Будет ли дорожать земля и дальше?!

[Jarik]

Более дилетанских рассуждений я еще не встречал.

Как дилетант я работал заместителем директора банка ... Видими вы еще не доросли до понимания .

 

1. Не "депозитарии", а кредиторы или акционеры ( или инвесторы).

Речь шла именно о депозитариях в широком смысле - юридические лица , физические , иностранные банки , все кто формируют пассивную часть банковского баланса . акционеры - там наименьшая их часть .

 

2. Банки всегда хеджируют курсовые риски.

В какой стране вы живете ? Между "должны" и "делают" реально в украине - пропасть . Вы видимо за действиями нацбанка не следите и новости не читате.

 

3. При падении доллара по отошению к гривне заемщики выиграют, т.к. для погашения кредитов они будут тратить меньше гривны.

Совершенно верно , только в банках не спонсоры и не доноры работают , они приложат все усилия чтоб изменить условия договора . А в договора они как раз и вбивают условия и расторжения , и изменения процентных ставок . У большинства есть пункты которые можно использовать .

 

Или вы еще верите в сказочки про доброго дядюшку который вам простит долг ?

 

4. "Спасают" свои деньги у нас в основном физики. Акционеры так спасать не смогут, зарубежные кредиторы (а львиная доля иностранных кредитов сейчас приходится на материнские западные банки) тоже не станут так вынимать деньги.

Вы вообще работали в банке ? Привлеченные кредиты украинский банки подписывают на 3 месяца , на год , не более . Срок закончился - будь добр - верни , так выедут иностранцы . Депозиты тоже заключаются на 1 месяц , два , три , год.

 

Кредиты на покупку авто - на 5-7 лет , недвижимость больше .

 

Почему вы решили что иностранные компании и банки не будут выводить ? Что им должно помешать ?

 

Для этого существуют другие механизмы (например, получение стаб.кредита НБУ под залог кредитного портфеля).

Это называется рефинансирование . И идет под ставку рефинансирования , и не как не под залог "кредитного портфеля" .

 

6. Следуя вашей логике то нас уже давно должна была накрыть лавина невозвратов после кратковременного падения доллара по отношению к грривне 2 года назад и последующего обратного подорожания.

 

1. 2 года назад потребительских кредитов было в несколько раз меньше .

 

2. Рост стоимости недвижимости с лихвой компенсировал валютные колебания .

 

3. Человек выбирает между "затянуть потуже пояс " , и "отказом" , колебание в 1-2% вынуждает скорее потуже затянуть пояс.

 

4. На сегодня банковская система накопила невозвращенных и просроченных кредитов которую оценивают как угрожающую . Хотя я склонен оценивать данный факт как переоценка своих возможностей заемщиками и проста их получения .

 

P.s. Стабильность выгодна совсем по другим причинам. Например, для соблюдения баланса интересов импортеров и экспортеров внутри страны. Первым выгоден дешевый доллар и дорогая гривна, вторым - наоборот.

Это другая сторона медали . Гривна падает стабильными темпами , в этом году ожидается 15% , расходы экспортеров в гривне за последние 7 лет увеличились вдвое , а курс 7 лет назад был 5,41 .

 

И влияние курса на экспортеров и импортеров не будет носить кризисного характера ( в разумных пределах ) потому что они работают с потоками и могут переориентировать свой капитал . А вот для накоплений и "крупных" кредитов и депозитов ( крупный означает важный для данного лица , критичный ) - вот на них могут иметь катастрофическое , потому что имея поток допустим в 1000 у.е. в мес , они одалживают по 30-40 тыс у.е. А их отказ наказывает сразу на эту сумму банк , а банк имеет 1-2% от оборота , а вынужден будет компенсировать 50-100% .

 

Вообщем ситуация мне напоминает по кредитованию 1992 - 1994 года , в 1994 году пришла команда "стоп" и посыпались банки - "инко" "видродження" "украина" и т.д.

