Запитай у архітектора

[Jurassic]

И ещё не подскажете ли вот такую вещь. Собираемся пристраиваться на даче (садовый кооператив). Но поскольку участок маленький (5 соток), то очень остро стоит проблема с отступами от соседских границ. Боковые отступы по ДБН должны быть по три метра для капитальных сооружений. А вот можно ли пристройку ставить к дороге на растояние 1 метр? И как получичть разрешение на строительство в СК?

[Jurassic]

 

Застройщик - тут у меня глина - и дом лёгкий - давайте сделаем плиту 25 см на ЭППС (мелкозаглубленный-утеплённый). Ну что начинаем?

 

 

Как тогда получить без проєкта право собственности на жильё?

Змінено 13 січня 2012 користувачем Валерий Валентинович
п 13

[Мария Кле]

Как тогда получить без проєкта право собственности на жильё?

 

купить типовой проект и узаконить изменения..

[Masipula]

Я так понимаю Жилой дом №8 по Ломоносова Ваша работа? Так как в поле "розробив" Ваши Ф.И.О.

Красивый домик будет.

[Jurassic]

купить типовой проект и узаконить изменения..

 

Вы не поняли. Товарищ Изба, писал, что это всего не нужно так как существуют типовые решения.

 

Я и справшиваю: как без проэкта получить право собственности?

 

А Вы мне купить проэкт

[архітектор]

Я так понимаю Жилой дом №8 по Ломоносова Ваша работа? Так как в поле "розробив" Ваши Ф.И.О.

Красивый домик будет.

отвечу в первую очередь на этот комплимент, действительно, очень приятно, когда узнают по чертежам. Спасибо - одно непонятно - как к Вам попали архитектурные чертежи по этому дому? Ведь отдел продаж "ТММ" менял штампы на планах, которые шли в приложение к инвестиционному договору. К чертежам имели доступ только строители. В этом доме не все удалось реализовать, не все задумки... Для меня более ценным есть паркинг при этом доме (хорошо бы было, если бы его достроили).

[911max]

Уважаемый Архитектор

если Вас не затруднит глянуть на проект:

(ссылка устарела) (в зеркальном отображении)

В ветке читал Ваши положительные отзывы об Архоновских проектах, НО у меня несколко иная ситуация чем у большинства, обратившихся к Вам форумчан.

Указаный проект был переработан (убрали гараж, эркер, на первом этаже объеденили санузел с котельной, на втором объеденили две спальни в один большой зал, балконы будут в длину фасадов) и выбран другой материал стен - дерево, а точнее на базе этого проекта строю дикий сруб... И самое главное - на сегодня мы уже вышли на второй этаж (сами понимаете, говорить о проектировании уже поздно)

Меня интересует Ваша помощь в подготовке проектной документации по уже построенному объекту (со всеми изменениями), желательно включая те разделы, которые понадобятся при сдаче дома в экплуатацию. На сегодня дом юридически имеет статутс "самостроя"

Это ссылка на мою ветку:

(ссылка устарела)

там есть немного фотографий.

Конечно, интересна и финансовая сторона такой помощи

Заранее благодарен за ответ...

[архітектор]

Уважаемый Архитектор

если Вас не затруднит глянуть на проект:

www.archon.com.ua/proekt_doma...m47b01c0a0b7a1 (в зеркальном отображении)

В ветке читал Ваши положительные отзывы об Архоновских проектах, НО у меня несколко иная ситуация чем у большинства, обратившихся к Вам форумчан.

Указаный проект был переработан (убрали гараж, эркер, на первом этаже объеденили санузел с котельной, на втором объеденили две спальни в один большой зал, балконы будут в длину фасадов) и выбран другой материал стен - дерево, а точнее на базе этого проекта строю дикий сруб...

 

Я Вам по финансовой стороне ничего не скажу. Уж слишком все закручено у Вас - результат мало похож на исходник. Мне надо подписаться под тем, чего не проектировал. Наверно это для меня не очень актуально именно сейчас.

