... один и тот же дом можно построить (реализовать проект) по разному!

Пример - не безызвестный на форуме проект Z10. При том что соблюдены все нормы, сохранена планировка, с 10м внешне не отличить, стоимость в один сезон отличалась 45т и 82т!

[Игорь&Ира]

Скажите, а вы приценивались к бюджету строительства на этапе выбора эскизного проекта, представляли себе +/- 10%?

 

Я на глубоком старте: только набросал эксизный проект дома и думаю, как дальше жить.

[Прохожий]

Я на глубоком старте: только набросал эксизный проект дома и думаю, как дальше жить.

Дальше заказывать проект, составлять смету и.. вперед.

[tansss]

Я на глубоком старте: только набросал эксизный проект дома и думаю, как дальше жить

Помните - Филиппов в Неуловимых шар-бомбу делал "Мало"..потом "Много!"

Как вы себе видите...Каждый раз при эскизировании считать стоимость? Или уже идти к проектанту с Бюджетом!?

[-electron-]

однозначно существуют

базовый уровень - идем к соседям и спрашиваем их мнение о стройке - никто лучше соседей никогда не расскажет как оно

Не всюди підходить.

Запитайте в моїх сусідів як будувався мій будинок. І вони не скажуть. Максимум це скажуть що залив фундамент і накрив за пів року (з середини літа, до кінця осені), а сусід навпроти взагалі накрився за 4 місяці. А все тому, що на момент зведення коробки поруч ніхто не жив, один за 70 метрів вселився коли я вже дах закінчував. До найближчих сусідів метрів 300. Я їх на будівництві не бачив ні разу, хоча був там щодня. Сусіди ж які будувались поруч і також були щодня на будівництві не в курсі як в мене лили фундамент, ну бачили що арматурний каркас в'зався, а про наявність підошви не вкурсі і як саме в'язався не знають. Те саме і з іншими будівництвами. Я говорив з сусідами на предмет етапів будівництва і ніхто не знає як що в інших робилось, не всі знають що в них робилось. Людям просто не до того.

Сказати можуть виключно якщо будівельники п'яні по вулиці гасали, чи ще щось подібне. Або якщо сусід сам будівельник, бачить огріхи і може їх оцінити просто проходячи повз.

[Игорь&Ира]

Как вы себе видите...Каждый раз при эскизировании считать стоимость? Или уже идти к проектанту с Бюджетом!?

 

Эскизный проект меня устраивает. Выношу основные размеры. Дальше составляю смету по-грубому:

1. Стены наружные: площадь считаю, пирог знаю, цена на материалы по прайсам, цена на работу усредняется по разным источникам.

2. Простенки: площадь считаю, пирог знаю, цена на материалы по прайсам, цена на работу усредняется по разным источникам.

3. Монолитное перекрытие: площадь считаю, цена "под ключ" узнаётся у специалистов.

4. Отделочные работы: площадь считаю, цена на материалы по прайсам, цена на работу усредняется по разным источникам.

5. Окна: составляю спецификацию, фирма считает.

6. Двери: составляю спецификацию, фирма считает.

...

и т.д. и т.п. (обои, ламинат, плитка, сантехприборы, светильники).

 

Отдельно:

1. Электрика: самостоятельно составляю схему (консультация на форуме), считаю поштучно.

2. Кровля: всё самостоятельно (консультация на форуме).

3. ОВК: заказываю полноценный проект со спецификацией и ценами.

...

 

Где-то так. Полученной суммы с привязкой к эскизному проекту вполне достаточно для стартового понимания, во что можно вступить.

 

P.S. Только дом; участок, коммуникации, ландшафт - отдельная тема.

[tansss]

Где-то так. Полученной суммы с привязкой к эскизному проекту вполне достаточно для стартового понимания, во что можно вступить.

Как вы думаете, сколько застройщиков действовали по такому алгоритму? И сколько из них угадали хотя бы на 50% и почему у нас горы недостроя (долгостроя)...

Вот прям тут и пример... Вы в своём перечне упустили такую малость как отметка 0,00:) которая если повезёт составит 20% а если участок с отягчающими обстоятельствами то и 30-35% . И ещё вы не учли доставки всех материалов плюс ваши расходы по транспортировке тела для заказов, оплат а также на участок...что на круг составляет 10%. Т.е. вы уже больше чем на треть промахнулись.;)

И таких "упустили" обычно не мало!

Ну это такое...

[Игорь&Ира]

Как вы думаете, сколько застройщиков действовали по такому алгоритму? И сколько из них угадали хотя бы на 50% и почему у нас горы недостроя (долгостроя)...

 

Причины разные: если нет, но очень хочется; я самый умный; главное ввязаться, а там как будет; ... .

 

Вы в своём перечне упустили такую малость как отметка 0,00 которая если повезёт составит 20% а если участок с отягчающими обстоятельствами то и 30-35%.

 

Не упустил - просто с этим вопросом самые большие непонятки. Подвал/цоколь не хочу.

 

И ещё вы не учли доставки всех материалов плюс ваши расходы по транспортировке тела для заказов, оплат а также на участок...что на круг составляет 10%. Т.е. вы уже больше чем на треть промахнулись.

 

Кто Вам такое сказал? Приведенный список неполный: там же есть ... .

 

P.S. Мне эта смета нужна для понимания, о какой сумме идёт речь и стоит ли ввязываться, продавая всё подряд. Если будет принято принципиальное решение, тогда пойдёт строго по регламенту.

[tansss]

Мне эта смета нужна для понимания, о какой сумме идёт речь и стоит ли ввязываться, продавая всё подряд. Если будет принято принципиальное решение, тогда пойдёт строго по регламенту.

Не знаю, возможно моя логика не верна, но более верным является подход - оценить возможный бюджет и уже чётко придерживаясь лимита средств начинать рисовать хотелки, а не наоборот... рисовать хотелки, потом считать, потом перерисовывать и опять считать... и опять и опять...

Всё - ИМХО

[Игорь&Ира]

Не знаю, возможно моя логика не верна, но более верным является подход - оценить возможный бюджет и уже чётко придерживаясь лимита средств начинать рисовать хотелки, а не наоборот... рисовать хотелки, потом считать, потом перерисовывать и опять считать... и опять и опять...

Всё - ИМХО

 

Не волнуйтесь - с логикой у Вас всё впорядке.

Просто у меня особый подход, так как:

а) посчитать приблизительную смету намного проще и точнее, нежели сложить реальную цену товару на продажу;

б) сразу получаю ориентир по расходам, к которому надо стремиться и начинаю прикидывать список на продажу;

в) если я не могу реализовать своё желание, то скорее откажусь от затеи, нежели буду резать по живому;

г) ... .