 

Лень вставлять трехэтажные цитаты, поэтому по пунктам:

Видимо тому банку очень сильно повезло, что вы там больше не работаете иначе с таким уровнем знаний о банковской системе ему бы пришлось туго. А теперь по пунктам:

1. Вообще то депозитарием (depositary) "в широком смысле" называют лицо, которому передаются ценности для хранения без перехода к нему права собственности. Как пример,

www.ricardo.com.ua/guide/glossary/depozitariy

Так шо не говорите глупостей с умным видом. Даже журналисты, не говоря уже о профи, никогда бы не додумались называть кредиторов или акционеров депозитариями

 

2. Я живу в Украине и даже последние 11 лет работаю в банке :wink: И новости читаю и с Нацбанком общаюсь. Только вот опять таки, я умею еще анализировать информацию. А какие конкретно действия Нацбанка свидетельствуют о том, что банки не хеджируют риски? Можем обсудить.

3. Безусловно у банков в договорах есть пункты, позволяющие требовать досрочного возврата, но они касаются событий, связанных с заемщиком (потеря работы, ухудшение залога и т.п.). Опять таки, можете привести конкретный пример, свидетельствующий об обратном например на основании договоров Райффайзена или скажем Укрсоца? И пожалуйста не путайте прощение долга с изменением условий кредитования. Не надо утрировать, для профессионала, коим вы себя мните это непростительно. Неужели вы не понимаете разницу между досрочным возвратом или изменением процентов и прощением долга?

4. Не знаю, какие это банки берут за рубежом кредиты на 3 месяца. Я таких не знаю (подозреваю, что и вы тоже). Это экономически невыгодно. 1 год - это минимум для привлечения, а не максимум. Стандартно 2-3 года, а по проектному кредитованию и того больше. Например, Укрэксим недавно подписал кредитную линию с ЕБРР на 7 лет.

Ппочему я решил, что иностранцы не будут выводить деньги? Это же проще простого, тем более для специалиста. Во-первых, свыше 50% внешних займов приходится на дочки иностранных банков. И не в интересах их западных материнских банков выводить деньги с Украины. Наоборот, доходность выше, рынок растущий, неосвоенный, перспективный. Они сюда только вкладывают. Посмотрите к примеру на динамику увеличения уставного капитала Райффайзена. А ведь, уставник - это нелучший вариант, если понадобиться выводить деньги. Чего ж тогда не дали хотя бы субоординированным кредитом. В капитал засчитывается, подлежит возврату. Значит видать, не собираются они денежки с Украины вытаскивать. Даже по чисто украинским банкам проблем с привлечением в принципе нет, кроме одной - цены. Ну шо ж делать, кризис на международных рынках. Приват, например, чтобы перебить старые кредиты, по которым сроки платежа настали вынужден был занять под Либор+6.

5. Вы мне еще расскажите, как это называется. Я лично участвовал в его подготовке и в областной Нацбанк пачками кредитные дела с Аваля возил во время последнего кризиса перед третим туром президентских выборов. Вы давно в 378 (до того 584) постанову НБУ заглядывали? Там, между прочим все расписано, что такое стаб.кредит, как он выдается и под какое обеспечение. А рефинансированием НБУ называет любое кредитование банка, а не только выдачу стаб.кредитов.

6. 4) ну если как угрожающую его оценивают такие эксперты как вы, то волноваться нечего. В финансах вы разбираетесь еще хуже, чем в строительстве.

[Jarik]

ИМХО, на рынке земли, как и на рынке недвижимости (только с некоторым запозданием) будут происходить одни и теже процессы, а именно, относительное выравнивание стоимости земли по регионам. Если раньше на ранке недвижимости мы наблюдали бурный рост цен в Киеве и нескольких самых крупных областных центрах, то сейчас, к примеру, в Полтаве новые квартиры продаются по 1300 дол. за кв.м.

 

Я вам советую обратить свой взор на американский/канадский рынок . Там нет выравнивания , разницы между домами например в ценовой категории 200 тыс у.е и 800 тыс у.е. нет , разница в месте ..

Вы оказывается еще и читать внимательно не умеете:

 

относительное выравнивание стоимости земли по регионам.

 

А насчет регионов , всегда можно вывести зависимость 1 кв м в полтаве меняется на 0,5 кв м в киеве ( или другой коэффициент ) , и она реально сохраняется годами просто в это нужно вникать .

Опять вымыслы? Или можете подтвердить цифрами?

[alyak]

Ярик , меня убедил спор по строительству из бутылок и картофельных очиток , вы будете спорить до последнего даже не представляя предмета спора . Я ставлю точку .

 

Учмить людей - дело неблагодарное , а таких как вы нужно гнать метлой.