А "Архоновские" проекты я хвалил, потому что там все очень лаконично и точно подано. Хотя форма подачи листов, оформления чертежей отличается от нашей. Также есть неприспособленность к нашим климатическим, производственно-стройматериальным условиям. Например, у "Архона" низкие стены на мансардах, монолитное перекрытие почти везде (что очень дорого в сравнении с другими видами перекрытий), со стенами есть особенности, со стропильной системой крыши. Знаю, потому что строю одному заказчику дом по переделанному мной "Архоновскому".

[архітектор]

Тогда вот какой вопрос: если у кирпича по ГОСТУ 50 циклов, а газобетона АЭРОК (см. сайт) 25 циклов, то насколько дольше простоит дом из кирпича? Есть ли смысл тогда связываться с газобетоном, если хочется чтоюы здание простояло хотя бы 75 лет (я знаю, что цикл не равен году)?

 

Давно хотел прокомментировать, но времени небыло:

Jurassic вот аналогия - предствьте - у автомобиля есть только один параметр, по которому его выбирают и сравнивают с остальными. Например: сказать - "этот я не беру, потому что у него запаску неудобно доставать, а беру тот, у которого запасное колесо на задней двери прикреплено".

Если задаться целью сравнивать только один параметр без контекста, то с Вашей риторикой можно согласиться.

 

Но, выбирая материал стен надо взвешивать все известные параметры, а не только один, отдельно.

 

Сюда надо записать и прочность на сжатие, и теплопроводность, и габариты, скорость кладки, расход клея или раствора, ровность стен и затраты на штукатурку или отделку, возможность делать разную форму, конфигурацию стен и оконных проемов, особенности стыка с другими конструкциями дома (фундаментом, окнами, перегородками, вентканалами, перекрытиями, крышей) и т.д.

[архітектор]

И ещё не подскажете ли вот такую вещь. Собираемся пристраиваться на даче (садовый кооператив). Но поскольку участок маленький (5 соток), то очень остро стоит проблема с отступами от соседских границ. Боковые отступы по ДБН должны быть по три метра для капитальных сооружений. А вот можно ли пристройку ставить к дороге на растояние 1 метр? И как получичть разрешение на строительство в СК?

 

По линии забора вне городских поселений можно размещать гараж, если его ворота в открытом состоянии не препятствуют движению по дороге транспортных средств. Это вобщем, а если конкретно - то надо рассматиривать расстановку на участке по отношению не только границ, но и построившихся ранее соседей.

Как разрешение получить? Пойти к председателю, получить бумагу, что он не возражает. Добавить акт, ксерокопии паспорта, договор на вывоз строймусора и получить в районной архитектуре разрешение на строительство.

[Jurassic]

По линии забора вне городских поселений можно размещать гараж, если его ворота в открытом состоянии не препятствуют движению по дороге транспортных средств. Это вобщем, а если конкретно - то надо рассматиривать расстановку на участке по отношению не только границ, но и построившихся ранее соседей.

Как разрешение получить? Пойти к председателю, получить бумагу, что он не возражает. Добавить акт, ксерокопии паспорта, договор на вывоз строймусора и получить в районной архитектуре разрешение на строительство.

 

На этом рисунке въезд в гараж находиться на растоянии 1 метра от дороги, а присторойка спереди на растоянии 1,6 метра. Не нарушает ли это какие-нибудь бытовые разрывы? То есть можно ли это легализировать?

[архітектор]

На этом рисунке въезд в гараж находиться на растоянии 1 метра от дороги, а присторойка спереди на растоянии 1,6 метра. Не нарушает ли это какие-нибудь бытовые разрывы? То есть можно ли это легализировать?