[Jarik]

Вот только не надо надувать щеки, когда не хочется признаваться , что бред написали. Я понимаю, что это не специализация данного форума, но я могу перенести нашу полемику на banker.org.ua. Народ там толковый, все в банках работают, хоть развлекутся немного и потащатся от бывшего заместителя директора банка

Такие как я нужны для того, чтобы такие как вы не писали безнаказанно с умным видом бред.

 

Кстати, про конвекцию я так ничего и не услышал вразумительного

[alyak]

Вот только не надо надувать щеки, когда не хочется признаваться , что бред написали. Я понимаю, что это не специализация данного форума, но я могу перенести нашу полемику на banker.org.ua. Народ там толковый, все в банках работают, хоть развлекутся немного и потащатся от бывшего заместителя директора банка

Такие как я нужны для того, чтобы такие как вы не писали безнаказанно с умным видом бред.

 

Кстати, про конвекцию я так ничего и не услышал вразумительного

 

Ярик , ты лучшеб помолчал , твое мнение гипсокартонщика построевшего собачью конуру - меня мало трогает , я на других форумах иногда вступаю в дискусии . Но не с гипсокартонщиками-бракоделами . Уж извени , не выдержал , ты мне надоел .

[Jarik]

Так я ж поэтому и предложил вынести дискуссию на рассмотрение компетентных и незаангажированных людей (завтра выложу). А то они бедные и не знают, что пассивы в банках депозитариями формируются

Может два моих дома и напоминают кое-кому (который настолько успешен в жизни, что вынужден строится по самой дешевой и сомнительной технологии из пенопласта) собачью конуру, но это их проблемы, а не моя.

[levoved]

В общем побеседовали вы здорово, конечно..

Вывод мне пока ясен один - никаких оснований для резких изменений ситуации ни на валютном рынке, ни на рынке недвижимости не предвидится. Мы уже давно живем при перманентном падении доллара и вместе с ним приклеенной к нему гривны и ни к чему катастрофическому это не приводит. Отпущенная гривна (судя по всему это произойдет в ближайшее время) не ясно как себя поведет, но наш долларовый рынок недвижимости это вряд ли сильно колыхнет.

[Белая Рысь]

Друг, а что же привлекает Вас в тех районах, о которых мы с Вами мечтаем? На работу оттуда не добраться!!! Джакузи с гидромассажем и бассейн с подогревом воды в Малом Букрине? Не смешно ли это?

А советские пенсионеры, ей Богу, были совсем неглупые люди, создали могущественную державу, а мы сумели только развалить ее. Так что, может быть, не стоит так уж стремиться к комфорту в национальном заповеднике? Тем более, что комфорт всегда уничтожает этот национальный заповедник, как нам с Вами известно. Что касается учебы у Кошарного, то он еще молод, а я училась у значительно старших учителей, которым уже не одно столетие.

[alyak]

Вывод мне пока ясен один - никаких оснований для резких изменений ситуации ни на валютном рынке, ни на рынке недвижимости не предвидится.

 

я противоположного мнения и считаю что запас прочности выработался и неосторожные шаги и заявления нового правительства могут иметь самые серьезные последствия .

[levoved]

Потрясающе! Где Вы это взяли?

В какую сторону Вас это потрясло? Вы разделяете моё мнение или напротив – хотите не согласиться со мной? Тогда попрошу, конструктивно и по пунктам, пожалуйста.

 

Потрясающая глупость в стиле ветренок-симоненок:

 

всё зависит от того, как скоро долларовая масса вернётся в Америку

 

когда доллар обесценится до такой степени, что американские товары будут конкурировать, к примеру, с китайскими

 

Американская экономика, сейчас в упадке из-за перепроизводства американского товара.

 

Так вот, как только начнётся массовый приток в Америку её волюты, ... то доллар опять возьмёт свои позиции и будет обвал других валют по отношению к доллару.

 

Мы уже имеем опыт такого облава украинской валюты по отношению к доллару в 1998 году. Что было с ценой на недвижимость и землю в последующие 3 года, думаю, что все помнят.

 

как только начнётся обвал гривны по отношению к доллару, то спрос на землю резко упадёт во много раз

 

Простите, но это чушь собачья.