 

Если коротко: вопрос №1 - что такое "дорога"? Если это то, что я себе представляю (не всегда ровная с выросшими деревьями и кустарниками, местами сильно захваченая заборами жильцов, так, что двум машинам разъехаться нельзя) - тогда говорить о расстоянии до дороги нельзя.

 

Нужно четко определить - где дорога и обочина, а где Ваш надел. Как правило между заборами изначально планировалось 6 м.

 

Если с этим нет проблем - тогда вопрос №2: где линия электропередач и какой она мощности, также во внимание принимается газопровод, что может идти вдоль улицы. От этих коммуникаций отступ определяет обслуживающая организация (Киевсвет, газ и т.д.) по ведомственным строительным нормам (ВСН).

Ну, и чисто житейский вопрос - а нужно ли иметь строения (кроме гаража) так близко к дороге?

[Jurassic]

Если коротко: вопрос №1 - что такое "дорога"? Если это то, что я себе представляю (не всегда ровная с выросшими деревьями и кустарниками, местами сильно захваченая заборами жильцов, так, что двум машинам разъехаться нельзя) - тогда говорить о расстоянии до дороги нельзя.

 

Нужно четко определить - где дорога и обочина, а где Ваш надел. Как правило между заборами изначально планировалось 6 м.

 

Да она именно такая, только без деревьев. Только 5,5 м. Это ж классические дачи.

 

Если с этим нет проблем - тогда вопрос №2: где линия электропередач и какой она мощности, также во внимание принимается газопровод, что может идти вдоль улицы. От этих коммуникаций отступ определяет обслуживающая организация (Киевсвет, газ и т.д.) по ведомственным строительным нормам (ВСН).

 

Линия электропеердач на противоположной стороне дороги. Мощности не знаю.

Газопровод закопан где-то там же посреди дороги.

 

Ну, и чисто житейский вопрос - а нужно ли иметь строения (кроме гаража) так близко к дороге?

 

Там всего 5 соток. Вглубь возможности идти нет. Спереди будет кухня и возможно котельная.

В принципе такая близость не смущает потому, что даже находясь посреди участка всех соседей рядом хорошо и видно, и неплохо слышно. От посторонних взглядов с улицы может скрывать забор сплошной или из пластика.

 

В статуте СК когда-то содержалась норма отступа 3-4 метра (именно через дефис). Председатель говорит, что в новом статуте таких ограничений нет. А как там с бытовыми разрывами?

[архітектор]

А как там с бытовыми разрывами?

А что такое бытовые разрывы?

Все нормы имеют какие-то мыслимые или немыслимые объяснения.

Я читал о "санитарно-бытовых разрывах", это связано с инсоляцией (естественным освещением) жилых помещений. Есть специальная инсоляционная линейка, с помощью которой можно просчитать количество часов, когда прямые (не отраженные) лучи солнца попадают в помещение. Нужно не менее двух часов для жилых помещений. Под солнечными лучами гибнут микробы, не развивается грибок.

При согласовании высотных домов делаются специальные расчеты с учетом сторон света и затенения другими домами. Эксперты по этому направлению есть в Институте экогигиены и токсикологии имени Л.И.Медведя, Институте гигиены и медицинской экологии им. О. М. Марзеева АМН Украины.

 

Не думаю, что в Вашем садовом кооперативе коснулись таких глубин.

Дом не должен мешать соседям, пожарным, быть комфортным для проживания, отвечать требованиям градостроительных, архитектурно-планировочных норм, норм санитарной и пожарной безопасности.

[Jurassic]

А что такое бытовые разрывы?

 

Если я правильно понял, то это мин расстояния между окнами двух противоположных домов.

 

В любом случае, что в городе, что на дачах я всегда замечал, что дома стоят на лпределённом расстоянии от дороги. Собственно вопрос: что это за расстояние и чем оно регулируется?

[архітектор]

Если я правильно понял, то это мин расстояния между окнами двух противоположных домов.

 

В любом случае, что в городе, что на дачах я всегда замечал, что дома стоят на лпределённом расстоянии от дороги. Собственно вопрос: что это за расстояние и чем оно регулируется?

 

По-моему Вам проще сходить к районному архитектору.

Я Вам объяснил уже несколько раз, что есть градостроительные, противопожарные и санитарные или санитарно-бытовые разрывы. В ДБН есть примечание, что если при определении места положения дома действуют сразу несколько норм, берется наибольшее расстояние. Но рассматривать надо каждый случай конкретно. Для этого архитекторы выезжают на место. В дачном кооперативе нельзя ставить дом по линии забора. А если дорога 6 м + отступы у каждого не менее 3-х метров, уже получается в пределах норм. Тот, на чьей стороне электрические столбы должен отступить дальше. В домах нужно предусматривать молниезащиту.

 

Есть такое понятие как "красная линия" - это условная линия с отступом от дороги за которую не должна выходить новая застройка. Красные лини наносятся на генеральный план района, микрорайона. Эта работа выполняется по заказу органов местного самоуправления уполномоченными проектными организациями в рамках разработки генерального плана или детального плана территории (в зависимости от масштаба). Узнать, есть ли в Вашем районе генплан с нанесенными красными линиями, где они расположены можно у районного архитектора.

[Masipula]

В этом доме не все удалось реализовать, не все задумки... Для меня более ценным есть паркинг при этом доме (хорошо бы было, если бы его достроили).

 

По балконам - это ТММ заказывал такие маленькие? По паркингу чертежей пока не видел. Достроят то достроят, вот только когда - это уже другой вопрос.

[архітектор]

По балконам - это ТММ заказывал такие маленькие? По паркингу чертежей пока не видел. Достроят то достроят, вот только когда - это уже другой вопрос.

 

Маленькие - это какие? В доме №8 балконы на 4-5 и 17-19 этажах. И то не у всех квартир. Форма балконов обусловлена необходимостью вывешивания наружного блока кондиционера, геометрией самого дома. По-этому есть острые углы внтутри.

Также в доме предусмотрены "французские" балконы. Это решение принято для всех домов комплекса "Сонячна брама".

 

А паркинг уже почти готов, по крайней мере коробка. Нет только металлического навеса, который для меня особо дорог.

[holod0]

Добрый вечер. Не могли бы Вы высказать свое мнение по этому проекту.

Возможно ли в этом проекте заменить стена на ракушняк ?

Спасибо.

 

www.archon.com.ua/proekt_doma/STAW/m40f52ced05c6b

[архітектор]

Добрый вечер. Не могли бы Вы высказать свое мнение по этому проекту.

Возможно ли в этом проекте заменить стена на ракушняк ?

Спасибо.

 

www.archon.com.ua/proekt_doma/STAW/m40f52ced05c6b

 

Проект нормальный, решения планов логичные, но не знаю, подходят ли они под Ваши потребности и форму, рельеф участка, расположению соседней застройки.

 

По поводу ракушняка - сегодня видет палету с ним и надписью 80 грн. Не знаю, цена ли это всей палеты? Сколько там штук?

 

По поводу самого материала - я думаю, вижу, что он кривой. Это озачает, что противоположные стороны этого параллелепипеда не параллельные. Как добиться того, чтобы стены из него были ровными? Только толщиной раствора, который может достигать 4-5 см в толщину. Ни для кого не секрет, что теплопроводность раствора намного выше этого показателя у ракушняка. Здесь теряется его преимущество. Нужно использовать специальный "теплый" раствор.

А наружное утепление ракушняка пенопластом создает этому органическому материалу "термос", который также влияет на нормальный обмен влаги, "дышание" стены.

 

Если бы я применял ракушняк (не в Крыму, а именно в Киеве и области), то брал бы его достаточной толщины по теплопроводности, чтобы не применять пенопласт, плюс раствор с перлитом или молотым керамзитом вместо песка.