[Masipula]

Пригородная земля неожиданно начала дешеветь

 

За период с 30 апреля по 6 мая средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе (8 районов) впервые за сезон снизилась на 2,07% ($130) и достигла $6 118 за одну сотку.

[apxitektop]

Masipula

Обожаю такие новости :-D

Где-то какой-то средний показатель по какому-то району или даже всем районам вместе, абсолютно ничего не отражающий. Тем более 2%.

PS: если бы писали о подорожание - реакция была бы такой же. Муть, а не статистика, ИМХО.

PS2: а я вот столкнулся с тем, что две недели назад было по 2500, а теперь по 3000, и особо не торгуются. Смотрел себе участочки в Обуховском районе. Никаких основнаий для поднятие не было. НО так каждый год бывает.

[Ed34]

Почитал тему и решил сбросить свою землю. Пока еще не поздно. А вырученные деньги вложу в туалетную бумагу - на нее всега неэластичный спрос - это же вещь первой необходимости.

[alyak]

Почитал тему и решил сбросить свою землю. Пока еще не поздно. А вырученные деньги вложу в туалетную бумагу - на нее всега неэластичный спрос - это же вещь первой необходимости.

 

"Знал бы прикуп - жил бы в сочи" . Возможночерез год будешь - а чего я так не сделал . Я давно пришел к мысли что нужно жить в текущем маштабе цен и приоритетов . И делать то что сейчас получается .

[Белая Рысь]

А я ничего не поняла -- землю покупать выгоднее сейчас или после отмены моратория? Читала-читала и...

[apxitektop]

Белая Рысь

ИМХО, выгоднее всего ее будет покупать за неделю до и недели две после отмены моратория.

Потом все станет на свои места.

А поскольку непонятно, когда это произойдет, ИМХО, лучше брать сечас.

Я стараюсь купить до НГ.

[banker]

начал читать про землю, потом пошли дискусии про основы политэкономии, котрую преподавали мне в 1991 году в нархозе, потом ваще понесло про валютный курс, хеджи, и прочее...

 

честно сказать (или написать) - так и камеди клаб смотреть не нужно, жгете парни... хотя наверно когда я спрашиваю про стройку кому-то это тоже кажется дикостью...

 

так вот, мое мнение, что к концу 1кв08 вы будете смотреть на курсы 4.9-4.95 грн за долл, и на 1.45-1.5 долл за евро.

 

если не сбудется - так и напишите потом, банкер мол оказался трепачем. :-D

 

з.ы. а я больше любил ходить на uabanker.net правда давно это было.

[levoved]

так вот, мое мнение, что к концу 1кв08 вы будете смотреть на курсы 4.9-4.95 грн за долл, и на 1.45-1.5 долл за евро.

 

если не сбудется - так и напишите потом, банкер мол оказался трепачем. :-D

 

Т.е. евро/долар не изменится, а гривна выростет относительно обоих?

А вообще первый вкартал не бог весть какой далекий прогноз.

[Ломастер]

так вот, мое мнение, что к концу 1кв08 вы будете смотреть на курсы 4.9-4.95 грн за долл, и на 1.45-1.5 долл за евро.

 

если не сбудется - так и напишите потом, банкер мол оказался трепачем. :-D

 

.

 

:-D :-D :-D Улыбнуло!

 

Представил себе:

 

Сбрасываю сейчас все баксы, или набираю кредитов в долларах. К концу 1 кв. 2008 доллар, вопреки прогнозам bankerа, имеет курс 5.40-5.50. Я в глубокой заднице...

 

Но зато могу гордо заявить, что banker трепач!

[misha-putrovka]

Интересная дискуссия!!! :-D

 

Еще интересней было бы знать ... кто из уважаемых форумчан занимается скупкой земель .. или занимался! Его доводы были бы самыми полезными лично для меня!

 

я немножко покупал и продавал .... и собираюсь не останавливаться на достигнутом

мое мнение...

1) Землю нужно покупать с умом ... прошли времена когда бешенно дорожало ВСЕ!

2) Землю нужно брать УЖЕ не дооцененную - а значит не через авизо :-D

3) Есть регионы где земля будет дорожать быстрее чем в Киеве ... но просто хата и 40 соток где то в Черниговской области за 3000 - имхо не интересно! (строить там смысла нет, а продать очень тяжело ВСЕГДА) ... куда интересней участок в карпатах у водопада и реки за 8000-10000 за теже 40 соток (хотя и таких участков много) .......... по поводу земли что выгодна в регионах - это например участки со всеми коммуникациями (в том числе и канализация) на окраинах городов типа Житомир

4) Выгодно брать землю - которая нравится в том числе и тебе самому!