 

Для себя же посчитал лучшим применение газобетона, как более ровного материала, чтобы не тратиться на толстую штукатурку и дополнительное утепление.

 

Еще один недостаток ракушняка - его ломкость, невысокая нагрузка на сжатие, срезывание, скол.

[holod0]

Проект нормальный, решения планов логичные, но не знаю, подходят ли они под Ваши потребности и форму, рельеф участка, расположению соседней застройки.

 

А наружное утепление ракушняка пенопластом создает этому органическому материалу "термос", который также влияет на нормальный обмен влаги, "дышание" стены.

 

Для себя же посчитал лучшим применение газобетона, как более ровного материала, чтобы не тратиться на толстую штукатурку и дополнительное утепление.

 

Спасибо Вам за ответ.

Проект идеально подходит под все мои запросы, застроек рядом нет. Единственное что рядом наличие реки и грунтовые воды весной от 70 см начинаются.

 

Пенопластом вообще не хочется утеплять, рассматриваю варианты облицовки кирпичем, с другой стороны по проекту поротерм 25, но тоже утепление пенопластом, думаю вариант поротерм 40 + облицовочный кирпич, достаточно ли для минимизации отопительных расходов? насколько это меняет проект ?

Газобетон и пенопласт не хочу применять из вопросов экологичности и чистоты, все же ракушняк и кирпич более природный материал для загородного дома, понимаю что это спорные моменты на форуме, но это мое субъективное мнение.

 

Еще раз спасибо за внимание.

[LM]

....

Есть такое понятие как "красная линия" - это условная линия с отступом от дороги за которую не должна выходить новая застройка. Красные лини наносятся на генеральный план района, микрорайона. Эта работа выполняется по заказу органов местного самоуправления уполномоченными проектными организациями в рамках разработки генерального плана или детального плана территории (в зависимости от масштаба). Узнать, есть ли в Вашем районе генплан с нанесенными красными линиями, где они расположены можно у районного архитектора.

В свое время я уже задавал на форуме этот вопрос, но повторюсь

У меня красная линия проходит метров за 3-4 от границы, но ПО МОЕМУ ПРИВАТИЗИРОВАННОМУ участку (есть выкопировкак из кадастровного плана. сделанная в Киевземе). Причем не только у меня, а и у соседей - когда-то это был пустырь, розданный под застройку.

Я хочу строить ХОЗСООРУЖЕНИЕ, но его границы попадают за пределы красной линии. Могу ли я строить?

Районный архитектор была оч.удивлена, но ничего внятного не сказала - более того, аргументировала, что хоз.сооружение не есть жилая постройка, поэтому, мол строй (разрешение администрации на строительство ХП есть, но естественно, без указания места, взагали - "дозволити и т.д.")

Как быть? Мне советовали кто-то из форумчан обратиться с просьбой о переносе красной линии. Реально ли это?

[архітектор]

Спасибо Вам за ответ.

Проект идеально подходит под все мои запросы, застроек рядом нет. Единственное что рядом наличие реки и грунтовые воды весной от 70 см начинаются.

 

Если грунтовые воды высоко, а грунт песчаный (не супеси, не глина, а мелкозернистый песок) - тогда еще более-менее с фундаментом - основание пошире и гидроизоляцию по всей поверхности контакта с землей.

Если же грунты похуже, торф ли, или просадочные суглинки - тогда фундамент будет сложнее, глубже и дороже.

В Вашем случае, возможно, не получиться делать пол первого этажа по грунту, а ложить панели перекрытия на фундамент, остввляя вентилируемое подполье.

Дом имеет немалые размеры в плане (не квадрат 8х8) - по этому возможен вариант неодинаковых грунтов под основанием в разных углах.

 

Пенопластом вообще не хочется утеплять, рассматриваю варианты облицовки кирпичем, с другой стороны по проекту поротерм 25, но тоже утепление пенопластом, думаю вариант поротерм 40 + облицовочный кирпич, достаточно ли для минимизации отопительных расходов? насколько это меняет проект ?