 

все вышесказанное - только мое субъективное мнение ... я не спец

 

Самое главное забыл ... считаю, что земля и дальше бедет дорожать

Мой прогноз для земли в Путровке ..... 50% в год (с нынешних 4000 за сотку до 6000)

[Белая Рысь]

Ну где Вы видели участок у водопада за 8 тыс? Чепуха! Карпаты сейчас на уровне Киева -- мода на Карпаты. А вот скажите как профессионал: например, земля за 190 км в заповеднике Черкасской области? На окраине райцентра? Есть ли перспектива?

А где Вы покупаете землю с дальнейшей перспективой? И как покупать не через Авизо?

[apxitektop]

Соглашусь с misha-putrovka: вкладывать надо тщательно выбирая место.

Сейчас даже в АВИЗО есть достаточно недорогих предложений в 30-ти км зоне, но попав на участок, а точнее в нас. пунт, где находится участок, сразу пропадает желание платить за него названную цену.

А народ уже считает, что раз к Киеву 2Х-35 км, то можно ломить. Не сбрасывают даже когда через участок идет линия 35кВ!!! Общаешься с крестьянами, вроде такие они бедные и скромные, только вот внучку на квартирку в Киеве не хватает... эдак 2-3-х комнатную.. мол от того и цена такая.

НО предложений, которые умеренно стоят и принесут прибыль тоже хватает.

Согласшусь также, что АВИЗО - это для тех, кто хочет быстро и дорогу купить себе земли

Надо, как говорится, быть ближе к народу. А присмотрев участок - не полениться и узнать о его прошлом и будущем у соседей, председателя, в кадастре. На прошлой неделе нашел землицы метрах в 300 от кладбища - сходил в сельсовет, председатель сказал, что вот как раз до границы этого участка кладбище и расширится. Вот так.

Все это ИМХО!

Полностью солидарен, что покупать на продажу нужно то, что купил бы себе.

[misha-putrovka]

Ну где Вы видели участок у водопада за 8 тыс? Чепуха! Карпаты сейчас на уровне Киева -- мода на Карпаты. А вот скажите как профессионал: например, земля за 190 км в заповеднике Черкасской области? На окраине райцентра? Есть ли перспектива?

А где Вы покупаете землю с дальнейшей перспективой? И как покупать не через Авизо?

 

 

Видел участок 10 месяцев назад 2 га по 150 долларов за сотку в карпатах с одной стороны ручей и маленький водопад (официальный памятник природы) .... с другой стороны речка горная.... с других сторон вековые ели..... продавал глава сельсовета путем выделения ... ..... знаю, что этот форум читают люди которым предлагал купить данную землю ...... убедите их купить ... там еще есть! :-D

 

По поводу земли у заповедника ... все очень просто .... если место уникальное ... красивое .... офигенно красивое ... и ДЕШЕВО! .... то на такое найдется покупатель

Раз Вы спрашиваете мое мнение ... значит есть сомнения

И значит, что плохо искали ..... на таком расстоянии продается почти все и очень дешево

[misha-putrovka]

.....................

А где Вы покупаете землю с дальнейшей перспективой? И как покупать не через Авизо?

 

Путровка Васильковский район ...

1) 25 км от Одесского КП

2) Чистое место (экологически)

3) Все коммуникации

4) Одесская трасса (одна из лучших), правый берег Киева, не нужно проезжать сел

5) Цена привлекательной сотки сегодня 4000-4500

 

Чем плохой вариант?

 

Советую вкладывать в такие варианты .... именно потому что они заканчиваются...... а у киевлян всегда денег и потребностей больше чем у остальных украинцев

[fastwater]

Думаю, земля у моря более перспективна, чем в Карпатах. В Карпатах населенных пунктов много, на побережье с инфраструктурой - на порядок меньше.

Рекомендую Рыбаковку. Я продаю по 4 тыс/сотка, третий участок от моря. При желании можно найти за 3000 поближе к кладбищу.

Весной подниму до 6000, благо уже частенько мелькают такие цифры в Авизе