Это меняет не проект, помещения останутся такие же. Но облицовочный кирпич имеет толщину 120 мм, поротерм 440 мм, в сумме выходит 560. Все это нужно опереть на фундамент, значит он будет 600 мм шириной. При значительной высоте (над землей надо поднять хотя-бы на 45-60 см из-за грунтовых вод, под землю не менее 1,2 м заглубить), и погонаже (периметр стен+перегородки) кубатура бетона (или количество блоков) будет от 60 до 90 м3 (это на глаз).

Все это надо просчитывать, тогда можно говорить о экономии.

Кстати, поротерм 44 не нужно дополнительно утеплять, можно просто оштукатурить. Под облицовочный кирпич можно стены делать из 38-го поротерма, оставляя прослоку 3 см и засыпать ее вспученным Вермикулитом.

 

Газобетон и пенопласт не хочу применять из вопросов экологичности и чистоты, все же ракушняк и кирпич более природный материал для загородного дома, понимаю что это спорные моменты на форуме, но это мое субъективное мнение.

Кто сказал, что у газобетона проблемы с экологичностью? Например в Белоруссии мало залежей глины (в отличии от Украины), и там уже давно массово строят дома из газобетона, еще в советские времена на газобетон была разработана и принята в гос нормах технология изготовления, укладки.

Мое мнение - нельзя ставить пенопласт в один ряд с газобетоном - слишком разные по экологичности эти материалы.

[архітектор]

В свое время я уже задавал на форуме этот вопрос, но повторюсь

У меня красная линия проходит метров за 3-4 от границы, но ПО МОЕМУ ПРИВАТИЗИРОВАННОМУ участку (есть выкопировкак из кадастровного плана. сделанная в Киевземе). Причем не только у меня, а и у соседей - когда-то это был пустырь, розданный под застройку.

Я хочу строить ХОЗСООРУЖЕНИЕ, но его границы попадают за пределы красной линии. Могу ли я строить?

Районный архитектор была оч.удивлена, но ничего внятного не сказала - более того, аргументировала, что хоз.сооружение не есть жилая постройка, поэтому, мол строй (разрешение администрации на строительство ХП есть, но естественно, без указания места, взагали - "дозволити и т.д.")

Как быть? Мне советовали кто-то из форумчан обратиться с просьбой о переносе красной линии. Реально ли это?

 

Если в райуправлении архитектуры есть мало-мальский порядок с докумантами, то именно они могут дать самый точный ответ по Вашему вопросу. Если красные линии разработали, утвердили и нанесли на генплан, значит это кому-то, для чего-то нужно. Красными линиями обычно резервируют землю под коммуникации (подземный газопровод, ЛЕП, коллектор и т.п.), под возможное расширение дороги, рекреационной полосы. Есть специфические резервы для военных, лес-водхоза, все зависит где участок и какие на него планы у властей. Если на сегодняшний день планы по развитию зарезервированных территорий изменились, трассы сетей решено прокладывать по-другому или что-либо другое, тогда есть основания ходатайствовать о переносе красных линий. Если перенос "красных линий" не противоречит планам развития нас. пункта - то есть все основания их перенести, внеся изменения в соответсвующую документацию.

Но в наших реалиях это длительный бумажный процесс, который надо кому-то двигать.

[LM]

А за красной линией запрещено ЛЮБОЕ строительство? Не только жилья, но и хозпостроек? Или это ограничение зоны жилой застройки?

И еще один вопрос - нормативов по красной линии - на каком расстоянии от чего-то ее проводят я так понимаю нет, просто исходят из "планов на будущее", или я ошибаюсь?

ЗЫ. Раньше там проходила ЛЭП, но ее демонтировали еще лет 20 назад, до начала застройки, до дороги - 15 метров от границы моего участка, т.е. от красной линии - около 20.